잠실주공5단지 재건축 [3편] - 비례율·재초환·토허구역, 매수 전 확인할 사업성과 규제

잠실주공5단지 재건축 [1편]

준공 49년차, 여전히 잠실 대장주인 이유

→

잠실주공5단지 재건축 [2편]

30년 재건축, 지금 어디쯤 와 있나

→

잠실주공5단지 · 숫자 편

잠실주공5단지 재건축 [3편]
비례율·재초환·토허구역,
매수 전 확인할 사업성과 규제

사업시행인가 · 비례율 86.15%
권리가액 · 재초환 · 토지거래허가구역

“ 비례율이 86%라는데 괜찮은건가?
숫자 하나만 보면 답을 놓칠 수 있다.

본 잠실주공5단지 시리즈의 1편에서 '기본분석'을, 2편에서는 '사업현황'으로 역사와 절차를 정리했다. 3편은 '숫자'다. 그리고 이번 3편은 앞선 두 편과 결정적으로 다른 조건 위에 서 있다. 2026년 7월 1일, 이 단지가 송파구청으로부터 사업시행계획인가를 받았기 때문이다.

시중에 돌아다니던 숫자가 전부 가정 위의 추정이었다면, 이제부터는 실제 숫자가 하나씩 확정되는 구간에 들어섰다는 것이다. 종전자산 감정평가의 기준일이 잡히고, 조합원 분양신청이 이어지고, 관리처분계획으로 내 분담금이 최종 계산된다. 이번 분석에서 다루는 건 그 계산에 필요한 바탕들이다.

먼저 하나만 전제하고 시작한다. 본문에 나오는 비례율·종전자산·환급 수치는 모두 사업시행계획 단계의 추정치다. 최종 확정된 금액이 아니다. 그 성격을 알고 봐야 숫자가 제 역할을 할 것이다.

🗺️ Contents

🔢권리가액 계산기 - 내 종전자산으로 직접 계산계산기

1사업시행인가로 확정된 것들 - 65층 6,411세대의 공식 수치인가

2비례율 86.15%의 의미 - 100% 미만인데 왜 환급이 나오나비례율

3권리가액과 평형 선택 - 분담금을 결정하는 두 숫자분담금

4재건축초과이익환수 제도 정리 - 구간·감면·유예 조건재초환

5토허구역과 조합원 지위 - 매수 가능 조건의 현재규제

6분양가상한제와 남은 일정 - 관리처분·이주·일반분양일정

7지금 이 단지, 어떻게 볼 것인가 - 강점과 변수, 입장별 관점판단

8Rich Dad's 'Summary'요약

9Rich Dad's 'Q&A'Q&A

🔢 내 종전자산으로 권리가액 계산하기

비례율과 분담금의 관계를 이해하는 가장 빠른 방법은 직접 숫자를 넣어보는 것이다. 아래 계산기는 개념 이해용이며, 실제 분담금은 관리처분 단계 감정평가 이후 확정된다.

권리가액 · 분담금 계산기

종전자산 추정액과 희망 평형의 조합원 분양가를 넣으면 권리가액과 분담금·환급금이 계산된다. 비례율은 사업시행계획 기준 추정치(86.15%)를 기본값으로 둔다.

종전자산 추정액 억원

희망 조합원 분양가 억원

비례율 %

👇 숫자를 넣고 계산 버튼을 누르면 결과가 나온다

종전자산-

비례율-

권리가액 (종전자산 × 비례율)-

조합원 분양가-

분담금 · 환급금 (분양가 − 권리가액)-

⚠️ 개념 이해를 위한 도구다. 실제 분담금은 관리처분 단계 감정평가 결과와 최종 조합원 분양가에 따라 달라진다. 투자 결정의 근거로 삼지 않는다.

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1. 사업시행인가로 확정된 것들 - 65층 6,411세대의 공식 수치

① 30년 만에 넘은 8부 능선

2026년 7월 1일, 송파구는 잠실주공5단지 재건축 사업시행계획인가를 승인했다. 서강석 송파구청장의 민선 9기 1호 결재였다. 2025년 12월 24일 조합이 인가를 신청한 지 약 6개월, 재건축 논의가 시작된 시점부터 헤아리면 30년 가까운 시간이 걸렸다.

사업시행인가는 정비사업의 8부 능선으로 불린다. 사업 계획이 행정적으로 확정되고, 이후 감정평가와 관리처분, 이주와 철거, 일반분양이 순서대로 이어진다. 조합은 하반기 감정평가와 조합원 분양신청을 마치고 2027년 관리처분계획 인가를 신청할 예정이라고 밝혔다.

② 인가된 계획의 공식 수치

사업시행계획 주요 수치
(2026.07.01 인가 기준)

구분	내용
구역 면적	358,077㎡ (잠실동 27번지 일원)
건립 규모	지하 4층 ~ 지상 최고 65층, 32개동, 6,411세대
층수 구분	주택용지(3종일반) 최고 49층 · 복합용지(준주거) 최고 65층
용적률 · 건폐율	322.61% · 23.59%
공공주택	831세대 포함
평당 공사비	가중평균 약 895만원 (3종 880만원 · 준주거 1,000만원)
시공	삼성물산 · GS건설 · HDC현대산업개발 컨소시엄

※ 송파구청 사업시행계획인가 및 서울시 정비계획 결정 고시 내용을 정리한 것이다. 세부 계획은 관리처분 단계에서 조정될 수 있다.

종전 계획인 70층·6,491세대는 정비계획 변경을 거치며 최고 65층·6,411세대로 정리됐다. 세대수는 80세대 줄었지만 소형 물량이 늘어나는 방향으로 구성이 바뀌었다. 한강변 주동은 중첩 경관형으로, 잠실사거리변에는 트윈타워 형태의 주동이 배치되는 계획이다.

💡Rich Dad's
Insight

인가의 실질적 의미는 층수나 세대수가 아니다. 종전자산 감정평가의 기준일이 정해졌다는 것이다. 감정평가는 사업시행계획 인가 고시일을 기준으로 진행된다. 내 집이 얼마로 평가되느냐가 이제 실제로 계산에 들어간다는 뜻이고, 조합원 입장에서는 지금부터가 가장 챙겨야 할 구간이다.

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2. 비례율 86.15%의 의미 - 100% 미만인데 왜 환급이 나오나

① 공개된 공식 숫자

2025년 12월, 서울시 고시를 통해 이 단지의 추정 비례율이 처음 공개됐다. 86.15%다. 산식은 단순하다.

비례율 = (총수입 − 총사업비) ÷ 종전자산 총액 × 100

비례율 86.15%를 구성하는 세 숫자

총수입약 19조 9,959억원. 아파트·임대주택·근린생활시설·오피스 등 전체 분양수입 추정액이다.

총사업비약 5조 7,760억원. 평당 공사비 895만원 기준으로 산출됐다.

종전자산약 16조 1,980억원. 조합원들이 현재 보유한 자산의 추정 총액이다.

→ (19조 9,959억 − 5조 7,760억 등) ÷ 16조 1,980억 ≈ 86.15%

※ 비례율 산정 시 총수입에서 매출부가세와 총사업비를 차감한다. 위 계산식은 구조 이해를 위한 개략 표기이며, 고시된 추정 비례율은 86.15%다.

② 100% 미만이 곧 손해는 아니다

비례율 86.15%라는 숫자만 보면 사업성이 약해 보인다. 100%가 기준선이라고 배웠기 때문이다. 그런데 실제 조합원이 받는 결과를 보면 이야기가 달라진다. 사업시행계획 기준으로 34평형 소유자는 동일 평형대로 이동할 경우 약 5억원을 환급받고, 최대 42평형까지 환급 구간이 이어지는 것으로 집계됐다.

이유는 분모에 있다. 비례율은 종전자산 총액으로 나눈 값이다. 이 단지는 종전자산 총액이 16조원대로 대단히 크다. 분모가 크면 비율은 낮아지지만, 개별 조합원의 권리가액 절대 금액은 오히려 높게 나온다. 종전자산이 이미 높게 평가되는 단지의 구조적 특징이다.

비례율 숫자만 보면 안 되는 이유

①

비례율은 비율이지 금액이 아니다

종전자산이 낮은 단지는 비례율이 높게 나오기 쉽고, 종전자산이 높은 단지는 낮게 나오기 쉽다. 비율 자체로 단지끼리 우열을 매기기 어렵다.

②

내가 받는 숫자는 권리가액이다

권리가액은 내 종전자산 감정가에 비례율을 곱한 값이다. 종전자산이 크면 비례율이 86%여도 권리가액의 절대 금액은 충분히 커진다.

③

비교 대상은 조합원 분양가다

권리가액이 내가 신청한 평형의 조합원 분양가보다 크면 환급, 작으면 분담금이다. 결국 이 두 숫자의 차이만 남는다.

③ 여전히 변할 수 있는 숫자

86.15%는 사업시행계획 단계의 추정치다. 관리처분계획을 세우는 과정에서 조정될 수 있다. 총사업비 쪽에서는 착공까지 남은 기간의 자재비·인건비 변동이 변수이고, 총수입 쪽에서는 일반분양가 수준이 변수다. 기부채납 항목도 수입에서 차감된다. 이 단지는 신천초 증개축 비용을 학교용지부담금 수준으로 기부채납하는 계획이 예정돼 있고, 이 협약은 관리처분 인가 이후 협의된다.

💡Rich Dad's
Insight

시행 현장에서 비례율 숫자만 보고 사업성을 판단하는 사람을 자주 만난다. 그때마다 같은 질문을 되돌려준다. 분모가 무엇인지 확인했느냐고. 종전자산이 큰 단지의 낮은 비례율과 종전자산이 작은 단지의 높은 비례율은 전혀 다른 의미다. 정확한 질문은 언제나 하나다. 내 권리가액이 얼마이고, 내가 원하는 평형의 조합원 분양가가 얼마인가.

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3. 권리가액과 평형 선택 - 분담금을 결정하는 두 숫자

① 계산의 구조

분담금이 나오느냐 환급이 나오느냐는 두 개의 숫자로 갈린다. 내 권리가액, 그리고 내가 신청한 평형의 조합원 분양가다.

권리가액 = 종전자산 감정가 × 비례율
분담금 · 환급금 = 조합원 분양가 − 권리가액

권리가액이 분양가보다 크면 차액을 돌려받고, 작으면 그만큼 더 낸다. 큰 평형을 신청할수록 조합원 분양가가 올라가므로 어느 지점부터는 분담금 구간으로 넘어간다. 비례율은 이 계산의 출발 조건일 뿐, 최종 결과를 결정하는 건 평형 선택이다.

② 현재 3개 평형과 종전자산 추정

기존 평형별 세대수와 종전자산 추정
(사업시행계획 단계 추정 · 확정 금액 아님)

기존 평형	세대수	세대 평균 종전자산 추정
34평	2,280세대	약 38억원
35평	300세대	약 39억원
36평	1,350세대	약 41억원

※ 사업시행계획 수립 단계에서 산출된 추정 평균값이다. 종전자산 평가액은 인가 고시일을 기준으로 개별 감정평가가 진행되며, 동·층·향 등 개별 조건에 따라 세대별로 달라진다. 위 수치를 개인의 확정 금액으로 받아들이면 안 된다.

사업시행계획 기준으로 34평형 소유자는 동일 평형대로 이동할 때 약 5억원을 환급받고, 최대 42평형까지는 환급 구간에 머무는 것으로 집계됐다. 종전자산이 더 큰 35평·36평 보유자는 환급 구간이 그보다 넓게 형성된다.

③ 신축 평형 구성이 넓어졌다

인가된 계획의 평형 구성은 39㎡부터 244㎡까지 폭이 넓다. 84㎡ 1,577세대, 100㎡ 1,291세대, 107㎡ 1,340세대가 중심 물량이고, 126㎡ 이상 대형과 초대형도 소량 배치됐다. 선택의 폭이 넓다는 건 곧 권리가액과 분양가의 조합이 사람마다 크게 달라진다는 뜻이다.

📌 평형 선택 순서
· 내 종전자산 감정평가액 확인
· 권리가액 산출 (감정가 × 비례율)
· 희망 평형의 조합원 분양가 확인
· 두 숫자의 차이만큼 현금 계획 수립

⚠️ 조합원 분양가는 조합원 분양신청 단계에서 공개된다. 현재 공개된 비례율과 종전자산 추정액만으로 내 분담금을 확정 계산할 수는 없다. 하반기 감정평가 결과와 조합원 분양가 안내를 조합 공지로 직접 확인하는 것이 정확하다.

💡Rich Dad's
Insight

재건축에서 평형 선택은 취향의 문제가 아니라 자금 계획의 문제다. 넓은 집을 원하면 그만큼의 현금이 필요하고, 같은 크기로 가면 환급이 남는다. 어느 쪽이 옳다고 말할 수 없다. 다만 순서는 분명하다. 감정평가 결과를 받고, 권리가액을 계산하고, 그 다음에 평형을 고른다. 반대로 하면 계산이 감정을 따라간다.

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4. 재건축초과이익환수 제도 정리 - 구간·감면·유예 조건

① 제도의 현재 위치

재건축초과이익환수제(재초환)는 재건축으로 생긴 초과이익의 일부를 부담금으로 환수하는 제도다. 조합원 1인당 평균 초과이익이 8,000만원을 넘으면 초과분에 대해 10~50%의 누진 부담률이 적용된다.

폐지 논의가 여러 차례 있었으나 현재는 제도가 유지되고 있다. 2024년 3월 개정으로 면제 기준이 3,000만원에서 8,000만원으로 상향됐고, 장기보유 1주택자 감면과 고령자 납부유예가 신설되면서 실수요자 보호 쪽으로 무게가 옮겨졌다. 최근에는 강남·서초 일부 단지에서 부담금 산정을 위한 행정 절차가 시작됐다는 소식도 전해진다.

② 부담금 구간

조합원 1인당 초과이익별 부담률
(2024년 3월 개정 기준)

조합원 1인당 초과이익	부담률
8,000만원 이하	면제
8,000만원 초과 ~ 1억 3,000만원 이하	10%
1억 3,000만원 초과 ~ 1억 8,000만원 이하	20%
1억 8,000만원 초과 ~ 2억 3,000만원 이하	30%
2억 3,000만원 초과 ~ 2억 8,000만원 이하	40%
2억 8,000만원 초과	50%

※ 2024년 3월 개정된 재건축초과이익 환수에 관한 법률 기준이다. 구간과 감면 조건은 법령 개정에 따라 달라질 수 있으므로 국가법령정보센터에서 최신 조문을 확인하는 것이 정확하다.

③ 감면·유예 조건

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장기보유 1주택자 감면

1세대 1주택자가 오래 보유한 경우 보유 기간에 따라 부담금이 감면된다. 20년 이상 보유 시 최대 70%, 15년 이상 60%, 10년 이상 50% 수준의 감면이 적용되는 구조다. 세부 적용 기준은 최신 법령 확인이 필요하다.

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고령자 납부유예 (만 60세 이상)

만 60세 이상 1주택자는 상속·증여·양도 시점까지 납부를 유예할 수 있다. 오래 거주해온 고령 조합원에게 실질적 의미가 큰 제도다.

⚠️

최근 매수자는 감면 요건 확인 필요

감면은 보유 기간을 기준으로 하므로, 최근 매수해 진입한 경우 장기보유 감면 요건을 충족하기 어렵다. 매수를 검토한다면 이 부분을 자금 계획에 미리 반영해야 한다.

④ 이 단지는 얼마나 나올까

현재 시점에서 금액을 특정하는 건 불가능하다. 재초환 부담금은 개시 시점과 준공 시점의 주택 가격, 정상 상승분, 개발비용을 종합해 산정하고, 준공 시점의 가격이 확정돼야 최종 금액이 나오기 때문이다. 부담금은 관리처분인가 시점에 예정 통지되고 준공 후 확정 부과된다.

다만 방향은 가늠할 수 있다. 사업 기간이 길고 개발이익 규모가 클 것으로 전망되는 단지인 만큼, 부담금도 작지 않을 가능성이 언급된다. 조합원이라면 본인의 보유 기간과 연령 요건을 미리 확인해두는 것이 가장 실질적인 대비다.

💡Rich Dad's
Insight

재초환은 오래 살아온 조합원과 최근 진입한 사람에게 체감이 다르게 온다. 장기보유 감면과 고령자 유예는 오래 거주해온 사람을 위해 설계된 장치다. 반대로 최근 매수자에게는 그 완충이 없다. 같은 단지 안에서도 사람마다 부담의 무게가 다르다는 것, 이것이 재초환을 볼 때 가장 먼저 확인해야 할 대목이다.

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5. 토허구역과 조합원 지위 - 매수 가능 조건의 현재

① 두 가지의 규제

이 단지를 매수하려면 두 가지 규제를 동시에 통과해야 한다. 하나는 토지거래허가구역, 다른 하나는 투기과열지구의 조합원 지위 양도 제한이다.

매수 시 확인해야 할 두 규제

토허구역구청장 허가와 실거주 목적 확인이 필요하고, 매수 후 실거주 의무가 따른다. 전세를 끼고 사는 방식은 불가능하다. 2025년 2월 잠실동 일반 단지들이 해제될 때도 주요 재건축 단지는 유지 대상으로 남았다.

지위양도2025년 12월 24일 사업시행계획인가 신청 이후, 조합원 지위 양도가 원칙적으로 제한된다. 그 전까지 적용되던 예외(조합 설립 후 3년 이상 인가 미신청 시 3년 보유자 양도 허용)가 소멸했다.

→ 매매 자체는 가능하나, 조합원 지위가 승계되는 매물인지가 관건이다

② 지위 승계가 가능한 경우

도시 및 주거환경정비법은 투기와 거리가 먼 거래에 대해 예외를 두고 있다. 이 단지에 실제로 적용되는 대표 예외는 매도인의 요건이다.

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10년 이상 보유 + 5년 이상 거주 + 1세대 1주택

세 조건을 모두 충족하는 매도인의 물건은 조합원 지위 승계가 가능하다. 오래 보유하고 실제로 거주해온 소유자의 매물이 여기에 해당한다.

❌

요건 미충족 매물

조건을 충족하지 못하는 매도인의 물건을 매수하면 조합원 지위를 승계받지 못하고 현금청산 대상이 된다. 거래 전 확인이 반드시 필요한 이유다.

⚠️

전문가 확인은 선택이 아니다

지위 승계 요건은 개별 매물마다 사정이 다르고 해석 쟁점도 존재한다. 공인중개사와 함께 정비사업 전문 법무사 또는 변호사를 통해 직접 확인해야 한다.

※ 조합원 지위 양도 제한과 예외 요건은 도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항과 그 시행령에 규정돼 있다. 토지거래허가 요건은 관할 구청 안내를 함께 확인한다.

💡Rich Dad's
Insight

사업시행인가 신청 전과 후는 이 단지 매수의 난이도가 완전히 다르다. 이전에는 3년 보유 조건만으로도 지위 승계 매물이 나왔지만, 지금은 10년 보유·5년 거주·1세대 1주택을 동시에 충족하는 매도인의 물건만 남는다. 매물을 고르는 일이 아니라 매물을 찾아내는 일이 됐다는 뜻이다. 거주민 입장에서는 희소성이 커지는 국면이기도 하다.

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6. 분양가상한제와 남은 일정 - 관리처분·이주·일반분양

① 분양가상한제는 두 방향으로 작용한다

송파구는 분양가상한제 적용 지역이다. 일반분양가가 시세보다 낮게 제한되는 만큼, 청약자에게는 진입 가격이 낮아지는 기회가 된다. 실제로 잠실 일대 분양가상한제 단지들은 높은 관심을 받아왔다. 다만 상한제 단지에는 거주의무와 전매제한 같은 조건이 함께 붙는다.

조합 입장에서는 다른 이야기가 된다. 일반분양 수입이 제한되면 총수입이 줄고, 비례율에도 영향이 간다. 같은 제도가 청약자와 조합원에게 다르게 작용하는 것이다. 실제 적용 수준은 일반분양 시점의 규정에 따라 결정되므로 지금 단정하기는 어렵다.

② 남은 절차 (단계별)

사업시행인가 이후 남은 단계
(조합 발표 일정 기준 · 변동 가능)

단계	시점	조합원 체크포인트
종전자산 감정평가	2026년 하반기	인가 고시일 기준 평가 · 개별 통지 확인
조합원 분양신청	2026년 하반기	조합원 분양가 공개 · 평형 선택
관리처분계획 인가 신청	2027년 예정	분담금 확정 · 재초환 예정 통지
이주 · 철거	인가 이후	이주비 조건 · 이주 시점 확인
착공 · 일반분양	이주 완료 후	분양가상한제 적용 여부 · 청약 조건

※ 조합이 밝힌 하반기 감정평가·분양신청, 2027년 관리처분계획 인가 신청 계획을 기준으로 정리했다. 실제 일정은 행정 절차와 사업 진행에 따라 변동될 수 있다.

💡Rich Dad's
Insight

30년을 기다린 사업에서 남은 일정은 길지 않다. 그러나 조합원 입장에서 가장 중요한 숫자들은 모두 이 남은 구간에서 확정된다. 감정평가액, 조합원 분양가, 분담금, 재초환 예정액이 순서대로 나온다. 지금까지가 기다리는 시간이었다면, 앞으로는 확인하고 선택하는 시간이다.

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7. 지금 이 단지, 어떻게 볼 것인가 - 강점과 변수, 입장별 관점

① 확정된 것과 남은 변수

확정된 것

바뀌지 않는 조건

• 사업시행계획인가 완료 - 사업 확실성 확보
• 2·8호선 환승역 초역세권 - 서울에서 드문 입지
• 한강변 입지 - 재건축 후 조망 세대 대폭 확대
• 용적률 322.61% - 6,411세대 매머드급 규모
• 삼성물산·GS·HDC 컨소시엄 - 시공사 선정 완료
• 종전자산 총액 16조원대 - 권리가액 절대액이 크다

남은 변수

앞으로 확정될 조건

• 종전자산 감정평가 - 세대별 개별 금액이 나온다
• 조합원 분양가 - 분양신청 단계에서 공개
• 비례율 86.15% - 관리처분 단계에서 조정 가능
• 재초환 부담금 - 준공 시점 가격에 따라 확정
• 조합원 지위 양도 제한 - 매수 가능 매물 축소
• 분양가상한제 - 일반분양 수입에 영향

② 분야별 시각

현장의 목소리도 정리해둔다. 같은 단지를 두고도 어느 자리에서 보느냐에 따라 강조점이 달라진다.

감정평가

감정평가 전문가

인가 이후 조합원이 가장 먼저 챙겨야 할 건 감정평가 통지다. 개별 통지가 오면 동·층·향 조건이 제대로 반영됐는지 확인하고, 의문이 있으면 조합 창구를 통해 절차대로 문의하는 것이 순서다.

감정평가개별통지권리가액

세무

세무 전문가

재초환은 보유 기간과 연령이 결과를 크게 바꾼다. 장기보유 1주택 감면과 고령자 유예는 요건 확인이 먼저다. 관리처분 시점에 예정 통지가 오기 전에 본인 요건을 미리 정리해두는 편이 유리하다.

장기보유감면납부유예요건확인

중개 현장

잠실 일대 공인중개사

인가 신청 이후 지위 승계가 가능한 매물 자체가 크게 줄었다. 요건을 충족하는 매도인의 물건인지가 거래의 첫 관문이고, 이 확인 없이 계약을 서두르는 것이 가장 위험하다.

지위승계매물희소토허구역

자산관리

자산관리 전문가

이주 시점부터 입주까지의 현금 흐름을 미리 그려야 한다. 이주비 조건, 분담금 납부 일정, 재초환 예정액이 겹치는 구간이 생긴다. 자금 계획은 평형 선택보다 먼저 세우는 것이 안전하다.

이주비현금흐름자금계획

※ 위 내용은 정비사업 현장에서 통용되는 일반적 실무 관점을 정리한 것이며, 특정 한 개인의 발언 인용이 아니다.

③ 입장에 따라 답이 갈린다

이 단지를 어떻게 볼 것인가는 내가 어느 자리에 서 있느냐에 달렸다.

세 가지 입장, 세 가지 우선순위

①

조합원·거주민이라면

30년을 기다렸고 인가를 받았다. 지금 챙길 것은 하반기 감정평가 통지, 조합원 분양가와 평형 선택, 그리고 본인의 재초환 감면 요건이다. 장기보유 1주택자라면 감면 조건 확인이 우선이다.

②

매수를 검토한다면

조합원 지위 승계가 가능한 매물인지 확인이 첫 관문이다. 이후 토허구역 실거주 의무, 분담금과 재초환을 감당할 자금 계획, 이주까지의 보유 비용을 순서대로 계산한다.

③

일반분양을 노린다면

시간이 남았다. 관리처분과 이주·철거를 거쳐야 청약 공고가 나온다. 분양가상한제 적용 시 진입 가격이 낮아질 수 있지만 거주의무 등 조건이 붙는다. 청약 자격과 가점을 미리 정리해두는 것이 실질적이다.

④ 마지막으로 남기는 말

시행 실무를 하며 배운게 하나 있다. 좋은 사업지와 좋은 진입 시점은 같은 말이 아니라는 것이다. 잠실주공5단지가 서울 재건축의 상징적 사업지라는데는 이견이 없다. 인가를 받으며 사업 확실성도 크게 올라갔다. 다만 그 가치는 이미 오랫동안 시장에서 평가받아 왔고, 재초환·토허구역·지위양도 제한이라는 조건이 함께 붙는다.

거주민에게 이번 인가는 분명한 진전이다. 기다림이 절차로 바뀌었고, 이제 확인하고 선택하는 일이 남았다. 매수를 검토하는 사람에게는 조건을 하나씩 통과해야 하는 과제가 남았다. 같은 사실이 자리에 따라 다르게 해석되는게 재건축이다. 이 시리즈가 그 구분에 도움이 됐으면 한다.

💡Rich Dad's
Insight

재건축 단지를 볼 때 늘 두 개의 질문을 나란히 놓는다. 이 단지가 좋은가, 그리고 지금 내가 어떤 선택을 해야 하는가. 첫 번째 질문의 답은 오래전부터 분명했다. 두 번째 질문의 답은 사람마다 다르고, 그 답은 감정평가 통지서와 조합원 분양가가 나온 뒤에야 자기 숫자로 계산할 수 있다. 본 3편이 준비한 건 그 계산에 필요한 바탕이다.

---

8. Rich Dad's 'Summary'

①

사업시행인가 완료 - 계산의 시작

2026년 7월 1일 송파구청 인가로 지하 4층~지상 최고 65층, 32개동 6,411세대 계획이 확정됐다. 종전자산 감정평가가 인가 고시일 기준으로 진행되면서 실제 숫자가 확정되는 구간에 들어섰다.

②

비례율 86.15% - 숫자보다 권리가액

총수입 19조 9,959억원, 총사업비 5조 7,760억원, 종전자산 총액 16조 1,980억원 기준이다. 종전자산 총액이 커서 비율은 낮게 나오지만 개별 권리가액의 절대 금액은 높게 형성되는 구조다.

③

분담금은 평형 선택이 결정한다

사업시행계획 기준으로 34평형 소유자는 동일 평형대 이동 시 약 5억원 환급, 최대 42평형까지 환급 구간으로 집계됐다. 권리가액과 조합원 분양가의 차이가 최종 결과를 만든다.

④

재초환은 요건 확인이 먼저다

면제 기준 8,000만원, 초과분에 10~50% 누진 부과 구조가 유지되고 있다. 1세대 1주택 장기보유 감면과 만 60세 이상 납부유예가 있으므로 본인 요건을 미리 정리해두는 것이 실질적이다.

⑤

매수는 지위 승계 확인부터

인가 신청 이후 조합원 지위 양도가 원칙적으로 제한된다. 10년 보유·5년 거주·1세대 1주택 요건을 갖춘 매도인의 매물만 승계가 가능하며, 토지거래허가 절차도 함께 통과해야 한다.

⑥

남은 일정 - 감정평가에서 관리처분까지

조합은 하반기 감정평가와 조합원 분양신청을 진행하고 2027년 관리처분계획 인가를 신청할 예정이다. 감정평가액, 조합원 분양가, 분담금, 재초환 예정액이 이 구간에서 순서대로 확정된다. 거주민이라면 조합 공지를 통해 각 단계를 직접 확인하는 것이 가장 정확하다.

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9. Rich Dad's 'Q&A'

Q1비례율이 86.15%면 사업성이 나쁜 건가요?

A1숫자만 보면 그렇게 보일 수 있지만, 실제 의미는 다릅니다. 비례율은 종전자산 총액 대비 순이익의 비율이라서, 잠실주공5단지처럼 종전자산 총액이 16조원대로 큰 단지는 비례율이 100%를 밑돌아도 권리가액의 절대 금액이 높게 나옵니다. 실제로 사업시행계획 기준으로 34평형 소유자는 동일 평형대 이동 시 약 5억원 환급, 최대 42평형까지 환급 구간이 이어지는 것으로 집계됐어요. 비례율 숫자 하나보다 내 권리가액과 원하는 평형의 조합원 분양가 차이를 보는게 정확합니다.

Q2사업시행인가를 받으면 뭐가 달라지나요?

A2가장 큰 변화는 종전자산 감정평가가 시작된다는 점입니다. 감정평가는 사업시행계획 인가 고시일을 기준으로 진행되고, 그 결과에 비례율을 곱한 권리가액이 내 분담금 계산의 기준이 됩니다. 조합은 올 하반기 감정평가와 조합원 분양신청을 진행하고, 2027년 관리처분계획 인가를 신청할 예정이에요. 지금까지는 모두 추정치였다면, 이제부터는 실제 숫자가 하나씩 확정되는 단계입니다.

Q3내 분담금은 언제 정확히 알 수 있나요?

A3관리처분계획 단계에서 확정됩니다. 종전자산 감정평가액과 확정 비례율, 그리고 내가 신청한 평형의 조합원 분양가가 모두 정해져야 분담금이나 환급금이 계산되기 때문이에요. 지금 공개된 비례율 86.15%와 종전자산 추정액은 사업시행계획 기준 추정치라서 관리처분 단계에서 달라질 수 있습니다. 조합원이라면 하반기 감정평가 결과와 조합원 분양가 공개 일정을 챙기는 것이 먼저입니다.

Q4재초환 부담금은 얼마나 나올까요? 피할 수 없나요?

A4현 시점에서 정확한 금액은 알 수 없습니다. 부담금은 준공 시점의 집값을 기준으로 확정되기 때문이에요. 다만 개발이익 규모가 클 것으로 전망되는 단지인 만큼 부담금도 상당할 수 있다는 관측이 많습니다. 제도 폐지 논의가 있었지만 현재는 유지 중이고, 강남권 일부 단지에서는 부과를 위한 행정 절차도 시작됐어요. 장기보유 1주택자 감면과 고령자 납부유예 제도가 있으니 본인이 해당 조건에 맞는지 먼저 확인해보는게 맞습니다.

Q5지금 이 단지를 살 수 있나요? 입주권이 나오나요?

A5조건을 충족하는 매물이라면 가능합니다. 2025년 12월 사업시행인가 신청 이후 조합원 지위 양도가 원칙적으로 제한돼서, 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 1가구 1주택자의 매물만 조합원 지위 승계가 가능해요. 여기에 토지거래허가구역이라 실거주 목적 확인과 구청장 허가도 필요합니다. 조건이 맞지 않는 매물을 사면 현금청산 대상이 되니, 매수 전 반드시 정비사업 전문 법무사나 변호사를 통해 승계 가능 여부를 확인하세요.

Q6일반분양 청약은 언제쯤 하나요?

A6아직 시간이 남았습니다. 2027년 관리처분계획 인가 신청, 이후 이주와 철거를 거쳐 착공한 뒤에 일반분양이 진행되는 순서예요. 분양가상한제가 적용되면 시세보다 낮은 가격에 청약할 기회가 생길 수 있지만, 거주의무 같은 조건이 함께 붙습니다. 청약 자격과 가점을 미리 점검해두고, 실제 분양 공고가 나올 때 조건을 직접 확인하는게 가장 정확합니다.

Q7결국 지금 이 단지, 어떻게 봐야 하나요?

A7입지와 규모의 구조적 강점은 분명하고, 사업시행인가로 사업 확실성도 크게 높아졌습니다. 다만 재초환, 토허구역 실거주 의무, 조합원 지위 양도 제한을 동시에 고려하면 진입 조건이 간단하지 않은 것도 사실이에요. 이 시리즈 3편이 제공하는 건 판단의 바탕입니다. 조합원이라면 하반기 감정평가부터 챙기고, 매수를 검토한다면 승계 가능 매물인지 확인이 먼저입니다. 판단 자체는 자신의 자금 상황과 목적을 바탕으로 해야 해요.

잠실주공5단지 재건축 [1편]

준공 49년차, 여전히 잠실 대장주인 이유

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잠실주공5단지 재건축 [2편]

30년 재건축, 지금 어디쯤 와 있나

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본 포스팅은 공개 자료와 보도를 바탕으로 정리한 정보 제공 목적의 개인 의견이며 투자 권유나 법률·금융 조언이 아니다. 본문의 비례율·종전자산·환급 수치는 사업시행계획 단계의 추정치로 확정 금액이 아니며, 감정평가와 관리처분 진행에 따라 달라진다. 수치·일정·규제 조건은 사업 진행과 법령 개정에 따라 변경될 수 있으므로 최신 공식 자료와 조합 공지를 직접 확인하고 전문가 상담을 통해 신중하게 판단하시기 바랍니다.
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