※ 2026.10 업데이트 이주비 대출 규제(LTV 40% · 6억원 한도 · 다주택자 제한)와 8·13 대책의 한도 산정 기준 변경, 시공사 추가이주비 규정, 2026년 사업 지연 사례를 반영해 전면 개편했다(최초발행 2026.04/업데이트 2026.10). 규제와 금리 내용은 2026년 10월 21일 기준이며 대책 시행과 금리 변동에 따라 바뀔 수 있다.

관리처분계획 인가가 나면 조합원은 이주 안내문을 받는다. 안내문에는 이주 기간과 함께 이주비 대출 금액이 적혀 있다. 집을 비우고 전세를 구해야 하는 조합원에게 그 금액은 당장의 생활 자금이라서, 홍보관에서 들은 「이주비 이자는 조합원이 부담하지 않는다」는 말과 함께 안도감을 준다. 그런데 2025년 하반기부터 서울의 이주 예정 사업장에서는 이 안내문을 받고 당황하는 조합원이 늘었다. 옆집은 6억원이 나왔는데 내 안내문에는 0원이 적혀 있거나, 예상한 금액의 절반만 적혀 있었기 때문이다.

이주비는 조합원이 담보를 내고 빌리는 돈이고, 빌린 날부터 이자가 붙는다. 조합원이 당장 내지 않더라도 누군가가 먼저 내고 있고, 그 이자는 입주 때 분담금과 함께 조합원에게 청구된다. 사업이 늦어지면 그 기간만큼 이자도 늘어난다. 재건축·재개발 4부작의 2편으로, 이주비를 얼마까지 받을 수 있는지, 「무이자」라는 말이 어디까지 사실인지, 사업이 1년 늦어지면 이자가 얼마나 늘어나는지를 정리한다.

1. 이주비는 얼마까지 받을 수 있나 - LTV 40% · 6억원 한도 · 다주택자 0%

이주비에는 2종류가 있다. 조합이 은행과 약정해 조합원마다 종전 주택을 담보로 빌리는 기본이주비가 있고, 그것으로 모자랄 때 시공사가 자기 신용으로 빌려주는 추가이주비가 있다. 빌려주는 쪽과 금리, 2025년 이후 적용되는 규제를 아래 표에 함께 정리했다.

① 기본이주비와 추가이주비

이주비 2종 비교
(2026년 10월 21일 기준 · 규제지역 1주택 조합원)

※ 출처 : 금융위원회 「주택시장 안정화 대책」(2025.10) · 「금융 종합대책」(2026.8) · 정비사업 계약업무 처리기준 제30조 · 금리는 2026년 3월과 8월 보도 종합. 비규제지역은 LTV 70%가 적용된다.

조합원이 체감하는 차이는 금리다. 기본이주비는 담보와 보증이 있어 주택담보대출과 비슷한 연 4%대이고, 추가이주비는 시공사 신용으로 조달하는 돈이라 강남권 대규모 사업장이 5~6%, 그 밖의 사업장은 7~8%까지 올라간다. 같은 6억원이라도 기본이주비로 빌리느냐 추가이주비로 빌리느냐에 따라 연간 이자가 600만원에서 2,400만원까지 더 붙는다.

② 2025년 대책 2개가 이주비 대출에도 적용됐다

2025년 6월 27일 가계부채 관리 강화 방안은 수도권과 규제지역의 주택담보대출 한도를 6억원으로 정하고 규제지역의 2주택 이상 보유자에게는 주택담보대출을 내주지 않도록 했다(LTV 0%). 10월 15일 주택시장 안정화 대책은 서울 전역과 경기 12곳을 규제지역으로 묶어 LTV를 70%에서 40%로 낮추면서 이 규제가 적용되는 범위를 서울 전체로 넓혔다. 어느 대책도 이주비 대출을 예외로 두지 않았다. 금융위원회는 10월 29일 설명 자료에서 규제지역 LTV 40%가 중도금과 이주비 대출에도 적용된다고 밝혔다. 주택가격 구간별 한도 차등(15억원 이하 6억원 · 15억원 초과 25억원 이하 4억원 · 25억원 초과 2억원)은 이주비에 적용되지 않지만, 6억원 한도는 그대로다.

조합원이 가장 크게 체감하는 변화는 2주택 이상 보유자의 LTV 0%다. 재건축 조합원 가운데는 1+1 분양을 신청해 입주권을 2개 받기로 한 사람이 많은데, 이런 조합원은 집이 1채였더라도 다주택자로 분류돼 기본이주비를 받을 수 없다. 서울시가 2026년 1월에 조사한 결과 그해 이주 예정인 재건축·재개발 43곳 가운데 39곳(3만1,000가구)에서 이주비 조달 차질이 예상됐고, 다주택 조합원 비율은 사업장마다 10~30%로 알려졌다.

동작구 노량진1구역은 이 비율이 70%에 이르렀고, 그 절반이 1+1 신청자였다. 중랑구 면목동의 한 모아타운은 조합원 811명 가운데 296명이 2주택 이상이었는데, 시공사가 신용도 하락을 이유로 지급보증을 거절해 이 296명은 이주비를 조달할 방법이 없는 상태가 됐다.

③ 2026년에 바뀐 것

조합들이 계속 반발하자 정부와 서울시가 2026년에 몇 가지를 바꿨다. 조합원 한도에 직접 영향을 준 것은 8월 13일 정부 합동 대책(국토교통부 주택 신속공급 방안과 금융위원회 금융 종합대책 · 이하 8·13 대책) 가운데 금융위원회 쪽 내용이다. 기본이주비 한도를 계산할 때 종전자산평가액(지금 사는 집의 감정가)과 종후자산평가액(관리처분계획에 적힌 조합원 분양가) 가운데 큰 금액을 기준으로 삼기로 했다. 종전 주택이 노후 저층 주택인 재개발 구역에서는 감정가가 낮아 LTV 40%를 곱해도 금액이 작았는데, 새 아파트의 조합원 분양가를 기준으로 하면 금액이 늘어난다. 금융위원회는 강북의 어느 단지를 예로 들어 한도가 2억4,000만원에서 3억2,000만원으로 늘어난다고 설명했다. 비율 40%와 6억원 한도는 바뀌지 않아서, 종전 감정가가 이미 높은 강남권 재건축에는 달라진 것이 거의 없다. 8·13 대책의 정비사업 관련 내용은 8.13 금융대책 조기착공 인센티브 글의 6항에 정리해 두었다.

2026년 이주비 지원 변화
(발표 순서)

※ 출처 : 서울시 이주비 대출 공고(공고 이름 「이주비 융자」 · 2026.6.19 · 2025.6.27 이후 관리처분인가 · 2026.12.31까지 이주 개시 예정 조합 대상) · 금융위원회 「금융 종합대책」(2026.8.13 발표 · 8.31 적용)과 국회 답변(2026.8.24). 2027년 보증 상품은 발표 단계다.

사업수지표의 금융비용 칸을 다루던 경험으로 보면, 이주비 대출 조건을 은행과 조정할 때 먼저 문제가 되는 것은 한도 비율이 아니라 조합원 명단이다. LTV 40%는 모든 조합원에게 같은 비율로 적용되지만 주택 수는 조합원마다 차이가 있고, 1+1 신청자가 몇 명인지에 따라 조합이 시공사에 요청해야 하는 추가이주비 총액이 달라진다. 그래서 이주 일정을 잡기 전에 해야 하는 것이 조합원별 주택 수 조사다.

이주비가 0원인지 6억원인지는 내 집의 감정가가 아니라 내 세대의 주택 수로 정해진다.

한도를 확인했다면 다음은 이자다. 홍보관에서 들은 「무이자」는 어디서 나온 말인가.

2. 무이자 이주비는 누가 내는 돈인가 - 계약업무 처리기준과 이자 후불제

시공사 선정 총회를 앞두고 받는 홍보물에는 「이주비 이자 전액 지원」, 「무이자 추가이주비」 같은 문구가 자주 보인다. 그런데 국토교통부 고시인 정비사업 계약업무 처리기준은 시공사가 그런 제안을 하는 것을 막고 있다. 문구가 아니라 규정을 먼저 보면 이 돈의 성격이 분명해진다.

① 규정은 「무상」을 막고 「대여」만 허용한다

규정의 뜻은 간단하다. 시공사는 이자를 대신 내 줄 수 없고 빌려줄 수만 있다. 「이자 전액 지원」이라고 적힌 제안은 실제로는 「이자를 우리가 먼저 내고 조합에 대여한다」는 뜻이고, 그 대여금은 조합의 사업비에 기록돼 입주 때 조합원이 정산한다. 추가이주비도 시공사가 조달하는 금리 그대로 빌려주는 것이지 깎아 주는 것이 아니다. 홍보물의 「무이자」는 조합원 입장에서 이주 기간 동안 매달 이자를 내지 않는다는 뜻으로만 봐야 한다.

② 이자 후불제 - 조합이 먼저 내고 입주 때 청구한다

조합원이 이주 기간에 이자를 내지 않는 방식을 이자 후불제라고 한다. 조합이 은행에 매달 이자를 대신 내고, 그 이자에 쓴 돈을 입주 때 조합원에게 한꺼번에 청구한다. 조합에 그만한 현금이 없으므로 이자를 내기 위해 사업비 대출을 또 받는데, 이 사업비 대출의 이자는 이주비 대출을 받지 않은 조합원까지 전원이 나눠 낸다. 이주비를 받지 않고 자기 돈으로 전세를 구한 조합원이 입주 때 「이자」 항목을 청구받고 당황하는 일이 여기서 생긴다.

③ 배당소득 쟁점 - 왜 대납이 아니라 후불인가

조합이 이자를 대납하고 끝내면 될 것 같은데, 왜 굳이 후불제를 택할까. 세금이 문제다. 국세청은 2010년과 2017년 질의회신에서 조합이 조합원의 이주비 이자를 무상으로 부담하면 그 금액을 조합원의 배당소득으로 본다는 입장을 밝혔다. 서대문구 홍은12구역 재개발조합이 이 과세에 불복한 소송에서는 2024년 9월 대법원이 조합 승소를 확정했지만, 판결은 2017년 준공 사업장에 옛 법인세법을 적용한 것이고 국세청의 해석은 바뀌지 않았다. 그래서 조합들은 과세 다툼을 피하려고 대납이 아니라 「먼저 내고 나중에 조합원에게 청구하는」 후불제를 택한다. 조합원에게 세금 문제는 생기지 않지만, 이자가 사업비를 거쳐 분담금으로 청구되는 것은 똑같다.

사업수지표를 만드는 입장에서 보면, 시공사 제안서의 「이자 대여」 항목은 혜택이 아니라 비용이다. 시공사가 조합에 빌려준 이자는 그 회사의 금융비용이 되고, 시공사는 그 금융비용을 공사비 또는 대여금 이자 명목으로 조합 사업비에 반영한다. 사업비가 늘면 비례율이 내려가고, 비례율이 내려가면 조합원 권리가액이 줄어 분담금이 늘어난다. 비례율과 분담금 계산식은 재건축·재개발 4편(재초환 부담금 계산) 글의 4-①에 정리해 두었다.

「무이자 이주비」는 이자가 없다는 뜻이 아니라, 시공사나 조합이 먼저 내고 입주 때 조합원에게 청구한다는 뜻이다.

이자를 결국 내가 낸다면, 사업이 멈추는 동안 얼마나 늘어나는지 계산해 볼 차례다.

3. 사업이 1년 늦어지면 이자는 얼마나 늘어나나 - 이주비 이자 계산

재건축에서 시간에 정확히 비례해 늘어나는 비용은 이자다. 공사비는 물가와 설계 변경에 따라 오르고 재초환은 집값에 따라 달라지지만, 이자는 빌린 날부터 갚는 날까지 하루 단위로 정해진 금액만큼 붙는다. 그래서 사업이 멈춘 기간의 비용은 다른 어떤 항목보다 먼저 계산할 수 있다.

① 한 조합원의 1년

이 조합원이 이주한 뒤 입주까지 4년이 걸리면 이자는 1억2,800만원이다. 여기서 사업이 1년 늦어지면 3,200만원이 더 붙고, 2년이면 6,400만원이다. 이 돈을 내도 새 아파트의 면적이나 마감재가 좋아지지는 않는다. 늦어진 기간에 대해서만 내는 돈이다.

② 이주에서 입주까지 보통 몇 년인가

서울시가 2026년 4월에 내놓은 정비사업 공정관리 매뉴얼에는 서울 재개발·재건축이 구역 지정부터 준공까지 평균 18.5년이 걸린다고 적혀 있고, 이것을 12년으로 줄이기 위한 단계별 표준 처리기한이 함께 제시돼 있다. 이주비 이자가 붙는 구간은 이 가운데 이주·철거와 착공·준공이다.

서울시 정비사업 단계별 표준 처리기한
(신속통합기획 2.0 공정관리 매뉴얼 · 2026.4)

※ 출처 : 서울시 발표(2026.4.8). 표준 기한은 목표치이고 실제 평균은 18.5년이다.

표준대로 진행돼도 이주비 이자는 5년 8개월 동안 붙는다. 위 가정값이면 1억8,000만원이 넘는다. 재건축·재개발 4편 글의 총결산에서 이주비 이자와 대출 이자를 합쳐 1인당 1억원으로 가정했는데, 추가이주비까지 6억원을 빌린 조합원은 표준 기한대로 5년 8개월이 걸려도 그 2배에 가까운 이자를 내게 된다. 재건축 수익을 계산할 때 이자를 뺀 숫자만 보면 절반만 본 것이다.

③ 내 조건으로 계산하기

아래에 내 이주비 금액과 금리, 이주에서 입주까지 예상 기간, 거기서 더 늦어질 기간을 넣으면 하루·한 달·1년 이자와 누적 이자를 계산해 볼 수 있다.

※ 계산 기준 : 이자 = 대출액 × 연 금리 × 기간(단리) · 후불제의 사업비 대출이자와 중도 금리 변동은 반영하지 않음 · 실제 금액은 대출 약정서와 조합 정산 기준을 따른다.

사업수지표의 금융비용 칸에는 「이주비 이자」와 「사업비 대출이자」가 따로 적혀 있다. 이주비 이자는 조합원마다 따로 계산되고, 사업비 대출이자는 조합원 전원이 나누기 때문이다. 조합 총회 책자의 정비사업비 추산액에서 이 2줄을 찾아 전년도 책자와 비교하면, 사업이 1년 늦어지는 동안 조합 전체 금융비용이 얼마나 늘었는지 알 수 있다.

그런데 사업은 어느 단계에서 멈추나. 2026년 서울의 사례 3곳을 멈춘 단계별로 본다.

4. 사업은 왜 멈추나 - 2026년에 실제로 멈춘 3곳

이자가 늘어나는 조건은 하나다. 다음 단계로 넘어가지 못하는 기간이 생기는 것이다. 이주 전이면 사업비 대출이자가, 이주 뒤면 이주비 이자까지 그 기간만큼 붙는다. 그 기간은 조합 집행부가 멈출 때, 시공사 선정이 멈출 때, 분양이 멈출 때 생긴다. 2026년 서울에서 단계마다 사례가 있었다.

① 조합 집행부가 멈추면 - 북아현3구역

서대문구 북아현3구역 재개발은 2008년에 정비구역으로 지정된 최고 40층 5,310가구 규모의 사업이다. 조합원 1,941명인 이 구역 조합은 2026년 1월과 3월 임시총회에서 조합장과 임원진을 해임했고, 해임 결의의 효력을 두고 다툼이 이어지다 4월 29일 법원이 임시조합장을 선임했다. 8월에는 전문관리인 도입 안건이 총회에서 4표 차이로 부결됐고, 10월 16일 임시조합장이 임기 만료 한 달 전에 사임했다. 구역 지정 18년째인 이 구역은 아직 이주 단계에 들어가지 못했다. 이주 전이라 이주비 이자는 없지만, 조합 운영비와 그동안 빌려 쓴 사업비의 이자는 해임 총회가 열리는 동안에도 매달 나간다.

② 시공사 선정이 멈추면 - 성수4지구

성동구 성수4지구 재개발은 공사비 1조3,000억원 규모의 시공사 입찰을 2026년 2월 9일 마감했다. 조합이 한 건설사의 서류 미비를 문제 삼으면서 절차가 멈췄고, 서울시와 성동구가 건설사 2곳의 입찰을 모두 무효로 판단했다. 3월 13일 대의원회가 재입찰을 가결하고 2곳이 낸 1,000억원 규모의 입찰보증금을 돌려주기로 하면서, 시공사 선정은 수개월 뒤로 밀렸다. 시공사가 정해지지 않으면 사업시행계획도 공사비도 확정되지 않고, 그 뒤의 관리처분과 이주 일정이 함께 밀린다.

③ 분양이 멈추면 - 디에이치 대치 에델루이

강남구 대치동 구마을 제3지구를 재건축한 디에이치 대치 에델루이(282가구)는 입주를 시작한 단지인데도 2026년 3월에 사업이 멈췄다. 근린생활시설의 운동시설 용도 변경 과정에서 일반분양이 약 2년 늦어졌고, 그 기간에 PF 대출(1,692억원) 이자가 약 200억원 더 붙었다. 운동시설 회원권 판매로 사업비를 마련한다는 계획까지 흔들리면서 사업비가 약 1,500억원 부족해졌고, 이 금액을 조합원 추가분담금으로 충당하는 관리처분계획 변경안이 총회에 올라왔다. 1인당 추가분담금이 기존 약 2억원에서 최대 11억7,000만원으로 늘어나는 내용이었다. 변경안은 2025년 12월과 2026년 3월 7일 총회에서 잇따라 부결됐다. 시공사인 현대건설은 3월 9일 PF 신용공여 중단을 통보하고 연 15% 수준의 지연 가산금리를 적용하기로 했으며, 이주비·잔금대출 협조와 아직 입주하지 않은 조합원 세대의 열쇠 불출을 중단했다. 조합원은 입주를 못 하는 동안에도 이주비 이자를 내야 하는 상태가 됐고, 2026년 10월 기준으로도 변경안은 통과되지 않았으며 PF 대출은 만기 연장에 실패해 기한이익상실 상태다.

사업이 멈추는 단계와 조합원 부담이 되는 과정
(필자 정리)

※ 출처 : 각 구역 보도(2026.3 · 2026.9 · 2026.10). 금액은 보도 시점 기준이다.

사업 지연 소식을 들은 조합원이 총회 책자에서 먼저 봐야 할 줄은 2개다. 사업비 대출(PF) 잔액과 만기다. 조합은 PF를 일반분양 수입과 조합원 분담금으로 갚는다. 일반분양이 늦어지면 갚을 돈이 들어오지 않으므로, 만기를 연장하려면 시공사가 보증(신용공여)을 계속 서 줘야 한다. 에델루이에서 변경안이 부결되자 시공사가 곧바로 PF 신용공여를 중단한 것은 그 변경안에 PF 상환 재원이 적혀 있었기 때문이다.

사업이 멈춘 기간만큼 이자도 늘어나고, 그 이자는 입주 때 분담금과 함께 청구된다.

이주비가 안 나오거나 늘어난 분담금을 감당하기 어렵다면 어떤 선택을 할 수 있나.

5. 이주비가 안 나오면 - 현금청산과 이주 전에 확인할 것

2주택 이상이라 기본이주비를 받을 수 없고 시공사 추가이주비도 없는 조합원, 또는 분담금이 감당할 수준을 넘은 조합원이 할 수 있는 선택은 조합원 자격을 내놓고 종전 자산을 돈으로 받는 현금청산이다. 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)이 절차와 기한을 정해 두었기 때문에, 분양신청 기간이 지나면 조합원이 원해도 청산이 어려울 수 있다.

① 현금청산의 순서

현금청산을 생각하는 조합원이 놓치기 쉬운 것은 시점이다. 법이 정한 청산 대상 가운데 조합원이 스스로 택할 수 있는 방법은 분양신청을 하지 않거나 신청 기간 안에 철회하는 것이다. 분양신청 기간이 끝난 뒤에는 조합 정관에 청산 규정이 있거나 조합이 받아 줄 때, 또는 사업시행계획 변경으로 조합이 분양신청을 다시 받을 때(도시정비법 제72조 제4항 · 제5항)만 청산이 가능하다. 청산 금액은 종전자산 감정평가액을 기준으로 협의하므로 새 아파트의 기대 가치는 반영되지 않는다. 그 대신 이주비 이자, 추가분담금, 재초환 부담금은 내지 않는다. 어느 쪽이 유리한지는 재건축·재개발 4편 글의 계산기(5-②)에 내 금액을 넣어 보면 비교할 수 있다.

② 이주 안내문에서 확인하는 포인트 5가지

이주 안내문과 시공사 금융 제안서는 조합원이 서명 전에 보는 마지막 문서다. 아래 5가지는 이 2개 문서에서 찾아 봐야 할 줄이다.

③ 이주 전에 확인할 6가지

위 5가지 가운데 금리와 한도를 1줄로 합치고, 세대 주택 수와 청산 기한을 넣어 6가지로 간추렸다.

6. Key Summary

7. Case Q&A