※ 2026.10 업데이트 재초환 면제 기준·부과 구간·개시시점을 현행 법령(2024년 3월 시행)으로 바로잡고, 1세대1주택 감경·납부유예와 2026년 부과 현황을 반영해 전면 개편했다(최초발행 2026.04/업데이트 2026.10). 법령 내용과 부과 현황은 2026년 10월 20일 기준이며 법 개정과 자치구 부과 진행에 따라 바뀔 수 있다.

재건축 조합원이 재초환 금액을 처음 실감하는 것은 관리처분 총회 책자에서 예정액을 보는 순간이다. 분담금 이야기는 몇 번이나 들었는데, 집을 팔지도 않았는데 내야 하는 돈이 하나 더 있다는 말에 당황한다. 2024년 3월부터 면제 기준이 8천만원으로 올라 「크게 완화됐다」는 기사가 이어졌지만, 내 단지에 얼마가 나오는지는 기사만으로 알기 어렵다.

재초환(재건축초과이익환수제)은 조합원 1인당 평균이익 8천만원까지 면제하고, 그 위는 5천만원 구간마다 10%에서 50%까지 부담금을 부과한다. 관리처분 때 추정한 비례율이 준공 정산에서 내려가면 분담금은 다시 늘어난다. 재건축·재개발 4부작의 마지막 편으로, 이 2가지가 새집을 받은 조합원의 손에 남는 돈을 어떻게 줄이는지 계산 순서대로 정리한다.

1. 재초환은 집을 팔지 않아도 내나 - 개시·종료 시점과 2026년 부과 현황

집값이 오른 만큼 세금을 낸다는 말은 양도소득세로 익숙하다. 양도세는 집을 팔아 돈이 들어왔을 때 낸다. 재초환은 다르다. 조합설립인가를 받은 날의 집값과 준공인가를 받은 날의 집값을 비교해, 그 차이에서 정상적인 집값 상승분과 개발비용을 뺀 나머지를 「초과이익」으로 보고 그 일부를 국가가 가져간다. 집을 팔았는지는 묻지 않는다. 팔지 않은 집에서 생긴 이익에 부과하는 점이 위헌이라는 다툼이 있었지만, 헌법재판소는 2019년 12월 합헌으로 결정했다.

① 누가 언제 내나

법률 이름은 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」이고 2006년 9월부터 시행됐다. 1차 납부의무자는 조합이다. 조합이 해산됐거나 조합 재산으로 모자라면 새집을 받은 조합원이 관리처분계획에 적힌 분담 비율대로 2차로 낸다. 조합은 관리처분계획에 조합원별 예정액과 분담 비율을 적어야 하므로, 내가 낼 금액은 총회 책자에서 확인할 수 있다.

부과 기간의 시작은 최초 조합설립인가일이다. 2024년 3월 개정 전에는 추진위원회 승인일이 시작점이었는데, 개정으로 조합설립인가일로 늦춰져 그만큼 초과이익이 줄었다. 사업이 10년을 넘기면 준공인가일에서 거꾸로 10년이 되는 날이 시작점이다. 끝은 준공인가일이고, 일부 준공이나 사용 개시가 먼저 있으면 그날이다.

② 부과는 지금 어디까지 왔나

개정법이 시행된 지 2년 반이 지났지만 이 법에 따라 부담금이 확정 부과된 사례는 2026년 10월 20일 기준으로 아직 확인되지 않는다. 법 개정 논의로 2022년 4월부터 멈춰 있던 부과 절차는 2024년 3월 개정법 시행 뒤 다시 시작됐다. 그해 8월 첫 부과가 예정됐던 서초구 반포현대는 조합이 주택가격 통계의 신뢰성을 문제 삼아 산정 자료 제출을 거부했고, 2026년 들어서도 부과되지 않았다.

그 사이 예상 금액은 늘었다. 서울시가 2026년 8월 국회에 제출한 자료에는 부과가 예상되는 단지 46곳, 예상 부담금 합계 2조1,690억원이 적혀 있다. 서초구 반포3주구(래미안 트리니원)는 총 5,149억원에 조합원 1인당 약 3억2,000만원, 용산구 한강맨션은 1인당 약 6억8,000만원이다. 반포3주구는 2026년 7월 준공인가를 받았으므로 법정 기한(준공인가일부터 5개월, 1세대1주택 감경 적용 시 8개월) 안에 결정·부과 금액이 나올 전망이다. 국회에는 폐지안과 완화안이 올라와 있지만 상임위원회에서 심사가 진행되지 않고 있고, 국토교통부는 폐지·완화를 검토하지 않는다는 입장이다.

재초환 연혁과 2026년 부과 현황
(2026년 10월 20일 기준)

※ 출처 : 재건축초과이익 환수에 관한 법률과 부칙 · 서울시 자료(2026.08 국회 제출) · 언론 보도 종합. 2026년 10월 20일 기준.

그러면 내 단지에 초과이익이 얼마일 때 부담금이 얼마나 나오는지, 계산 순서를 확인한다.

2. 8천만원 면제, 그 위는 얼마인가 - 부과율 6구간과 개정 전후

계산은 3단계다. 단지 전체의 초과이익을 구하고, 조합원 수로 나눠 1인당 평균이익을 내고, 그 금액이 어느 구간에 해당하는지에 따라 부과율을 적용한다.

① 초과이익은 어떻게 계산하나

오해가 생기는 항목이 개시시점 주택가액이다. 공시가격은 실거래가보다 낮으니 그만큼 초과이익이 부풀려진다고 걱정하는 조합원이 있는데, 2020년 8월 개정 뒤에는 개시시점 공시가격을 종료시점의 공시가격과 실거래가 비율에 맞춰 조정한 뒤 비교한다. 두 시점의 현실화율을 같은 기준으로 맞추는 취지다. 개발비용은 조합이 증빙을 얼마나 챙기느냐에 따라 달라진다. 영수증과 계약서가 없는 지출은 공제되지 않으므로, 증빙이 모자라면 그만큼 공제가 줄어 부담금이 늘어난다.

② 부과율 6구간

조합원 1인당 평균이익 구간별 부과율
2024년 3월 27일 시행 개정법 기준

※ 출처 : 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제12조(2024.03.27 시행). 조합 전체 부담금은 1인당 금액 × 조합원 수.

구간은 누진 방식이다. 평균이익이 3억원이라고 전체에 50%를 적용하는 것이 아니라, 2억8천만원까지의 부담금 5,000만원에 그 위 2,000만원의 절반 1,000만원을 더해 6,000만원이 된다. 3억원에 대한 실제 부담 비율은 20%다. 금액대별로 개정 전과 비교하면 아래와 같다.

1인당 평균이익별 부담금 예시
(개정 전후 비교 · 1세대1주택 감경 적용 전)

※ 필자 계산. 개정 전은 면제 3천만원·2천만원 구간 기준. 1세대1주택 감경은 반영하지 않았다.

③ 개정으로 달라진 것

2024년 3월 개정으로 바뀐 항목을 모으면 아래와 같다.

2024년 3월 개정 전후 비교
(재건축초과이익 환수에 관한 법률)

※ 출처 : 법률 제19850호 신·구조문 대비. 시행 뒤 부담금을 결정·부과하는 사업장부터 적용(부칙 제2조).

개정으로 크게 줄어든 것은 1억원대 구간의 부담금이다.

그렇다면 같은 단지 안에서 내 부담금만 줄이는 방법은 없을까.

3. 내 부담금을 줄이는 방법은 있나 - 1주택 감경·납부유예·분할납부

조합 전체 부담금은 조합원 개인이 바꿀 수 없다. 개정법이 새로 넣은 감경과 유예는 조합원 개인의 사정에 따라 적용되므로, 준공 전에 요건을 갖추면 내가 낼 부담금이 달라진다.

① 1세대1주택 장기보유 감경

준공인가일에 세대 전체가 재건축 대상 주택 1채만 갖고 있고 그 집을 6년 이상 보유했다면, 보유 기간에 따라 내 부담금의 10%에서 70%까지 감경한다. 보유 기간은 1세대1주택자였던 기간만 인정한다.

1세대1주택 장기보유 감경 비율
(준공인가일 기준 보유 기간)

※ 출처 : 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제14조의2 · 시행령 제10조의2. 세대 범위는 조합원·배우자·같은 주민등록표의 직계존속과 19세 미만 직계비속 등.

1세대1주택인지 따질 때 주택 수에 넣지 않는 집도 있다. 상속이나 혼인으로 보유하게 된 주택(5년 안에 처분하는 조건), 사업 기간에 살기 위해 사업시행인가 고시 뒤 산 주택 1채(세대원이 1년 이상 거주하고 준공인가일부터 3년 안에 처분하는 조건), 공시가격 3억원 이하이고 취득 당시 투기과열지구가 아니었던 저가주택 1채다. 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함된다.

② 60세 이상 납부유예

준공인가일에 1세대1주택자이고 60세 이상이면 납부를 미룰 수 있다. 신청은 납부 기간 만료 1개월 전까지 하고, 유예 금액에 해당하는 담보를 제공해야 한다. 집을 팔거나 증여할 때, 상속이 시작될 때, 1세대1주택이 아니게 될 때는 유예가 끝나고 그때 부담금에 이자를 더해 낸다. 상속의 경우에는 상속받은 재산 한도에서만 낸다. 미루는 것이지 없어지는 것이 아니다.

③ 분할납부와 물납

부과 금액이 1천만원을 넘고 담보를 제공하면 최장 5년에 걸쳐 나눠 낼 수 있고, 재해·질병 같은 사유가 있으면 최장 3년까지 납부를 미룰 수 있다. 나눠 내는 기간이 1년을 넘으면 그 넘는 기간에 대해 가산금을 더해 낸다. 현금 대신 해당 재건축으로 지은 아파트로 내는 물납도 있는데, 물납 주택의 가액은 종료시점 산정 가격과 같은 유형 일반분양가 가운데 높은 쪽으로 평가한다.

④ 개발비용 증빙과 고지 전 심사

조합 차원에서 부담금을 줄이는 방법은 개발비용을 빠짐없이 인정받는 것이다. 공사비·설계감리비·금융비용·조합운영비는 회계감사를 거친 증빙이 있어야 공제된다. 사전 통지된 금액에 이의가 있으면 50일 안에 고지 전 심사를 청구할 수 있고, 주택가액이나 정상상승분을 다투면 전문기관 검증과 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 다시 산정한다. 반대로 자료 제출을 거부해도 부담금은 그대로 부과되고, 부담금의 최대 8%까지 과태료를 더 내야 한다.

준공을 앞둔 조합원이 지금 확인할 것을 아래에 모았다. 👇 항목을 누르면 확인한 것으로 표시된다.

재초환이 국가에 내는 돈이라면, 비례율은 조합 안에서 내 분담금을 정하는 기준이다.

4. 비례율은 왜 준공 때 달라지나 - 관리처분 추정값과 준공 확정값

관리처분 총회 책자에 「비례율 102%」가 적혀 있으면 조합원은 안심한다. 100%를 넘으면 환급을 받는다고 들었기 때문이다. 그런데 비례율은 준공 뒤 최종 정산 때 다시 계산한다. 그때 92%가 되면 종전자산 3억원인 조합원은 3,000만원을 더 낸다.

① 비례율이 정하는 것

비례율은 일반분양가가 바뀔 때 가장 많이 달라진다. 관리처분 단계의 비례율은 아직 분양하지 않은 일반분양분을 예상 분양가로 넣어 계산한 추정치다. 조합 집행부는 관리처분계획이 총회를 통과해야 하므로 일반분양가를 낮게 적으려 하지 않고, 시공사도 공사비 인상 요인을 그 단계에서 모두 반영하지 않는다. 그래서 관리처분 단계의 비례율은 100% 근처나 그 이상으로 계산되고, 준공 뒤 정산에서는 내려가기 쉽다.

② 102%가 92%로 내려가는 원인

비례율이 준공 때 내려가는 원인
(관리처분 추정값 기준)

※ 필자 정리. 공사비 증액은 3편, 이주비 이자는 2편의 내용과 이어진다.

종전자산 평가액이 3억원인 조합원을 예로 들면, 비례율 102%일 때 권리가액은 3억600만원이고 92%일 때는 2억7,600만원이다. 차이 3,000만원이 그대로 추가 분담금이 된다. 조합원 분양가는 그대로인데 내 권리가액만 줄었기 때문이다.

③ 직접 움직여 보기

아래에서 종후자산(분양 수입 합계)과 총사업비를 움직이면 비례율과 내 권리가액이 바로 바뀐다.

※ 계산 기준 : 비례율 = (종후자산 − 총사업비) ÷ 종전자산 × 100 · 권리가액 = 내 종전자산 × 비례율. 개략 계산이며 실제 비례율은 감정평가 결과를 따른다.

관리처분 때 본 비례율은 확정값이 아니라 일반분양가를 가정한 추정치다.

재초환과 비례율을 함께 넣으면 새집을 받은 조합원의 손에 실제로 얼마가 남을까.

5. 새집 받고 남는 돈은 얼마인가 - 4부작 총결산과 계산기

1편의 분담금, 2편의 이주비 이자, 3편의 공사비 증액, 그리고 이 편의 재초환과 비례율을 한 조합원의 사례로 모아 본다. 조합원 1인당으로 환산한 예시이고, 가정값은 아래 카드와 같다.

① 4부작 총결산

10년 동안 전세를 옮겨 다니고 이자를 내며 기다린 결과가 6,300만원이면 1년에 630만원이다. 감경을 받지 못하는 조합원이라면 재초환 1억7,402만원이 그대로 지출돼 손에 남는 돈은 마이너스 2,402만원이 된다. 새 아파트에 사는 가치와 앞으로의 시세 변동은 이 계산에 넣지 않았지만, 「수익」만 보면 기대와 차이가 크다. 가정값을 바꾸면 결과가 어떻게 달라지는지는 아래 계산기에서 확인할 수 있다.

② 내 금액으로 계산하기

※ 계산 기준 : 정상상승분은 입력한 연 상승률의 복리(법령은 정기예금이자율과 시·군·구 평균주택가격상승률 중 높은 비율) · 부과 기간 최대 10년 · 개시시점 가액의 현실화율 조정(2-①)은 반영하지 않음 · 감경은 준공인가일 기준 1세대1주택자만 · 실제 부담금은 조합 단위 산정 뒤 분담 비율로 나눈다.

③ 입주권을 사기 전에 확인하는 포인트

조합원 자격을 넘겨받아 새집을 받으려는 매수자라면 아래 4가지를 순서대로 확인한다.

입지가 좋은 단지라도 재초환과 비례율을 먼저 계산한 뒤에야 손에 남는 돈을 알 수 있다.

6. Key Summary

7. Case Q&A