※ 2026.10 업데이트 전매제한·거주의무 기간과 위반 제재, 거주의무 유예와 LH 매입, 발코니 확장비 심사를 현행 주택법·시행령 기준으로 정리하고, 기본형건축비 9월 고시와 주택채권입찰제 법안 진행 상황을 더해 전면 개편했다(최초발행 2026.04/업데이트 2026.10). 법령 내용과 법안 진행 상황은 2026년 10월 21일 기준이며 법 개정과 규제지역 지정 변동에 따라 바뀔 수 있다.

당첨 문자를 받은 날은 축하 전화가 이어진다. 시세보다 몇억원 싸게 받았다는 말이 오가고, 머릿속에서는 벌써 차익 계산이 끝나 있다. 며칠 뒤 입주자모집공고를 다시 펼치면 그제야 작은 글씨가 눈에 들어온다. 「전매제한 3년」 「거주의무 5년」 「발코니 확장 별도」. 이 집은 언제 팔 수 있을까. 그때까지 돈은 얼마나 더 들고, 계산해 둔 차익은 그대로 남을까.

분양가상한제 아파트는 분양가를 인근 시세보다 낮게 묶는 대신, 당첨자가 그 차익을 곧바로 챙기지 못하도록 조건을 붙인다. 수도권 단지라면 당첨자 발표일부터 최대 3년 동안 팔 수 없고, 분양가가 인근 시세보다 낮으면 입주한 뒤 2~5년을 그 집에서 살아야 한다. 분양가가 시세 이상이면 거주의무는 없다. 분양가와 별도로 발코니 확장비와 중도금 이자가 들고, 국회에는 차익의 일부를 채권으로 거두는 법안이 올라가 있다.

1. 이 집, 언제 팔 수 있나 - 전매제한 3년과 지역 조건

당첨자가 가장 먼저 찾아보는 것은 「언제 팔 수 있나」다. 답은 모집공고에 적힌 전매제한기간에 있다. 수도권 전매제한은 2023년 4월 시행령 개정으로 최대 3년이 됐다.

① 전매제한기간은 지역과 택지로 정해진다

전매제한기간은 분양가 수준과 상관없이 단지가 있는 지역과 택지 종류로 정해진다. 수도권인지, 공공택지인지, 투기과열지구인지만 확인하면 아래 표에서 기간을 찾을 수 있다. 분양가 비율에 따라 길이가 정해지는 것은 거주의무기간이고, 이 내용은 아래의 2-① 표에서 따로 본다.

분양가상한제 적용주택의 전매제한기간
(주택법 시행령 별표 3 · 2026년 10월 21일 기준)

※ 출처 : 주택법 제64조 · 주택법 시행령 제73조·별표 3(2024.6 개정). 기산일은 입주자로 선정된 날(당첨자 발표일).

민간택지 가운데 분양가상한제가 적용되는 곳은 서울 강남·서초·송파·용산 4개 구다. 4개 구 모두 투기과열지구라 전매제한은 3년이고, 수도권 공공택지도 3년이다. 2025년 10월 15일 대책으로 서울 전역과 경기 12곳이 투기과열지구·조정대상지역으로 지정되면서, 지금 서울에서는 분양가상한제 단지가 아니어도 전매제한 3년이 똑같이 적용된다. 전매제한만 놓고 보면 분양가상한제 단지라서 더 불리할 것은 없다.

3년의 기산일은 계약일이 아니라 입주자로 선정된 날, 곧 당첨자 발표일이다. 후분양 단지는 이 3년이 지나기 전에 입주와 소유권이전등기까지 마치는 경우가 많다. 주택법 시행령(별표 3)은 전매제한기간 안에 소유권이전등기를 마치면 그날 전매제한기간이 지난 것으로 본다. 그렇다고 등기한 날 바로 팔 수 있는 것은 아니다. 거주의무가 있는 단지는 그 기간을 채우기 전까지 팔 수 없고(아래의 2항), 이때 매도 시점은 거주의무기간으로 정해진다.

② 어기면 어떻게 되나

전매제한기간과 거주의무기간은 모집공고 앞쪽 「공급 개요」나 유의사항에서 확인할 수 있다. 두 기간이 한 줄씩 적혀 있고, 분양가상한제 단지라면 「분양가상한제 적용주택」이라는 표시도 함께 있다. 시장·구청장이 입주자모집을 승인할 때 이 사실을 공고문에 표시하게 하기 때문이다(주택법 제58조 ③). 청약 전에는 이 두 줄부터 찾아 아래의 2-① 표와 맞춰 본다.

전매제한기간은 지역에 따라, 거주의무기간은 분양가 비율에 따라 달라진다.

그렇다면 3년만 지나면 팔 수 있을까.

2. 전매제한이 끝나도 살아야 한다 - 거주의무기간과 입주 3년 유예

전매제한이 끝났어도 거주의무기간을 채우지 않았다면 그 집은 팔 수 없다. 주택법 제57조의2 ②가 거주의무를 마치지 않은 사람의 양도를 금지하기 때문이다. 전매제한과 거주의무는 각각 따로 적용되는 기간이고, 실제로 팔 수 있는 날은 둘 가운데 늦게 끝나는 날이다. 거주의무가 있는 단지라면 대개 거주의무가 더 늦게 끝난다.

① 거주의무기간은 분양가 비율로 정해진다

분양가상한제 적용주택의 거주의무기간
(수도권 · 주택법 시행령 제60조의2 · 2026년 10월 21일 기준)

※ 출처 : 주택법 제57조의2 · 주택법 시행령 제60조의2(2024.6 개정). 수도권 분양가상한제 적용주택과 토지임대부 분양주택 대상 · 상속인 제외. 인근지역 주택매매가격은 국토교통부 고시 방법으로 산정.

표의 기준선은 80%와 100% 2개다. 분양가가 인근 시세의 80%에 못 미치면 가장 오래 살아야 하고, 100% 이상이면 거주의무가 없다. 강남권 재건축 단지는 공사비와 택지비가 올라 분양가가 대개 시세의 80~100%에 해당하고, 그래서 거주의무 2년인 곳이 많다. 공공택지에서 시세의 80% 미만으로 분양한 단지는 5년이다. 싸게 받을수록 오래 살아야 하는 셈이다.

반대로 집값이 내려간 시기에는 공공택지 단지라도 거주의무가 없을 수 있다. 인근 시세가 떨어져 분양가가 시세 이상으로 산정되면 거주의무가 적용되지 않기 때문이다. 2023년 3월 인천 검단신도시 공공택지에서 분양한 분양가상한제 단지 가운데에도 모집공고에 전매제한 3년, 거주의무 「없음」이 적힌 곳이 있었다. 분양가상한제 단지라고 모두 거주의무가 있는 것은 아니므로, 공고문의 거주의무기간 줄부터 확인한다.

② 입주는 3년 안에, 그 사이 전세는 가능한가

2024년 3월 법이 바뀌기 전에는 입주가능일부터 곧바로 들어가 살아야 했다. 잔금을 치르려면 지금 사는 집의 전세보증금을 빼야 하는데, 새집에는 세입자를 들일 수 없으니 잔금을 마련하기 어려운 당첨자가 많았다. 지금은 최초 입주가능일부터 3년 안에만 입주하면 되고(주택법 제57조의2 ①), 그 사이 새집에 전세를 놓아도 거주의무 위반이 아니다. 흔히 「실거주의무 3년 유예」라고 부르는 규정이다.

다만 유예한 기간은 거주기간으로 치지 않는다. 거주한 것으로 보는 기간은 입주 준비기간 최대 90일뿐이다(주택법 시행령 제60조의2 ②). 입주가능일부터 3년을 꽉 채워 유예한 뒤 들어가면 거주의무기간은 그날부터 시작된다. 거주의무 5년인 단지라면 입주가능일부터 최대 8년이 지나야 팔 수 있다.

③ 거주의무를 채울 수 없게 되면 어떻게 되나

언제 팔 수 있는지 확인했다면 이제 들어가는 돈을 볼 차례다.

3. 분양가 외에 드는 돈 - 발코니 확장비·옵션·중도금 이자

모집공고의 공급금액표에 적힌 분양가가 계약자가 내는 돈의 전부는 아니다. 발코니 확장비와 추가선택품목(옵션) 비용은 분양가와 따로 계약하고, 중도금대출 이자는 입주 전까지 매달 나간다. 취득세도 분양가에 확장비와 옵션비를 더한 금액을 기준으로 낸다. 분양가상한제 단지는 이 별도 비용을 특히 꼼꼼히 봐야 한다. 시행사는 분양가 심사에서 줄어든 마진을 확장비와 옵션으로 보전하려 하고, 분양가심사위원회는 이 두 금액의 적정성까지 심의한다.

① 분양가의 기준이 되는 기본형건축비

분양가상한제 아파트의 분양가 상한은 택지비와 건축비를 더해 정한다(주택법 제57조 ③). 건축비는 국토교통부가 고시하는 기본형건축비를 기준으로 하고, 여기에 가산비를 합산한다. 기본형건축비는 매년 3월 1일과 9월 15일에 정기 고시되고, 그 사이 주요 자재 가격이 15% 이상 움직이면 비정기로 조정된다. 2026년에는 3월과 9월 정기 고시에 7월 비정기 조정까지 더해 3번 올랐다.

기본형건축비 최근 고시
(㎡당 · 16~25층 · 전용 60~85㎡ 지상층 기준)

※ 출처 : 국토교통부 기본형건축비 고시(2025.9 · 2026.3 · 2026.7 · 2026.9). 9월 고시는 9월 15일 이후 입주자모집 승인 신청 단지부터 적용.

2025년 9월 고시와 비교하면 1년 사이 ㎡당 15만4,000원이 올랐다. 공급면적 110㎡ 안팎인 전용 84㎡형이라면 분양가 상한이 1,700만원 가까이 높아질 수 있는 폭이다. 다만 실제 분양가가 이만큼 오른다는 뜻은 아니다. 분양가는 택지비·기본형건축비·가산비를 더한 상한 안에서 사업주체가 정하고 분양가심사위원회가 심의한다. 상한이 높아지면 시행사에게는 오른 공사비를 분양가에 반영할 여지가 생긴다. 그 여지를 마감재에 쓸지 수익으로 남길지는 시행사가 정한다.

② 발코니 확장비, 심사는 받지만 분양가에 포함되지 않는다

발코니 확장비도 분양가심사위원회의 심의 대상이다. 주택법 시행령 제63조는 위원회가 「분양가격 및 발코니 확장비용 산정의 적정성」을 심의하도록 정하고 있고, 2020년 2월부터는 확장 부위별로 확장 전후를 비교해 비용을 산정하는 기준도 마련됐다. 시행사가 금액을 임의로 정할 수 없다는 뜻이다. 다만 이 돈은 공급금액표의 분양가에 들어 있지 않다. 「시세보다 ○억원 싸다」는 홍보 문구의 차익도 보통 확장비를 뺀 분양가로 계산한 금액이다.

금액은 단지마다 차이가 크다. 2026년 7월 입주한 서초구 오티에르 반포는 전용 84㎡ 기준 필수 추가 부담이 약 2,623만원이었고, 인천 검단신도시 호반써밋Ⅲ는 전용 84㎡ 확장비가 약 400만~530만원이었다(서울경제 2026.6 보도). 오티에르 반포처럼 후분양한 단지는 공정이 많이 진행된 뒤 모집하므로 가구마다 확장 여부를 다르게 시공하기 어렵다. 2026년 2월 제도가 바뀌어, 건축공정률 60% 이후에 입주자를 모집하는 단지는 전 가구에 발코니 확장을 일괄 적용하고 그 비용을 분양가와 따로 받을 수 있게 됐다. 모집공고에 「확장 계약을 하지 않으면 공급계약을 체결할 수 없다」고 적힌 단지가 여기에 해당한다.

③ 중도금 이자와 실질 총취득가

분양가의 60% 정도인 중도금은 대출로 내는 경우가 많고, 입주 전까지 그 이자는 계약자 몫이다. 분양가 20억원 단지에서 중도금 12억원을 연 4.5%로 2년 6개월 동안 6회에 나눠 대출받는다면, 입주할 때까지 이자만 5,800만원 정도가 든다. 후분양 단지는 분양에서 입주까지 몇 달밖에 안 돼 이자 부담은 작다. 대신 그 몇 달 안에 분양가 전액에 가까운 현금을 준비해야 한다. 선분양이든 후분양이든 분양가만 보고 자금 계획을 세우면 계약 뒤에 돈이 모자랄 수 있다. 모집공고의 금액을 아래 계산기에 넣으면 실제로 들어가는 돈을 확인할 수 있다.

※ 계산 기준 : 취득세는 1주택 유상취득 세율(6억원 이하 1% · 6억~9억원 1~3% · 9억원 초과 3%) + 지방교육세, 전용 85㎡ 초과는 농어촌특별세 0.2% 추가 · 중도금 이자는 6회 균등 실행 또는 일시 실행(선택) 가정 · 중개수수료·등기비용 제외.

④ 홍보 문구 4개에서 확인할 것

금액을 확인했다면 홍보 문구도 실제 부담이 얼마인지를 기준으로 본다.

모집공고의 분양가에 확장비·옵션·취득세·이자를 더한 금액이 계약자가 실제로 내는 가격이다.

이 돈을 모두 더하고도 차익이 남는다면, 다음 질문은 그 차익을 언제 손에 쥐느냐다.

4. 기다리는 동안 줄어드는 차익 - 대출이자·현재가치·자금 여력

공공택지에서 거주의무 5년인 단지에 당첨됐고, 차익이 5억원쯤 기대된다고 해 보자. 입주한 뒤 5년을 채우고 팔 때까지 이 5억원은 쓸 수 없는 돈이다. 그사이 물가는 오르고 대출이자는 매달 나간다. 5년 뒤에 손에 쥘 5억원은 지금 돈으로 얼마일까.

① 5년 뒤 5억원을 지금 돈으로 바꾸면

5년 뒤 시세차익 5억원의 현재가치
(연 상승률 가정별 · 필자 계산)

※ 계산 : 5억원 ÷ (1 + 연 상승률)^5. 입주 뒤 거주의무 5년을 채우고 파는 시점을 기준으로 했고(당첨부터 입주까지의 기간 제외) 양도소득세와 중개수수료는 넣지 않았다.

잔금대출까지 받았다면 손에 남는 돈은 이자만큼 더 줄어든다. 예를 들어 잔금 가운데 6억원을 대출로 받아 연 4%로 5년 동안 이자만 낸다면 이자는 1억2,000만원이다. 이자를 빼면 차익은 3억8,000만원이 되고, 이를 지금 가치로 환산하면 더 작아진다. 차익이 없어지는 것은 아니다. 다만 당첨 문자를 받은 날 떠올린 5억원보다는 작다. 금리가 오르면 이 금액은 더 줄어든다. 분양가는 계약 때 정해져 그대로지만, 변동금리 대출이라면 이자는 금리를 따라 늘어나기 때문이다.

② 자금 여력 자가진단

거주의무기간을 버틸 수 있을지는 입지보다 자금 흐름이 좌우한다. 아래 4가지를 하나씩 눌러 확인해 본다.

자금이 준비됐더라도 확인할 것이 하나 더 있다. 국회에 올라가 있는 법안이다.

5. 주택채권입찰제 법안, 통과되면 - 진행 상황과 청약 판단

2026년 3월 23일 안태준 의원 등 18인이 주택채권입찰제를 다시 도입하는 주택법 개정안을 발의했다. 분양가상한제가 적용된 민간 분양주택 당첨자에게 분양가와 시세의 차액 범위 안에서 국민주택채권을 사게 해, 시세차익의 일부를 주택도시기금으로 거두자는 내용이다. 「로또청약이 없어진다」는 기사가 이어졌지만, 법안은 아직 통과되지 않았다.

① 법안은 어디까지 왔나

주택채권입찰제 도입 주택법 개정안 진행
(의안번호 2217684 · 2026년 10월 21일 기준)

※ 출처 : 국회 입법현황(국민참여입법센터). 적용 범위·채권 조건은 발의안 기준이며 심사 과정에서 바뀔 수 있다.

발의안과 제안 설명에 담긴 내용은 이렇다. 대상은 분양가상한제 적용지역의 민간 분양주택 당첨자다. 발의안은 공공분양을 서민 주거 안정 수단이라는 이유로 대상에서 뺐다. 채권 매입 상한은 분양가와 인근 시세의 차이 안에서 정한다. 지금은 1종(만기 5년)뿐인 국민주택채권의 만기와 이율을 다양하게 만들어 채권을 오래 보유하도록 유도한다는 구상도 들어 있다. 발의 의원들은 2020년 이후 분양가상한제 지역에서 시세보다 싸게 분양된 민간 단지 23곳에 이 제도를 적용했다면, 당첨자들의 채권 매입으로 주택도시기금에 1조5,000억원 이상이 들어왔을 것이라고 추산했다.

② 통과되면 무엇이 달라지나

이 제도는 처음이 아니다. 1983년에 도입돼 1998년 외환위기 때 폐지됐고, 2006년 판교신도시 분양 때 분양가상한제와 함께 다시 시행돼 2013년 집값 하락기에 폐지됐다. 2번 모두 집값이 내려가 분양가와 시세 차이가 줄자 효과가 사라졌다. 이번 안이 통과되면 3번째 시행이다. 반대하는 쪽은 3가지를 든다. 현금이 많은 사람에게 유리하다는 점, 집값이 내려가면 미분양 요인이 된다는 점, 분양가 규제 자체를 손보는 것이 먼저라는 점이다.

청약자에게 중요한 것은 시점이다. 적용 시점은 법안 부칙으로 정해지는데, 발의안에는 이미 분양된 단지에 적용한다는 내용이 없다. 지금 공고가 난 단지에 청약한다면 지금 규칙으로 판단하면 되고, 법안 통과 뒤 공고가 날 단지를 기다린다면 통과 여부에 따라 차익 계산이 달라진다.

법안 통과 전에 공고가 난 단지라면 지금 규칙으로 판단하고, 통과 뒤에 공고가 날 단지를 기다린다면 채권 매입 대금을 자금 계획에 먼저 넣는다.

정리해 보자. 거주의무기간 동안 대출이자를 소득으로 감당할 수 있고 입주 뒤 그 집에서 실제로 살 생각이라면, 분양가상한제 청약은 시세보다 낮은 가격에 새집을 얻는 좋은 기회다. 반대로 거주의무가 있는 단지에서 전세를 놓아 잔금을 마련하고 3년 뒤에 팔 생각이라면 계획을 다시 짜야 한다. 유예한 기간은 거주기간에 포함되지 않아 매도 시점이 그만큼 늦어진다. 당첨 뒤의 몇 년은 차익을 기다리는 시간이 아니라 그 차익을 받을 조건을 채우는 시간이다.

6. Key Summary

7. Case Q&A