※ 2026.10 업데이트 4곳 사업시행자 지정 완료, 공공기여금 재산정, 지정 뒤 매수 시 분양 자격 제한, 2차 특별정비구역 선정을 반영했다(최초발행 2026.04/업데이트 2026.10). 본문의 일정과 수치는 2026년 10월 13일 기준이며 시공사 선정과 사업시행계획인가 단계에서 바뀔 수 있다.

분당 재건축 선도지구 4곳이 2026년 7월까지 모두 사업시행자를 정했다. 샛별마을은 하나자산신탁, 시범단지 현대우성은 한국자산신탁, 목련마을은 한국토지주택공사(LH), 양지마을은 대신자산신탁이 사업을 맡는다. 지금은 단지마다 주민 대표 기구를 꾸리는 중이고, 2027년 상반기까지 시공사를 선정하는 것이 목표다.

사업이 다음 단계로 넘어가면서 매수할 때 따질 것도 달라졌다. 분당구는 투기과열지구라서 사업시행자 지정·고시 뒤에 집을 사면 원칙적으로 새 아파트를 분양받을 자격이 없다. 분담금과 관련해서는 성남시가 공공기여금 산정 방식을 바꿔 4곳 합계를 약 1조700억원 줄이기로 했다. 4곳의 진행 단계와 단지별 현황, 분담금, 지금 매수할 때 확인할 것을 차례로 정리한다.

1. 분당 재건축 선도지구 진행 단계 - 4곳 모두 사업시행자 지정

2024년 11월 27일 국토교통부가 1기 신도시 선도지구를 발표했다. 분당에서는 양지마을·샛별마을·시범단지 현대우성 3곳 1만948가구가 선정됐고, 빌라단지인 목련마을 1,107가구도 선도지구에 함께 포함돼 4곳 1만2,055가구가 재건축 절차에 들어갔다.

특별정비구역 지정·고시는 2026년 1월에 끝났다. 19일에 시범단지·샛별마을·목련마을이 주변 소규모 단지를 묶은 결합 구역 6개로 고시됐고, 27일에 양지마을(32구역)이 고시됐다. 그래서 분당 선도지구는 4곳 7개 구역이다. 그 뒤 6월 26일 샛별마을을 시작으로 같은 달 시범단지 현대우성과 목련마을이, 7월 27일에 양지마을이 사업시행자 지정·고시를 받았다. 양지마을은 예비사업시행자를 바꾸는 과정을 거쳐 다른 3곳보다 1개월가량 늦었다.

분당 재건축 선도지구 사업 단계
(2026년 10월 기준 · 4곳 공통)

※ 1~3단계(✓)는 완료, 4단계는 진행 중, 5~8단계는 남은 단계다. 4곳은 신탁방식(샛별·시범·양지)과 공공방식(목련)이라 조합을 설립하지 않는다.

다음 단계는 시공사 선정이다. 샛별마을과 시범단지 현대우성은 정비사업위원회를, 목련마을은 주민대표회의를 구성하고 시공사 선정 절차에 들어간다. 전체회의 일정은 9월 19일 샛별마을, 10월 17일 시범단지 현대우성, 10월 24일 양지마을이고, 이 자리에서 위원회 구성과 설계·정비업체 선정을 진행한다. 시공사 입찰 공고는 2027년 초가 될 것이라는 보도가 나왔다. 사업시행자는 성남시의 공공기여금 재산정 결과를 반영해 특별정비계획을 변경한 뒤 사업시행계획인가를 신청한다.

4곳 모두 8월 4일 노후계획도시특별법 개정 시행 전에 사업시행자 지정을 마쳤다. 개정법은 여러 단지를 묶은 통합재건축의 사업시행자를 지정할 때 단지별로 과반 동의를 받도록 했고, 2차 이후 구역은 이 요건을 채워야 사업시행자를 지정할 수 있다.

선도지구 다음 순서인 2차 선정도 끝났다. 성남시는 2026년 9월 29일 2차 특별정비구역 5곳 1만3,429가구(이매촌1·시범단지1·파크타운·푸른마을·한솔마을2)를 발표했고 12월 지정·고시를 예정하고 있다. 2차는 정비계획서를 6개 항목으로 상대평가했고, 토지등소유자 과반 동의는 점수 없이 제안 요건으로만 두었다. 남은 단지는 2027년에 2만5,000가구 내외를 선정한다. 선정 기준과 남은 단지의 일정은 분당 2차 특별정비구역 글에 정리했다.

2. 선도지구 4곳 단지별 현황 - 계획 가구와 목표 일정

4곳은 기존 1만2,055가구를 2만413가구로 다시 짓는다. 가구 수는 약 1.7배가 되고, 사업 방식은 3곳이 신탁방식, 목련마을이 LH 공공방식이다.

분당 선도지구 4곳 현황
(2026년 10월 기준 · 가구 수는 특별정비계획 기준)

※ 출처 : 성남시 특별정비구역 지정 고시(2026.1) · 사업시행자 지정 고시(2026.6·7). 3곳은 결합 구역이다(샛별 31구역+S4 · 시범 23구역+S6 · 목련 6구역+S3). 양지마을 계획 가구에는 임대 294가구가 들어 있다.

① 샛별마을 - 가장 먼저 사업시행자를 정한 곳

라이프·동성·우방·삼부아파트와 현대빌라 2,843가구가 재건축 뒤 5,050가구가 된다. 동의서를 받기 시작한 지 5일 만에 법정 요건인 과반을 채웠고, 최종 동의율 77.3%로 하나자산신탁을 사업시행자로 정했다. 시범단지 현대우성과 함께 2027년 상반기 시공사 선정과 사업시행계획인가, 2028년 관리처분과 이주, 2029년 착공을 목표로 한다. 건설사 중에서는 현대건설과 GS건설이 관심을 보인다는 보도가 나왔다.

② 시범단지 현대우성 - 분당 첫 입주 단지의 재건축

현대·우성아파트와 장안타운 건영빌라 3,713가구가 6,049가구로 늘어난다. 1991년 분당에서 가장 먼저 입주한 시범단지 안에 있어 재건축의 상징성이 크다. 사업시행자 한국자산신탁은 수수료율 0.4%(총액 600억원 상한)를 제시했다. 목표 일정은 샛별마을과 같다.

③ 목련마을 - 빌라단지를 아파트로 바꾸는 공공방식

대원·성환·두원 등 빌라 1,107가구를 아파트 2,475가구로 다시 짓는다. LH가 사업시행자를 맡는 공공방식이고, 주민은 주민대표회의를 통해 사업에 참여한다. 시공사 선정 목표가 2026년 하반기로 4곳 중 가장 빠르다. 빌라는 세대마다 대지지분과 면적 차이가 커서, 종전자산 감정평가 결과에 따라 세대별 분담금 차이가 아파트 단지보다 크게 벌어질 수 있다.

④ 양지마을 - 규모가 가장 크고 사업시행자를 바꾼 곳

금호·청구·한양아파트 등 4,392가구로 선도지구 4곳 중 가장 크고, 재건축 뒤 최고 37층 6,839가구가 된다. 수인분당선 수내역과 가까운 역세권이다. 예비사업시행자였던 한국토지신탁과 2026년 4월 업무협약을 해지했고, 경쟁 선정을 거쳐 대신자산신탁을 사업시행자로 정했다. 주민대표단은 2028년 하반기 이주를 목표로 하고, 사업기간 목표는 2035년이다. 시공사 선정을 앞두고 삼성물산이 적극적으로 움직인다는 보도가 나왔다.

⑤ 4곳 공통 교통 변수 - GTX-A 성남역

교통 쪽에서 4곳에 공통으로 영향을 주는 노선은 GTX-A다. 이매동·백현동 일대의 성남역은 2024년 3월 수서~동탄 구간과 함께 개통했고 경강선과 환승된다. 수서~서울역 직결 운행과 삼성역 정차는 2026년 5월 삼성역 구조물에서 철근 누락이 확인된 뒤 개통일이 확정되지 않았다(2026년 10월 기준). 직결 운행이 시작되면 성남역에서 삼성역·서울역까지 갈아타지 않고 갈 수 있어 강남과 서울 도심으로 출퇴근하기가 편해진다. 다만 성남역까지 거리는 단지마다 차이가 나므로, 효과도 단지별로 따져 봐야 한다.

3. 분당 선도지구 분담금 - 추정치와 공공기여금 재산정

분담금은 아직 확정되지 않았다. 사업시행계획인가 뒤 종전자산 감정평가와 분양신청을 거쳐 관리처분 단계에서 결정된다. 평형별 추정치로는 양지마을이 2025년 1월 예비사업시행자(한국토지신탁) 시절에 공개한 자료가 있다.

이 추정치는 용적률 400%와 350% 두 경우를 놓고, 일반분양가를 3.3㎡당 5,800만원으로 가정해 계산했다. 분당의 재정비 기준 용적률은 326%다. 2025년 1월 이후 사업시행자가 바뀌었고 공공기여금도 재산정됐으므로, 새 추정분담금이 나오기 전까지 규모를 가늠하는 용도로만 본다.

양지마을 추정 분담금
(2025년 1월 추정치 · 일반분양가 3.3㎡당 5,800만원 가정)

※ 출처 : 한국토지신탁(당시 예비사업시행자) 추정치(뉴시스 2025년 1월 보도). 평형은 공급면적 기준이고 금액은 100만원 단위로 반올림했다.

분담금에 영향을 주는 첫째 요인은 공공기여금이다. 성남시는 2026년 1월 지정·고시 때 4곳의 공공기여금을 3조7,831억원으로 산정했다. 이후 국토교통부가 산정 방식이 노후계획도시정비 기본방침과 맞지 않는다고 지적했고, 성남시는 7월에 산정 방식을 바꿔 약 1조700억원을 줄이기로 했다.

바뀐 것은 용적률을 계산하는 기준 면적이다. 기존에는 구역 면적의 10%를 땅으로 기부채납한 뒤 남은 90%를 기준으로 용적률과 공공기여금을 계산했다. 바뀐 방식은 기부채납 토지를 포함한 원래 구역 면적을 기준으로 한다. 같은 연면적이라도 기준 면적이 넓어지면 계산상 용적률이 낮아지고, 기준 용적률 초과분으로 산정하는 공공기여금도 줄어든다. 다음 표의 「재산정 뒤」는 지정 고시 금액에서 감액 규모를 뺀 금액이다.

분당 선도지구 공공기여금 재산정
(단위 억원 · 감액 규모와 재산정 뒤는 추정치)

※ 출처 : 성남시 특별정비구역 지정 고시(2026.1) · 성남시 설명(경인일보 2026년 7월 보도). 감액 규모는 성남시가 밝힌 추정치다. 확정 금액은 특별정비계획 변경과 사업시행계획인가 단계에서 결정된다.

4곳 기존 가구 수(1만2,055가구)로 나누면 가구당 평균 공공기여금이 약 3억1,400만원에서 약 2억2,500만원으로 줄어드는 셈이다. 공공기여금은 사업비에 들어가므로 감액분만큼 사업성이 좋아진다. 하지만 분담금이 같은 금액만큼 줄어드는 것은 아니다. 분담금은 공사비, 일반분양 수입, 종전자산 감정평가액을 함께 계산해 결정된다.

반대 방향의 변수도 있다. 공사비는 시공사를 선정하고 계약 조건을 협상하는 2027년에 처음 구체적인 금액이 확인된다. 재건축초과이익환수제는 폐지 법안이 2년째 국회에 계류돼 있고 국토교통부도 폐지를 검토하지 않는다고 밝혀, 지금은 현행 제도가 적용된다고 보고 계산해야 한다.

4. 지금 분당 선도지구를 사도 될까 - 분양 자격·실거주·이주 비용

지금 분당 선도지구 아파트를 살 때 먼저 볼 것은 시세가 아니라 분양 자격이다. 분당구는 2025년 10월 투기과열지구로 지정됐다. 투기과열지구의 재건축 구역에서는 사업시행자 지정·고시 뒤에 건축물이나 토지를 매수하면 원칙적으로 조합원(분양대상자)이 될 수 없고, 성남시도 선도지구 사업시행자를 지정하면서 이 점을 안내했다. 선도지구 4곳은 2026년 6~7월에 지정·고시를 마쳤다.

분양 자격이 없는 사람은 새 아파트를 배정받지 못하고 현금청산 대상이 된다. 예외는 법령이 정한 경우뿐이고, 대표적인 예가 1세대 1주택자가 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 주택이다. 예외 요건을 갖춘 집을 사더라도 분양 자격 승계를 계약 조건으로 특약에 적어 둔다.

토지거래허가도 받아야 한다. 분당구 아파트는 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역이어서 계약 전에 허가를 받아야 하고, 매수자가 2년 동안 직접 살아야 한다. 세입자가 사는 주택은 무주택 실수요자 등 요건을 갖추면 입주를 미루는 유예를 받을 수 있다. 유예 신청 기한은 2027년 12월 31일까지로 1년 늘었다(국토교통부 2026년 9월 발표). 토지거래허가구역 지정 기한을 연장할지는 2026년 10월 기준으로 발표되지 않았다. 허가 절차와 유예 요건은 토지거래허가구역 아파트 글에 정리했다.

두 규제를 함께 적용하면 지금 분당 선도지구에서 할 수 있는 매수는 예외 요건을 갖춘 집을 사서 직접 사는 경우뿐이다. 전세를 끼고 사 두고 분담금 확정을 기다리는 투자는 지금 규제에서는 할 수 없다.

분양 자격이 있는 집을 실거주 목적으로 산다면 비용은 3가지로 나눠 계산한다. 매입가, 분담금, 그리고 이주부터 입주까지 다른 집에 사는 비용이다. 목표대로 2028년에 이주하고 2029년에 착공해 공사기간이 3년이라면 입주는 빨라야 2032년 무렵이어서, 4년 넘게 다른 집에 살아야 한다(Sky Rich Dad 판단).

이주 기간에 살 집도 부족하다. 분당 아파트 전세 매물은 2026년 5월 15일 538건으로 연초 1,012건의 절반 수준이었다(부동산 플랫폼 아실 집계 · 언론 보도). 정부가 야탑동에 계획했던 이주용 주택 약 1,500가구는 주민 반대로 철회됐고 대체 부지는 확정되지 않았다. 분당은 이주가 한꺼번에 몰리지 않도록 정비구역 지정 물량을 1년에 1만2,000가구로 제한한다. 그런데 선도지구 4곳만 합쳐도 1만2,055가구여서, 목표대로 2028년 전후에 함께 이주하면 1년 한도와 맞먹는 가구가 같은 시기에 집을 구해야 한다.

5. Key Summary

6. Case Q&A