모아타운·가로주택정비사업 - 우리 빌라는 되는 땅인가
모아타운 대상지 선정과
내 빌라의 사업은 다르다
해제되면 다음 추진이 왜 막히는지까지 다룬다
우리 빌라도 아파트가 되나요?
모아타운 대상지 선정. 동네 어귀에 현수막이 걸리고 단지 조감도가 붙는다. 빌라 소유주에게는 우리 집이 아파트가 된다는 말로 들리기 쉽다.
그런데 서울에서만 2026년 3월 말 기준 대상지가 132개소인 이 제도에서, 정책 발표 뒤 첫 착공까지는 3년 가까이 걸렸다. 선정이 곧 사업이라면 나올 수 없는 속도다. 구역을 관리하는 제도의 이름과 개별 사업의 이름이 섞여 쓰이면서 착각이 생긴다.
무엇이 제도이고 무엇이 사업인지 이름부터 구분하고, 내 빌라가 실제로 사업이 되는 땅인지 확인하는 법정 요건 3개와 순서를 정리한다. 대상지에서 해제된 다음에 벌어지는 일까지 다룬다.
1. 모아타운이라는 이름 - 사업이 아니라 구역 관리 제도다
2022년 1월 서울시가 모아주택·모아타운 정책을 발표했다. 이후 4년 동안 대상지가 24개 자치구 132개소까지 늘었다. 그런데 정작 이 이름은 법 조문에 없다.
① 법에 있는 것, 「사업의 목록」
근거 법은 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」이다. 노후 주택을 소규모로 정비하는 사업의 종류를 이 법이 정해 두었다.
② 법에 없는 것, 「모아타운·모아주택」
모아타운은 위 법이 정한 소규모주택정비 관리지역에 서울시가 붙인 이름이다. 면적 10만㎡ 미만, 노후도 50% 이상인 저층주거지를 한 단위로 지정해 관리계획을 세우고, 개별 사업이 그 계획을 따라 진행되게 하는 제도다. 개별 단지 단위의 사업에는 모아주택이라는 이름이 붙는데, 법적 실체는 같은 법의 사업이고 서울시는 이를 가로주택정비사업 등 방식으로 추진한다.
그래서 「모아타운 대상지 선정」은 구역이 관리 대상 후보가 됐다는 뜻이지, 어느 빌라의 사업이 확정됐다는 뜻이 아니다. 관리계획 수립·고시가 남아 있고, 그 뒤에도 개별 구역마다 조합설립과 사업시행계획 인가를 따로 거쳐야 한다.
※ 출처 : 서울시 주택 누리집 모아타운 추진현황, 2026년 3월 말 기준. 대상지 수는 선정·해제에 따라 달라진다.
2. 사업이 되는 땅의 요건 - 가로구역·노후도·기존주택 수
서울시는 모아타운 안의 개별 단지를 가로주택정비사업 등 소규모주택정비 방식으로 추진한다. 그중 기준이 되는 가로주택정비사업의 요건을 시행령에 적힌 그대로 옮겨 적는다. 요건은 크게 3개다.
① 가로구역, 「도로로 둘러싸인 한 덩어리」
가로구역은 도시계획도로나 폭 6m 이상 도로 같은, 국토교통부령이 정한 도로·시설로 둘러싸인 한 덩어리의 땅이다. 면적은 1만㎡ 미만이 기본이고 시·도 조례로 1만3천㎡, 도시계획위원회 심의를 거치면 2만㎡까지 넓어진다. 폭 4m를 초과하는 도시계획도로가 구역 안을 통과하면 안 된다.
② 노후도, 「전체 건축물의 60%」
노후·불량건축물 수가 사업시행구역 전체 건축물 수의 60% 이상이어야 한다. 노후·불량건축물의 연한과 상태 기준은 법령과 시·도 조례에 있다. 몇 년 전까지는 3분의 2 이상이었다가 완화된 것인데, 기관 안내 자료 가운데 구 기준이 그대로 남은 곳도 있어 최종 확인은 현행 시행령과 인가권자인 자치구를 통해야 한다.
③ 기존주택 수, 「10호·20세대·20채」
구역 안 기존주택이 단독주택만이면 10호, 공동주택만이면 20세대, 섞여 있으면 합쳐서 20채 이상이어야 한다. 3개 요건을 다른 사업들과 나란히 놓으면 아래와 같다.
소규모주택정비사업 요건 대조
(시행령 제3조 기준)
| 구분 | 어떤 땅인가 | 면적 상한 | 기존주택 수 |
|---|---|---|---|
| 자율주택정비 | 빈집밀집구역·관리지역·지구단위계획구역 등 | 면적 상한 없음 | 단독 10호·공동 20세대 미만 |
| 가로주택정비 | 도로로 둘러싸인 가로구역 | 1만㎡ 미만 | 10호·20세대·20채 이상 |
| 소규모재건축 | 도시정비법상 주택단지 | 1만㎡ 미만 | 200세대 미만 |
| 소규모재개발 | 역 승강장 반경 350m가 면적 과반, 또는 준공업지역 | 5천㎡ 미만 | 세대수 요건 없음 |
※ 근거 : 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령」 제3조, 2026년 2월 19일 일부개정 기준(국가법령정보센터). 노후도 60% 이상(관리지역·재정비촉진지구 50%)은 표의 전 사업 공통이다.
비율의 분모는 구역 안 전체 건축물 수다. 신축이 1채 들어설 때마다 분모가 늘어 비율이 내려간다. 대상지 안에서 신축이 이어지면 어느 시점에는 요건 자체를 못 채우게 된다. 구역이 해제된 뒤 새 건물이 들어서는 사례에서 이 문제가 그대로 나타난다.
3. 모아타운 특례와 권리산정기준일 - 완화 또는 청산되는 것
그러면 모아타운으로 지정되면 무엇이 달라지나. 같은 시행령 안에 관리지역에만 적용하는 완화가 따로 적혀 있다. 대신 지정과 함께 따라오는 날짜도 있다.
① 완화되는 요건, 「조문 안 특례」
가로주택정비 요건, 모아타운 안에서의 완화
(시행령 제3조 기준)
| 구분 | 일반 지역 | 모아타운 안 |
|---|---|---|
| 구역 경계 | 도로·시설로 둘러싸일 것 | 요건 면제 |
| 통과 도로 | 4m 초과 도로 통과 불가 | 요건 면제 |
| 면적 상한 | 1만㎡ 미만(조례 1만3천) | 2만㎡ 미만(공공 4만) |
| 노후도 | 60% 이상 | 50% 이상 |
※ 근거는 위 표와 같은 시행령 제3조다. 공공 4만은 공공이 시행하며 공공임대 10% 이상을 넣는 경우다.
도로로 둘러싸여야 한다는 요건과 통과 도로 요건이 아예 면제되는 것이 핵심이다. 일반 지역에서는 요건 미달로 시작조차 못 하던 땅이 모아타운 안에서는 사업 대상이 된다. 가로구역 자체의 면적 상한도 관리지역에서는 4만㎡ 미만까지 허용된다. 여기에 서울시는 운영 차원에서 층수·용도지역 계획을 유연하게 다루고, 2025년 12월에는 사업성 보정계수 세부지침을 마련해 2026년 3월 첫 적용 구역들이 통합심의를 통과했다.
② 권리산정기준일, 「분양 자격의 경계선」
완화와 함께 고시되는 것이 권리산정기준일이다. 새 건물을 분양받을 권리를 어느 시점의 소유 상태로 정하는 날짜인데, 대상지마다 따로 고시된다. 지분 나누기와 투기성 신축을 막는 장치다.
· 1필지의 토지를 여러 필지로 분할
· 단독·다가구주택의 다세대주택 전환
· 같은 사람 소유의 토지·건축물을 분리해 소유
· 나대지 신축 등으로 토지등소유자 수가 늘어나는 행위
모아타운은 기준일까지 착공신고를 마친 신축이면 분양 대상으로 인정하는 예외를 둔다. 다만 2024년 3월부터는 기준일을 대상지 선정 발표 전 시점, 그러니까 자치구 공문 접수일 등으로 앞당겨 고시한다. 선정 소식을 듣고 나서 움직이면 이미 늦는다.
4. 동의·갈등·구역 해제 - 요건 외 변수
요건을 갖춘 구역이라도 사업이 되려면 소유자들의 동의가 필요하다. 실제로 사업이 멈추는 단계도 대개 서류가 아니라 동의다.
① 동의, 「10분의 8이란?」
가로주택정비사업 조합설립에는 같은 법에 따라 토지등소유자 10분의 8 이상과 토지면적 3분의 2 이상의 동의가 필요하다. 재개발 조합설립이 토지등소유자 4분의 3인 것과 비교하면 오히려 기준이 높다. 규모가 작다고 합의가 쉬운게 아니라, 작은 구역일수록 반대 몇 명이 동의율에 미치는 영향이 크다.
② 갈등과 해제, 「자양2동의 넉 달」
2026년 7월, 광진구 자양2동 681번지 일대의 모아타운 구역 지정이 취소됐다. 서울시 소규모주택정비 통합심의를 통과한 지 넉 달여 만이다. 통합심의는 건축·도시계획 등 여러 심의를 묶어 한 번에 처리하는 절차다. 그 단계까지 마친 구역도 주민 반대로 멈출 수 있다는 사례다.
갈등은 이 제도에서 반복돼 왔다. 단독·다가구·상가주택 소유주들이 자치구 여러 곳에서 반대 모임을 꾸렸고, 서울시는 2024년 7월 철회 기준 마련과 갈등 코디네이터 파견, 주민제안 동의요건 강화를 담은 갈등방지 대책을 내놓으며 자치구 공모를 중단하고 주민제안 방식으로 바꿨다. 속도도 함께 확인해야 한다. 정책 발표는 2022년 1월인데 1호 착공지인 강북구 번동은 2024년 12월에야 첫 삽을 떴고, 2025년 상반기 언론은 후보지 111곳 가운데 착공이 1곳이라고 지적했다. 서울시가 제시해 온 목표는 2026년까지 관리계획 100개소 승인이다.
③ 해제 다음, 「돌아갈 수 없는 노후도」
해제가 원점 복귀라면 반대하는 쪽 입장에서는 잃을 것이 없다. 그런데 실제로는 그렇지 않다. 해제되면 행위 제한이 풀려 신축이 들어올 수 있고, 신축이 늘수록 노후도 비율이 내려간다. 자양2동에서도 현지 중개업소는 취소 뒤 신축 빌라가 몇 곳 들어서면 노후도 기준을 못 채워 재개발 추진이 어려워질 것이라고 전망했다.
지정 중에는 기준일이 필지의 행위를 제한하고, 해제 뒤에는 신축이 늘어 노후도 요건을 채우기 어려워진다. 시간이 갈수록 다음 추진의 요건이 사라진다. 찬성이든 반대든 해제 이후의 상태까지 놓고 판단할 문제다.
※ 출처 : 자양2동 취소는 머니투데이방송 2026년 7월 14일자, 착공 진도는 서울시 설명자료. 진행 상태와 대상지 수는 이후 변동될 수 있다.
5. 내 빌라 확인 순서 - 문서 먼저, 현장은 그다음
지정과 해제, 기준일까지 전부 고시로 남는 제도라서 확인은 문서에서 시작하는 것이 맞다.
① 문서 확인, 「고시문과 추진현황 자료」
② 현장과 자금, 「서류에 없는 확인 사항」
도로는 도면과 현장이 다르기 쉬운 항목이다. 지적도의 도로와 실제 포장 폭이 다른 구역이 있고, 6m·4m 숫자는 결국 인가권자가 판정한다. 경계 도로를 직접 걸으며 폭을 확인하면, 도면만 믿고 계약할 때와는 판단이 달라진다.
시공사 구하기는 소규모 사업의 해묵은 문제다. 공사비 총액이 작은 사업장은 대형 건설사의 수주 심사를 통과하기 어렵고, 입찰 공고를 거듭 내고도 응찰사가 없어 일정이 밀리는 사업장이 나온다. 브랜드 아파트를 전제로 수익을 계산했다면 그 전제부터 확인할 일이다. 이주비도 마찬가지다. 대규모 정비사업과 달리 조달 규모가 작아 금리·한도 조건이 사업장마다 다르고, 조합 단계라면 그 조건이 확정됐는지가 일정의 실질 변수가 된다.
6. Rich Dad's 'Summary'
7. Rich Dad's 'Q&A'
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