🏗️ 산본 재건축 2차 레이스 시작 — 7개 구역의 현재와 이주공백 현실

📖

산본1편을 먼저 읽으면 더 잘 보인다

산본 재건축 선도지구 1편 — 전국 최초 특별정비구역 지정의 의미

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부동산 인사이트 ─ 산본 재건축 시리즈 #2

산본 재건축,
2차 레이스가 시작됐다

7개 구역의 현재 · 분담금 실전 · 이주공백

“ 1차가 끝나기도 전에
2차가 달리기 시작했다.

9-2구역이 LH와 협약을 맺었다. 11구역도 6월이면 같은 궤도에 오른다. 산본 1차 선도지구는 이제 되돌릴 수 없는 레일 위에 있다.

그런데 바로 그 순간, 나머지 7개 구역이 움직이기 시작했다. 룰이 바뀌었다. 1차처럼 군포시가 점수를 매겨 골라주는 방식이 아니다. 이번엔 주민이 직접 그려서 제출해야 한다. 속도가 전부다.

내 아파트는 지금 이 레이스에서 어디쯤 서 있나. 지금부터 짚어본다.

🗺️ Contents

11차 선도지구 — 지금 어디까지 왔나 — 협약 체결·시공사 선정 로드맵현황

22차 레이스의 룰이 바뀌었다 — 주민제안방식·안전진단 완화제도

37개 구역 현재 위치 스코어보드 — 진척도 순위 완전 정리핵심

4분담금 실전 — 대지지분이 전부다 — 11구역 시뮬레이션·안목치수분담금

52028년 이주 공백 — 정부 대책의 현실 — 당정동 엇박자·군포시의회 반발이주

62차 진입 전 체크리스트 — Rich Dad's Insight전략

7핵심 요약 — 지금 이 순간 산본 재건축요약

8Q&A — Top 5Q&A

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1. 1차 선도지구 — 지금 어디까지 왔나

1편에서 "LH 공공시행이 속도를 바꿨다"고 썼다. 그 말이 현실이 됐다.

2026년 5월 15일, 9-2구역(극동·동성·한양백두)이 LH와 정식 사업시행약정을 체결했다. 공공참여형 선도지구 중 전국 최초다. 11구역(자이백합·삼성장미·산본주공11)도 6월 안에 협약을 맺는다. 두 구역 모두 하반기 시공사 선정, 2028년 이주·착공이 목표다.

📍 1차 선도지구 현재 위치

✓9-2구역
협약 완료2026.05

→

▶11구역
협약 예정6월 중

→

3시공사
선정하반기

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4이주·착공2028년

비례율은 11구역 112.2%, 9-2구역 110.13%다. 110%를 넘으면 업계에서 사업성 합격점으로 본다. LH가 제시한 평당 공사비 780만 원은 서울 평균(850만 원)보다 낮다. 단, 공사비는 시공사 선정 이후 달라진다. 지금 숫자를 확정치로 보면 안 된다.

💡Rich Dad's
Insight

협약은 되돌릴 수 없다. 이제 변수는 하나 — 시공사 선정에서 공사비를 얼마나 잡느냐다. 입찰 경쟁이 치열할수록 주민에게 유리하지만, LH 공공시행 구조에서 주민이 직접 개입할 창구는 좁다. 그걸 알고 들어가야 한다.

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2. 2차 레이스의 룰이 바뀌었다

① 100% 주민제안방식 — 이제 주민이 직접 그린다

소유주 50% 이상 동의로 주민대표단을 꾸리고, 정비계획안을 직접 써서 군포시에 낸다. 군포시는 접수 순서대로 심사한다. 먼저 낸 구역이 먼저 검토된다. 줄 서는 게 아니라 뛰어서 앞에 서야 하는 구조다.

⚠️ 제안서 작성 비용 현실 : 정비계획안·교통 대책·분담금 추산까지 담은 주민제안서를 용역업체를 통해 만들려면 구역당 최소 7억 원에서 최대 15억 원이 필요하다. 초기 자금 조달이 사실상 당락을 가르는 열쇠다.

② 안전진단 완화 — 단독 단지의 진입 문턱이 낮아졌다

2026년 4월 시행령 개정으로 단독 단지도 요건만 맞으면 안전진단 면제 또는 대폭 완화가 가능해졌다. 1차에서 단독 단지라는 이유로 패널티를 받았던 구역들에게는 구원투수가 나타난 셈이다.

💡Rich Dad's
Insight

자율성이 높아진 만큼 책임도 커졌다. 용역비 조달, 대표단 구심력, 동의율 유지 — 이 셋 중 하나만 무너져도 레이스에서 탈락한다. 지금 이 순간에도 조합 구성 전부터 내부 갈등이 터지는 구역이 있다. 숫자만 보지 말고 현장 분위기를 읽어야 한다.

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3. 7개 구역 현재 위치 스코어보드

2026년 5월 기준, 2차 특별정비구역을 신청한 7개 구역의 현재 위치를 진척도 순으로 정리한다.

🥇 산본 13구역 LH 지정 완료

우성동백 · 624세대

2026년 5월 15일 2차 구역 최초 LH 예비사업시행자 지정 완료. 개나리 리모델링 이탈 후 단독 노선.

토지소유자 동의율66.98%

🥈 산본 12구역 LH MOU 체결

신안모란·한양목련·우방목련 · 2,548세대

2026년 5월 7일 LH MOU 체결. 13구역 통합 시 약 5,000세대. 주민 63% 공공방식 찬성.

공공방식 찬성률63%

🏃 산본 2구역 자력 동의 80%

주공충무1차 · 2,489세대

정비업체 없이 동의서 80% 자력 달성. 충무2차 리모델링 고수로 분리. 제안서 완비 매진 중.

자력 동의율80%

🏃 산본 3-1구역 동의율 50% 달성

주공퇴계1·2차·주공율곡 · 4,034세대

7개 구역 중 최대 규모. 율곡 리모델링 조합 해산 후 합류. 연초 동의율 50% 선제 달성. 군포시에서 첫번째 제안서 제출(2026.03).

동의율50%+

📋 산본 1구역 제안서 준비 중

한성목화·화성무궁화·주공무궁화 · 2,151세대

주공무궁화 리모델링조합 합류. 재건축 전환 시 용역비 조달 방안이 다음 변수.

📋 산본 7구역 제안서 작성 중

대림솔거 · 1,158세대

1차에서 동의율 90%에도 단독 단지 패널티로 탈락. 2차 안전진단 완화의 최대 수혜 구역.

⚙️ 산본 6구역 내부 조율 중

주공세종·삼익한일을지 · 2,645세대

세종 내 과거 무산 이력 피로감으로 을지 측이 먼저 선구성. 세종 입대위에 통합 추진위 구성 요청 중.

※ 위 동의율 및 진행 현황은 2026년 5월 기준 공개 자료이며, 사업 진행에 따라 변경될 수 있다. 투자 결정 전 반드시 최신 현황을 직접 확인할 것.

💡Rich Dad's
Insight

13구역·12구역이 LH와 손을 잡았다. 지금은 앞서 있다. 그렇다고 끝난 게 아니다. 3-1구역은 4,000세대 규모가 무기이자 약점이다. 2구역은 동의율 80%라는 숫자가 인상적이지만 용역비가 다음 고비다.
이 레이스, 가장 빠른 구역이 이기는 게 아니다. 가장 단단한 구역이 이긴다.

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4. 분담금 실전 — 대지지분이 전부다

"우리 아파트 분담금이 얼마나 나올까요?" 가장 많이 받는 질문이다. 그런데 이 질문에 단답을 주는 사람은 믿으면 안 된다. 같은 구역, 같은 동, 심지어 같은 라인이라도 평형에 따라 분담금이 수억 원 차이 나는 게 재건축이다.

① 분담금 계산 구조 — 핵심은 종전 자산

분담금 = 새 아파트 분양가 ─ 종전 자산(기존 아파트 감정평가액)

종전 자산의 핵심이 대지지분이다. 대지지분이 크면 감정평가액이 높아지고 분담금이 줄어든다. 반대로 소형 평형은 대지지분이 작아 같은 신축을 받아도 훨씬 많이 낸다. 표를 보면 바로 이해된다.

② 📊 구역별 분담금 확인

11구역 추정 분담금 시뮬레이션 (비례율 112.2% 기준, LH 발표 추정치)

단지	기존 전용면적	신청 공급면적	추정 분담금
산본주공11단지	전용 58.01㎡	공급 82.79㎡	2억 1,205만 원 부담
자이백합	전용 101.76㎡	공급 82.79㎡	224만 2,000원 부담
삼성장미	전용 101.82㎡	공급 82.79㎡	1,537만 3,000원 환급

9-2구역 추정 분담금 시뮬레이션 (비례율 110.13% 기준, LH 발표 추정치)

단지	기존 전용면적	신청 공급면적	추정 분담금
한양백두	전용 96.35㎡	공급 104.36㎡	2억 2,100만 8,000원 부담
백두극동	전용 114.45㎡	공급 104.36㎡	1억 7,761만 8,000원 부담
동성백두	전용 101.88㎡	공급 104.36㎡	2억 327만 7,000원 부담

※ LH 공식 발표 추정치 기준 (2025.12.26). 감정평가·공사비 확정 후 실제 분담금은 달라질 수 있다. 출처 : 위클리한국주택경제신문 (2025.12.26) ↗

⚠️

LH 공식 발표에 포함된 면적대에 한정된 조회입니다. 해당 면적 외 평형은 추진위·LH에 개별 문의하세요.

📊 구역별 분담금 확인

1 구역 선택

2 단지 선택

3 희망 공급면적 선택

📋 2차 특별정비구역 7개 구역 — 현재 조회 미지원

아직 비례율·공사비·분양가가 확정되지 않아 신뢰할 수 있는 수치를 드리기 어렵습니다. 비례율 확정 시 3편에서 업데이트할 예정입니다.

13구역

우성동백 · 624세대

LH 지정 완료 — 비례율 산정 중

12구역

신안모란·한양목련·우방목련 · 2,548세대

LH MOU 체결 — 비례율 미확정

2구역

주공충무1차 · 2,489세대

제안서 작성 중 — 비례율 미확정

3-1구역

주공퇴계1·2차·주공율곡 · 4,034세대

제안서 제출 — 비례율 미확정

1구역

한성목화·화성무궁화·주공무궁화 · 2,151세대

제안서 준비 중 — 비례율 미확정

7구역

대림솔거 · 1,158세대

제안서 작성 중 — 비례율 미확정

6구역

주공세종·삼익한일을지 · 2,645세대

내부 조율 중 — 비례율 미확정

📌 3편 업데이트 예정 — 비례율 확정 시 순차 추가

③ 안목치수 — 큰 평형 포기가 실속일 수 있다

신축엔 안목치수가 적용된다. 벽체 두께를 뺀 실사용 면적 기준이라 신축 전용 84㎡의 체감 공간이 구축 전용 101㎡와 비슷하거나 더 넓다. 억지로 대형 평형을 유지하려다 수억 원을 더 내는 것보다, 전용 84㎡로 눈높이를 낮추고 분담금을 아끼는 쪽이 실속 있을 수 있다.

💬 같은 구역 안에서도 동별·라인별 대지지분이 다를 수 있다. 분담금 추정은 구역 평균이 아니라 내 등기부등본의 대지지분을 기준으로 계산해야 한다. 추진위나 LH에 개인별 시뮬레이션을 요청하는 것이 가장 정확하다.

💡Rich Dad's
Insight

"이 나이에 2억을 어떻게 빌리냐." 고령 소유주들 사이에서 이 말이 조용히 퍼지고 있다. 현실적인 우려다. 이 불안이 임계점을 넘으면 동의율이 흔들리고 사업 속도가 꺾인다. 2차를 준비하는 구역이라면 분담금 시뮬레이션을 초기부터 투명하게 공개하는 것이 가장 좋은 해법이다. 데이터로 불안을 잠재워야 레이스가 계속된다.

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5. 2028년 이주 공백 — 정부 대책의 현실

2028년, 산본에서 약 4,600세대가 한꺼번에 짐을 싼다. 갈 곳이 있어야 한다. 군포·의왕 일대 전세 시장이 그 충격을 받아낼 수 있을까. 숫자만 봐도 답이 나온다.

① 정부 대책 — 당정동 임대주택 2,200가구

국토교통부는 군포 당정동 공업지역 부지에 임대주택 2,200가구를 지어 이주 지원용으로 공급하겠다고 발표했다. 그런데 치명적인 문제가 있다.

2028년 — 1차 선도지구 이주 개시

11구역·9-2구역 약 4,600세대 동시 이주. 군포·의왕 전세 시장 충격 예상.

2029년 — 당정동 임대주택 완공 목표 엇박자

이주 당해 연도엔 들어가지도 못하는 엇박자 대책. 가장 필요한 시점보다 1년 늦다.

2030년 이후 — 3기 신도시 군포 배정 물량 (4,270가구)

군포시 대안. 준공 시점이 2030년 이후라 현실적 대안이 되기 어렵다.

② 군포시의회의 반발 — 당정동은 R&D 허브여야 한다

군포시의회는 즉각 결의안을 채택했다. 당정동은 원래 군포시의 미래 먹거리였다. 첨단 R&D 허브로 키울 계획이었던 땅에 이주민 임대아파트를 짓는 건 군포의 성장 엔진을 스스로 꺼버리는 일이라는 주장이다. 틀린 말이 아니다.

⚠️ 이주대책 공백 시나리오 : 2028년 이주 시점에 마땅한 임시 주거지가 없다면 전세 시장에서 직접 경쟁해야 한다. 2차 구역들이 순차적으로 이주 시점을 맞이할 경우 충격이 더 커질 수 있다. 이주 3년 전부터 전세 전략을 세워두는 것이 현실적이다.

💡Rich Dad's
Insight

화려한 조감도 뒤에 이 현실이 있다. 시공사 선정 입찰 지침서에 조합원 전세자금 저리 대출 지원, 인근 미분양 단지 활용 대체 거주 방안을 명문화하는 전략을 검토해야 한다. 이주 문제 하나가 모든 걸 멈출 수 있다. 재건축에서 가장 조용하고 가장 위험한 변수다.

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6. 2차 진입 전 체크리스트

①

내 대지지분부터 확인하라

등기부등본에서 대지지분을 확인하는 것이 분담금 예측의 출발점이다. 구역 평균 비례율만 보고 안심했다가 개별 분담금 통보 후 충격받는 사례가 반복된다. 추진위 구성 전이라도 개략적인 시뮬레이션은 가능하다.

②

동의율과 대표단 구심력을 함께 봐라

동의율이 높아도 대표단 내부 갈등이 있거나 용역비 조달이 불투명한 구역은 속도가 꺾인다. 구역 커뮤니티와 주민 모임에서 실제 분위기를 체감하는 것이 숫자보다 정확할 때가 많다.

③

시공사 선정 시점이 다음 반응 신호다

1차 선도지구 기준 2026년 하반기 시공사 선정이 예정돼 있다. 1군 브랜드가 확정되는 시점에 분양가 예측이 구체화되고 시장 반응이 다시 온다. 2차 구역들도 LH 예비사업시행자 지정→사업시행약정→시공사 선정의 각 단계마다 가격 반응이 따라온다.

💡Rich Dad's
Insight

2차 레이스의 승자는 가장 빠른 구역이 아니다. 동의서를 먼저 모으고 제안서를 먼저 낸다고 이기는 게 아니라는 뜻이다. 용역비를 조달했어도 대표단이 흔들리면 멈추고, 동의율이 높아도 내부 갈등이 터지면 레이스 자체가 끝난다. 지금 앞서 있는 구역도 내부를 들여다봐야 한다. 속도보다 결속이 먼저다. 가장 단단한 내부 합의를 가진 구역이 결국 새집을 짓는다.

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7. 핵심 요약 — 지금 이 순간 산본 재건축

1

1차 선도지구 — 협약 완료, 시공사 선정 임박

9-2구역은 2026년 5월 LH와 사업시행약정 체결 완료. 11구역은 6월 중 협약 예정. 두 구역 모두 2026년 하반기 시공사(1군 브랜드) 선정 후 2028년 이주·착공 목표로 궤도에 올랐다.

2

2차 룰 — 주민제안방식 100%, 속도전

2차는 정량평가 폐지, 소유주 50% 이상 동의 후 정비계획안 직접 제출. 군포시는 접수 순서대로 심사. 제안서 용역비 최소 7억~최대 15억 원 — 자금 조달이 실질적 당락 변수다.

3

2차 선두 그룹 — 13구역 → 12구역 → 2구역

13구역(우성동백) LH 예비사업시행자 지정 완료(동의율 66.98%). 12구역(신안모란·한양목련·우방목련) LH MOU 체결. 2구역(충무1차) 자력 동의율 80%. 나머지 4개 구역은 제안서 준비 단계.

4

분담금 — 대지지분이 전부, 같은 구역도 수억 원 차이

11구역 기준 소형(전용 58㎡) 소유자는 2억 1,205만 원 부담, 대형(전용 101㎡) 소유자는 224만 원 부담 또는 환급. 구역 평균이 아닌 내 등기부등본의 대지지분이 기준이다.

5

이주 — 2028년 시작, 대책은 2029년 완공 (1년 공백)

정부의 당정동 임대주택(2,200가구)은 2029년 완공 목표로 이주 시점보다 1년 늦다. 3기 신도시 배정 물량(4,270가구)도 2030년 이후. 이주 3년 전부터 전세 전략을 세워야 한다.

6

투자 신호 — 시공사 선정 전후가 다음 반응 시점

1차 선도지구 시공사 선정(2026년 하반기)이 분양가 예측의 기준점이 된다. 2차 구역들도 LH 지정→협약→시공사 선정 단계마다 가격 반응이 따라온다. 각 단계 진입 전 대지지분과 분담금 추산 먼저 확인.

---

8. Q&A — Top 5

Q1산본 2차 특별정비구역은 1차와 어떻게 다른가요?

A1차는 군포시가 정량 점수로 구역을 선정했지만, 2차는 100% 주민제안방식으로 바뀌었습니다. 소유주 50% 이상 동의를 받아 주민대표단을 구성한 뒤 정비계획안을 직접 제출해야 해요. 군포시는 접수 순서대로 심사하기 때문에 속도가 가장 중요한 변수가 됐습니다.

Q2지금 가장 앞서 있는 2차 구역은 어디인가요?

A2026년 5월 기준으로 13구역(우성동백)이 가장 앞서 있습니다. 동의율 66.98%로 2차 구역 최초로 LH 예비사업시행자 지정을 받았어요. 12구역(신안모란·한양목련·우방목련)도 LH와 MOU를 체결하며 바짝 뒤를 쫓고 있습니다.

Q3분담금은 어떻게 결정되나요? 대지지분이 왜 중요한가요?

A분담금은 새 아파트 분양가에서 기존 아파트 감정평가액(종전 자산)을 뺀 금액입니다. 종전 자산의 핵심이 대지지분인데, 소형 평형일수록 대지지분이 작아 분담금이 커지는 경향이 있어요. 같은 구역이라도 평형에 따라 분담금이 수억 원 차이 날 수 있습니다. 등기부등본에서 내 대지지분을 먼저 확인하세요.

Q42028년 이주 공백이 실제로 발생할 가능성이 있나요?

A현실적인 우려입니다. 1차 선도지구 약 4,600세대가 2028년 동시 이주하면 군포·의왕 일대 전세 시장에 국지적 충격이 불가피해요. 정부 대안인 당정동 임대주택(2,200가구)은 2029년 이후 완공 예정이라 이주 시점과 맞지 않습니다. 이주 3년 전부터 전세 전략을 세워두는 것이 현실적입니다.

Q51차 선도지구 단지는 지금 매수해도 괜찮은가요?

A1차 선도지구(11구역·9-2구역)는 사업시행약정이 체결되면서 사실상 되돌릴 수 없는 궤도에 올랐습니다. 다만 시공사 선정 이후 공사비와 분양가가 확정되기 전까지는 정확한 분담금을 알 수 없어요. 시공사 선정 전후가 현실적인 판단 시점입니다. 개별 대지지분과 분담금 추산을 반드시 확인하고 진입 여부를 결정해야 합니다.

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본 포스팅은 정보 제공 목적의 개인 의견이며, 투자 권유나 법적·금융적 조언이 아닙니다. 부동산 투자는 개인의 자산 상황과 시장 환경에 따라 결과가 상이하므로, 최종 결정 전 반드시 전문가 상담을 받으시기 바랍니다. 본문 내 수치(분담금·동의율·개발 계획 등)는 추정치 또는 공개 자료 기준이며, 사업 진행에 따라 실제와 다를 수 있습니다.