모아타운 사업성 보정계수 - 분담금을 바꾸는 숫자

모아타운 사업성 개선

공시지가가 낮을수록
분담금이 줄어든다

사업성 보정계수 산정과 적용 범위
임대주택 비율이 얼마나 완화되는지 확인한다

“ 보정계수 1.5를 받으면
분담금이 얼마나 줄어드나요?

모아타운 주민 설명회에서 최근 가장 많이 나오는 질문이다. 2026년 3월 서울시가 모아타운 60개 구역의 관리계획을 한꺼번에 바꾸면서 사업성 보정계수라는 말이 현장에 퍼졌고, 서울시가 특정 구역을 예로 들어 분담금이 얼마나 줄어드는지까지 공개했다. 숫자가 크다 보니 계수를 받으면 무조건 사업이 된다는 말도 함께 돌고 있다.

보정계수는 서울시 평균 공시지가를 그 구역의 평균 공시지가로 나눈 값이다. 나눗셈 하나로 정해지는 값이라 조합이 협상해서 올릴 수 있는 성질이 아니다. 상한은 1.5다. 계수가 무엇을 완화하고 무엇을 완화하지 않는지, 그리고 계수를 적용받으려면 어떤 조건을 채워야 하는지를 순서대로 정리한다.

1. 보정계수라는 숫자 - 어디에 곱하는 값인가

① 제도의 출처, 「2030 기본계획」

사업성 보정계수는 서울시가 2024년 9월 고시한 2030 도시·주거환경정비기본계획에 들어 있던 항목이다. 땅값이 낮은 곳은 같은 조건으로 사업을 해도 분양수익이 적게 나오니, 그런 구역에는 공공기여를 덜 요구하고 분양 물량을 더 주자는 취지였다. 처음 적용 대상은 재건축과 주택정비형 재개발이었다.

재개발·재건축에서 계수가 붙는 자리는 허용용적률 인센티브다. 서울시는 종전에 20% 수준이던 인센티브 범위를 계수 적용으로 최대 40%까지 넓힐 수 있게 했고, 그만큼 분양주택이 늘고 임대주택이 줄어든다고 설명했다.

② 모아주택으로 넘어온 2026년 1월

소규모주택정비사업은 이 제도에서 1년 4개월 동안 빠져 있었다. 모아타운과 모아주택은 애초에 땅값이 낮은 노후 저층주거지에서 하는 사업인데, 정작 땅값을 보정해 주는 장치는 재개발·재건축에만 있었던 것이다. 서울시는 2025년 8월 모아주택 활성화 방안에서 도입을 예고하고 2026년 1월 이 계수를 모아주택에 확대 도입했다. 뒤이어 2026년 2월 27일에는 소규모주택정비법 개정이 시행되면서 임대주택 인수가격 기준도 표준건축비에서 기본형건축비의 80% 수준으로 올랐다. 계수는 서울시 제도이고 인수가격은 국토부 법령 사항이라 근거가 서로 다르다.

사업성 보정계수 확대 경과

2024.092030 도시·주거환경정비기본계획 고시. 재건축·주택정비형 재개발에 적용을 시작하고 이튿날 세부기준을 마련했다.

2025.08서울시 모아주택 활성화 방안 발표. 재개발·재건축에만 쓰던 계수를 모아주택에도 넣기로 했다.

2026.01모아주택(소규모주택정비사업)으로 확대 도입. 서울시 제도 개선 사항이다.

2026.02.26계수 산정의 분자가 되는 2025년 서울시 평균 공시지가를 공고했다.

2026.02.27소규모주택정비법 개정 시행. 임대주택 인수가격이 기본형건축비의 80% 수준으로 올랐다.

2026.03제4차 소규모주택정비 통합심의에서 모아타운 60개소 관리계획을 한꺼번에 변경했다.

2026년 1월부터 3월 사이에 관련 제도가 잇달아 바뀌었다.

※ 출처 : 서울시 사업성 개선방안 세부기준·소규모주택정비 통합심의 보도자료. 구역별 적용일은 관리계획 변경 고시일을 따른다.

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계수는 사업을 되게 만드는 장치가 아니라 이미 요건을 갖춘 구역의 부담을 덜어 주는 장치다. 가로구역 요건도 노후도도 못 채운 땅에는 계수를 붙일 대상 자체가 없다.

2. 계수를 만드는 나눗셈 - 무엇을 무엇으로 나누나

① 나누는 값과 나뉘는 값

계산은 단순하다. 서울시 평균 공시지가를 해당 사업시행구역의 평균 공시지가로 나눈다. 구역 땅값이 서울 평균의 절반이면 몫은 2가 되지만 상한이 1.5라 1.5로 잘리고, 구역 땅값이 서울 평균보다 높으면 몫이 1보다 작아지므로 하한인 1.0이 적용된다. 협상이나 심의로 값이 오르내리지 않는다.

분자로 쓰는 서울시 평균 공시지가는 매년 공고된다. 국토교통부가 공개하는 표준지공시지가를 바탕으로 서울시가 재건축과 재개발을 나누어 산정한다. 계수에 쓰는 값은 사업시행인가 직전 연도 공시지가로 정해져 있어, 어느 해 값을 쓰는지부터 맞춰야 계산이 틀어지지 않는다.

서울시 평균 공시지가 3개년
보정계수 산정 기준값

구분	재건축	재개발
2023년	719만2,258원	586만1,129원
2024년	727만4,646원	596만9,319원
2025년	804만3,979원	630만2,982원

※ 출처 : 서울시 평균 공시지가 공고. 2025년분은 2026년 2월 26일 공고했다. 단위는 ㎡당 금액이다.

② 상한 1.5와 하한 1.0

범위가 1.0에서 1.5로 정해져 있어 계수는 그 사이에서만 나온다. 땅값이 아무리 낮아도 완화가 무한정 커지지 않고, 서울 평균보다 땅값이 높은 구역에는 아무 효과가 없다.

서울시는 2026년 초 기준으로 모아타운 사업장 107곳 가운데 93.8%가 서울시 평균 공시지가 이하 지역에 속한다고 밝혔다. 모아타운 대상지 선정 기준 자체가 노후 저층주거지이므로 땅값이 낮은 것은 예외가 아니라 일반적인 상태다.

⚠️ 구역 평균은 개별 공시지가와 다르다
계수의 분모는 사업시행구역 안 필지들을 면적으로 가중평균한 값이다. 내 빌라 대지의 개별 공시지가 하나만으로는 계수가 나오지 않는다. 구역 안에 큰 도로변 상가 필지가 섞여 있으면 평균이 올라가 계수가 낮아질 수 있다.

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계수를 확인할 때 먼저 찾을 것은 우리 구역 값이 아니라 서울시가 올해 공고한 평균값이다. 분자가 매년 오르면 같은 땅이라도 계수가 조금씩 높아지고, 그래서 몇 해 전 자료로 계산한 값은 지금과 다를 수 밖에 없다.

3. 계수가 바꾸는 것 - 임대주택과 분담금

① 완화되는 것은 공공기여다

보정계수는 분담금 계산서에 직접 곱해지는 값이 아니다. 계수가 처음 움직이는 것은 임대주택 비율과 용적률 완화 수준, 즉 조합이 공공에 내놓아야 하는 몫이다. 공공기여가 줄면 조합이 팔 수 있는 일반분양 물량이 늘고, 분양수입이 늘어난 만큼 비례율이 올라가며, 비례율이 오르면 조합원이 낼 돈이 줄어든다. 계수에서 분담금까지는 이렇게 3단계를 건너간다.

중간 단계가 여럿이라 계수 하나만으로 감소액을 계산할 수 없다. 재건축은 지가 외에 대지면적과 세대밀도까지 산정에 반영하고, 모아주택에 어느 기준값을 쓰는지는 구역별 관리계획에 적힌다. 같은 1.5를 받아도 종전자산 평가액과 공사비가 다르면 분담금 변화폭이 달라진다. 사업성 검토서에서 계수가 반영된 뒤의 비례율이 몇 퍼센트인지가 실제 숫자다.

사업 종류별 보정계수 적용 방식
(서울시 발표 기준)

구분	재건축·재개발	모아주택·가로주택
적용 시작	2024년 9월	2026년 1월
계수 범위	1.0 ~ 1.5	1.0 ~ 1.5
완화 대상	허용용적률 인센티브 범위를 넓혀 분양 물량을 늘린다	임대주택 공급 비율과 용적률 완화 수준을 조정한다
반영 문서	정비계획	모아타운 관리계획 또는 사업시행계획

※ 출처 : 서울시 2030 기본계획·2026년 3월 통합심의 보도자료. 기준값은 매년 갱신된다.

② 서울시가 밝힌 사례, 「중화동 329」

효과를 숫자로 공개한 사례가 하나 있다. 서울시는 중랑구 중화동 329 모아타운에 계수 1.5를 적용하면 비례율이 약 10% 오르고 조합원 평균 분담금이 약 7천만원 줄어든다고 밝혔다. 중화동 모아타운은 2003년 뉴타운, 2011년 재정비촉진구역으로 지정됐다가 해제된 뒤 다시 추진되는 곳이다.

다만 이 7천만원은 그 구역의 종전자산과 사업비를 넣어 나온 추정치다. 다른 구역에 그대로 옮기면 틀린 숫자가 된다. 사업 판단에 쓸 값은 우리 구역 검토서의 비례율이다.

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사업성 검토에서 계수가 반영된 비례율을 확인할 때는 적용 전 값도 함께 받아 둔다. 두 값의 차이가 계수의 실제 기여분이고, 그 차이가 공사비 상승분보다 작으면 계수를 받아도 부담은 늘어난다.

4. 2026년 3월의 적용 - 60개 구역과 조건

① 통합심의에서 처리된 안건

서울시는 2026년 3월 26일 제4차 소규모주택정비 통합심의 소위원회에서 이미 지정된 모아타운의 관리계획을 한꺼번에 고쳤다. 구역마다 따로 변경 절차를 밟게 하지 않고 일괄 변경한 것이 특징이다.

제4차 소규모주택정비 통합심의 결과
(2026.03.26)

구분	안건	처리
모아타운	60개소 사업성 보정계수 적용 관리계획 변경	수정가결
가로주택정비	모아타운 밖 8개소 사업시행계획 변경	조건부 가결
신규 지정	광진구 자양1동 799번지 일대 관리계획	통과

※ 출처 : 서울시 소규모정비 통합심의 통과 보도자료, 2026년 3월. 처리 결과는 심의 당시 기준이다.

60개소는 동북권 26곳, 서남권 23곳, 서북권 6곳 등 강북과 서남권에 몰려 있다. 함께 통과한 광진구 자양1동 799번지 일대는 73,362.1㎡ 규모로 임대 329세대를 포함해 1,900세대가 공급될 예정이다. 모아타운 안이 아닌 가로주택정비사업 8개소도 같은 계수를 적용받았다. 통합심의를 통과하고도 조합원 부담 때문에 이주와 착공으로 넘어가지 못하던 소규모 사업장을 겨냥한 조치다.

② 계수에 붙어 있는 조건

공공기여를 덜 받는 대신 서울시는 공공성 기준을 그대로 남겼다. 계수는 조건을 채운 사업에만 적용된다.

보정계수 적용 조건

임대임대주택을 최소 10% 이상 확보해야 한다. 완화의 하한선이다.

세입자모아타운 안에서는 세입자 손실보상이 의무로 적용되고, 세입자 주거안정대책도 수립해야 한다.

배치분양주택과 차별 없는 소셜믹스 계획을 세워야 한다.

배정임대주택 동·호수는 공개추첨으로 정한다.

사업계획 통합심의를 신청할 때 이 조건 충족 여부를 확인받는다.

적용에서 빠지는 경우도 있다. 공공과 임대주택 매입 계약을 이미 체결한 사업지는 대상이 아니다. 계약으로 인수 조건이 확정된 뒤에는 완화의 여지가 없기 때문이다.

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일괄 변경으로 60개 구역이 한 번에 처리됐다는 사실은 개별 조합이 따로 움직일 일이 적었다는 뜻이기도 하다. 우리 구역이 그 60개에 들어갔는지는 조합 공지가 아니라 자치구 고시로 확인하는 것이 정확하다.

5. 내 구역 확인 순서 - 문서와 계산

① 대략의 값을 먼저 잡는다

정확한 계수는 관리계획에 적히지만, 우리 구역이 상한에 가까운지 하한에 가까운지는 미리 가늠할 수 있다. 서울시 평균 공시지가를 구역 평균으로 나누면 된다.

보정계수 산정 확인

2025년 서울시 평균 공시지가 기준 · ㎡당 금액

👇 기준을 고르고 값을 넣는다

구역 평균 공시지가 만원/㎡

산정 결과

계산값

적용값

확인처

※ 여기서 나오는 값은 산정 방식 확인용 개략값이다. 확정 계수는 관리계획 고시에 적힌다.

② 문서에서 확인할 것

계수 확인 순서

①

관리계획 변경 고시를 찾는다

2026년 3월 일괄 변경된 60개소에 우리 구역이 포함됐는지는 서울시와 자치구 고시·공고 게시판에서 구역 이름으로 확인한다.

②

계수 적용 전후 비례율을 함께 받는다

조합 또는 추진 주체의 사업성 검토서에서 적용 전 비례율과 적용 후 비례율을 나란히 받는다. 차이가 계수의 실제 기여분이다.

③

임대주택 계획을 점검한다

계수 적용 조건인 임대 10% 이상, 세입자 대책, 소셜믹스 계획이 사업시행계획에 들어가 있는지 대조한다. 빠져 있으면 심의 단계에서 조건이 붙는다.

④

임대주택 매입 계약 여부를 묻는다

공공과 매입 계약을 이미 맺은 사업지는 적용 대상에서 빠진다. 진행 단계가 앞선 구역일수록 빠뜨리면 안 되는 사항이다.

⚠️ 계수가 공사비 상승을 상쇄하지는 않는다
비례율은 분양수입뿐 아니라 공사비에도 영향을 받는다. 계수로 일반분양이 늘어도 그 사이 공사비가 더 크게 올랐다면 분담금은 오히려 늘 수 있다. 계수 발표 시점과 공사비 계약 시점을 나란히 놓고 따져야 한다.

💡Rich Dad's
Insight

보정계수는 사업 판단의 결론이 아니라 전제 하나가 바뀐 것이다. 계수를 받은 뒤에도 조합설립 동의와 시공사 선정, 이주 자금이라는 순서는 그대로이고, 그 단계에서 늦어지면 완화분은 금융비용으로 다시 나간다.

6. Rich Dad's 'Summary'

①

나눗셈 한 번으로 정해진다

서울시 평균 공시지가를 구역 평균 공시지가로 나눈 값이며 1.0에서 1.5 사이로 잘린다. 협상 대상이 아니다.

②

2026년 1월 모아주택에 왔다

2024년 9월 재건축·재개발에 적용되던 제도가 소규모주택정비사업으로 확대됐다. 2026년 초 기준 모아타운 사업장의 93.8%가 서울 평균 이하 지역이다.

③

계수가 바꾸는 것은 공공기여다

임대주택 비율과 용적률 완화가 조정되고, 그 결과 비례율이 오르며, 분담금은 마지막에 줄어든다. 중간 변수가 많다.

④

조건을 채워야 적용된다

임대 10% 이상과 세입자 대책, 소셜믹스가 전제다. 공공과 임대주택 매입 계약을 맺은 사업지는 대상에서 빠진다.

7. Rich Dad's 'Q&A'

Q1사업성 보정계수는 누가 신청해서 받는 건가요?

A1조합이 따로 신청하는 절차는 없습니다. 계수는 구역의 평균 공시지가로 계산되는 값이라 신청 여부와 무관하게 정해져요. 다만 계수를 실제로 적용하려면 관리계획이나 사업시행계획에 반영돼야 하고, 그 과정에서 임대주택 최소 비율과 세입자 대책 같은 조건을 갖췄는지를 심의에서 확인합니다.

Q2우리 구역 계수가 1.5인지 1.2인지 어떻게 알 수 있나요?

A2서울시가 매년 공고하는 평균 공시지가를 구역의 평균 공시지가로 나누면 대략의 값이 나옵니다. 다만 구역 평균은 필지별 공시지가를 면적으로 가중평균한 값이라 개별 필지 공시지가만으로는 정확히 나오지 않아요. 확정값은 관리계획 변경 고시와 통합심의 결과에 적힙니다.

Q3계수가 올라가면 분담금은 얼마나 줄어드나요?

A3구역마다 다릅니다. 서울시는 중랑구 중화동 329 모아타운에 계수 1.5를 적용하면 비례율이 약 10% 오르고 조합원 평균 분담금이 약 7천만원 줄어든다고 밝혔어요. 이 값은 그 구역의 종전자산과 사업비를 넣은 추정이므로 다른 구역에 그대로 옮겨 쓰면 안 됩니다.

Q4재개발·재건축의 보정계수와 같은 제도인가요?

A4뿌리는 같고 적용 대상이 다릅니다. 서울시는 2024년 9월 2030 도시·주거환경정비기본계획에 보정계수를 담아 재건축과 주택정비형 재개발에 먼저 적용했고, 소규모주택정비사업에는 2026년 1월 확대 도입했어요. 계수 범위 1.0에서 1.5까지는 같지만 무엇을 완화하는지는 사업 종류에 따라 다릅니다.

Q5이미 심의를 통과한 구역도 계수를 다시 받을 수 있나요?

A5받은 사례가 있습니다. 서울시는 2026년 3월 26일 통합심의에서 이미 지정된 모아타운 60개소의 관리계획을 한꺼번에 변경했고, 모아타운 밖 가로주택정비사업 8개소도 사업시행계획 변경으로 계수를 반영했어요. 다만 공공이 임대주택 매입 계약을 이미 맺은 사업지는 적용에서 빠집니다.

Q6계수를 받으면 임대주택을 아예 안 지어도 되나요?

A6아닙니다. 서울시는 계수를 적용하는 조건으로 임대주택 10% 이상 확보를 유지하고, 세입자 손실보상과 주거안정대책, 분양주택과 차별 없는 배치, 임대주택 동·호수 공개추첨도 함께 요구합니다. 부담을 낮추되 하한선은 그대로 뒀어요.

#서울부동산 #재건축재개발분석 #재건축투자 #규제리스크

본 포스팅은 정보 제공 목적으로 작성되었으며 특정 지역이나 사업장에 대한 투자 권유가 아닙니다. 서울시 발표 자료와 공고를 기준으로 정리했으나 구역별 실제 적용 여부와 계수 값은 관리계획 고시와 자치구 확인을 거쳐 전문가와 상의하여 신중하게 판단하시기 바랍니다.
│© 2026 Rich Dad의 부동산 실무 인사이트│www.skyrichdad.com│

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