※ 2026.10 업데이트 시리즈 10편의 최신 내용을 바탕으로, 도시별 비교 중심이던 총론을 지금 움직일 곳과 기다릴 곳에 대한 판단 중심으로 전면 개편했다(최초발행 2026.04/업데이트 2026.10). 본문의 일정과 수치는 2026년 10월 19일 기준이며 시공자 입찰, 지정 심의, 규제지역 발표에 따라 바뀔 수 있다.

2024년 11월 27일, 국토교통부는 분당·일산·평촌·산본·중동 5개 도시의 재건축 선도지구를 같은 날 발표했다. 2년이 다 되어 가는 지금, 5개 도시의 진행 상황은 크게 차이 난다. 산본 9-2구역은 11월 13일 시공자 입찰 마감을 앞두고 있어, 5개 도시에서 처음으로 재건축 공사비가 공개된다. 같은 시기 일산은 선도지구를 포함해 특별정비구역으로 지정된 곳이 아직 한 곳도 없다.

그래서 지금 1기 신도시 재건축을 보는 사람이 궁금한 것은 「어디가 좋은가」보다 「어디는 지금 움직이고, 어디는 기다려야 하는가」에 가깝다. 이 글에는 그 질문에 대한 Sky Rich Dad의 판단을 담았다. 근거가 된 단지별 세부 수치는 도시별 편에 있으니, 위의 시리즈 목록에서 필요한 편을 함께 보면 된다.

1. 1기 신도시 재건축, 지금 어디를 봐야 하나 - 5개 도시 판단

결론부터 적는다. 필자는 산본과 평촌은 조건을 따져 움직일 수 있는 곳, 분당과 중동은 지켜볼 곳, 일산은 기다릴 곳으로 본다. 기준은 진행 속도 하나가 아니다. 계약 공사비로 분담금을 다시 계산할 수 있는 시점이 얼마나 가까운지, 지금 사도 새 아파트를 받을 수 있는지, 이주 물량 때문에 착공이 늦어질 가능성은 없는지를 함께 따졌다.

※ 2026년 10월 19일 기준 · 투자 권유가 아닌 필자 판단.

① 사업 속도와 매수 가능성은 따로 본다

평촌 귀인·민백과 분당 선도지구 4곳은 사업시행자 지정을 이미 마쳤다. 그런데 안양 동안구와 성남 분당구는 투기과열지구여서, 사업시행자 지정·고시 뒤에 집을 사면 원칙적으로 새 아파트를 받을 자격(분양 자격)을 넘겨받지 못한다. 투기과열지구에서는 사업이 앞선 단지일수록 지금 사서 새 아파트를 받기 어렵다.

반대로 산본·중동·일산은 규제지역이 아니어서 사업시행자가 지정된 뒤에 사도 이 제한을 받지 않는다. 대신 산본은 선도지구 밖 단지의 지정 순서가, 중동은 이주 시기가, 일산은 용적률 결론이 아직 불확실하다. 매수 문턱은 낮은 대신, 기다리는 기간은 감수해야 할 수 있다.

② 판단 기준은 시공사 계약까지 남은 기간

개발 현장에서는 재건축 사업장을 맡으면 인허가 일정보다 시공사와 공사비를 계약하는 시점부터 확인한다. 일산 공람안 3건(백송·후곡·16구역)을 보면 총지출에서 공사비가 차지하는 비율이 약 69~83%여서, 계약 공사비가 정해지기 전의 분담금은 어디까지나 추정치다. 그래서 이 글은 5개 도시를 「사업시행자 지정」 같은 단계 이름이 아니라, 시공사 계약까지 얼마나 남았는지로 비교한다.

이 기준으로 보면 산본이 가장 가깝다. 9-2구역은 11월 13일 입찰을 마감해 11월 하순 개찰하고, 2027년 1월 주민 투표로 시공자 후보를 추천한다. 분당 목련마을과 중동 은하는 올해 하반기, 분당 나머지 3곳은 2027년 상반기까지가 시공사 선정 목표다. 평촌 귀인·민백도 2027년 상반기에 시공사 윤곽이 드러날 것으로 보도됐다. 일산은 그보다 앞 단계인 구역 지정부터 거쳐야 한다.

5개 도시 가운데 계약 공사비로 분담금을 계산할 수 있는 곳은 아직 없다. 첫 사례는 산본 9-2구역이다. 11월 입찰 공사비는 나머지 4개 도시 보유자가 자기 단지의 공사비 가정과 비교해 볼 수 있는 자료가 된다.

판단이 이렇게 갈린 것은 도시마다 무게가 다른 3가지 변수 때문이다.

2. 5개 도시 재건축, 꼭 살펴볼 변수 3가지 - 분담금 · 이주 · 매수 제약

1기 신도시 재건축 단지를 사거나 이미 가진 사람이 자주 묻는 것은 언제 분담금을 알 수 있는지, 지정과 이주를 얼마나 기다려야 하는지, 지금 사도 새 아파트를 받을 수 있는지다. 아래 표는 이 3가지를 도시별로 판단한 것이다.

1기 신도시 5개 도시 재건축 변수 비교
(2026년 10월 19일 기준 · 필자 판단)

※ 근거 : 각 시 고시·공고 · 국토교통부 지정 물량(2025.9) · 10·15 대책(2025.10). 공사비 확정은 첫 시공사 계약 예상 시기 기준.

표의 판단은 도시 전체를 놓고 본 것이다. 같은 도시라도 선도지구와 선도지구 밖 단지는 사정이 크게 다르므로, 아래에서는 변수별로 둘을 나눠 본다.

① 분담금은 언제 확정되나

분담금이 최종 확정되는 것은 관리처분계획 단계다. 그 전까지 분담금에 가장 큰 영향을 주는 항목이 공사비이고, 공사비는 시공사와 계약해야 정해진다. 구역 지정 단계의 추정 분담금은 공람안 수지표로 계산한 값이어서, 이때 공사비는 「예정 단가 × 연면적」으로 넣어 둔 가정값이다.

시행사는 사업성을 검토할 때 이 가정값이 1% 움직이면 분담금이 얼마나 달라지는지부터 계산해 둔다. 산본 9-2구역 고시의 연면적으로 계산하면 공사비 단가가 1% 오를 때 공사비는 약 130억원 늘고, 다른 조건이 그대로라면 추정 비례율은 약 1.03%p 내려간다. 9-2구역 한양백두 전용 96.35㎡ 소유자라면 분담금이 약 650만원 늘어나는 정도다. 입찰 단가가 몇 %만 달라져도 집집마다 분담금이 수천만원 차이 날 수 있다.

② 지정과 이주는 얼마나 기다리나

선도지구 밖 단지는 신청이 그해 물량을 얼마나 넘는지가 대기 기간을 좌우한다. 올해 신청이 물량을 크게 넘은 곳은 산본(약 8,300호 신청 · 물량의 약 2.4배)과 평촌(2차 6개 구역 1만4,102가구 · 남은 물량의 약 2.9배)이다. 산본은 위원회 심의 의결 순, 평촌은 물량을 넘으면 5개 항목 점수표로 순위를 가린다. 산본·평촌 모두 올해 지정되지 못한 구역은 2027년 물량으로 넘어가 다시 순서를 기다린다.

분당은 정비계획서 6개 항목을 상대평가해 2차 5곳을 선정했고, 일산은 공모 없이 주민제안을 상시 접수한다. 지정을 받은 뒤에는 이주를 기다려야 한다. 선도지구 가구 수만으로 연간 지정 한도에 이른 분당과, 이주 계획이 연간 기준을 넘는 중동은 지정이 빨라도 관리처분 시기가 조정될 수 있다(아래의 4-②).

③ 지금 사도 새 아파트를 받을까

투기과열지구의 재건축 구역에서는 사업시행자 지정(조합방식은 조합설립인가) 뒤에 집을 사면 원칙적으로 분양 자격을 넘겨받지 못하고 현금청산 대상이 된다. 예외는 1세대 1주택자가 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 주택처럼 법령이 정한 경우다. 5개 도시 가운데 투기과열지구는 성남 분당구와 안양 동안구이고, 이 2곳은 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역이기도 해 매수자가 2년 동안 직접 살아야 한다.

고양(일산)·부천(중동)·군포(산본)는 10월 기준 규제지역이 아니다. 다만 정부는 연말까지 집값 흐름을 본 뒤 규제지역 연장·확대 여부를 결정할 계획이고, 부천과 군포가 추가 지정 후보로 거론된다는 보도도 있다. 비규제지역이라는 조건은 연말 발표에 따라 달라질 수 있다.

※ 출처 : 국토교통부 10·15 대책(2025.10) · 규제지역 연장·확대 검토는 언론 보도(2026.10).

같은 변수라도 내 상황에 따라 무게가 달라진다.

3. 내 상황이면 어느 도시를 어떻게 볼까 - 상황별 판단

실거주 갈아타기, 투자 목적 진입, 선도지구 단지 보유, 선도지구 밖 단지 보유의 4가지 상황마다 권하는 도시와 피할 조건, 먼저 확인할 것을 정리했다.

① 실거주로 갈아탈 집을 찾는다면

실거주라면 토지거래허가의 2년 실거주 의무 자체는 부담이 적다. 다만 2년이 끝나기 전에 이주가 시작될 수 있으니, 허가를 신청하기 전에 그때 어떻게 처리되는지 구청에 확인해 둔다. 그보다 앞서 따질 것은 분양 자격이다. 분당 선도지구 4곳과 평촌 귀인·민백은 위의 2-③에서 본 제한을 받는다.

그래서 실거주 갈아타기라면 평촌 샘마을과 산본 선도지구를 우선 본다. 샘마을은 사업시행자 지정 목표가 2027년 상반기여서, 그 전에 잔금과 소유권이전등기까지 마칠 수 있는지가 첫 확인 사항이다. 산본은 분양 자격 제한이 없으니, 개찰 결과를 본 뒤 매매 계약을 해도 늦지 않다. 분당 2차 선정 단지와 중동도 분양 자격 제한은 받지 않지만, 분당은 이주가 한꺼번에 몰릴 수 있고 중동은 이주 시기가 불확실해 그다음 순서로 본다. 어느 곳이든 이주가 시작되면 입주까지 몇 년은 다른 집에 살아야 하므로, 매수가와 분담금에 그 기간의 거주비까지 합친 총액으로 비교한다.

② 투자 목적으로 들어간다면

투자 목적이라면 분당과 평촌은 지금 권하지 않는다. 토지거래허가 때문에 매수자가 2년 동안 직접 살아야 해서, 전세를 끼고 사 둘 수 없다. 투자 목적으로 볼 수 있는 곳은 산본·중동·일산 3곳이다.

3곳도 접근 방법은 제각각이다. 산본 선도지구는 공사비가 곧 공개되므로, 개찰 결과를 확인한 뒤 매수 여부를 정한다. 중동은 마을마다 이주 계획 연도가 달라, 2028년 계획인 은하·반달마을A를 우선 보고 2030년 계획인 마을은 일정이 늦어지는 경우까지 넣어 계산한다. 일산은 용적률 결론 전이라 기다린다. 피할 것은 350% 상향이나 물량 확대처럼 아직 확정되지 않은 변수를 미리 반영한 매수 가격이다. 연말에 군포·부천이 투기과열지구가 되면 산본·중동도 사업시행자가 지정된 뒤에 산 집은 분양 자격을 받지 못한다는 점도 계약 전에 확인해 둔다.

③ 선도지구 단지를 이미 갖고 있다면

보유자는 팔지 말지보다 이주 기간을 감당할 수 있는지부터 판단한다. 분당·평촌·산본·중동 선도지구는 빠르면 2028년부터 이주가 시작된다. 이주비 대출 한도, 이주 기간 거주비, 분담금 납부 시점을 하나의 자금 계획에 함께 넣어 본다.

실무에서 보면 일정이 가장 오래 멈추는 단계는 대개 공사비 협상과 이주다. 보유자는 시공사 입찰·계약 공사비가 공개되는 시점(산본 11월 개찰, 분당 목련·중동 은하 올해 하반기, 나머지 선도지구 2027년 상반기 전후)을 기준으로 분담금을 다시 계산하고, 그 결과로 보유와 매도를 판단한다. 분당 선도지구나 평촌 귀인·민백을 매도한다면 매수자는 분양 자격 예외 요건을 갖춘 집인지부터 따지므로, 보유·거주 기간을 증명할 서류를 미리 준비해 둔다.

④ 선도지구 밖 단지를 갖고 있다면

선도지구 밖 보유자가 직접 바꿀 수 있는 변수는 단지의 동의율과 계획안 준비 상태다. 국토교통부의 2027년 배정 물량은 아직 발표되지 않았으니, 물량을 기다리기보다 이 2가지를 갖춰 두는 쪽이 대기 시간을 줄인다.

2차에 선정되지 못한 분당 단지는 성남시가 공고한 2027년 9월 약 2만5,000가구 선정(2027년 지정 약 1만가구 · 2028~2030년 예비구역 약 1만5,000가구)에 맞춰 2026년 자문 의견서와 계획서 6개 항목을 하나씩 대조해 보완한다. 평촌에서 2차 6개 구역에 들지 못한 단지는, 안양시가 2027년에 새 주민제안을 받지 않을 방침으로 알려져 대기가 길어질 수 있다. 산본과 중동은 자문 의견을 빨리 반영해 지정 제안을 앞당긴 구역이 먼저 심의를 받는다. 일산에서 아직 공람 전인 구역은 백송·후곡과 16구역의 지정 고시 수치를 보고, 지금 기준인 300%로 먼저 진행할지 판단한다.

※ 2026년 10월 19일 기준 필자 판단.

분양 자격 제한과 토지거래허가에 걸리는 단지를 우선 빼면, 실거주는 평촌 샘마을과 산본, 투자는 산본과 중동으로 검토할 곳이 좁혀진다. 이미 집을 가진 사람은 도시를 옮기기보다 이주 자금 계획부터 세운다.

그런데 판단에 쓰는 지표 가운데 몇 가지는 겉보기와 실제가 다르다.

4. 숫자만 보면 놓치는 재건축 착시 3가지 - 비례율 · 지정 순서 · 물량

재건축 기사와 공람안에서 판단 근거로 자주 쓰이는 것은 비례율, 지정 순서, 지정 물량이다. 모두 사실이지만, 하나만 떼어 보면 실제 분담금이나 입주 시기와 반대로 해석될 때가 있다.

① 비례율이 높으면 분담금이 적을까

비례율은 (총수입 - 총지출) ÷ 종전자산으로 계산하고, 내 종전자산에 비례율을 곱한 금액이 권리가액이다. 비례율이 높으면 권리가액이 커지니 분담금이 줄 것 같지만, 분담금은 새 아파트를 받을 때 내는 권리자 분양가(조합원 분양가)에서 권리가액을 뺀 금액이다. 일산 16구역과 후곡에서 지금 전용 84㎡를 가진 소유자가 84㎡형을 신청한다고 보고 같은 방식으로 계산하면 아래와 같다.

추정 비례율은 16구역이 15%p 넘게 높지만, 분담금 차이는 약 400만원에 그친다. 16구역은 권리자 분양가를 일반분양가의 약 87%로, 후곡은 약 75%로 산정했기 때문이다. 권리자 분양가를 높게 잡으면 총수입이 커져 비례율이 오르고, 조합원이 새 집을 받을 때 내는 금액도 함께 커진다. 실무에서는 비례율을 비교하기 전에 권리자 분양가를 일반분양가의 몇 %로 잡았는지부터 확인한다.

② 먼저 지정되면 목표대로 먼저 입주할까

지정 순서가 곧 입주 순서는 아니다. 이주는 관리처분계획인가 뒤에 시작하고, 관리처분 시기는 그해 이주 물량에 따라 조정될 수 있다. 정부는 2024년 12월 이주 대책에서 이주 전용 단지를 따로 짓지 않기로 해, 이주가 몰리면 관리처분 시기를 늦추는 것 말고는 조절할 수단이 많지 않다.

▲ 재건축 이주는 관리처분계획인가 뒤에 시작된다(이해를 돕기 위한 이미지)

이 조정 가능성이 문서로 가장 분명하게 드러난 곳이 중동이다. 부천시 고시와 공람안 기준으로 2028년에 은하·반달마을A 5,957세대, 2030년에 금강·중흥·사랑꿈동산·포도 4개 마을 8,173세대가 이주를 계획하는데, 정비기본계획의 연간 이주물량은 4,000세대다. 2028년과 2030년 계획 모두 기준을 넘고, 특히 2030년분은 2배를 넘는다. 분당도 사정이 비슷하다. 국토교통부는 분당 이주가 몰리지 않도록 정비구역 지정 물량을 1년에 1만2,000가구로 제한했지만, 선도지구 4곳만 합쳐도 1만2,055가구여서 2차 구역 이주는 그 뒤로 밀릴 가능성이 높다.

지정 순서와 별개로, 공식 준공 목표와 실제로 예상되는 준공 시점도 구분해야 한다. 산본 선도지구 고시에는 2030년 준공 예정으로 적혀 있지만, 2028년에 착공해 9-2구역 입찰 조건의 공사기간(철거 착공부터 52개월)을 적용하면 2032년 무렵이 된다. 중동 은하는 특별정비계획 고시의 단계 계획상 2033년 준공이지만, 사업시행자 지정 고시의 준공 예정일은 2037년 9월이다. 사업장의 자금 계획은 늦은 쪽 일정으로 세운다. 늦어진 기간만큼 이주비 이자와 거주비가 늘어나기 때문이다.

③ 물량이 많은 도시가 유리할까

2026년 지정 물량은 일산 2만4,800호, 중동 2만2,200호로 분당 1만2,000호의 2배 안팎이다. 물량이 많으면 지정이 쉬울 것 같지만, 일산은 아직 지정된 구역이 없다. 중동도 공람과 심의에 몇 달이 걸려 올해 남은 물량을 쓸 수 있는 구역이 사실상 없고, 연내 쓰지 못한 물량은 다음 해로 이월되지 않는 것으로 알려졌다. 반대로 올해 물량이 3,400호로 가장 적은 산본은 신청이 물량의 약 2.4배에 이르렀다.

물량은 그해 지정할 수 있는 상한이다. 실제 지정 속도는 주민 동의를 얼마나 빨리 모으는지, 계획안의 완성도, 사업시행자의 추진력에 달려 있다. 물량이 넉넉한 도시라도 이 3가지가 갖춰지지 않은 구역은 그해 물량을 쓰지 못한다.

숫자를 바르게 봤다면, 이제 판단을 언제 다시 볼지 정해 둔다.

5. 2027년까지 1기 신도시 재건축, 판단을 바꿀 신호 - 언제 다시 볼까

위의 판단은 2026년 10월 19일 기준이다. 올해 11월부터 2027년까지 5개 도시의 판단에 영향을 줄 신호는 8가지이고, 신호마다 판단에 어떤 의미가 있는지 아래 표에 정리했다.

① 눈여겨볼 8가지 신호

2027년까지 1기 신도시 재건축 판단 신호
(2026년 10월 19일 기준 · 필자 판단)

※ 근거 : 각 시 고시·공고 · 규제지역 일정은 언론 보도(2026.10). 일산 용적률 시점은 용역 기간(약 1년)과 경기도 승인을 반영한 판단.

가장 가까운 신호는 11월 산본 개찰이다. 개찰 공사비가 예정 단가 안에 들면, 산본 선도지구의 분담금도 고시의 추정치에서 크게 벗어나지 않을 가능성이 높다. 12월에 나올 분당 2차 지정·고시와 중동 반달마을A 심의 결과는 분당과 중동에서 무엇을 지켜볼지를 바꾼다. 분당은 물량 상한이 완화되는지가, 중동은 관리처분 시기 조정이 시작되는지가 다음 확인 대상이 된다.

② 계약 전에 확인할 4가지

신호를 기다리는 동안 매수나 매도를 검토한다면 계약 전에 아래 4가지를 확인한다.

판단은 기대가 아니라 확정된 문서로 확인한다. 시공사 계약서, 지정 고시, 규제지역 발표가 나오면 위의 5-① 표에서 해당 신호의 의미를 함께 보면 된다.

6. Key Summary

7. Case Q&A