산본 재건축 2차 레이스 시작 - 7개 구역의 현재와 이주공백 현실

산본 재건축 2차 특별정비구역 7개 구역 진척 현황 분담금 이주공백 Rich Dad 분석

산본 재건축 #2 (두번째 이야기)

산본 재건축 7개 구역,
2차 레이스가 시작됐다

7개 구역의 현재 · 분담금 실전 · 이주공백

“ 1차가 끝나기도 전에
2차가 달리기 시작했다.

2026년 5월 15일, 산본 9-2구역이 LH와 사업시행약정을 체결했다. 1기 신도시 공공참여형 선도지구 가운데 전국 최초다. 그리고 같은 날, 산본 13구역이 2차 구역 최초로 LH 예비사업시행자 지정을 받았다. 1차의 결승선과 2차의 스타트가 하루에 겹친 셈이다.

이번 분석은 산본 재건축 시리즈 2편이다. 1편이 선도지구(11구역·9-2구역)의 구조를 다뤘다면, 여기서는 그 뒤를 따르는 2차 특별정비구역 7개 구역의 현재 위치, 분담금 계산 구조, 그리고 아무도 크게 말하지 않는 2028년 이주 공백을 다룬다.

1. 1차 선도지구 - 지금 어디까지 왔나

산본 재건축 1편에서 "LH 공공시행이 속도를 바꿨다"를 다뤘다. 그 말이 현실이 됐다. 2025년 12월 특별정비구역 지정(1기 신도시 전국 최초), 2026년 3월 LH 사업시행자 지정, 그리고 5월 15일 9-2구역(극동·동성·한양백두)의 사업시행약정 체결까지. 공공참여형 선도지구 가운데 가장 빠른 기록이다.

11구역(자이백합·삼성장미·산본주공11)도 같은 궤도에 올라 있다. 3월 사업시행자 지정(토지등소유자 동의율 67%)에 이어 6월 1일 주민대표회의 구성 승인을 마쳤고, LH와의 사업시행약정 절차가 진행 중이다. 두 구역 모두 올해 하반기 시공사 선정, 2028년 이주·착공이 목표다.

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특별정비구역 지정 - 2025년 12월

9-2구역·11구역, 1기 신도시 전국 최초 지정 고시

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LH 사업시행자 지정 - 2026년 3월

9-2구역 최초 지정, 11구역 동의율 67%로 뒤이어 지정

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사업시행약정 - 9-2구역 2026년 5월 15일 체결

11구역은 6월 주민대표회의 승인 완료, 약정 절차 진행 중

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시공사 선정 - 2026년 하반기 예정

1군 브랜드 수주 경쟁 예상, 이후 사업시행인가·관리처분

이주·착공 - 2028년 목표

두 구역 합산 4,620세대 동시 이주 예정

수치로 정리한 1차 선도지구

1차 선도지구 핵심 수치 (LH·군포시 발표 기준)

규모11구역 기존 2,758세대 → 최고 45층 3,892세대 / 9-2구역 기존 1,862세대 → 최고 35층 3,376세대. 두 구역 모두 용적률 360% 적용.

비례율11구역 추정비례율 112.2%, 9-2구역 110.13%. 110%를 넘으면 업계에서 사업성 합격점으로 본다.

공사비LH가 제시한 평당 공사비 780만원은 서울 평균(850만원)보다 낮다. 단, 공사비는 시공사 선정 이후 달라진다.

행정지원경기도는 통상 10년 이상 걸리는 정비사업 기간을 6년 수준으로 단축하겠다며 패스트트랙 지원을 공식화했다.

협약까지 마친 지금, 남은 최대 변수는 시공사 선정에서 확정될 공사비다. 지금 숫자를 확정치로 보면 안 된다.

💡Rich Dad's
Insight

협약은 되돌릴 수 없다. 이제 변수는 하나, 시공사 선정에서 공사비를 얼마나 잡느냐다. 입찰 경쟁이 치열할수록 주민에게 유리하지만, LH 공공시행 구조에서 주민이 직접 개입할 창구는 좁다. 그걸 알고 들어가야 한다.

2. 2차 레이스의 룰이 바뀌었다

1차는 군포시가 세대수·주차대수 같은 정량 점수로 구역을 뽑았다. 2차는 완전히 다르다. 9·7 대책으로 도입된 주민제안방식이 전면 적용되면서, 이제는 주민이 직접 판을 그린다.

① 100% 주민제안방식, 「주민이 직접 그린다」

소유주 50% 이상 동의로 주민대표단을 꾸리고, 정비계획안을 직접 써서 군포시에 낸다. 군포시는 접수 순서대로 심사한다. 먼저 낸 구역이 먼저 검토된다. 줄 서는게 아니라 뛰어서 앞에 서야 하는 구조다.

⚠️ 제안서 작성 비용 현실
정비계획안·교통 대책·분담금 추산까지 담은 주민제안서를 용역업체를 통해 만들려면 구역당 최소 7억원에서 최대 15억원이 필요하다. 초기 자금 조달이 사실상 당락을 가르는 열쇠다.

② 안전진단 완화, 「단독 단지의 문턱이 낮아졌다」

2026년 4월 시행령 개정으로 단독 단지도 요건만 맞으면 안전진단 면제 또는 대폭 완화가 가능해졌다. 1차에서 단독 단지라는 이유로 패널티를 받았던 구역들에게는 구원투수가 나타난 셈이다. 여기에 정부는 이주대책 명목으로 걸어뒀던 연차별 물량 제한도 풀어, 주민이 원하면 언제든 추진할 수 있는 길을 열었다.

💡Rich Dad's
Insight

자율성이 높아진 만큼 책임도 커졌다. 용역비 조달, 대표단 구심력, 동의율 유지. 이 셋 중 하나만 무너져도 레이스에서 탈락한다. 지금 이 순간에도 조합 구성 전부터 내부 갈등이 터지는 구역이 있다. 숫자만 보지 말고 현장 분위기를 직접 확인해야 한다.

3. 7개 구역 현재 위치 스코어보드

산본 전체 16개 구역 가운데 1차 선도지구 2곳을 빼면 14개. 이 중 7곳이 공모를 접었고, 남은 7개 구역(1·2·3-1·6·7·12·13구역)이 2차 레이스를 달리고 있다. 2026년 6월 공개된 자료 기준으로 진척도 순위를 정리한다.

🥇산본 13구역LH 예비시행자 지정

우성동백 · 624세대

2026년 5월 15일 2차 구역 최초로 LH 예비사업시행자 지정 완료. 토지소유자 동의율 66.98%. 개나리 리모델링 이탈 후 단독 노선으로 재건축 약 1,000세대 계획.

🥈산본 12구역LH 업무협약 체결

신안모란·한양목련·우방목련 · 2,548세대

2026년 5월 7일 13구역과 함께 LH와 2차 특별정비구역 지정 추진 업무협약 체결. 12·13구역 합산 약 5,000세대 계획. 주민 63%가 공공방식에 찬성.

🏃산본 2구역자력 동의 80%

주공충무1차 · 2,489세대

정비업체 없이 동의서 80%를 자력으로 모았다. 충무2차가 리모델링 고수로 분리된 뒤 단독 재건축 노선. 제안서 완비에 매진 중이다.

🏃산본 3-1구역첫 제안서 제출

주공퇴계1·2차·주공율곡 · 4,034세대

7개 구역 중 최대 규모. 율곡 리모델링 조합 해산 후 합류해 연초 동의율 50%를 선제 달성, 2026년 3월 군포시에 첫 번째 제안서를 제출했다.

📋산본 1구역제안서 준비 중

한성목화·화성무궁화·주공무궁화 · 2,151세대

주공무궁화 리모델링조합이 합류했다. 재건축 전환 이후 용역비 조달 방안이 다음 변수다.

📋산본 7구역제안서 작성 중

대림솔거 · 1,158세대

1차에서 동의율 90%에도 단독 단지 패널티로 탈락했다. 2차 안전진단 완화의 최대 수혜 구역으로 꼽힌다.

⚙️산본 6구역내부 조율 중

주공세종·삼익한일을지 · 2,645세대

세종 내 과거 무산 이력의 피로감으로 을지 측이 먼저 선구성했고, 세종 입대위에 통합 추진위 구성을 요청 중이다.

※ 위 동의율 및 진행 현황은 2026년 6월까지 공개된 자료 기준이며, 사업 진행에 따라 변경될 수 있다. 투자 결정 전 반드시 최신 현황을 직접 확인할 것.※ LH는 12·13구역에 대해 하반기 특별정비계획 지정제안서 사전자문 신청을 시작으로 연내 구역지정을 목표로 하고 있다.

💡Rich Dad's
Insight

13구역·12구역이 LH와 손을 잡았다. 지금은 앞서 있다. 그렇다고 끝난게 아니다. 3-1구역은 4,000세대 규모가 무기이자 약점이다. 2구역은 동의율 80%라는 숫자가 인상적이지만 용역비가 다음 고비다. 이 레이스, 가장 빠른 구역이 이기는게 아니다. 가장 단단한 구역이 이긴다.

4. 분담금 실전 - 대지지분이 전부다

"우리 아파트 분담금이 얼마나 나올까요?" 가장 많이 받는 질문이다. 그런데 이 질문에 단답을 주는 사람은 믿으면 안 된다. 같은 구역, 같은 동, 심지어 같은 라인이라도 평형에 따라 분담금이 수억원 차이 나는게 재건축이다.

① 분담금 계산 구조, 「핵심은 종전 자산」

분담금은 새 아파트 분양가에서 종전 자산(기존 아파트 감정평가액)을 뺀 금액이다. 종전 자산의 핵심이 대지지분이다. 대지지분이 크면 감정평가액이 높아지고 분담금이 줄어든다. 반대로 소형 평형은 대지지분이 작아 같은 신축을 받아도 훨씬 많이 낸다. 아래의 표를 보면 바로 이해가 될 것이다.

② 구역별 추정 분담금, 「LH 공식 발표 기준」

11구역 추정 분담금
(비례율 112.2% 기준 · LH 발표 추정치)

단지	기존 전용(㎡)	신청 공급(㎡)	추정 분담금
산본주공11단지	58.01	82.79	2억 1,205만원 부담
자이백합	101.76	82.79	224만 2,000원 부담
삼성장미	101.82	82.79	1,537만 3,000원 환급

9-2구역 추정 분담금
(비례율 110.13% 기준 · LH 발표 추정치)

단지	기존 전용(㎡)	신청 공급(㎡)	추정 분담금
한양백두	96.35	104.36	2억 2,100만 8,000원 부담
백두극동	114.45	104.36	1억 7,761만 8,000원 부담
동성백두	101.88	104.36	2억 327만 7,000원 부담

※ LH 공식 발표 추정치 기준(2025.12.26). 감정평가·공사비 확정 후 실제 분담금은 달라질 수 있다.※ 출처 : 위클리한국주택경제신문 (2025.12.26)

③ 내 케이스로 바로 조회하기

👇 구역을 누르면 계산이 시작된다

🔍 구역별 분담금 확인

LH 공식 발표 추정치 기준 · 감정평가 확정 전

1구역 선택

2단지 선택

3희망 공급면적 선택

⚠️ 조회 범위 안내
LH 공식 발표에 포함된 면적대에 한정된 조회이며, 해당 면적 외 평형은 추진위·LH에 개별 문의하기 바란다.

④ 2차 7개 구역은 아직 조회할 수 없다

아래 7개 구역은 비례율·공사비·분양가가 확정되지 않아 신뢰할 수 있는 수치 제공이 어렵다. 비례율 확정 시 후속편에서 업데이트할 예정이다.

13구역우성동백 · 624세대LH 지정 완료 · 비례율 산정 중

12구역신안모란·한양목련·우방목련 · 2,548세대LH 협약 · 비례율 미확정

2구역주공충무1차 · 2,489세대제안서 작성 중

3-1구역주공퇴계1·2차·주공율곡 · 4,034세대제안서 제출

1구역한성목화·화성무궁화·주공무궁화 · 2,151세대제안서 준비 중

7구역대림솔거 · 1,158세대제안서 작성 중

6구역주공세종·삼익한일을지 · 2,645세대내부 조율 중

⑤ 안목치수, 「큰 평형 포기가 실속일 수 있다」

신축엔 안목치수가 적용된다. 벽체 두께를 뺀 실사용 면적 기준이라 신축 전용 84㎡의 체감 공간이 구축 전용 101㎡와 비슷하거나 더 넓다. 억지로 대형 평형을 유지하려다 수억원을 더 내는 것보다, 전용 84㎡로 눈높이를 낮추고 분담금을 아끼는 쪽이 실속 있을 수 있다.

※ 같은 구역 안에서도 동별·라인별 대지지분이 다를 수 있다. 분담금 추정은 구역 평균이 아니라 내 등기부등본의 대지지분을 기준으로 계산해야 한다. 추진위나 LH에 개인별 시뮬레이션을 요청하는 것이 가장 정확하다.

💡Rich Dad's
Insight

"이 나이에 2억을 어떻게 빌리냐." 고령 소유주들 사이에서 이 말이 조용히 퍼지고 있다. 현실적인 우려다. 이 불안이 임계점을 넘으면 동의율이 흔들리고 사업 속도가 꺾인다. 2차를 준비하는 구역이라면 분담금 시뮬레이션을 초기부터 투명하게 공개하는 것이 가장 좋은 해법이다. 데이터로 불안을 잠재워야 레이스가 계속된다.

5. 2028년 이주 공백 - 정부 대책의 현실

2028년, 산본에서 4,620세대가 한꺼번에 이주를 해야한다. 갈 곳이 있어야 한다는 말이다. 군포·의왕 일대 전세시장이 그 충격을 받아낼 수 있을까. 숫자만 봐도 답이 나온다.

① 정부 대책, 「당정동 임대주택 2,200가구」

국토교통부는 군포 당정동 공업지역 부지(옛 유한양행 부지 일대)에 임대주택 2,200가구를 지어 이주 지원용으로 공급하겠다고 발표했다. 그런데 치명적인 문제가 있다. 일정이 어긋나 있다.

2028년

1차 선도지구 이주 개시

11구역·9-2구역 4,620세대 동시 이주. 군포·의왕 전세시장 충격 예상.

2029년

당정동 임대주택 완공 목표

이주 당해 연도엔 들어가지도 못하는 엇박자 대책. 가장 필요한 시점보다 1년 늦다.

2030년~

3기 신도시 군포 배정 물량 (4,270가구)

군포시의 대안. 준공 시점이 2030년 이후라 현실적 대안이 되기 어렵다.

② 군포시의회의 반발, 「당정동은 R&D 허브여야 한다」

군포시의회는 즉각 결의안을 채택했다. 당정동은 원래 군포시의 미래 먹거리였다. 첨단 R&D 허브로 키울 계획이었던 땅에 이주민 임대아파트를 짓는 건 군포의 성장 엔진을 스스로 꺼버리는 일이라는 주장이다. 틀린 말이 아니다.

여기에 변수가 하나 더 생겼다. 9·7 대책으로 연차별 재건축 물량 제한이 풀리면서, 2차 구역들의 이주 시점이 앞당겨지거나 겹칠 가능성이 커졌다. 이주 수요는 늘어날 수 있는데, 공급 일정은 그대로다.

⚠️ 이주대책 공백 시나리오
2028년 이주 시점에 마땅한 임시 주거지가 없다면 전세시장에서 직접 경쟁해야 한다. 2차 구역들이 순차적으로 이주 시점을 맞이할 경우 충격이 더 커질 수 있다. 이주 3년 전부터 전세 전략을 세워두는 것이 현실적이다.

💡Rich Dad's
Insight

화려한 조감도 뒤에 이 현실이 있다. 시공사 선정 입찰 지침서에 조합원 전세자금 저리 대출 지원, 인근 미분양 단지 활용 대체 거주 방안을 명문화하는 전략을 검토해야 한다. 이주 문제 하나가 모든 걸 멈출 수 있다. 재건축에서 가장 조용하고 가장 위험한 변수다.

6. 2차 진입 전 체크리스트

구역별 순위표를 봤다면, 이제 내 기준을 세울 차례다. 결론부터 정리한다.

2차 레이스의 승자는 가장 빠른 구역이 아니라, 가장 단단한 구역이다

①

내 대지지분부터 확인하라

등기부등본의 대지지분 확인이 분담금 예측의 첫걸음이다. 구역 평균 비례율만 보고 안심했다가 개별 분담금 통보 후 충격받는 사례가 반복된다. 추진위 구성 전이라도 개략적인 시뮬레이션은 가능하다.

②

동의율과 대표단 구심력을 함께 봐라

동의율이 높아도 대표단 내부 갈등이 있거나 용역비 조달이 불투명한 구역은 속도가 꺾인다. 구역 커뮤니티와 주민 모임에서 실제 분위기를 체감하는 것이 숫자보다 정확할 때가 많다.

③

시공사 선정 시점이 다음 반응 신호다

1차 선도지구 기준 2026년 하반기 시공사 선정이 예정돼 있다. 1군 브랜드가 확정되는 시점에 분양가 예측이 구체화되고 시장 반응이 다시 온다. 2차 구역들도 LH 지정, 사업시행약정, 시공사 선정의 각 단계마다 가격 반응이 따라온다.

💡Rich Dad's
Insight

동의서를 먼저 모으고 제안서를 먼저 낸다고 이기는게 아니다. 용역비를 조달했어도 대표단이 흔들리면 멈추고, 동의율이 높아도 내부 갈등이 터지면 레이스 자체가 끝난다. 지금 앞서 있는 구역도 내부를 확인해야 한다. 속도보다 결속이 먼저다. 가장 단단한 내부 합의를 가진 구역이 결국 새집을 짓는다.

7. Rich Dad's 'Summary'

①

1차 선도지구, 협약 완료·시공사 선정 임박

9-2구역은 2026년 5월 15일 LH와 사업시행약정 체결 완료(전국 최초). 11구역은 6월 주민대표회의 승인 후 약정 절차 진행 중. 두 구역 모두 하반기 시공사 선정, 2028년 이주·착공 목표다.

②

2차 룰, 주민제안방식 100%·속도전

2차는 정량평가 폐지, 소유주 50% 이상 동의 후 정비계획안 직접 제출. 군포시는 접수 순서대로 심사한다. 제안서 용역비 최소 7억~최대 15억원, 자금 조달이 실질적 당락 변수다.

③

2차 선두 그룹, 13구역·12구역·2구역

13구역(우성동백)은 LH 예비사업시행자 지정 완료(동의율 66.98%), 12구역은 LH 업무협약 체결. 2구역(충무1차)은 자력 동의율 80%. 나머지 4개 구역은 제안서 준비 단계다.

④

분담금, 대지지분이 전부·수억원 차이

11구역 기준 소형(전용 58.01㎡) 소유자는 2억 1,205만원 부담, 대형(전용 101.82㎡) 소유자는 1,537만 3,000원 환급. 구역 평균이 아닌 내 등기부등본의 대지지분이 기준이다.

⑤

이주, 2028년 시작·대책은 2029년 완공

정부의 당정동 임대주택(2,200가구)은 2029년 완공 목표로 이주 시점보다 1년 늦다. 3기 신도시 배정 물량(4,270가구)도 2030년 이후. 이주 3년 전부터 전세 전략을 세워야 한다.

⑥

투자 신호, 시공사 선정 전후가 반응 시점

1차 선도지구 시공사 선정(2026년 하반기)이 분양가 예측의 기준점이 된다. 2차 구역들도 LH 지정, 협약, 시공사 선정 단계마다 가격 반응이 따라온다. 각 단계 진입 전 대지지분과 분담금 추산 먼저 확인.

전문가들은 산본 2차 레이스를 이렇게 본다

도시정비

정비사업 컨설턴트

산본의 강점은 속도가 아니라 구조입니다. LH 공공시행이 1차에서 검증됐고, 2차가 같은 모델을 그대로 따라갈 수 있다는 점이 다른 신도시와 다릅니다. 12·13구역이 LH와 먼저 손잡은 건 이 학습 효과를 이해했다는 뜻입니다.

LH 공공시행 선례 학습 구조 우위

자산평가

감정평가사

비례율 110%대는 출구가 열려 있다는 신호일 뿐, 개인의 손익은 대지지분이 결정합니다. 같은 구역에서 부담과 환급이 갈리는 건 평형별 대지지분 격차 때문입니다. 구역 평균 숫자로 내 분담금을 짐작하는 건 위험합니다.

대지지분 종전자산 개별 편차

시장분석

부동산 시장 분석가

2028년 이주는 군포·의왕 전세시장의 스트레스 테스트가 될 겁니다. 공급 대책이 이주 시점보다 늦는 구간에서 국지적 전세 불안이 나타날 가능성이 있습니다. 소유자든 세입자든 이 일정을 미리 알고 움직여야 합니다.

이주 공백 전세 시장 일정 관리

8. Rich Dad's 'Q&A'

Q1산본 2차 특별정비구역은 1차와 어떻게 다른가요?

A11차는 군포시가 세대수·주차대수 등 정량 점수로 구역을 선정했지만, 2차는 100% 주민제안방식으로 바뀌었습니다. 소유주 50% 이상 동의를 받아 주민대표단을 구성한 뒤 정비계획안을 직접 제출해야 합니다. 군포시는 접수 순서대로 심사하기 때문에 속도가 가장 중요한 변수가 됐습니다.

Q2지금 가장 앞서 있는 2차 구역은 어디인가요?

A22026년 6월 기준으로 13구역(우성동백)이 가장 앞서 있습니다. 토지소유자 동의율 66.98%로 산본 2차 구역 최초로 LH 예비사업시행자 지정을 받았습니다. 12구역(신안모란·한양목련·우방목련)도 2026년 5월 7일 LH와 업무협약을 체결하며 바짝 뒤를 쫓고 있고, LH는 두 구역의 연내 특별정비구역 지정을 목표로 하고 있습니다.

Q3분담금은 어떻게 결정되나요? 대지지분이 왜 중요한가요?

A3분담금은 새로 받는 아파트의 분양가에서 기존 아파트의 감정평가액(종전 자산)을 뺀 금액입니다. 종전 자산의 핵심은 대지지분인데, 같은 단지라도 평형에 따라 대지지분이 크게 다릅니다. 대지지분이 작은 소형 평형 소유자는 분담금이 수억원에 달할 수 있고, 대형 평형 소유자는 오히려 환급을 받는 경우도 있습니다. 구역 가입 전 반드시 본인 평형의 대지지분을 확인해야 합니다.

Q42028년 이주 공백이 실제로 발생할 가능성이 있나요?

A4상당히 현실적인 우려입니다. 1차 선도지구 2곳(4,620세대)이 2028년 동시 이주할 경우 군포·의왕 지역 전세시장에 국지적 충격이 불가피합니다. 정부가 대안으로 내놓은 당정동 임대주택(2,200가구)은 2029년 완공 목표라 이주 시점과 맞지 않습니다. 이주 3년 전부터 전세 전략을 세워두는 것이 중요합니다.

Q51차 선도지구 단지는 지금 매수해도 괜찮은가요?

A51차 선도지구(11구역·9-2구역)는 사업시행약정 단계에 들어서며 사실상 되돌리기 어려운 궤도에 올랐습니다. 다만 시공사 선정 이후 공사비와 분양가가 확정되기 전까지는 정확한 분담금을 알 수 없습니다. 시공사 선정 전후가 현실적인 판단 시점이며, 개별 대지지분과 분담금 추산을 반드시 확인하고 진입 여부를 결정해야 합니다.

#군포부동산 #1기신도시 #재건축재개발분석 #재건축투자

본 포스팅은 정보 제공 목적의 개인 의견이며, 투자 권유나 법적·금융적 조언이 아닙니다. 부동산 투자는 개인의 자산 상황과 시장 환경에 따라 결과가 상이하므로, 최종 결정 전 반드시 전문가 상담을 받으시기 바랍니다. 본문 내 수치(분담금·동의율·개발 계획 등)는 추정치 또는 공개 자료 기준이며, 사업 진행에 따라 실제와 다를 수 있습니다.
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