※ 2026.10 업데이트 군포시 2026년 지정계획 공고와 신청 현황, 구역별 진행 단계, 정비기본계획의 이주 대책을 반영해 전면 개편했다(최초발행 2026.06/업데이트 2026.10). 본문의 일정과 수치는 2026년 10월 19일 기준이며 주민 동의와 정비위원회 심의에 따라 바뀔 수 있다.

산본 선도지구 9-2구역이 시공자 입찰에 들어간 2026년 가을, 나머지 구역 소유자들은 우리 단지 차례가 언제 오는지 묻는다. 군포시는 정비기본계획에서 산본신도시를 16개 특별정비예정구역으로 나눴고, 선도지구 2곳을 뺀 나머지 구역은 2026년부터 주민이 직접 지정을 제안하는 방식으로 특별정비구역 지정을 추진한다.

그런데 올해 산본에서 지정할 수 있는 물량에는 3,400호라는 상한이 있고, 군포시가 10월 밝힌 신청은 이미 4개 구역, 약 8,300호에 이른다. 2차 구역이 어떤 절차로 지정되는지, 물량이 모자랄 때 누가 먼저 지정되는지, 구역별로 어디까지 왔는지, 물량 확대의 조건으로 꼽히는 이주 대책은 무엇인지 순서대로 정리한다.

1. 산본 2차 특별정비구역은 어떻게 지정되나 - 주민제안과 과반 동의

2024년 선도지구는 공모로 뽑았다. 구역들이 동의율 등을 채워 신청하면 평가를 거쳐 선정하는 방식이었다. 2차 구역은 주민제안 방식으로 추진한다. 군포시가 2025년 12월 31일 낸 2026년도 지정계획 공고에는 2차 구역 사업이 「선도지구 외 후속 정비사업」이라는 이름으로 나와 있다. 「2차」는 선도지구 다음 차례로 지정을 추진하는 구역을 부르는 말이다.

① 주민이 계획안을 만들어 지정을 제안한다

주민제안 방식에서는 구역 주민이 주민대표단을 꾸리고, 사업자(LH·신탁사 등 예비사업시행자가 될 곳)와 함께 특별정비계획안을 만들어 군포시에 지정을 제안한다. 지정을 제안하려면 토지등소유자 과반수의 동의가 필요하다. 군포시는 선도지구와 같은 「협력형 정비지원」을 약속했다. 계획안 자문을 신청하면 30일 안에 자문위원회 의견을 주고, 심의 단계에서 계획이 바뀌는 일을 줄이겠다고 밝혔다.

이 방식을 따르지 않는 구역도 있다. 영구임대주택이 함께 있는 5·10·14구역은 이 절차와 별도로, 국토교통부·지자체·LH가 운영하는 영구임대 재건축 TF에서 추진 방안을 검토한다. 4단지 한라1차와 5단지 가야주공1차는 특별정비예정구역에 들어가지 않고 도시정비법에 따라 따로 재건축을 추진하고 있다.

② 지정까지 거치는 8단계

공고에 나온 절차를 단계별로 정리하면 아래와 같다.

산본 2차 특별정비구역 지정 절차
(군포시 공고 제2025-1840호 기준)

※ 출처 : 군포시 공고 제2025-1840호. 조합방식은 예비사업시행자 지정 없이 주민대표단이 자문 신청 가능. ① 주민대표단은 2026년 8월 시행 개정법에 따라 토지등소유자 과반 동의로 구성 · 군포시 승인.

주민대표단 요건은 2026년 8월 4일 시행된 개정 노후계획도시특별법으로 더 엄격해졌다. 이제 주민대표단은 토지등소유자 과반수 동의로 구성하고, 군포시 승인도 거쳐야 한다. 법 시행 전에 국토교통부 고시에 따라 꾸린 주민대표단도 시행 뒤 3개월 안인 11월 초까지 개정법의 구성 인원·운영 요건을 갖춰 군포시 승인을 받아야 한다.

동의도 한 번으로 끝나지 않는다. 군포시 공고 기준으로 공공·신탁방식이라면 주민대표단 구성, 예비사업시행자 지정, 지정 제안 때마다 소유자 과반 동의가 필요해, 지정 전까지 동의를 모두 3번 받는다. 실무에서는 이 3번의 동의를 받는 기간을 사업 일정에서 가장 먼저 따져 본다.

절차만 보면 먼저 준비한 구역이 먼저 지정될 것 같다. 그런데 2026년에는 지정 물량 상한이라는 조건이 하나 더 있다.

2. 산본 지정 물량 3,400호, 신청은 2배 이상 - 심의 의결 순서

1기 신도시는 해마다 지정할 수 있는 물량에 상한이 있다. 재건축으로 한꺼번에 많은 집이 철거되면 주변 전세 시장이 감당하기 어렵기 때문이다. 2026년 산본의 상한은 3,400호다.

① 연도별 지정 물량

군포시 공고에 나온 연도별 물량은 아래와 같다.

산본신도시 연도별 특별정비구역 지정 물량
(현황 세대수 기준 · 단위 : 호)

※ 출처 : 군포시 공고 제2025-1840호 · 2026년은 2,400호에 1,000호를 추가한 물량.

2026년 3,400호는 국토교통부가 2025년 9월 26일 지자체의 주택 수급 동향과 이주 여력을 감안해 상한으로 제시한 물량이다. 공고에는 이 물량을 계획 세대수 대신 지금 있는 세대수(현황 세대수)로 산정한다고 나와 있다. 지정 물량은 2027년과 2028년에 2,200호로 줄고 2029년에 4,400호로 늘어난다.

② 신청 약 8,300호와 지정 순서

2026년 10월 17일 보도에 따르면 군포시는 2차 특별정비구역 정비계획 본안을 4개 구역, 약 8,300호가 신청했다고 밝혔다. 신청 물량이 올해 지정 물량 3,400호의 2배를 넘는다. 어느 4개 구역인지는 공개되지 않았다.

※ 출처 : 군포시 공고 제2025-1840호 · 신청 규모는 군포시 발표(2026.10 보도).

신청 물량이 올해 상한을 넘자 군포시는 국토교통부가 여유 물량 방안을 검토하고 있어 결과를 기다린다고 밝혔다. 국토교통부는 지자체가 실효성 있는 이주 대책을 마련하면 정비 물량 확대를 적극 검토하겠다는 입장이다. 올해 지정되지 못한 구역은 2027년 물량을 두고 다시 경쟁하게 된다는 보도도 나왔다.

단순 계산하면 신청 약 8,300호 가운데 올해 3,400호가 배정되고 남는 약 4,900호는 2027년 물량 2,200호보다도 많다.

국토교통부가 여유 물량을 내주지 않으면, 올해 신청한 구역 가운데 일부는 2028년 이후로 밀릴 수 있다.

그렇다면 구역마다 지금 어느 단계에 있을까.

3. 산본 구역별 재건축은 어디까지 왔나 - 12·13구역과 나머지 구역

2026년 10월 19일 기준으로 군포시 고시공고 게시판에는 2차 구역의 주민공람이나 지정 고시가 아직 없다. 공고와 보도로 확인되는 구역별 단계를 표로 정리했다.

산본 선도지구 외 구역 진행 단계
(2026년 10월 19일 기준)

※ 출처 : 군포시 공고 제2025-1840호 · 군포시 발표(2026.5·6) · 그 밖은 보도.

① LH와 협약한 12·13구역

2차 구역 가운데 12구역과 13구역은 군포시가 예비사업시행자를 지정해 진행 상황이 공식 발표됐다. 두 구역 주민대표단은 2026년 5월 7일 LH와 2차 특별정비구역 지정을 위한 업무협약을 맺었다. 주민대표단은 주요 의사결정과 동의서 징구를 맡고, LH는 특별정비계획 수립과 인허가 지원, 초기 사업비 투입을 맡는다. 두 구역 계획 초안에는 약 5,000세대 공급이 담겼고, LH는 하반기 사전자문을 거쳐 연내 지정을 목표로 한다고 밝혔다.

이후 군포시는 같은 달 두 구역의 예비사업시행자로 LH를 지정했다(12구역은 5월 28일 지정, 6월 8일 발표). 두 구역의 현황 세대를 합하면 3,172세대로 올해 물량 3,400호 안에 들어간다. 다만 지정은 정비위원회 심의 의결 순이므로, 협약을 먼저 했어도 심의 의결이 늦으면 올해 물량에 들지 못할 수 있다.

② 신탁방식 7구역과 자문을 마친 3-1구역

LH와 협약한 두 구역 말고도 사업 준비를 진행 중인 구역이 있다. 2026년 8월 보도에 따르면 7구역(대림 솔거)은 신탁방식을 택하고 한국토지신탁을 예비사업시행자로 선정했다. 같은 보도에서 3-1구역(퇴계1·2차·율곡)은 특별정비계획안을 마련해 군포시 사전자문을 마쳤고, 계획안을 입안해 제출한 뒤 심의를 받는 절차가 남았다.

③ 우리 구역 단계 확인

우리 구역이 마친 단계를 누르면 목록 위쪽 안내 칸에서 지금 몇 단계까지 왔는지, 다음은 어느 단계인지 바로 확인할 수 있다.

12·13구역이 목표대로 연내 지정을 받으려면 남은 두 달여 동안 주민공람·시의회 의견청취·정비위원회 심의를 모두 마쳐야 한다.

소유자들은 지정 순서와 함께 분담금도 궁금해한다. 2차 구역 분담금은 언제 처음 나올까.

4. 산본 2차 구역 분담금은 언제 알 수 있나 - 공람안의 추정치

공식 추정 분담금은 지정 절차 가운데 주민공람 단계에서 처음 공개된다. 주민공람 대상 특별정비계획안에는 「토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거」가 포함된다. 선도지구도 그랬다. 9-2구역과 11구역은 2025년 11월 3일부터 17일까지 주민공람을 거쳤고, 12월 23일 지정 고시에 추정 비례율과 단지별·평형별 추정 분담금이 담겼다.

① 공람안에서 확인할 3가지 항목

분담금은 아래 3가지 항목으로 계산한다.

※ 출처 : 군포시 고시 제2025-134호(주민공람) · 제2025-167·168호.

공람안의 분담금은 단지별 사례 1개를 기준으로 계산한 추정치라, 주택형이나 동·층이 사례와 다른 집은 사례의 분담금을 그대로 적용할 수 없다. 실제 분담금은 사업시행계획인가 뒤 종전자산 감정평가를 하고 일반분양가를 산정한 다음 관리처분계획에서 확정된다. 선도지구 고시의 평형별 분담금 표와 계산 방법은 산본 선도지구 편 글의 3항에 정리했다.

② 소형과 중대형 단지가 한 구역인 경우

2차 구역도 여러 단지를 묶은 통합재건축이 많다. 선도지구 11구역은 전용 58㎡ 단지(산본주공11단지)와 전용 101㎡대 단지(자이백합·삼성장미)가 한 구역에 묶였다. 같은 공급면적 82.79㎡(25평형)를 신청해도 산본주공11단지 사례는 약 2억1,205만원을 내고, 삼성장미 사례는 약 1,537만원을 돌려받는 것으로 추정됐다(자이백합 사례는 약 224만원 부담). 실무에서는 공람안이 나오면 단지별 사례의 종전자산 추정액부터 비교해 본다. 소형 단지와 중대형 단지가 함께 묶인 구역이라면 공람안에서 우리 단지 사례부터 찾아보는 것이 좋다.

2차 구역 소유자는 분담금과 함께 선도지구 이주도 눈여겨봐야 한다. 선도지구 이주 대책은 2차 구역 지정 물량과 어떤 관계가 있을까.

5. 산본 선도지구 이주는 어디로 가나 - 이주 대책과 2차 물량

군포시 고시에는 선도지구 9-2구역과 11구역이 2028년 착공 예정으로 적혀 있다. 착공 전에 두 구역 기존 4,620세대가 이주해야 한다. 이 세대들이 산본과 주변 지역에서 한꺼번에 전셋집을 찾으면 전세 시장이 불안해질 수 있다.

① 정비기본계획의 이주 대책

2025년 1월 고시한 「2035 군포 노후계획도시정비기본계획」에는 군포시 관내에 이주 대책용 개발 가용지가 절대적으로 부족하다고 나와 있다. 그래서 군포시는 관내와 주변 공공주택지구의 공급 물량을 활용해 연도별 이주 수요에 맞춘 대책을 마련하고, 국토교통부·LH와 계속 협의한다는 방향을 세웠다.

※ 출처 : 군포시 고시 제2025-12호(2035 군포 노후계획도시정비기본계획).

② 국토교통부 이주 지원과 당정동 부지

국토교통부는 2024년 12월 1기 신도시 이주 지원 방안을 발표하면서 이주 전용 단지를 따로 짓지 않고 기존 주택 시장에서 이주 수요를 흡수하는 방식을 택했다. 다만 산본과 평촌은 공급 여력을 더 확보해야 한다고 보고, 두 신도시와 가까운 LH 비축 부지에 약 2,200가구를 공급하겠다고 밝혔다. 이 2,200가구는 이주민 전용 임대주택 대신 산업혁신거점과 함께 조성하는 민간분양 주택으로 계획됐다.

이 LH 비축 부지는 군포 당정동 공업지역에 있다. 군포시의회는 2025년 1월 이 부지에 주택 약 2,200가구를 공급하는 계획을 재검토하라는 결의를 추진했다. 시의회는 주택을 늘리면 공업지역 활성화라는 사업 취지에 맞지 않는다고 봤다. 2026년 3월 보도에 따르면 LH는 당정동 약 7만7,000㎡에서 첨단 제조·지식산업 시설과 약 2,200가구 주거시설을 함께 짓는 공업지역 활성화 시범사업을 추진하고 있으며, 이르면 2027년 착공해 2029년 준공하는 것이 목표다.

6. Key Summary

전문가들은 산본 2차 구역을 이렇게 본다

7. Case Q&A