※ 2026.10 업데이트 부천시의 선도지구 외 특별정비구역 지정 추진계획 공고와 5개 마을 주민공람안, 정비기본계획의 이주물량을 반영해 전면 개편했다(최초발행 2026.07/업데이트 2026.10). 본문의 일정과 수치는 2026년 10월 17일 기준이며 시의회 의견청취·도시계획위원회 심의 과정에서 바뀔 수 있다.

부천 중동 1기 신도시에서 은하마을 다음 차례의 특별정비구역 지정 절차가 시작됐다. 선도지구 은하마을이 6월 중동의 첫 특별정비구역으로 지정된 데 이어, 9월 말부터 10월까지 또 다른 선도지구 반달마을A와 선도지구가 아닌 금강·중흥·사랑꿈동산·포도 4개 마을의 계획안이 주민공람에 부쳐졌다. 부천시는 11월 시의회 의견청취와 12월 심의를 거쳐 연내 지정을 추진한다고 밝혔다.

선도지구가 아닌 단지의 소유자라면 우리 단지 차례가 언제 올지가 가장 궁금하다. 18개 구역이 지금 어느 단계에 있는지, 2026년 지정 물량과 지정 순서를 정하는 규칙, 공람 5개 마을의 비례율과 일정, 남은 구역이 밟아야 할 절차, 매수 전에 확인할 이주 시기까지 차례로 정리한다.

1. 중동 재건축 18개 구역, 지금 어느 단계인가 - 지정 1곳·공람 5곳·나머지 12곳

중동 1기 신도시는 2024년 12월 고시된 「2035년 부천 노후계획도시 정비기본계획」에서 18개 특별정비예정구역으로 나뉘었고, 18개 구역의 기존 세대는 모두 3만9,073세대다. 선도지구로는 그보다 앞선 2024년 11월 은하마을과 반달마을A가 선정됐고, 나머지 16개 구역은 부천시가 2026년 2월 공고한 「선도지구 외 특별정비구역 지정 추진계획」에 따라 진행한다.

중동은 분당과 달리 2차 공모를 열어 구역을 선정하지 않는다. 부천시는 공고에서 추진방식을 주민제안으로 밝혔고, 준비를 마친 구역이 수시로 지정을 제안하면 공람과 심의를 거쳐 지정한다. 이 글에서 말하는 「2차 특별정비구역」은 은하마을 다음 차례로 지정을 추진하는 구역이며, 선도지구 반달마을A도 여기에 포함된다. 선도지구가 아닌 구역의 부천시 공식 명칭은 「선도지구 외 특별정비구역」이다.

중동 18개 특별정비예정구역 진행 단계
(2026년 10월 17일 기준 · 기존 세대 단위 : 세대)

※ 출처 : 부천시 고시 제2024-360호(기존 세대) · 고시 제2026-144호 · 공고 제2026-2507·2512·2514·2515호 · 복사골·보람·한라·설악은 언론 보도 종합. 중흥마을 공람은 9월 28일~10월 12일, 나머지 4개 마을은 10월 6일~20일이다.

은하와 공람 5개 마을의 기존 세대를 합치면 1만4,130세대로 18개 구역 전체의 36%다. 나머지 12개 구역(기존 세대 2만4,943세대) 가운데 부천시 고시·공고로 절차가 확인된 구역은 아직 없다. 기존 세대가 4,274세대로 가장 많은 미리내마을의 진행 상황은 부천 미리내마을 편 글에서 따로 다룬다.

2. 2026년 중동 지정 물량과 지정 순서 - 2만2,200호·심의 의결 순

국토교통부는 2025년 9월 1기 신도시별로 2026년에 특별정비구역으로 지정할 수 있는 물량의 상한을 발표했다. 중동은 2만2,200호로 일산(2만4,800호) 다음으로 많고, 분당 1만2,000호의 2배에 가깝다. 부천시는 2026년 2월 공고에서 이 물량을 산정하는 기준과 구역을 지정하는 순서를 밝혀 두었다.

※ 출처 : 부천시 공고 제2026-394호(2026.2) · 국토교통부 보도자료(2025.9).

2026년 중동 지정 물량 사용 전망
(기존 세대 기준 · 공람 5개 마을이 모두 연내 지정된다고 가정)

은하마을과 공람 5개 마을이 쓰는 물량은 기존 세대 기준 1만4,130호다. 5개 마을이 모두 연내 지정돼도 8,070호가 남으므로, 올해 5개 마을 사이에서는 물량 때문에 순서가 밀리는 일이 생기지 않는다.

남은 8,070호를 올해 쓸 수 있는 구역은 사실상 없다. 은하마을은 1월 지정 제안에서 6월 지정까지 약 5개월이 걸렸고, 10월에 공람을 시작한 반달마을A도 12월 심의가 목표다. 연내 쓰지 못한 물량은 다음 해로 이월되지 않는 것으로 알려졌으며, 2027년 물량은 아직 발표되지 않았다.

3. 공람 5개 마을 재건축 계획 비교 - 비례율·권리자 분양가·준공 계획

공람안에는 계획 세대와 용적률, 추정 비례율, 주택형별 권리자 분양가, 단계별 사업 일정이 들어 있다. 5개 마을 모두 용적률을 기준용적률 350% 이하로 계획했고, 공람안에 적힌 종전용적률은 215~225.2%다. 최고 층수는 금강·포도가 49층이고, 중흥은 45층으로 알려졌다. 반달마을A 공람안에는 최고 층수가 「별도 규제 없음」으로 적혀 있고, 사랑꿈동산마을 공람안에는 최고 층수 표기가 없다.

은하·공람 5개 마을 계획 비교
(고시·공람안 기준 · 전용면적 84㎡형)

※ 출처 : 부천시 고시 제2026-107호(은하) · 공고 제2026-2507·2512·2514·2515호 · 중흥마을은 부천시 발표와 언론 보도. 은하 준공은 특별정비계획 고시의 단계 계획 기준이다(사업시행자 지정 고시의 준공 예정일은 2037년 9월).

① 비례율이 높다고 분담금이 적은 것은 아니다

추정 비례율은 중흥마을이 107.29%로 가장 높고, 은하마을(101.57%)과 포도마을(101.77%)이 낮은 편이다. 다만 토지등소유자가 새 아파트를 받는 가격인 권리자 분양가를 일반분양가 추정액의 몇 %로 산정했는지가 구역마다 다르다. 이 비율은 추정 비례율과 다른 값으로, 반달마을A·금강마을 공람안과 은하마을 고시의 분담금 추산 항목에 적혀 있다. 반달마을A·금강마을은 일반분양가의 85%, 은하마을은 약 90%이고, 중흥마을은 약 90%로 알려졌다. 사랑꿈동산마을과 포도마을 공람공고문에는 이 비율이 적혀 있지 않다.

추정 분담금은 권리자 분양가에서 권리가액을 뺀 금액이고, 권리가액은 종전자산 추정액에 추정 비례율을 곱해 구한다. 권리자 분양가를 높게 잡으면 사업 수입이 늘어 비례율은 올라가지만, 새 아파트를 받는 가격도 함께 올라간다. 그래서 비례율만으로 구역 간 분담금을 비교할 수는 없고, 신청할 주택형의 권리자 분양가와 자기 집의 종전자산 추정액을 함께 넣어 계산해야 한다. 계산 순서는 중동 선도지구 편 글의 3-③에 은하·반달마을A 계산기와 함께 정리했다.

② 공람안 일정에는 지정이 2027년인 마을도 있다

부천시는 5개 마을을 연내 지정한다는 목표를 밝혔지만, 공람안의 단계별 일정에는 이와 다른 지정 시기가 적힌 구역도 있다. 반달마을A 공람안에는 2026년 지정 제안 뒤 2027년 시공자 선정과 사업시행인가가 계획돼 있다. 특별정비구역 지정 시기는 금강마을 공람안에 2027년, 포도마을 공람안에 2027년 1분기로 적혀 있고, 중흥마을도 2027년 지정으로 알려졌다. 사랑꿈동산마을 공람안에는 지정 연도 없이 2027년 상반기 사업시행자 지정부터 일정이 표기돼 있다. 공람안은 주민이 지정을 제안할 때 만든 계획이라 부천시 목표와 다를 수 있으므로, 실제 지정 시기는 12월 심의 결과로 확인해야 한다.

4. 남은 12개 구역, 재건축 다음 차례가 되려면 - 주민대표단부터 공람까지

공람 5개 마을 다음 차례는 아직 정해지지 않았다. 부천시는 공고에서 남은 구역이 밟을 절차를 주민 준비 단계와 지정 절차로 나눠 두었다. 주민대표단 구성, 사업방식(공공·조합·신탁) 결정, 예비사업시행자 협약·지정, 특별정비계획안 자문, 보완 뒤 지정 제안, 주민공람과 시의회 의견청취, 도시계획위원회 심의를 거쳐 특별정비구역으로 지정된다. 조합방식은 예비사업시행자 지정 없이 주민대표단이 자문을 신청한다.

① 주민대표단·예비사업시행자는 다시 승인받아야 한다

2026년 2월 일부개정된 노후계획도시정비법이 8월 4일 시행되면서 주민대표단 요건이 법률에 규정됐다. 주민대표단은 대표 1명과 감사를 포함해 5~25명으로 구성하고, 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 지정권자(부천시)의 승인을 받아야 한다. 법 시행 전에 국토교통부 고시에 따라 구성된 주민대표단과 지정된 예비사업시행자는 시행 뒤 3개월 안에 개정 요건을 갖춰 다시 승인을 받아야 한다. 기한은 11월 초이므로, 우리 단지 주민대표단이나 예비사업시행자의 재승인 절차가 진행되고 있는지 확인한다.

② 구역별 진행 상황

복사골마을은 7월에 한국토지신탁을 예비사업시행자로 지정 신청한 것으로 알려졌고, 보람마을도 예비사업시행자 지정 신청을 준비해 왔다. 한라마을은 공공재건축 추진, 설악마을은 주민대표단 구성 소식이 보도됐다. 미리내마을은 앞서 밝힌 대로 부천 미리내마을 편 글에서 다루고, 덕유·무지개·그린타운·꿈·연화·한아름·반달B 7개 구역은 부천시 고시·공고나 보도로 진행이 확인되지 않는다. 아래에서 우리 단지의 지금 단계를 선택하면 다음 할 일과 지정 시기를 가늠할 수 있다.

※ 지정 시기는 은하마을 사례와 2026년 물량 규칙으로 가늠한 참고 정보이며, 확정 일정이 아니다.

5. 중동 재건축, 매수 전 확인할 것 - 이주 시기와 계획 변경

지정 순서가 곧 이주 순서는 아니다. 이주는 관리처분계획인가 뒤에 시작하고, 정비기본계획에는 이주가 한꺼번에 몰리지 않도록 해마다 이주물량이 정해져 있다. 고시와 공람안의 연도별 이주 계획 세대를 기본계획 이주물량과 비교하면 어느 해에 이주가 몰리는지 알 수 있다.

고시·공람안 이주 계획과 기본계획 이주물량
(기존 세대 기준 · 단위 : 세대)

※ 출처 : 부천시 고시 제2024-360호(이주물량 · 2026~2031년 연 4,000세대) · 고시 제2026-107호 · 공고 제2026-2507·2512·2514·2515호 · 중흥마을은 언론 보도. 은하마을 고시에는 2028년부터 이주·착공, 포도마을 공람안에는 2030년 2분기 이주 개시로 적혀 있다.

계획대로라면 2028년과 2030년 모두 이주 세대가 기본계획의 연간 이주물량을 넘는다. 기본계획에는 허용 정비물량 검토 결과에 따라 관리처분계획인가 물량을 조정할 수 있다고 적혀 있다. 같은 해에 이주를 계획한 구역이 많으면 일부 구역의 관리처분계획인가가 늦어질 수 있다. 다만 이 이주물량은 2024년 12월 고시 기준이다. 기본계획에서는 2026년 허용 세대수를 6,560세대로 잡았지만 2026년 지정 물량은 2만2,200호로 늘었으므로, 이주물량도 기본계획 변경으로 함께 조정될 가능성이 있다.

분양 자격 제한도 확인해야 한다. 2026년 10월 기준 부천시는 투기과열지구와 토지거래허가구역이 아니어서, 사업시행자 지정이나 조합설립인가 뒤에 매수해도 분양 자격 제한을 받지 않는다. 규제지역 지정은 정부 발표로 바뀔 수 있어 계약 직전에 다시 확인해야 하며, 자세한 내용은 중동 선도지구 편 글의 5-①에 정리했다.

6. Key Summary

7. Case Q&A