※ 2026.10 업데이트 은하마을 특별정비구역 지정·사업시행자 지정 고시와 반달마을A 주민공람안의 추정 비례율·권리자 분양가, 부천시 규제지역 여부를 반영해 전면 개편했다(최초발행 2026.04/업데이트 2026.10). 본문의 일정과 수치는 2026년 10월 17일 기준이며 시의회 의견청취·도시계획위원회 심의와 사업시행계획인가 단계에서 바뀔 수 있다.

부천 중동 선도지구 2곳 가운데 은하마을은 2026년 6월 15일 중동의 첫 특별정비구역으로 지정됐고, 8월 3일 한국토지신탁이 사업시행자로 지정됐다. 반달마을A는 LH를 시행예정자로 특별정비구역 지정을 제안했고, 부천시는 이 계획안을 10월 6일부터 20일까지 주민공람에 부쳤다.

두 구역의 고시와 공람안에는 추정 비례율과 주택형별 권리자 분양가가 나와 있다. 기존 주택의 종전자산 추정액만 알면 지금 기준의 분담금을 직접 계산할 수 있다는 뜻이다. 두 구역의 진행 단계부터 중동 용적률 350%와 공공기여, 분담금 계산법, 다음 일정, 매수 전에 확인할 것까지 차례로 정리한다.

1. 은하·반달마을A, 지금 어느 단계인가 - 고시·공람으로 본 진행 상황

중동 선도지구는 2024년 11월 27일 부천시 공고로 선정됐다. 은하마을은 대우동부·효성쌍용·주공1·주공2단지 4개 단지 2,387세대, 반달마을A는 건영·동아·선경·삼익 4개 단지 3,570세대다. 두 구역 모두 「노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법」(이하 노후계획도시특별법)에 따라 여러 단지를 하나로 묶는 통합재건축으로 추진한다.

① 두 구역은 어느 절차에 있나

특별정비구역으로 지정되려면 계획안 제안, 주민공람, 시의회 의견청취, 도시계획위원회 심의를 거쳐야 한다. 지정 뒤에는 사업시행자 지정(조합방식은 조합설립인가)과 시공자 선정, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가를 차례로 밟고 이주와 착공에 들어간다.

중동 선도지구 재건축 절차
(2026년 10월 17일 기준 · 구역 이름이 붙은 칸이 지금 단계)

※ 1·2단계(✓)는 두 구역 모두 마쳤고, 은하마을은 3~7단계도 마쳤다.

은하·반달마을A 현황
(2026년 10월 17일 기준)

※ 출처 : 부천시 고시 제2026-107호·제2026-144호 · 공고 제2026-2514호·제2026-2540호. 반달A 세대수는 공람안 주택공급계획 기준이다(시행방법 표는 4,459세대).

② 은하마을 - 사업시행자 지정까지 마쳤다

은하마을은 2026년 1월 특별정비계획안을 제안했고, 주민공람과 시의회 의견청취, 5월 경관·도시계획위원회 심의를 거쳐 6월 15일 부천시 고시 제2026-107호로 중동의 첫 특별정비구역이 됐다. 같은 고시로 노후계획도시특별법상 선도지구로도 지정됐다. 계획은 3,432세대로 기존보다 1,045세대 늘어나며, 구역 안의 부흥초등학교는 그대로 두고 1만7,813.7㎡ 규모의 문화공원을 새로 만든다.

구역 지정 뒤 한국토지신탁이 사업시행자 지정 동의서를 받았고, 부천시는 8월 3일 고시 제2026-144호로 한국토지신탁을 사업시행자로 지정했다. 사업 명칭은 「중동 은하마을 통합재건축사업」이다. 신탁방식에서 사업시행자 지정은 조합방식의 조합설립인가에 해당하는 단계로, 이때부터 신탁사가 시공자 선정과 인허가를 진행할 권한을 갖는다.

일부 기사에 나온 「최고 49층」은 고시에 없다. 고시의 건축물 계획 표는 최고 높이(층수) 칸을 「-」로 두고, 표 아래에 「최고높이(층수)는 향후 건축심의 결과에 따름」이라고 적었다. 고시의 단계 계획은 건축(통합)심의를 2027년 상반기로 잡고 있어, 층수는 이 심의를 거쳐야 정해진다.

③ 반달마을A - 연내 구역 지정이 목표다

반달마을A 구역은 원미구 상동 397번지 일원 15만594.8㎡다. 2026년 5월 LH가 예비사업시행자(공람안의 시행예정자)로 정해졌고, 5월 20일 LH와 주민대표단이 특별정비구역 지정 추진 협약을 맺었다. 주민대표단과 LH는 부천시 사전자문을 거쳐 지정을 제안했고, 부천시는 10월 6일 공고 제2026-2514호로 공람을 시작했다. 공람기간은 당초 19일까지였으나 산정 착오를 바로잡는 연장 공고(제2026-2540호)로 20일까지가 됐다.

공람안의 계획은 용적률 349.97%, 4,492세대다. 전용 39·51·59·74·84㎡ 5개 주택형으로 구성하며 85㎡를 넘는 주택형은 없고, 전용 60㎡ 이하가 61.5%다. 부천시는 이번에 공람한 5개 마을(반달A·금강·중흥·사랑꿈동산·포도)에 대해 11월 시의회 의견청취와 12월 심의를 거쳐 연내 특별정비구역 지정을 추진한다고 밝혔다.

공람안의 수치는 주민 의견과 심의를 거치며 바뀔 수 있다. 반달마을A는 공람안 안에서도 세대수가 2가지로 적혀 있어, 지정 고시가 나오면 세대수·용적률·공공기여를 공람안과 하나씩 비교해 확정된 수치를 확인해야 한다.

2. 중동 재건축 용적률 350%와 공공기여 - 1구간 10%·2구간 41%

중동 재건축의 분담금을 계산하려면 먼저 용적률과 공공기여 기준을 알아야 한다. 이 기준은 「2035년 부천 노후계획도시 정비기본계획」과 부천시 조례, 「중동 1기 신도시 재정비 마스터플랜」 시행지침에 정해져 있고, 중동 18개 특별정비예정구역에 똑같이 적용된다.

① 기준용적률 350%, 최대용적률 450%

중동 아파트 단지의 기준용적률은 350%이고, 최대용적률은 450%다. 정비용적률이 기준용적률 이하인 구간을 1구간, 기준용적률을 넘는 구간을 2구간이라고 부른다. 분당 326%, 평촌·산본 330%, 일산 300%보다 기준용적률이 높다.

다만 중동은 지금 용적률도 높은 편이다. 은하마을의 종전용적률은 220.0%, 반달마을A는 218.1%여서, 350%까지 올려도 늘어나는 폭은 약 130%p다. 마스터플랜은 18개 구역마다 계획지침도를 두고 공공보행통로·건축한계선·통경축 같은 배치 기준을 정했으며, 최고 높이는 따로 규제하지 않는다.

② 공공기여율 - 1구간 10%, 2구간 41%

용적률을 올린 만큼 공공기여를 낸다. 부천시 조례에 따라 1구간은 늘어난 용적률의 10%를, 2구간은 기준용적률을 넘긴 부분의 41%를 공공기여로 낸다. 1구간에서는 기존 공동주택용지 면적의 5% 이상을 토지로 내고 나머지를 현금으로 내며, 2구간에서는 공원·녹지를 늘릴 토지를 추가로 내야 한다.

은하마을과 반달마을A는 모두 정비용적률을 350% 이하로 계획해 1구간 공공기여만 적용됐다. 350%를 넘기는 부분부터는 공공기여율이 41%로 높아진다.

③ 반달마을A 공람안으로 본 공공기여 계산

반달마을A 공람안의 계획 용적률은 349.97%인데, 공공기여를 계산할 때는 332.5%를 쓴다. 계획 용적률은 공공기여로 내는 토지 6,222.2㎡를 뺀 획지 11만8,221.1㎡를 기준으로 하고, 공공기여 산정 용적률은 그 토지를 포함한 기존 공동주택용지 12만4,443.3㎡를 기준으로 다시 계산하기 때문이다. 같은 연면적 41만3,738.2㎡를 나누는 면적이 달라 용적률이 다르게 나온다.

공공기여금은 늘어난 용적률 114.4%p(332.5% - 218.1%)에 1구간 비율 10%를 적용한 공공기여비율 11.4%를 기존 공동주택용지 면적, ㎡당 토지단가 추정치 1,060만원과 곱해 약 1,504억원으로 산정됐다. 이 가운데 660억원은 토지로, 844억원은 현금으로 낸다. 은하마을도 같은 방식으로 종전용적률 220.0%, 공공기여 산정 용적률 332.0%, ㎡당 토지단가 추정치 1,170만원을 적용해 약 1,522억원(토지 5,874.1㎡ 포함)으로 고시됐다.

공공기여금은 아직 확정된 비용이 아니다. 토지단가는 지금 추정한 종후 토지가치이고, 사업시행계획인가 단계에서 감정평가로 다시 정해진다. 공람안에도 공공기여금은 확정된 사항이 아니며 종전자산 감정평가와 일반분양가격에 따라 달라질 수 있다고 적혀 있다. 토지단가 추정치가 10% 오르면 반달마을A의 공공기여금도 약 150억원 늘어난다.

3. 중동 선도지구 분담금은 어떻게 계산하나 - 추정 비례율과 권리자 분양가

노후계획도시특별법에 따라 특별정비계획에는 토지등소유자별 분담금 추산액과 산출 근거가 들어간다. 은하마을 고시와 반달마을A 공람안에는 추정 비례율과 주택형별 권리자 분양가 추정액이 나와 있다. 다만 기존 주택별 종전자산 추정액은 은하 고시문과 반달A 공람공고문에 나와 있지 않다. 은하 고시는 이 항목을 「세부사항은 도서 참조」로 적었고, 이 관계도서는 부천시청 주거정비과에서 열람할 수 있다. 은하 고시와 반달A 공람안은 아파트 종전자산을 KB시세와 부동산테크 시세, 실거래 자료 등을 고려해 추정했다고 적었으므로, 자기 집 종전자산도 같은 자료로 추정해 넣고 분담금을 직접 계산하면 된다.

① 고시·공람안의 추정 비례율

추정 비례율은 사업을 마쳤을 때의 총수입에서 총지출을 뺀 금액을 기존 소유자들의 종전자산 총액으로 나눈 값이다. 100%보다 높으면 종전자산보다 많은 권리가액을 인정받고, 낮으면 적게 인정받는다.

은하·반달마을A 사업 수지 추정
(고시·공람안 기준 · 금액 단위 억원)

※ 출처 : 부천시 고시 제2026-107호(은하) · 공고 제2026-2514호(반달A). 금액은 억원 단위로 반올림했다.

반달마을A의 추정 비례율이 은하마을보다 1.5%p가량 높다. 다만 권리자 분양가를 은하는 일반분양가의 약 90%, 반달A는 약 85%로 잡아 산정 기준이 달라, 비례율만으로 두 구역의 분담금을 비교할 수는 없다.

② 주택형별 권리자 분양가

주택형별 권리자 분양가 추정액
(고시·공람안 기준 · 전용면적)

※ 출처 : 부천시 고시 제2026-107호 · 공고 제2026-2514호 · 「-」는 계획에 없는 주택형.

③ 분담금 계산 순서

추정 분담금은 2단계로 계산한다. 먼저 기존 주택의 종전자산 추정액에 추정 비례율을 곱해 권리가액을 구하고, 신청할 주택형의 권리자 분양가에서 권리가액을 빼면 분담금이 된다. 권리가액이 더 크면 차액을 돌려받는다.

거꾸로 계산하면 분담금이 0원이 되는 종전자산도 알 수 있다. 84㎡형을 신청할 때 은하마을은 종전자산 추정액이 약 11억2,500만원(11억4,300만원 ÷ 101.57%), 반달마을A는 약 8억9,300만원(9억2,081만원 ÷ 103.1%)이면 분담금이 0원이다. 종전자산 추정액이 이 금액보다 1억원 적으면 분담금은 은하 약 1억160만원, 반달A 약 1억310만원이 된다.

구역과 신청할 주택형을 선택하고 종전자산 추정액을 넣으면 고시·공람안 기준 추정 분담금을 확인할 수 있다.

※ 고시·공람안의 추정치로 만든 참고용 계산이다. 종전자산은 감정평가로 정해진다.

4. 은하·반달마을A 다음 단계는 언제인가 - 구역 지정·시공자 선정 일정

두 구역의 다음 단계는 다르다. 은하마을은 시공자 선정과 통합심의를, 반달마을A는 시의회 의견청취와 도시계획위원회 심의를 거친 특별정비구역 지정을 앞두고 있다.

은하·반달마을A 단계별 계획
(고시·공람안의 단계적 사업추진 계획 기준)

※ 출처 : 부천시 고시 제2026-107호·제2026-144호 · 공고 제2026-2514호 · 부천시 발표(2026.10). 은하 준공은 특별정비계획 고시(제2026-107호)의 단계 계획과 사업시행자 지정 고시(제2026-144호)의 준공 예정일을 함께 표기했다.

① 은하마을 - 시공자 선정과 통합심의

한국토지신탁은 사업시행자로 지정된 뒤 연내 정비사업위원회 구성을 마치고 통합심의와 시공자 선정 절차를 진행하겠다고 밝혔다. 정비사업위원회는 신탁방식에서 토지등소유자를 대표해 신탁사와 주요 사항을 협의하는 주민 기구다. 10월 17일 기준으로 시공자 선정 공고는 확인되지 않았다. 고시의 단계 계획대로라면 2027년 상반기에 건축·교통 등을 한 번에 심의하는 통합심의를 거쳐 사업시행계획인가를 받고, 하반기에 관리처분계획인가를 받는다.

② 반달마을A - 시의회 의견청취와 도시계획위원회 심의

반달마을A는 공람이 끝나면 11월 시의회 의견청취, 12월 심의를 거쳐 연내 특별정비구역 지정을 목표로 한다. 구역이 지정되면 LH를 사업시행자로 정하는 절차를 밟고, 공람안 계획대로라면 2027년 시공자 선정과 사업시행계획인가, 2028년 관리처분계획인가와 이주, 2029년 착공이다. 공람안은 준공을 2031년으로 적었다.

국토교통부가 정한 2026년 중동 특별정비구역 지정 물량은 2만2,200호이고, 연내 지정하지 못한 물량은 다음 해로 이월되지 않는 것으로 알려졌다. 12월 심의가 늦어져 해를 넘기면 2027년 물량 안에서 다시 일정을 잡아야 한다. 선도지구가 아닌 중동 대단지 가운데 미리내마을의 진행은 부천 미리내마을 편 글에서 따로 다룬다.

5. 중동 선도지구, 매수 전 확인할 것 - 분양 자격·신청 주택형·이주·교통

1기 신도시 5곳 가운데 투기과열지구로 묶인 곳은 분당·평촌뿐이고, 중동은 규제지역이 아니어서 매수 절차가 자유로운 편이다. 대신 신청할 수 있는 주택형을 확인하고, 매수가와 분담금, 이주 기간의 거주 비용을 합친 총액으로 판단해야 한다.

① 분양 자격 - 부천은 투기과열지구가 아니다

투기과열지구의 재건축 구역에서는 조합설립인가(신탁방식은 사업시행자 지정) 뒤에 주택을 매수하면 원칙적으로 분양 자격(조합원 지위)을 넘겨받지 못한다. 은하마을은 8월에 사업시행자 지정을 마쳤으므로, 투기과열지구였다면 지금은 이 제한을 받는다. 부천시는 2025년 10월 15일 대책으로 지정된 경기 12곳 규제지역에도, 2026년 6월 말 발표로 추가 지정된 3곳(화성 동탄구·용인 기흥구·구리시)에도 들어 있지 않아 10월 기준 이 제한을 받지 않는다. 2차례 함께 지정된 토지거래허가구역에도 부천은 포함되지 않았다.

※ 출처 : 국토교통부 10·15 대책(2025.10) · 규제지역 추가 지정(2026.6 · 언론 보도 종합).

② 신청할 주택형 - 반달마을A에는 85㎡ 초과가 없다

은하마을은 전용 39~114㎡ 8개 주택형으로 3,432세대를 짓고, 이 가운데 85㎡ 초과가 1,049세대(30.6%)다. 반달마을A는 전용 39~84㎡ 5개 주택형뿐이고 59㎡형이 1,936세대(43.1%)로 가장 많다. 넓은 주택형을 원하면 은하마을에서만 선택지가 있고, 반달마을A는 84㎡형이 가장 넓다. 분양 신청과 주택형 배정 기준은 관리처분계획 단계에서 정해지므로, 매수 전에는 계획된 주택형 구성까지만 확인할 수 있다.

③ 이주 - 인근 공공주택 이주를 협의한다

은하마을 고시와 반달마을A 공람안은 이주 대책으로 인접 사업지구의 공공주택으로 이주할 수 있도록 협의하고, 이주비 대출 보증을 지원하고 대출 금융기관을 알선하겠다고 적었다. 구체적인 이주주택 물량은 고시와 공람안에 나와 있지 않다. 두 구역 모두 2028년 이주를 계획하고 있어, 중동의 다른 구역도 잇따라 지정되면 이주 시기가 겹칠 수 있다.

④ 교통 - 7호선과 GTX-B

※ 출처 : 부천시 고시 제2026-107호 · 국가철도공단·국토교통부 발표(언론 보도 종합).

6. Key Summary

7. Case Q&A