3기 신도시 [2편] 창릉 - 자족용지 1위, 남은 건 기업이다
창릉,
자족용지 1위의 도시
들어올 기업은 아직 정해지지 않았다
고양 창릉은 3기 신도시 다섯 개 지구 가운데 서울과 경계를 맞댄 지구다. 덕양구 일대 약 812만㎡, 여의도의 2.8배 면적에 약 3만8,000가구가 계획되어 있다. 규모로는 왕숙에 이어 두 번째이고, 자족용지 면적은 다섯 개 지구 가운데 가장 넓다.
2026년은 창릉에 청약이 집중되는 해다. 5월 S1블록 494가구가 본청약을 마쳤고, 7월 S3·S4블록 2,306가구가 절차에 들어갔다. S2블록 1,057가구는 하반기에 남아 있다. 다만 청약과 입주 사이에는 블록에 따라 3년 안팎의 기간이 있고, 철도 개통은 그보다 더 뒤다.
1편에서 계양·대장을 하나의 연결 생활권으로 묶어 정리했다. 창릉은 세 개의 시점으로 나눠 정리한다. 청약이 진행되는 지금, 첫 입주가 시작되는 2027년 말, 그리고 철도가 개통되는 2030년 이후다. 자족용지 1위라는 강점과 앵커기업 유치라는 과제까지, 확정과 진행을 구분해 확인한다.
1. 서울 경계의 신도시 - 위치와 규모, 창릉의 조건
① 서울과 맞닿은 위치, 「면적과 가구 수」
창릉지구는 고양시 덕양구 원흥·동산·용두·도내동 일대에 걸쳐 있다. 지구 동쪽이 서울 은평구와 맞닿아 있어, 3기 신도시 다섯 곳 가운데 서울 시가지와의 물리적 거리가 가장 가까운 축에 속한다. 약 812만㎡의 지구 면적은 여의도의 2.8배 수준이고, 계획 주택 수는 약 3만8,000가구로 남양주 왕숙 다음 규모다.
② 지구를 둘러싼 조건, 「인접 택지와 서오릉」
창릉은 빈 땅에 홀로 들어서는 신도시가 아니라, 이미 조성됐거나 조성 중인 택지들 사이에 들어선다. 북쪽의 삼송·지축, 남쪽의 향동·덕은, 서쪽의 원흥까지 합치면 인접 택지의 주택만 약 9만가구 규모다. 창릉이 완성되면 이 일대는 서울 서북권 경계를 따라 이어지는 하나의 큰 주거 벨트가 된다.
지형 조건에는 변수가 하나 있다. 지구 인근의 서오릉은 유네스코 세계유산에 오른 조선 왕릉이고, 실제로 지구 안 일부 블록에서는 문화재 흔적이 확인되어 발굴조사가 진행됐다. 이 조사가 일부 블록의 일정에 영향을 준 과정은 아래 파트3에서 확인해 본다.
2. 청약이 집중되는 2026년 - 네 개 블록의 순차 본청약
창릉의 청약은 2021년 사전청약으로 시작됐다. 다만 사전청약은 예약에 가까운 절차라, 확정 분양가로 계약이 이뤄지는 실제 청약은 본청약부터다. 그 본청약이 2026년에 집중됐다.
① 2026년 청약 일정, 「블록별 순차 공급」
※ 블록별 가구 수·일정은 LH 공고와 언론보도를 기준으로 종합한 수치이며, 이후 공고에서 달라질 수 있다. 최종 기준은 각 블록의 입주자모집공고다.
2026년에 공고가 나온 물량은 S1·S3·S4 세 블록 2,800가구다. 하반기 S2블록 1,057가구까지 더하면 3,857가구, 계획 주택 수의 약 10%다. 여기에 2025년 첫마을 1,792가구를 합치면 창릉에서 확정 분양가로 공급된 물량은 5,600가구를 넘는다. 계획 주택 수의 약 15%에 해당하는 누적 물량이다.
② 함께 확인할 숫자, 「사전청약 포기율」
다만 같은 기간의 숫자 하나를 같이 확인한다. 2025년 2월 첫마을 세 개 블록의 본청약 접수 결과, 사전청약 당첨자 1,401명 가운데 실제 신청은 1,028명, 73.4%였다. 네 명 중 한 명은 본청약을 포기했다는 뜻이다. 사전청약 시점보다 오른 확정 분양가와 길어진 일정이 부담으로 작용했다는 해석이 일반적이다. 창릉의 수요가 사라졌다는 신호라기보다, 확정 분양가가 공개된 시점부터 자금 계산이 실제로 시작된다는 정도의 이해가 맞을 것이다.
3. 입주는 2027년부터 - 세 개의 시점으로 나눈 창릉
① 블록별 입주 시점, 「2027년과 2030년」
청약이 2026년이라면 입주는 언제인가. 창릉의 첫 입주는 이미 확정돼 있다. 2025년 2월 본청약을 마친 첫마을 세 블록 가운데 S6블록이 2027년 12월, A4블록과 S5블록이 2028년 1월 입주 예정이다. 반면 2026년에 청약하는 블록은 입주가 그보다 2년 이상 뒤다. 공고 기준으로 S3블록은 2030년 2월, S4블록은 2030년 3월이다.
② 일정이 조정된 과정, 「문화재 조사와 공정」
일정이 미뤄진 과정을 정리하면 이렇다. S3·S4블록은 당초 2026년 3월 본청약, 2029년 2월 입주가 예정돼 있었다. 2024년부터 두 블록에서 문화재 시굴조사와 정밀발굴조사가 이어졌고, LH는 2025년 8월 지장물 이전 지연으로 후속 공정이 순연됐다며 본청약을 석 달 연기했다. 결과적으로 입주 시점은 1년 늦은 2030년 2~3월로 확정됐다. 서오릉 인근이라는 조건이 일정 변수로 실제 작동한 사례다. 여기에 2025년 8월에는 일부 공구에서 시공사 사정으로 지반 작업이 중단된 구간도 있었다.
이 내용을 시점 세 개로 나눠 정리했다. 아래 버튼을 누르면 시점별로 확정된 것과 진행 중인 것이 구분되어 나타난다.
4. 교통 두 축 - GTX-A 창릉역과 고양은평선
창릉의 철도 계획은 두 축이다. 하나는 이미 운행 중인 노선에 역을 추가하는 GTX-A 창릉역, 다른 하나는 노선 자체를 새로 놓는 고양은평선이다. 같은 철도라도 두 사업의 진행 단계는 다르다.
① 확정된 사업, 「GTX-A 창릉역」
GTX-A는 이미 운정중앙~서울역 구간과 수서~동탄 구간이 운행 중이고, 2026년 서울역~수서 연결로 전 구간 직결이 예정된 노선이다. 창릉역은 이 노선의 연신내~대곡 사이, 덕양구 용두동 화랑교차로 일대에 추가되는 신설역이다. 2020년 12월 광역교통 개선대책으로 발표됐고, LH가 신설 비용 1,650억원을 전액 부담하는 조건으로 2021년 8월 신설 승인이 완료됐다.
공사는 두 단계로 나뉘어 진행됐다. 열차가 통과할 본선 구간 시설은 먼저 마무리됐고, 승객이 이용할 역사를 짓는 2단계 공사가 2025년 말 시작됐다. 개통 목표는 2030년이다. 본선은 이미 운행 중이고 승객이 이용할 역사만 남았다는 것이 현재 상태다. 개통되면 창릉에서 서울역 방면 도심까지 환승 없이 연결된다.
② 설계 단계의 사업, 「고양은평선」
고양은평선은 서울 6호선 새절역에서 창릉지구를 지나 고양시청역까지 15km를 잇는 광역철도다. 정거장은 8개, 이 가운데 3개가 창릉지구 안에 계획되어 있다. 총사업비는 약 1조7,000억원 규모이고, 2024년 12월 기본계획 승인, 2025년 공구별 입찰 성립을 거쳐 설계가 진행 중이다. 개통 목표는 2031년이다. 개통되면 고양시청역에서 새절역까지 버스로 50분 걸리던 이동이 20분대로 줄어들 것으로 발표되어 있다.
③ 두 노선의 단계 차이, 「무엇이 다른가」
GTX-A 창릉역 · 고양은평선 비교
(2026.7 발표 기준)
| 구분 | GTX-A 창릉역 | 고양은평선 |
|---|---|---|
| 성격 | 운행 중 노선의 역 신설 | 노선 신설 (새절~고양시청 15km) |
| 현재 단계 | 역사 공사 착공 (2025년 말) | 기본계획 승인 · 설계 진행 |
| 개통 목표 | 2030 | 2031 |
| 지구 내 정거장 | 1개 (화랑교차로 일대) | 3개 |
| 연결 효과 | 서울역 방면 직결 | 6호선 새절역 연결 · 20분대 이동 |
※ 개통 시점은 국토교통부 발표 기준 목표 일정이며, 공정에 따라 달라질 수 있다. 최종 기준은 각 사업의 공식 발표다.
입주와 개통의 시차는 블록마다 다르다. 첫마을 세 블록은 2027년 12월에서 2028년 1월 입주라 창릉역 개통까지 약 2~3년, 고양은평선까지는 약 3~4년이 남는다. 반면 2030년 2~3월 입주 예정인 S3·S4블록은 창릉역 개통 목표와 시점이 거의 겹친다. 지구 안 신설 전철 없이 버스와 인접 노선으로 이동하는 기간은 먼저 입주하는 블록일수록 길다. 창릉을 고려한다면 지구 전체의 평균이 아니라 자신이 청약한 블록의 입주 시점을 기준으로 삼아야 한다.
5. 자족용지 1위의 명암 - 판교보다 넓다, 기업은 미정
① 계획된 자족용지, 「규모와 배치」
총론 편에서 정리했듯 3기 신도시는 1기의 통근 도시 문제를 보완하기 위해 자족용지를 대폭 늘려 설계됐고, 그 면적이 가장 넓은 지구가 창릉이다. 지구 지정 당시 발표 기준으로 약 130만㎡, 판교의 2배가 넘는 면적이 자족용지로 배정됐다.
배치도 교통 거점 중심이다. GTX-A 창릉역 주변과 경의중앙선 한국항공대역 인근, 삼송지구와 접한 구역 등에 지식산업센터와 업무시설 용지가 집중되어 있다. 계획대로 기업이 입주하면 수도권 서북부에서 보기 드문 규모의 일자리 거점이 지구 안에 생기는 구조다.
※ 자족용지 면적은 2020년 3월 지구 지정 당시 국토교통부 발표 기준이다.
② 아직 남은 과제, 「앵커기업 유치」
과제는 분명하다. 자족용지는 공급이 아니라 유치의 영역이고, 창릉은 아직 앵커기업의 입주 확정 소식이 없다. 여기에 주변 환경도 같이 고려해야 한다. 인접한 향동·원흥·삼송·지축·덕은지구에 이미 대규모 지식산업센터가 공급됐거나 공급 중이라, 창릉의 산업 용지는 이미 공급이 이뤄진 시장에 들어가는 조건이다. 지식산업센터 시장 전반의 공급 상황은 별도 분석에서 정리한 대로 신중히 접근할 영역이다.
그래서 자족용지 1위는 두 갈래로 해석해야 한다. 기업이 입주하면 지구 가치를 높이는 가장 큰 자산이 되고, 유치가 늦어지면 긴 기간 미개발 용지로 남는다. 지금 시점의 판단 기준은 단순하다. 자족 기능은 아직 계획으로 두고, 확정된 입주 기업이 나올 때 다시 계산하는 것이다.
6. 일산 옆의 신도시 - 공급 부담과 반사이익 사이
창릉을 보는 또 하나의 시각은 일산과의 관계다. 같은 고양시 안에서 일산은 준공 30년을 넘긴 1기 신도시로 재건축 선도지구 절차를 진행 중이고, 창릉은 이제 청약을 시작한 3기 신도시다. 한 도시 안에 노후 신도시의 재건축과 새 신도시의 공급이 동시에 진행되는 드문 구도다.
① 일산이 받는 영향, 「공급 부담과 반사이익」
일산 입장에서 창릉은 두 방향으로 작동한다. 하나는 공급 부담이다. 약 3만8,000가구의 새 아파트가 가까운 생활권에 들어서는 만큼, 일산의 기존 주택이 받는 수요 경쟁은 늘어난다. 다른 하나는 인프라의 반사이익이다. 창릉 때문에 만들어지는 GTX-A 창릉역·고양은평선 같은 교통 자산과 상업·업무 기능은 고양시 전체의 기반을 넓히고, 그 효과는 행정구역과 무관하게 작동할 것이다.
② 겹치는 시기, 「입주와 재건축 이주」
시점이 어떻게 겹치는지도 중요하다. 창릉의 후속 블록 입주가 집중되는 2030년 전후는 일산 선도지구의 사업이 본격 단계로 넘어가는 시기와 맞물릴 수 있다. 재건축 이주 수요가 발생하는 시기에 인접 지구의 새 아파트 입주가 맞물리면, 전세 시장과 갈아타기 수요의 이동이 평소와 다른 형태로 나타날 수 있다. 일산 선도지구의 현재 단계는 일산 재건축 선도지구 분석에서 자세히 정리했다.
7. 매수·청약 전 판단 기준 - 확인해야 할 세 가지
창릉은 청약이 집중되는 지구이면서, 어느 블록을 잡느냐에 따라 입주와 개통 시점이 크게 달라지는 지구다. 들어가기 전 점검할 것은 세 가지다.
8. Rich Dad's 'Summary'
실무자 네 사람의 시각, 「창릉을 판단하는 기준」
9. Rich Dad's 'Q&A'
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