※ 2026.10 업데이트 세입자 있는 집의 실거주 유예와 허가 뒤 취득 기한, 연말에 끝나는 서울·경기 12곳의 지정 기간을 반영했다.(최초발행 2026.04/업데이트 2026.10) 아래 지정 기간과 유예 신청 기한은 2026년 10월 기준이며 정부 고시에 따라 바뀔 수 있다.

계약서에 도장을 찍고 계약금까지 건넸는데, 그 계약이 처음부터 없던 일이 되는 시장이 있다. 과태료 이야기가 아니다. 토지거래허가구역에서 허가 없이 맺은 계약은 법적으로 효력 자체가 발생하지 않는다. 계약이 취소되는게 아니라, 애초에 계약이 존재한 적이 없는 상태가 된다. 이 한 문장이 이 제도를 전부 설명한다.

한때는 강남 몇 개 동의 이야기였다. 지금은 서울 25개 자치구 전역과 경기 15곳이 이 규제 아래에 있다. 2025년 10월의 대책이 서울 전체와 경기 12곳을 한 번에 묶었고, 2026년 6월 30일에는 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시가 추가됐다. 수도권에서 아파트를 산다면 토지거래허가는 더 이상 피해 갈 변수가 아니라, 계산에 처음부터 넣어야 하는 기본 조건이 됐다.

그래서 본 포스팅의 순서는 이렇게 잡았다. 앞부분에서는 이 제도가 실제로 어떻게 작동하는지, 지금 어디가 묶여 있는지, 허가는 어떤 순서로 받는지를 확인한다. 그리고 후반부에서 무주택 실수요·갈아타기·세입자 있는 집·재건축 조합원까지 상황별로 어떤 순서로 움직이면 되는지를 정리하고, 마지막에 해제를 기다리는 접근이 왜 통하지 않았는지를 이전의 실제 기록과 올해 연말의 만료 일정으로 설명한다.
자신의 상황이 어느 경우에 해당하는지 생각하며 읽으면 된다.

1. 허가 없이는 계약이 없다 - 토허제의 작동 원리

이름부터 정리하고 시작한다. 토지거래허가제는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 근거해, 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급등할 우려가 있는 지역을 국토교통부장관 또는 시·도지사가 허가구역으로 지정하는 제도다. 아직도 옛 근거법인 국토계획법 조항을 인용하는 자료가 많이 있던데, 관련 규정은 이미 부동산거래신고법으로 옮겨 왔다. 근거 조항의 위치보다 중요한 것은 이 법이 거래에 정해 둔 두 가지 제한이다.

첫째, 허가 없이 체결한 계약은 처음부터 효력이 없다. 여기에 더해 무허가 계약이나 부정한 방법의 허가는 2년 이하의 징역 또는 해당 토지가격(개별공시지가 기준)의 30% 이하 벌금 대상이다.
둘째, 허가를 받으면 신청한 이용 목적대로만 써야 한다. 주거 목적으로 허가받았다면 본인이 살아야 하고, 임대를 줄 수 없다. 허가는 자유를 돌려받는 절차가 아니라 의무를 약속하는 절차다.

① 누가, 얼마나 오래 묶는가

지정 기간은 한 번에 5년 이내이고, 필요하면 재지정으로 이어진다. 지정권자는 국토교통부장관과 시·도지사다. 서울 전역 지정은 서울시가, 경기 지역 지정은 경기도가 공고하는 식이다. 기간이 정해져 있다는 말은 만료일에 자동으로 풀린다는 뜻이 아니다. 시장이 안정되지 않았다고 판단되면 연장과 재지정이 반복되고, 실제로 그렇게 운영돼 왔다.

② 어떤 거래가 허가 대상인가

모든 거래가 허가 대상은 아니다. 용도지역별 기준 면적을 초과하는 토지(아파트의 대지지분 포함)가 대상인데, 지정권자가 기준 면적의 10~300% 범위에서 따로 정할 수 있다. 서울과 경기 지정 지역은 대부분 법정 기준의 10%를 적용하고 있어, 실제 기준선은 아래처럼 훨씬 낮다.

허가 대상 기준 면적
(대지지분 기준 · 초과 시 허가 대상)

※ 아파트는 전용면적이 아니라 해당 가구가 가진 대지지분이 기준이다. 주거지역 6㎡ 초과 기준이면 사실상 거의 모든 아파트가 허가 대상에 들어온다. 예외도 있다. 경매 낙찰, 상속, 무상 증여는 허가 대상이 아니다. 다만 대출이나 보증금을 함께 넘기는 부담부증여는 매매 성격이 포함돼 허가를 받아야 한다.

2. 2026년 10월의 지정 지도 - 서울 전역과 경기 15곳

지정 범위는 최근 2년 사이 크게 넓어졌다. 특정 동네를 골라 묶던 핀셋 규제가, 자치구 전체를 묶고 도시 전체를 묶는 광역 규제로 바뀌었다. 시간 순서로 정리하면 지금의 지정 범위가 어떻게 만들어졌는지 알 수 있다.

① 현재 지정 현황 정리

수도권 토지거래허가구역 현황
(2026.10 기준 · 공고 자료 종합)

※ 압구정·여의도·목동·성수 등 기존 정비사업 지정 구역과 신속통합기획 사업지는 위와 별도로 유지·관리된다. 지정과 해제는 수시로 바뀌므로 계약 전 최신 공고 확인이 필수다. 서울·경기 12곳의 연립·다세대는 아파트가 1개 동 이상 포함된 동일 단지에 있는 경우에 허가 대상이 된다. 아파트만 지정된 신규 3곳과 적용 범위가 다르다.

표의 지정 기간 가운데 서울과 경기 12곳은 2026년 12월 31일에 끝난다. 10월 현재 연장 여부는 발표되지 않았고, 이 일정이 매수 판단에 어떤 의미인지는 아래의 7-④에서 다룬다. 아파트가 아닌 토지를 대상으로 한 지정도 이어졌다. 7월 14일부터 광주 군공항 반경 10㎞ 안 364.19㎢(2028년 7월 13일까지)가, 8월 18일부터는 신규 공공택지 후보지 발표에 앞서 서울과 인천·경기의 개발제한구역 일대 503.82㎢(2026년 12월 31일까지)가 지정됐다.

② 6.30 추가 지정, 무엇을 말하나

2026년 6월 30일의 추가 지정은 이 제도의 현재 성격을 잘 보여준다. 경기도가 지정한 세 곳의 면적은 용인 기흥구 81.64㎢, 화성 동탄구 55.52㎢, 구리시 33.34㎢로 합쳐서 170.5㎢에 이른다. 배경은 가격 상승률에서 확인된다. 동탄구의 올해 아파트 매매가격 누적 상승률은 11.38%로 전국에서 가장 높았고, 구리시 7.87%, 기흥구 6.21%가 뒤를 이었다. 반도체 경기와 GTX-A 개통 기대로 비규제 지역의 가격이 빠르게 오르자, 정부와 경기도는 같은 날 규제지역과 허가구역을 함께 지정했다.

※ 출처 : 국토교통부 - 주택시장 안정화 대책 (molit.go.kr) · 경기부동산포털 - 토지거래허가구역 지정현황 (gris.gg.go.kr)

3. 허가는 이렇게 받는다 - 신청부터 입주까지

제도의 무게에 비해 절차 자체는 단순하다. 순서와 기한만 정확히 알면 된다. 일반 거래와 가장 다른 점은 순서다. 계약을 확정한 뒤 허가를 받는게 아니라, 허가를 전제로 계약하고 허가가 나와야 계약이 완성된다.

토지거래허가 진행 순서
(허가일 기준 기한 포함)

① 순서가 다르다, 허가 조건부 계약

허가를 조건으로 하는 계약을 먼저 체결하고, 매도인과 매수인이 공동으로 허가를 신청한다. 이때 계약서에 두 가지를 반드시 명시해야 한다. 이 계약이 토지거래허가를 조건으로 한다는 것, 그리고 불허 시 계약은 무효가 되고 계약금은 위약 없이 반환된다는 것이다. 이 특약이 빠진 채 가계약금부터 오가면, 불허가 났을 때 돌려받는 문제로 분쟁이 생긴다.

② 서류가 심사의 전부다

심사의 핵심은 이용 목적 소명이다. 주거 목적이라면 내가 이 집에 실제로 살 사람이라는 걸 서류로 증명해야 한다. 막연히 살 예정이라는 말로는 부족하고, 직장·학교·가족 같은 구체적인 근거가 있어야 소명이 된다.

주거 목적 허가 신청 시 주요 서류

③ 15일, 그리고 대부분 허가된다

허가증은 신청을 받은 날부터 15일 이내에 교부된다. 허가가 잘 나오지 않을 것이라는 걱정은 실제보다 크다. 실수요 요건을 갖춘 신청이 불허되는 경우는 실무상 매우 드물다. 중개 현장에서 무주택·임차 상태 등 요건을 먼저 확인하고 접수하기 때문에, 요건이 분명한 실수요자에게 허가는 통과 의례에 가깝다. 이 제도가 실제로 걸러내는 건 실수요자가 아니라, 실거주할 수 없는 자금 구조와 임대 목적의 매수다.

4. 실거주의무 2년 - 갭투자가 차단되는 구조

허가가 나오면 기한이 정해진다. 허가일부터 4개월 안에 잔금과 등기를 마치고 입주해야 하며, 실거주 2년은 취득(등기)한 날부터 계산한다. 이 의무가 토지거래허가구역 시장의 성격을 정한다. 새 세입자의 전세보증금으로 잔금을 메우는 갭투자는 이 시장에서 처음부터 성립하지 않는다. 허가받은 집을 남에게 빌려주는 것 자체가 이용 목적 위반이기 때문이다. 세입자가 이미 살고 있는 집을 사는 경우에는 아래 ③의 유예 요건이 적용된다.

① 어기면 어떻게 되나, 이행강제금

의무 기간에 거주를 중단하거나 임대를 주면 취득가액의 10% 범위에서 이행강제금이 매년 부과된다. 유형별로 요율이 다른데, 사 놓고 비워 두는 경우의 요율이 가장 높고 타인 임대가 그다음으로 알려져 있다. 한 번 내고 끝나는 벌금이 아니라 의무를 이행할 때까지 해마다 되풀이된다는 점이 핵심이다. 15억원짜리 아파트라면 억대의 비용이 해마다 반복될 수 있다.

② 예외는 있다, 다만 좁다

직장 전근, 질병 치료, 해외 체류 같은 불가피한 사유는 이용의무의 예외로 인정될 수 있다. 다만 예외 인정은 사후에 다투는 것보다 사전에 확인하는게 안전하다. 사정이 생겼다면 거주를 중단하기 전에 관할 구청 담당 부서와 먼저 상담해 인정 가능 여부와 필요 서류를 확인해 두는 것이 순서다.

③ 세입자 있는 집, 언제 들어가나

기존 세입자가 사는 집도 살 수 있다. 원래는 허가 후 4개월 안에 입주해야 해서 임대차계약이 길게 남은 집은 사기 어려웠다. 2026년 5월 12일 정부는 실거주 유예 대상을 세입자 있는 집 전체로 넓혀, 무주택자가 이런 집을 사면 계약이 끝날 때까지 입주를 미룰 수 있게 했다. 9월 17일에는 신청 기한을 1년 늘리고 갱신계약까지 유예 기간으로 인정하는 보완안을 발표했다. 보완안을 담은 부동산거래신고법 시행령의 시행일은 10월 1일이다.

※ 국토교통부 2026년 9월 17일 발표 기준이다.

이 조치를 갭투자 허용으로 받아들이면 안 된다. 유예를 받을 수 있는 매수자는 무주택자로 한정되고, 유예가 끝나면 그 집에 들어가 2년을 살아야 한다. 집을 산 뒤 새로 세입자를 들이는 것은 여전히 이용 목적 위반이다. 허용된 범위는 세입자가 있는 집을 사서 입주 시기를 늦추는 데까지다.

시행사가 사업부지를 매입할 때도 임차인이 있는 건물은 임대차계약서의 시작일과 종료일, 갱신 여부부터 확인한다. 임차인이 언제 나가는지에 따라 착공 일정이 정해지기 때문이다. 세입자 있는 집을 사는 무주택자도 같은 순서를 따른다. 계약서의 종료일과 갱신 여부를 확인해야 입주할 수 있는 날짜가 정해진다. 대출을 받는다면 세입자 있는 물건의 대출 조건을 계약 전에 은행에 따로 문의한다.

5. 혼자 오지 않는 규제 - 대출·세제·청약 3중 세트

2025년 10월 이후 달라진 점이 하나 더 있다. 토지거래허가구역이 다른 규제와 함께 지정된다는 것이다. 서울 전역과 경기 15곳은 토지거래허가구역인 동시에 조정대상지역이자 투기과열지구다. 허가와 실거주의무는 3중 세트 가운데 하나일 뿐이고, 대출·세제·청약 규제가 같이 움직인다. 매수 계획을 세울 때는 셋을 함께 계산해야 실제로 필요한 자금이 나온다.

규제지역 3중 세트가 매수에 미치는 영향
(수도권 규제지역 기준)

※ 대출·세제 세부 기준은 정부 대책과 세법 개정에 따라 수시로 조정된다. 실제 한도와 세율은 계약 시점 기준으로 금융기관·세무 전문가와 확인해야 한다.

세제에는 아직 확정되지 않은 정부안이 하나 있다. 조정대상지역 다주택자의 양도세 중과는 2026년 5월 10일 양도분부터 다시 적용되고 있고, 8월 3일 정부 세제개편안은 중과 가산세율을 2027년(2주택 +5%p · 3주택 이상 +10%p)과 2028년에 낮췄다가 2029년에 되돌리는 안이다. 중과를 없애는 것이 아니며 국회를 통과해야 확정된다. 반면 같은 개편안에 담긴 조정대상지역 일시적 2주택의 처분 기한 단축은 국회를 거치지 않는 시행령 개정이라 10월 1일부터 이미 시행됐다. 아래의 6장 상황 2-④에서 다시 다룬다.

재건축 단지, 왜 매물이 드문가

규제가 가장 많이 겹치는 곳은 재건축 단지다. 토지거래허가에 따른 허가·실거주의무에 더해, 투기과열지구에서는 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도가 원칙적으로 제한된다. 매도자의 장기 보유·거주 요건 등 좁은 예외에 해당해야만 지위가 넘어가므로, 허가 요건을 갖춘 매수자라도 살 수 있는 매물 자체가 드물다. 실제로 2025년 2월의 해제 때도 잠실주공5단지와 은마 같은 재건축 초기 단계 14개 단지는 해제 대상에서 빠졌다. 재건축 단지에는 규제가 가장 오래, 가장 많이 겹쳐 적용된다는 뜻이다.

6. 산다면 어떻게 사나 - 상황별 실전 전략

여기까지가 제도의 전부다. 이제 처음의 질문으로 돌아간다. 사도 되나. 답은 조건부다. 2년을 직접 살 수 있으면 사도 되고, 그럴 수 없으면 이 시장은 내 시장이 아니다. 그 전제가 성립한다면 남는 건 순서의 문제다. 상황별로 움직이는 순서가 다르니, 네 가지 대표 상황으로 나눠 정리한다.

7. 해제를 기다리면 안 되는 이유 - 35일의 실증

마지막 질문이 남았다. 어차피 살 거라면, 규제가 풀릴 때까지 기다렸다 사는게 낫지 않을까. 이 질문에는 이론이 아니라 기록으로 답할 수 있다. 2025년 초, 서울에서 실제로 벌어진 일이다.

해제에서 재지정까지, 2025년의 기록

※ 거래량은 국토교통부 실거래 통계 기준 언론 보도를 종합했다. 재지정 이후 3월 24일부터 약 5개월간 강남3구·용산의 매매 신고는 직전 같은 기간 대비 42.6% 줄어든 것으로 집계됐다.

① 해제 발표에서 재지정 발표까지, 35일

2월 12일의 해제 발표에서 3월 19일의 재지정 발표까지 걸린 시간은 정확히 35일이다. 그 한 달여 동안 일은 이런 순서로 벌어졌다. 해제 검토 소식이 나온 시점부터 호가가 먼저 움직였고, 해제가 확정되자 그달 서울 아파트 거래는 3,233건에서 4,743건으로 46.7% 급증했으며, 신고가가 연쇄되자 규제는 해제 이전보다 넓은 범위로 되돌아왔다. 해제를 기다렸다 사려던 사람은 가격이 먼저 오른 뒤 다시 허가구역으로 묶이는 것을 겪어야 했다.

② 선반영은 이렇게 작동한다

이 기록이 보여주는 건 선반영의 작동 방식이다. 해제의 이익은 해제일에 발생하지 않는다. 해제 가능성이 언급되는 순간부터 가격에 반영되기 시작해, 확정 시점에는 이미 상당 부분 반영이 끝나 있다. 그리고 해제가 과열을 부르면 재지정이 따라온다. 결국 해제를 기다린 매수자가 마주하는 건 규제 없는 시장이 아니라, 더 비싸진 가격과 더 넓어진 규제다.

③ 그래서 전략은 반대다

실거주가 가능한 매수자라면 순서를 뒤집는 쪽이 합리적이다. 규제가 유지되는 동안은 갭투자 수요가 막혀 경쟁이 줄어든 시장이고, 실수요자라면 허가와 실거주 요건을 충분히 갖출 수 있다. 지정 상태는 실수요자에게 불리한 조건이 아니라, 경쟁자가 정리된 조건에 가깝다. 규제 해제 뉴스는 매수 신호가 아니라 이미 늦었다는 신호로 해석하는 편이 이 시장의 기록과도 일치한다.

④ 연말 만료, 기다려야 하나

서울과 경기 12곳의 지정 기간은 2026년 12월 31일에 끝난다. 연장 여부는 10월 현재 발표되지 않았다. 9월 16일 국회 인사청문회에서 홍지선 당시 국토교통부 장관 후보자(9월 23일 취임)는 제도의 긍정적 역할을 언급하면서, 규제를 풀면 주택 가격이 오르는 부작용이 있어 시장 상황을 면밀히 살피겠다고 답했다. 연장으로도 해제로도 단정할 근거는 아직 없다.

그래서 연말 결정을 매수 시점의 기준으로 삼지 않는다. 연장되면 지금과 같은 조건이 이어지고, 만료되더라도 위의 7-①에서 확인했듯 해제 기대는 결정 전에 가격에 먼저 반영돼 왔다. 어느 쪽이든 2년 실거주가 가능한 매수자의 계획은 바뀌지 않는다. 다만 12월에 계약을 앞둔 매수자는 연장 고시가 나왔는지 계약 직전에 다시 확인한다. 사업 일정을 짤 때도 규제의 일몰을 전제로 잡지 않는다. 예정대로 끝나면 일정에 여유가 생기고, 연장되면 원래 계획대로 진행하면 된다.

8. Key Summary

① 분야별 전문가의 시각

요약에 앞서 법무, 시장 분석, 자산관리 현장의 세 가지 시각을 곁들인다. 같은 제도를 분야마다 어떻게 보는지 함께 확인하면 판단에 도움이 된다.

② 여섯 가지 요약

9. Case Q&A