1가구 1주택 양도세 비과세 - 잔금일 하루로 깨지는 요건

1주택 양도세 비과세

보유 2년·거주 2년을 채워도
비과세가 깨지는 이유

조문마다 판정하는 날짜가 다르다
취득일 · 계약금 지급일 · 처분기한 기산일

“잔금을 언제 치르셨습니까?
그 하루가 비과세를 정합니다.

흔히 1가구 1주택이라고 부르는 제도의 세법상 이름은 1세대 1주택이다. 비과세 요건은 네 항목으로 끝난다. 1세대일 것, 양도일 현재 1주택일 것, 2년 이상 보유했을 것, 양도가액이 12억원 이하일 것. 그 내용을 몰라서 세금을 낸 사례는 많지 않다. 비과세가 깨지는 원인은 요건이 아니라 그 요건을 언제 기준으로 판정하는지에 있다.

매매 한 건에 기록되는 날짜만 해도 계약일, 계약금 지급일, 중도금 지급일, 잔금일, 등기접수일, 전입신고일로 여섯이다. 소득세법과 같은 법 시행령은 이 중 어느 날짜를 기준으로 하는지 요건마다 다르게 정하고 있다. 보유기간은 취득일부터, 거주요건 필요 여부는 취득 당시 기준으로, 거주요건 예외는 계약금 지급일 기준으로, 주택 수는 양도일 현재로 판정한다. 날짜를 하나만 잘못 잡으면 나머지 요건을 다 채워도 과세된다.

이제부터 취득일과 양도일 판정을 먼저 정리하고, 거주요건과 주택 수, 일시적 2주택 처분기한, 12억 초과분 계산을 순서대로 확인한다.

1. 요건과 판정 기준일 - 조문이 정한 날짜는 따로 있다

비과세 요건은 소득세법 제89조 제1항 제3호와 같은 법 시행령 제154조 제1항에 들어 있다. 두 조문은 요건을 한 문장에 담고 있는데, 각 요건에 붙은 판정 기준일은 그 문장 안에 없다. 기준일은 다른 조문이 정한다.

① 비과세 요건, 「조문에 적힌 항목」

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1세대 1주택 비과세 요건
(양도가액 12억원 이하 기준)

구분	요건	소득세법 근거 조문
1세대	거주자와 배우자가 같은 주소에서 생계를 같이 하는 가족 단위	제88조 제6호
1주택	국내에 주택 1채 보유	제89조 제1항 제3호
보유기간	2년 이상	시행령 제154조 제1항
거주기간	취득 당시 조정대상지역이면 2년 이상	시행령 제154조 제1항
양도가액	12억원 이하 (초과분은 과세)	제89조 제1항 제3호

※ 표에 적은 조문 기준
소득세법과 소득세법 시행령의 2026년 8월 현재 시행 조문이다. 조문 원문은 국가법령정보센터에서 확인할 수 있다. 아래 표의 기준일도 같은 법령을 근거로 정리한 것이며 자체 계산이나 해석을 더하지 않았다.

② 요건별 판정 기준일, 「양도일과 취득일」

같은 요건을 판정 기준일 순서로 다시 정리하면 확인해야 할 날짜가 드러난다. 세 요건은 양도일 현재로 판정하고, 나머지는 취득 시점이나 계약 시점으로 거슬러 올라가 확인한다.

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요건별 판정 기준일
(근거 조문이 정한 시점)

구분	판정 대상	기준일	소득세법 근거 조문
1세대	세대 구성	양도일 현재	제88조 제6호
1주택	보유 주택 수	양도일 현재	제89조 제1항 제3호
고가주택	12억원 초과 여부	양도일 현재	제89조 제1항 제3호
보유기간	2년 계산의 시작	취득일	제98조
거주요건	요건이 붙는지 여부	취득 당시	시행령 제154조 제1항
거주요건 예외	무주택 세대 여부	계약금 지급일	시행령 제154조 제1항 제5호
일시적 2주택	처분기한의 시작	신규주택 취득일	시행령 제155조 제1항

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Insight

세액을 먼저 계산하고 요건을 나중에 확인하면 순서가 뒤집힌다. 세율은 요건이 정리된 다음에 적용하는 것이고, 요건은 등기부등본과 매매계약서에 적힌 날짜로 확정된다. 계약서의 잔금일 하나를 조정하는 것만으로 세액이 수억원 단위로 달라지는 거래가 매년 나온다.

2. 취득일과 양도일 - 잔금일이 원칙, 등기일은 예외

보유기간 2년, 거주기간 2년, 일시적 2주택 처분기한이 전부 취득일에서 출발한다. 그래서 취득일 판정이 틀리면 아래 계산이 함께 틀린다. 소득세법 제98조는 취득시기와 양도시기를 대금을 청산한 날로 정한다. 잔금을 받은 날이다.

① 대금청산일이라는 원칙, 「잔금일」

계약일이 아니고 등기접수일도 아니다. 소득세법 제98조 본문은 대금청산일 하나만 원칙으로 정하고, 예외를 대통령령에 넘겼다. 계약서에 도장을 찍은 날부터 보유기간을 계산했다가 며칠 차이로 2년을 못 채우는 사례가 여기서 생긴다.

② 등기접수일로 판정하는 경우, 「예외 두 항목」

소득세법 시행령 제162조 제1항이 정한 예외는 제1호와 제2호다. 대금청산일이 분명하지 않은 경우와, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우다. 「잔금일과 등기접수일 중 빠른 날」이라는 설명은 결과적으로 맞는 경우가 많을 뿐 조문의 표현이 아니다. 잔금을 치른 뒤 사정이 생겨 등기가 한 달 늦어졌다면 취득일은 여전히 잔금일이고, 등기가 늦었다는 이유로 보유기간이 줄지 않는다.

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취득·양도시기 판정
(원칙과 예외)

구분	판정하는 날	소득세법 근거 조문
원칙	대금을 청산한 날	제98조 본문
예외 1	대금청산일이 분명하지 않으면 등기접수일	시행령 제162조 제1항 제1호
예외 2	대금 청산 전에 등기를 마쳤으면 등기접수일	시행령 제162조 제1항 제2호
자기 건설	건축법에 따른 사용승인서 교부일	시행령 제162조 제1항 제4호
상속	상속이 시작된 날(상속개시일)	시행령 제162조 제1항 제5호
증여	증여를 받은 날(증여등기접수일)	시행령 제162조 제1항 제5호

※ 대금청산일이 분명한지
계좌 이체 내역과 영수증으로 잔금 지급일이 확인되면 대금청산일이 분명한 경우에 해당한다. 현금으로 주고받아 증빙이 남지 않으면 예외 제1호가 적용돼 등기접수일로 판정된다. 잔금은 계좌로 보내고 거래내역을 보관하는 편이 날짜를 지키는 방법이다.

⚠️ 잔금 전 등기를 넘기면 취득일이 앞당겨진다

매수인의 대출 실행 일정 때문에 잔금 전에 소유권이전등기를 먼저 넘기는 거래가 있다. 이 경우 예외 제2호가 적용돼 양도일이 등기접수일로 확정된다. 매도인 입장에서 보유기간 2년이 며칠 남은 상태라면 등기를 먼저 넘긴 그 하루 때문에 요건을 못 채운다. 잔금일과 등기접수일이 다른 거래는 계약서 작성 단계에서 순서를 정해 두어야 한다.

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Insight

매도 일정을 조정할 수 있는 구간은 계약부터 잔금까지의 통상 두세 달이다. 이 기간에 보유기간 2년, 거주기간 2년, 처분기한이 모두 걸려 있다면 잔금일을 뒤로 미루는 특약이 가장 확실한 수단이다. 매수인에게는 입주 일정 조정이라는 문제지만 매도인에게는 세액이 걸린 조건이므로, 잔금일 변경 가능성을 계약 조건에 넣어 두는 편이 안전하다.

3. 거주요건 판정 - 취득 당시 조정대상지역인가

보유만 2년 하면 되는 주택과, 그 안에서 2년을 살아야 하는 주택을 나누는 기준은 조정대상지역이다. 소득세법 시행령 제154조 제1항은 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택에 대해서만 거주기간 2년을 요구한다.

① 취득 당시로 판정한다, 「지정과 해제」

기준일이 취득 당시이므로 판정은 한 번으로 끝난다. 취득한 뒤에 그 지역이 조정대상지역에서 해제돼도 거주요건은 그대로 남고, 반대로 취득할 때 지정되지 않았다면 나중에 지정되어도 거주요건은 붙지 않는다. 지금 내 집이 조정대상지역에 있는지가 아니라, 잔금을 치르던 날 그 지역이 지정돼 있었는지를 확인해야 한다.

2023년 1월 5일 다른 지역이 모두 해제될 때 강남구·서초구·송파구·용산구 네 곳은 조정대상지역으로 남았다. 나머지 서울 21개 구와 경기 12개 지역은 2025년 10월 15일 발표된 주택시장 안정화 대책으로 2025년 10월 16일부터 새로 지정됐다. 경기 지역은 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시다.

이후 국토교통부가 2026년 6월 29일 주거정책심의위원회 의결을 거쳐 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 조정대상지역과 투기과열지구로 추가 지정했고, 2026년 7월 1일부터 효력이 생겼다. 경기 지역은 15곳이 됐다. 지정일이 지역마다 다르므로 잔금을 치른 날이 그 지역의 지정일보다 뒤인지를 확인해야 한다. 같은 서울이라도 강남구는 2023년 1월부터 계속 지정 상태였고, 마포구는 2025년 10월 16일부터다. 같은 경기도라도 수지구는 2025년 10월 16일, 기흥구는 2026년 7월 1일이 기준이다.

② 공고일 이전 계약, 「계약금 지급일 현재 무주택」

지정 공고가 나기 전에 이미 계약을 마친 사람까지 거주요건을 지우면 예측하지 못한 부담이 생긴다. 소득세법 시행령 제154조 제1항 제5호가 그 경우를 정하고 있다. 조건은 세 항목이 함께 붙는다. 조정대상지역 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결했을 것, 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인될 것, 그리고 계약금 지급일 현재 그 세대가 주택을 보유하지 않았을 것이다.

문제가 되는 것은 마지막 항목이다. 공고 전에 계약했더라도 계약금을 낸 날 이미 집이 있었다면 예외가 적용되지 않는다. 기획재정부도 계약금 지급일 현재 주택을 보유한 경우에는 시행령 제154조 제1항 제5호가 적용되지 않는다고 회신했다(기획재정부 재산세제과-660, 2023년 5월 4일). 갈아타기로 새 집을 계약한 1주택자는 이 예외를 받지 못한다.

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거주요건이 붙는 경우와 붙지 않는 경우
(소득세법 시행령 제154조 제1항)

구분	잔금일 당시 그 지역	계약금 낸 날 세대의 다른 주택	거주요건
비조정지역에서 취득	지정되지 않은 지역	따질 필요 없음	필요 없음
지정 공고 이후에 계약	지정된 지역	예외 적용 대상 아님	2년 거주 필요
지정 공고 이전에 계약 · 무주택	지정된 지역	보유한 주택 없음	필요 없음
지정 공고 이전에 계약 · 유주택	지정된 지역	보유한 주택 있음	2년 거주 필요

※ 표의 판정 순서
첫 열의 사례는 소득세법 시행령 제154조 제1항 본문과 같은 항 제5호를 조합한 것이다. 본문이 취득 당시 조정대상지역 여부로 거주요건을 붙이고, 제5호가 그중 일부를 예외로 뺀다. 예외는 계약 시점과 보유 상태를 함께 충족해야 성립하므로 둘 중 하나만 맞으면 거주요건이 남는다.

③ 상생임대주택, 「거주 대신 임대차계약으로」

거주요건이 붙었는데 실제로 살기 어려운 경우에 쓰는 방법이 상생임대주택이다. 소득세법 시행령 제155조의3은 직전 임대차계약보다 임대료 인상률을 5% 이내로 정한 계약을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이에 체결하고 그 계약으로 2년 이상 임대하면, 거주기간 2년을 충족한 것으로 본다. 비과세 거주요건과 장기보유특별공제 표2 거주요건에 모두 적용된다.

⚠️ 상생임대주택 특례는 2026년 12월 31일까지 체결한 계약이 대상이다

현행 조문은 계약 체결 기간을 2026년 12월 31일까지로 정하고 있다. 2026년 8월 3일 발표된 2026년 세제개편안에는 이 특례를 올해 말로 종료하고, 상생임대차계약이 끝난 뒤 1년 안에 양도해야 거주요건 면제를 적용하는 내용이 담겼다. 다만 개편안은 아직 시행되지 않았다. 입법예고와 차관회의·국무회의를 거쳐 정기국회에 제출될 예정이며, 지금 양도하는 주택에는 현행 조문이 적용된다.

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Insight

2025년 10월 16일 이전에 계약금을 낸 무주택 세대라면 계약서와 계약금 이체 내역을 따로 보관해야 한다. 예외를 적용받는 근거가 계약서에 적힌 날짜와 계좌 거래내역뿐이기 때문이다. 계약금을 현금으로 냈거나 가계약금만 보내고 계약서를 나중에 쓴 경우에는 증빙서류로 확인되지 않아 예외가 성립하지 않을 수 있다.

4. 주택 수와 세대 - 분양권 계약일과 세대 분리 시점

1주택 판정은 양도일 현재를 기준으로 한다. 주택 수에 들어오는 것은 등기된 주택만이 아니다. 분양권과 조합원입주권이 주택 수에 들어오고, 주택 수는 개인이 아니라 세대 단위로 합산한다.

① 분양권과 입주권, 「계약일로 판정한다」

소득세법 제89조 제2항은 1주택과 분양권을 함께 보유한 경우 비과세를 적용하지 않는다고 정하고 있다. 다만 이 규정은 2021년 1월 1일 이후에 취득한 분양권부터 적용된다(법률 제17477호 부칙 제4조). 2020년 12월 31일 이전에 취득한 분양권은 주택 수에 들어오지 않는다.

여기서 분양권의 취득일은 청약에 당첨된 날이 아니라 분양계약을 체결한 날이다. 당첨자 발표가 2020년 12월에 있었고 계약을 2021년 1월에 했다면 그 분양권은 주택 수에 포함된다. 며칠 사이로 판정이 반대가 되므로 분양계약서의 계약일을 확인해야 한다.

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1세대 1주택 판정 시 주택 수
(양도일 현재 기준)

구분	주택 수 산입	소득세법 근거 조문
2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권	포함	제89조 제2항, 부칙 제4조
2020년 12월 31일 이전 취득한 분양권	제외	부칙 제4조
조합원입주권	포함	제89조 제2항
배우자가 보유한 주택	포함	제88조 제6호
생계를 같이 하는 부모·자녀의 주택	포함	제88조 제6호

※ 조합원입주권과 분양권
조합원입주권은 재건축·재개발 조합원이 관리처분계획인가로 얻는 지위이고, 분양권은 청약이나 전매로 얻는 공급계약상의 지위다. 입주권은 2006년 1월 1일 이후 관리처분계획이 인가된 분부터 주택 수에 들어가고, 분양권은 2021년 1월 1일 취득분으로 나뉜다. 1주택과 1분양권을 보유한 경우의 비과세 특례는 소득세법 시행령 제156조의3이 따로 정하고 있어 요건이 일시적 2주택과 다르다.

② 세대 판정, 「양도일 현재의 생계 단위」

소득세법 제88조 제6호는 1세대를 거주자와 배우자가 같은 주소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 단위로 정한다. 여기서 가족은 거주자와 배우자의 직계존비속, 곧 부모·조부모와 자녀·손자녀, 그리고 형제자매다. 배우자는 주소를 달리해도 같은 세대로 본다. 부부가 각각 세대를 분리해 두 채를 각각 1주택으로 만드는 방법은 성립하지 않는다.

1세대는 거주자와 배우자를 한 묶음으로 판정하므로, 배우자가 없는 사람은 원칙적으로 부모와 같은 세대가 된다. 아래 중 하나에 해당해야 배우자가 없어도 혼자 1세대로 인정된다.

배우자가 없어도 혼자 1세대가 되는 경우 (소득세법 시행령 제152조의3)

나이만 30세가 넘으면 배우자가 없어도 혼자 1세대가 된다. 소득이나 직업은 따지지 않는다.

혼인30세가 되지 않았어도 배우자가 사망했거나 이혼했다면 혼자 1세대로 인정된다.

소득30세가 되지 않았고 혼인 이력도 없다면 소득 요건을 갖춰야 한다. 소득이 국민기초생활 보장법의 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 40% 이상이고, 그 소득으로 소유한 주택이나 토지를 관리·유지하며 독립된 생계를 유지할 수 있어야 한다. 미성년자는 이 방법으로 세대를 나눌 수 없다.

→ 어느 쪽에도 해당하지 않으면 주소를 따로 옮겨도 부모와 같은 세대로 판정된다.

세대 분리는 전입신고만으로 끝나지 않는다. 조세심판 사례에서도 주민등록상 주소가 아니라 실제로 생활비를 따로 쓰며 독립된 생계를 유지했는지를 근거로 판단해 왔다. 양도일 직전에 주소만 옮겨 두면 세대가 나뉘지 않는다. 자녀가 소득 요건을 갖춘 시점, 실제로 따로 거주를 시작한 시점, 임대차계약과 관리비 납부 명의가 바뀐 시점을 함께 남겨 두어야 한다.

💡Rich Dad's
Insight

주택 수 판정에서 빠지는 주택을 따로 정한 특례도 있다. 인구감소지역에 있는 일정 가액 이하의 주택을 추가로 취득해도 기존 주택의 1세대 1주택 비과세 판정에서는 그 주택을 주택 수에 넣지 않는 특례가 대표적이다. 다만 특례는 지역·가액·취득 시기 요건을 모두 충족해야 성립하므로, 주택 수를 확인하기 전에 특례 요건부터 확인하는 순서가 맞다.

5. 일시적 2주택 처분기한 - 기산일은 신규주택 취득일

이사를 위해 새 집을 먼저 사면 잠시 2주택이 된다. 소득세법 시행령 제155조 제1항은 이 경우 종전주택을 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용한다. 요건에 걸린 날짜가 셋이라 하나만 맞지 않아도 전체가 성립하지 않는다.

① 요건에 걸린 날짜, 「1년과 3년」

종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 뒤에 신규주택을 취득해야 하고, 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도해야 한다. 여기에 종전주택 자체가 비과세 요건을 갖췄을 것이라는 조건이 함께 붙는다. 보유 2년, 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년을 종전주택도 채워야 한다. 처분기한만 지키고 종전주택의 보유기간이 모자라면 비과세는 성립하지 않는다.

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일시적 2주택 비과세 요건
(소득세법 시행령 제155조 제1항)

구분	요건	기준이 되는 날
종전주택 요건	1세대 1주택 비과세 요건 충족	종전주택 취득일
취득 간격	종전주택 취득 후 1년 이상 지난 뒤 신규주택 취득	종전주택 취득일 + 1년
처분기한	신규주택 취득일부터 3년 이내 종전주택 양도	신규주택 취득일 + 3년

② 기산일, 「신규주택 취득일」

기산일은 기간이 시작되는 날을 가리킨다. 처분기한의 시작은 계약일도 입주일도 아니고 신규주택의 취득일이다. 취득일 판정은 2번 섹션에서 정리한 대로 대금청산일이 원칙이다. 분양받은 아파트로 갈아타는 경우 처분기한은 당첨일이나 계약일이 아니라 입주 지정 기간에 낸 잔금일부터 3년이다. 준공이 지연돼 잔금일이 미뤄지면 처분기한도 함께 뒤로 밀린다.

처분기한 계산이 틀리는 이유

①

기산일을 계약일로 계산한 경우

신규주택 계약일부터 3년을 계산하면 실제 기한보다 짧게 잡힌다. 반대로 등기접수일부터 계산하면 기한을 실제보다 길게 잡아 이미 지난 뒤에도 여유가 있다고 판단하게 된다. 기산일은 잔금일이다.

②

종전주택 요건을 확인하지 않은 경우

처분기한 안에 팔았더라도 종전주택의 보유기간이 2년에 못 미치거나 거주요건을 채우지 못했으면 과세된다. 특례는 주택 수만 1채로 보아 줄 뿐 종전주택의 요건까지 면제하지 않는다.

③

취득 간격 1년을 채우지 못한 경우

종전주택을 산 지 1년이 안 된 상태에서 신규주택을 취득하면 처분기한을 지켜도 특례가 적용되지 않는다. 청약 당첨으로 취득 시점을 조절하기 어려운 경우에 주로 생긴다.

③ 시행 전 개편안, 「2026년 8월 4일」

2026년 8월 3일 재정경제부가 발표한 2026년 세제개편안에는 조정대상지역 일시적 2주택자의 1세대 1주택 특례 기간을 3년에서 2년으로 줄이는 내용이 담겼다. 적용 시점도 함께 제시됐다. 조정대상지역 주택을 2026년 8월 4일 이후에 새로 취득하고, 종전주택을 2026년 10월 1일 이후에 양도하는 경우부터다. 다만 2026년 8월 3일 이전에 취득했거나, 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 종전 규정인 3년이 적용된다. 이 경과규정도 계약금 지급일로 판정한다.

⚠️ 개편안은 발표된 상태이고 아직 시행되지 않았다

2026년 8월 5일 현재 시행 중인 조문은 지역과 관계없이 3년이다. 개편안은 입법예고와 차관회의·국무회의를 거쳐 정기국회에 제출될 예정으로, 확정 전까지 내용과 시점이 달라질 수 있다.
· 2026년 8월 3일까지 계약하고 계약금을 냈다면 잔금일이 그 뒤여도 종전 규정인 3년이 적용된다.
· 발표안을 시행된 법으로 여기고 처분 일정을 앞당기거나, 반대로 발표를 무시하고 3년을 전제로 계획을 짜는 것 모두 위험하다.
· 확정 여부는 국가법령정보센터에서 개정된 시행령 조문이 올라왔는지로 확인하는 편이 정확하다.

💡Rich Dad's
Insight

처분기한을 3년으로 잡고 매도 시점을 미루는 계획은 개편안이 확정되면 성립하지 않을 수 있다. 조정대상지역에서 2026년 8월 4일 이후 취득분은 기한이 1년 줄어들기 때문이다. 다만 8월 3일까지 계약금을 낸 거래는 잔금일이 뒤여도 종전 규정을 적용받는다. 잔금일만으로 3년인지 2년인지 판단하면 반대 결론이 나온다.

6. 12억 초과분과 장기보유특별공제 - 거주 2년으로 달라지는 계산

요건을 다 갖춰도 양도가액이 12억원을 넘으면 세금이 나온다. 다만 초과했다는 이유로 전부 과세되지는 않는다. 소득세법 시행령 제160조 제1항은 양도차익, 곧 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 금액을 12억원 이하 부분과 초과 부분으로 나누어 계산하도록 정하고 있다.

① 12억 초과분, 「양도가액 비율로 나눈다」

과세되는 양도차익은 전체 양도차익에 양도가액에서 12억원을 뺀 금액이 양도가액에서 차지하는 비율을 곱해 구한다. 장기보유특별공제액도 같은 비율로 계산한다. 기준은 양도차익이 아니라 양도가액이다. 양도가액이 12억원을 조금 넘는 거래는 과세되는 비율 자체가 작아진다.

계산 예시 (양도가액 20억원 · 취득가액 10억원 · 보유 10년 · 거주 10년)
전체 양도차익 : 20억원 - 10억원 = 10억원
과세대상 양도차익 : 10억원 × (20억원 - 12억원) ÷ 20억원 = 4억원
장기보유특별공제 : 4억원 × 80% = 3억 2,000만원
양도소득금액 : 4억원 - 3억 2,000만원 = 8,000만원

※ 계산 예시의 범위
취득세와 중개보수 같은 필요경비를 넣지 않고 양도가액에서 취득가액만 뺀 값으로 계산한 참고값이다. 실제 신고에서는 필요경비를 차감한 뒤 양도차익을 구하고, 양도소득금액에서 기본공제 연 250만원을 뺀 금액이 과세표준이 된다. 세율은 소득세법 제104조의 기본세율을 적용한다.

② 공제율, 「거주 2년이 나누는 두 표」

장기보유특별공제는 소득세법 제95조 제2항이 정한 표1과 표2로 나뉜다. 표2는 1세대 1주택에 적용하는데, 여기서 말하는 1세대 1주택은 양도일 현재 1주택이면서 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 주택이다(소득세법 시행령 제159조의4). 거주 2년을 채우지 못하면 비과세 여부와 별개로 공제율이 표1로 내려간다.

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장기보유특별공제 표1과 표2
양도가액 12억원 초과분 기준

구분	표1 (일반)	표2 (1세대 1주택)
적용 요건	3년 이상 보유	3년 이상 보유 + 거주 2년 이상
공제 기준	보유기간만 계산	보유기간과 거주기간을 각각 계산
연 공제율	보유 연 2%	보유 연 4% + 거주 연 4%
3년 보유·3년 거주 시	6% (보유 3년)	24% (보유 12% + 거주 12%)
거주 2년 이상 3년 미만	해당 없음	거주공제 8% 적용
최대 공제율	30% (15년 보유)	80% (보유 10년 + 거주 10년)

※ 표의 공제율 근거
소득세법 제95조 제2항 표1과 표2의 공제율이다. 표1은 3년 이상 보유부터 6%가 적용되고 매년 2%씩 올라 15년 이상에서 30%가 된다. 표2는 보유기간이 3년 이상일 때 12%부터 매년 4%씩 올라 10년 이상에서 40%가 되고, 거주기간도 같은 기준으로 계산해 합산 최대 80%가 된다. 다만 보유 3년 이상이면서 거주기간이 2년 이상 3년 미만이면 거주공제는 8%가 적용된다.

⚠️ 장기보유특별공제도 개편이 예고돼 있다

2026년 세제개편안에는 주택 장기보유특별공제를 장기거주 소득공제로 바꾸는 내용이 담겼다. 2027년은 현행 조문을 그대로 적용하고, 2028년에 보유공제를 절반으로 줄이면서 거주공제를 늘리며, 2029년에 보유공제를 없앤다. 10년 이상 거주하면 최대 80%까지 공제받는 것은 유지되지만, 공제금액에 한도가 새로 생겨 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원이 적용된다. 현재 시행 중인 조문은 보유 40% + 거주 40%의 합산 80%다. 확정되지 않은 개편안을 전제로 매도 시점을 정하기보다, 지금 요건으로 계산한 값과 개편 후 값을 함께 확인해 두는 편이 안전하다.

💡Rich Dad's
Insight

양도가액 12억원을 갓 넘긴 거래에서 세액이 예상보다 작게 나오는 이유는 과세되는 비율을 양도가액으로 나눠 구하기 때문이다. 양도가액 13억원이면 과세되는 비율은 약 7.7%이고, 여기에 표2 공제율까지 적용되면 실제 과세표준은 크게 줄어든다. 12억원을 넘겼다는 사실보다 얼마나 넘겼는지가 세액을 정한다. 거주 2년을 채웠는지에 따라 공제율이 30%와 80%로 나뉘므로, 12억원 초과가 예상되는 주택은 거주기간부터 확인해야 한다.

7. 내 날짜로 확인하는 판정 - 취득일을 넣으면 기한이 나온다

앞에서 정리한 기준일을 자기 거래에 대입하는 단계다. 종전주택 취득일과 취득 당시 조정대상지역 여부, 거주기간을 넣으면 보유 2년이 채워지는 날과 거주요건 충족 여부가 계산된다. 신규주택 취득일을 함께 넣으면 처분기한 만료일도 나온다.

비과세 판정 날짜 계산

취득일과 거주기간을 넣으면
충족일과 처분기한이 계산된다

👇 값을 넣고 계산하기를 누른다

종전주택 취득일 (잔금을 치른 날)

취득일을 1990년 1월 1일부터 2026년 12월 31일 사이로 넣는다

취득 당시 조정대상지역 여부

취득 당시 지역 상태를 고른다

그 주택에 거주한 기간

개월

거주기간을 0에서 600 사이 정수로 넣는다

신규주택 취득일 (없으면 비워 둔다)

신규주택 취득일은 종전주택 취득일보다 뒤여야 한다

보유 2년 충족일

거주요건

종전주택 처분기한

현행 조문으로 계산한 참고값이다. 종전주택 취득 후 1년 이상 지나 신규주택을 취득했는지, 분양권이나 입주권을 함께 보유하고 있는지, 세대 구성이 어떤지는 반영하지 않았다. 상속·혼인·근무상 형편에 따른 특례와 상생임대주택 특례도 넣지 않았다.

※ 계산에 넣지 않은 항목
보유기간과 처분기한은 취득일에 연수를 더해 산출한 날짜다. 취득일이 2월 29일인 경우처럼 대응하는 날짜가 없으면 그 달의 마지막 날로 계산했다. 거주요건은 취득 당시 조정대상지역 여부만으로 판정했고, 소득세법 시행령 제154조 제1항 제5호의 계약금 지급일 예외와 상생임대주택 특례는 반영하지 않았다. 처분기한은 현행 조문인 3년으로 계산했다.

💡Rich Dad's
Insight

날짜를 넣어 계산해 보면 여유가 있다고 생각한 기한이 생각보다 가까운 경우가 있다. 매도는 계약부터 잔금까지 통상 두세 달이 걸리므로, 처분기한 만료일에서 그 기간을 뺀 날이 실제로 계약을 마쳐야 하는 시점이다. 기한 만료일이 아니라 계약 체결 마감일을 기준으로 일정을 잡아야 한다.

8. Rich Dad's 'Summary'

①

요건마다 기준일이 다르다

1세대·1주택·12억원 초과 여부는 양도일 현재로 판정하고, 보유기간은 취득일부터, 거주요건 필요 여부는 취득 당시로, 처분기한은 신규주택 취득일부터 계산한다.

②

취득일은 잔금일이 원칙이다

소득세법 제98조는 대금청산일을 원칙으로 정하고, 소득세법 시행령 제162조 제1항은 대금청산일이 분명하지 않거나 대금 청산 전에 등기한 경우에만 등기접수일로 판정한다.

③

거주요건 예외는 무주택 세대만 받는다

조정대상지역 공고일 이전에 계약하고 계약금을 냈어도, 계약금 지급일 현재 주택을 보유했다면 소득세법 시행령 제154조 제1항 제5호가 적용되지 않아 2년 거주요건이 남는다.

④

분양권은 계약일로 판정한다

2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 들어간다. 취득일은 당첨자 발표일이 아니라 분양계약 체결일이므로 계약서의 날짜를 확인해야 한다.

⑤

거주 2년이 공제율을 30%와 80%로 나눈다

양도가액 12억원 초과분에는 장기보유특별공제가 적용되는데, 거주 2년을 채우지 못하면 표1의 최대 30%가 적용되고 채우면 표2의 최대 80%가 적용된다.

9. Rich Dad's 'Q&A'

Q1잔금은 받았는데 등기가 다음 달로 밀렸어요. 취득일이 언제인가요?

A1잔금을 받은 날입니다. 소득세법 제98조는 취득시기와 양도시기를 대금을 청산한 날로 정하고 있어요. 등기접수일로 판정하는 경우는 소득세법 시행령 제162조 제1항이 정한 두 항목뿐입니다. 대금청산일이 증빙으로 확인되지 않는 경우와, 대금을 다 치르기 전에 소유권이전등기를 먼저 마친 경우예요. 등기가 늦어졌다는 이유만으로는 취득일이 밀리지 않으니 계좌 이체 내역을 남겨 두시면 됩니다.

Q22025년 10월에 서울 아파트를 계약했는데 2년 살아야 하나요?

A2계약일이 아니라 잔금일과 계약금 지급일을 함께 확인해야 해요. 서울 21개 구는 2025년 10월 16일부터 조정대상지역이고, 강남·서초·송파·용산 4개 구는 그 전부터 계속 지정 상태였습니다. 잔금을 그날 이후에 치렀다면 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택이 되어 2년 거주요건이 붙어요. 다만 공고가 있은 날 이전에 계약하고 계약금을 냈으며 그 시점에 세대가 무주택이었다면 소득세법 시행령 제154조 제1항 제5호에 따라 거주요건이 빠집니다. 계약금 지급일에 다른 집이 있었다면 이 예외는 적용되지 않아요.

Q3취득할 때는 조정대상지역이었는데 지금은 해제됐어요. 거주 안 해도 되나요?

A3거주요건은 그대로 남습니다. 소득세법 시행령 제154조 제1항이 취득 당시를 기준으로 정하고 있어서 양도 시점의 지역 상태는 판정에 넣지 않아요. 반대 경우도 같은 방식입니다. 취득할 때 지정되지 않았다면 지금 조정대상지역이 되었더라도 거주요건은 붙지 않아요. 판정은 취득 시점 한 번으로 끝나므로 잔금일 당시의 지정 현황을 확인해 두시는 편이 좋습니다.

Q4새 집 잔금을 치른 지 3년이 다 돼 가는데 기존 집이 안 팔려요.

A4처분기한은 신규주택 취득일부터 3년이고 기한을 넘기면 특례가 적용되지 않습니다. 매매는 계약부터 잔금까지 시간이 걸리므로 기한 만료일이 아니라 계약을 마쳐야 하는 날을 기준으로 잡으시는 게 안전해요. 기한 안에 양도하지 못할 사정이 있다면 소득세법 시행령 제155조 제1항이 정한 예외 사유에 해당하는지 확인하는 방법도 있습니다. 종전주택 자체의 보유 2년과 거주요건도 함께 갖춰야 비과세가 되니 두 항목을 같이 점검하세요.

Q5분양권이 있으면 기존 집을 팔 때 비과세가 안 되나요?

A52021년 1월 1일 이후에 취득한 분양권이면 주택 수에 들어갑니다. 소득세법 제89조 제2항이 1주택과 분양권을 함께 보유한 경우를 비과세 대상에서 빼고 있어요. 다만 법률 제17477호 부칙 제4조가 적용 시점을 2021년 1월 1일 이후 취득분으로 정하고 있어서 그 전에 취득한 분양권은 주택 수에서 빠집니다. 취득일은 당첨자 발표일이 아니라 분양계약을 체결한 날이에요. 1주택과 1분양권을 보유한 경우의 특례는 소득세법 시행령 제156조의3이 따로 정하고 있으니 요건을 확인해 보세요.

Q6양도 직전에 자녀를 세대분리하면 1주택이 되나요?

A6주소만 옮기는 것으로는 세대가 나뉘지 않습니다. 소득세법 제88조 제6호는 1세대를 생계를 같이 하는 가족 단위로 정하고 있어서 주민등록보다 실제 생계가 기준이 돼요. 30세 미만 자녀는 소득세법 시행령 제152조의3에 따라 소득이 기준 중위소득의 40% 이상이면서 독립된 생계를 유지할 수 있어야 별도 세대로 인정됩니다. 소득 요건을 갖춘 시점, 실제로 따로 거주를 시작한 시점, 임대차계약과 관리비 명의를 함께 남겨 두시는 게 좋아요.

Q715억에 팔면 12억을 넘었으니 전부 세금을 내나요?

A7초과한 비율만큼만 과세됩니다. 소득세법 시행령 제160조 제1항은 전체 양도차익에 양도가액에서 12억원을 뺀 금액이 양도가액에서 차지하는 비율을 곱해 과세대상 양도차익을 구하도록 정하고 있어요. 15억원에 양도했다면 그 비율은 20%입니다. 장기보유특별공제도 같은 비율로 계산하고, 보유기간 중 2년 이상 거주했다면 표2가 적용돼 최대 80%까지 공제돼요. 거주 2년을 못 채우면 표1이 적용되어 최대 30%로 내려갑니다.

#금융세금 #절세전략 #자산관리

본 포스팅은 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건의 판정 기준일에 관한 정보 제공 목적이며, 특정 주택의 매도나 매수를 권유하지 않습니다. 계산 자료는 참고용이며 개별 사정에 따라 결과가 달라질 수 있고, 조정대상지역 지정 현황·처분기한·공제율·특례 요건은 시점과 법령 개정에 따라 달라질 수 있으므로, 실제 신고와 매도 시점 결정은 국세청 상담과 세무 전문가의 검토를 거쳐 신중하게 판단하시기 바랍니다.
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