전세는 왜 사라지고 있나 - 월세화를 만든 4개의 제도

부동산 인사이트 · 규제

전세는 왜 사라지고 있나
월세화를 만든 4개의 제도

전세 매물 급감 · 월세 비중 절반 돌파
임대차2법 · 토허구역 · 다주택규제 · 전세대출

“ 전세가 사라지고 있다.
원인은 네 개의 제도다.

수천 세대가 사는 대단지인데 전세 매물이 한 자릿수만 남는 일이 서울 곳곳에서 벌어진다. 통계로 보면 더 분명하다. 서울 아파트 전세 매물은 최근 1년 새 20% 가까이 줄었고, 전셋값은 2015년 가을 전세대란 이후 약 10년 만의 최대 폭으로 오르고 있다.

같은 기간 계약의 형태도 바뀌었다. 서울 아파트 신규 임대차 계약에서 월세가 차지하는 비중은 2026년 상반기에 절반을 넘어섰다. 1년 만에 8%포인트 넘게 뛴 값이다. 순수 전세라는 계약 형태 자체가 빠르게 줄어들고 있다는 뜻이다.

여기서 한 가지를 먼저 분명히 해야 한다. 이 변화는 집값이 오르내려서 생긴 일이 아니라, 서로 다른 네 개의 제도가 같은 방향을 향해 만든 결과다. 지금부터 그 네 개의 제도를 하나씩 분석하고, 전세 실종이 어떻게 옆 동네로 번지는지, 그리고 세입자와 보유자가 각각 무엇을 확인해야 하는지까지 정리한다. 원인은 넷이다.

🗺️ Contents

▶지금 전세시장에 무슨 일이 - 세 시장이 동시에 오른다이상신호

1제도① 임대차 2법 - 떠나지 않는 세입자제도

2제도② 토지거래허가구역 - 세를 놓을 수 없는 집제도

3제도③ 다주택·비거주 규제 - 임대인이 사라진다제도

4제도④ 전세대출 규제 - 수요까지 조인다제도

5네 개가 겹치는 지점 - 월세화라는 귀결종합

6전세 실종은 번진다 - 풍선효과와 규제의 이동확산

7Rich Dad's 'Summary'요약

8Rich Dad's 'Q&A'Q&A

▶ 지금 전세시장에 무슨 일이

보통은 집값이 오르면 전세 수요 일부가 매매로 빠지면서 전세가 안정되고, 집값이 내리면 매매를 미룬 수요가 전세로 몰려 전세가 오른다. 두 시장이 서로 반대로 움직이는 관계였다. 그런데 지금은 그 균형이 깨졌다.

집값·전세·월세가 동시에 오른다. 서로 반대로 움직이던 과거의 균형이 사라진 자리에 세 시장의 동반 강세가 들어섰다.

매매·전세·월세 세 시장이 함께 강세를 보이는 건 흔한 일이 아니다. 수요가 한쪽으로 쏠려 생긴 일이 아니라, 매매 매물과 임대 매물이 동시에 줄었다는 뜻이기 때문이다. 더 중요한 건 통계에 잡히지 않는 부분이다. 거래된 가격은 통계에 남지만, 시장에서 사라진 매물은 숫자로 드러나지 않는다. 실제 세입자가 체감하는 전세 품귀는 지표보다 훨씬 심할 수 있다는 뜻이다.

지금 전세시장을 말해주는 세 개의 지표

매물2026년 7월 기준 서울 아파트 전세 매물 약 2만건, 전년 같은 시기보다 18.7% 감소. 역세권·학군지·신축 등 선호 지역일수록 품귀가 심하다.

전셋값2026년 상반기 서울 전세가격 누적 상승률 5.42%. 2015년 가을 전세대란 이후 약 10년 만의 최대 상승 폭이다.

월세화서울 신규 임대차 월세 비중 54.2%(2026년 1~5월). 전년 45.9%에서 8%포인트 넘게 상승했다.

→ 세 지표의 공통 원인은 공급이다. 그럼 무엇이 공급을 줄였나

매물·상승률·월세 비중 수치는 2026년 7월 발표 자료 기준이며, 이후 발표에 따라 달라질 수 있다.

💡Rich Dad's
Insight

전세난을 '가격 뉴스'로만 보면 대응을 놓친다. 가격은 결과고, 원인은 공급을 묶은 제도다. 뒤에서 보겠지만 네 개의 제도가 각기 다른 지점에서 전세를 줄이고 있고, 그 겹침이 지금의 품귀를 만든다. 원인을 알아야 세입자든 보유자든 본인 위치에서 판단할 수 있다.

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1. 제도① 임대차 2법 - 떠나지 않는 세입자

① 계약갱신청구권이 물량을 잠근다

2020년 7월 시행된 주택임대차 2법은 계약갱신청구권과 전월세상한제로 구성된다. 세입자가 한 번 더 계약을 연장할 수 있게 되면서, 기존 세입자가 같은 집에 더 오래 머무는 흐름이 자리 잡았다. 세입자 주거 안정이라는 취지는 분명하다.

문제는 회전이다. 세입자가 오래 머물수록 시장에 새로 나오는 전세 물량이 줄어든다. 전세는 원래 계약 만기마다 매물이 돌아 나오면서 신규 수요를 받아주는 구조인데, 그 회전이 느려지면 지금 전세를 구하려는 사람이 고를 매물 자체가 줄어든다.

② 임대인의 선택도 바뀐다

전월세상한제로 갱신 시 임대료 인상 폭이 제한되면서, 임대인 입장에서는 전세보다 월세를 선호할 유인이 커졌다. 보증금을 크게 올리기 어렵다면 매달 들어오는 월세로 돌리는 편이 낫다고 보는 것이다. 세입자 보호를 위한 제도가, 공급 측에서는 순수 전세를 줄이는 방향으로 작동한 셈이다.

💡Rich Dad's
Insight

임대차 2법은 전세 실종의 첫 번째 조건을 만든 제도다. 이것만으로 전세가 사라지진 않지만, 회전이 느려진 시장 위에 다른 규제가 더해지면 품귀가 빠르게 심해진다. 세입자라면 본인의 갱신권이 남아 있는지가 협상의 첫 번째 수단이라는 점을 기억해두면 좋다.

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2. 제도② 토지거래허가구역 - 세를 놓을 수 없는 집

① 실거주 의무가 신규 전세를 막는다

토지거래허가구역에서는 주택을 살 때 실거주 목적이어야 하고, 매입 후 2년간 직접 거주해야 한다. 사더라도 세를 놓을 수 없다는 뜻이다. 갭투자를 막는 강력한 장치이지만, 동시에 신규 전세 공급을 원천에서 차단하는 효과가 있다. 집을 산 사람이 전세를 내놓아야 시장에 전세가 생기는데, 허가구역에서는 그 자체가 불가능하기 때문이다. 제도의 작동 원리와 매수 방법은 토지거래허가구역 정리 글에서 자세히 다뤘다.

② 최신 지정 현황

토지거래허가구역 지정 현황
(2026년 7월 기준)

구분	지역	효력 기간
서울	25개 자치구 전역	~2026.12.31
경기(기존)	과천·광명·성남(분당·수정·중원)·수원(영통·장안·팔달)·안양 동안·용인 수지·의왕·하남	~2026.12.31
경기(신규)	화성 동탄구·용인 기흥구·구리시	2026.7.5 ~ 2027.12.31

신규 3곳은 2026년 6월 말 경기도가 지정해 7월 5일부터 효력이 발생했다. 아파트 등 공동주택을 대상으로 한 핀셋 규제 방식이다.

여기서 눈여겨볼 대목이 있다. 신규 3곳은 앞서 서울과 경기 상당수가 묶인 뒤 수요가 옮겨가 전국에서 손꼽히게 오른 지역이라, 정부가 뒤늦게 다시 묶은 곳이다. 즉 토허 지정 자체가 전세 실종이 지역을 옮겨 다닌다는 증거다. 이 확산 구조는 뒤 챕터에서 다시 정리한다.

⚠️ 허가구역에서는 실거주 의무 탓에 집을 사도 세를 놓을 수 없다. 매수 수요와 신규 전세 공급이 동시에 줄어드는 이유다.

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3. 제도③ 다주택·비거주 규제 - 임대인이 사라진다

① 임대를 놓을 사람이 줄어든다

전세를 놓는 주체는 결국 여러 채를 보유하거나 지금 살지 않는 집을 세놓는 사람이다. 그런데 다주택과 비거주 보유에 대한 세부담이 커지고, 규제지역 담보대출의 만기연장이 원칙적으로 제한되는 등 금융 규제가 강화되면서 임대를 공급할 주체 자체가 시장 밖으로 밀려나고 있다.

여기에 이른바 6·27 대출 규제로 대출을 받아 집을 사면 6개월 안에 입주해야 한다는 조건이 붙었다. 대출을 끼고 사서 전세를 놓는 투자 방식이 사실상 막힌 것이다. 갭투자를 겨냥한 규제들이 지난 10년간 어떻게 이어졌는지는 갭투자 규제 역사 글에 상세히 정리해두었다.

② 매물 잠김으로 이어진다

다주택자와 등록임대사업자, 비거주 보유자가 시장에 내놓을 수 있는 임대 매물이 규제와 세부담으로 제한되면, 그만큼 전세로 풀릴 물량이 줄어든다. 매물 잠김은 통계상의 안정으로 보일 수 있지만, 실제로는 세입자가 고를 선택지가 사라지는 과정이다.

💡Rich Dad's
Insight

전세 공급자는 결국 '지금 살지 않는 집을 빌려주는 사람'이다. 그 주체를 세금과 대출로 압박하면 매수는 줄지만 임대 공급도 함께 줄어든다. 수요를 누른 자리에 공급까지 같이 묶이면, 남는 건 전세 품귀와 월세 전환인 것이다.

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4. 제도④ 전세대출 규제 - 수요까지 조인다

① 한도 축소와 편입 논의

앞의 세 제도가 공급을 눌렀다면, 전세대출 규제는 수요 쪽을 조인다. 정부는 이미 1주택자의 전세대출 한도를 축소했고, 투기 목적으로 판단되는 비거주 1주택자의 전세대출 보증 비율을 낮추는 방안을 검토 중이다. 초기 전방위 방식에서 명백한 투기 사례에 한정하는 핀셋 규제로 방향을 잡았다.

여기에 수도권과 규제지역 전세대출에 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용하는 등 대출 문턱을 높이는 흐름이 이어진다. 대출 한도가 어떻게 계산되는지는 DSR 계산법 글에서 직접 뽑아볼 수 있다.

② '전세는 사금융'이라는 기조

정부의 방향은 발언에서도 드러난다. 대통령은 전세를 두고 대한민국에만 있는 일종의 사금융이라 표현하며, 전세대출을 많이 내준 것이 집값 상승의 주된 원인이라고 밝혔다. 즉 전세대출 규제는 단순한 한도 조정이 아니라 전세라는 제도 자체를 줄이려는 기조 위에 놓여 있다. 정책금융과 정책대출의 흐름은 정책대출 갈아타기 글에서 함께 볼 수 있다.

📌 수요 압박의 방향
· 1주택자 전세대출 한도 축소
· 비거주 1주택 보증 비율 하향(핀셋)
· 수도권·규제지역 전세대출 DSR 적용
· 전세 소멸을 유도하는 정책 기조

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5. 네 개가 겹치는 지점 - 월세화라는 귀결

① 공급 4중 봉쇄 + 수요 압박

이제 네 제도를 한자리에 놓고 보자. 임대차 2법이 물량을 잠그고, 토허구역이 신규 공급을 막고, 다주택·비거주 규제가 임대인을 밀어내고, 전세대출 규제가 수요를 조인다. 공급이 네 갈래로 동시에 줄어든 상태에서 수요까지 압박받으면, 순수 전세는 반전세와 월세로 밀려날 수밖에 없다. 이것이 월세 비중이 절반을 넘어선 배경이다.

② 예상과 반대 방향의 결과

규제의 원래 의도는 집값을 누르는 것이었다. 그런데 전세를 구하지 못한 수요 일부가 매매로 이동하면서, 오히려 집값을 다시 밀어 올리는 압력이 생긴다. 공급 부족이 만든 이 흐름은 규제가 겨눈 방향과 반대로 작동한다.

또 하나. 전세대출은 줄었지만 월세 보증금과 매달 나가는 월세 때문에 신용대출이 늘어나는 이중대출 흐름도 나타난다. 전세대출 감소가 곧 가계부채 안정으로 이어지지 않는 이유다. 분양가상한제처럼 공급 측 제도까지 함께 보면 도움이 된다. 관련 논의는 분양가상한제 글에 있다.

③ 실무 대응 2트랙

지금 내 위치에서 확인할 것

①

임차인 트랙

본인의 계약갱신청구권 잔여 여부를 먼저 확인한다. 반전세나 월세 전환을 요구받으면, 매달 나가는 임대료와 대출 이자를 합쳐 매수 전환과 비교해본다. 이사를 고려하면 규제 밖 지역까지 넓혀 매물을 살핀다.

②

보유자·매수자 트랙

전세를 낀 매물은 실거주 의무와 세입자의 계약 잔여기간을 먼저 확인한다. 허가구역이면 세를 놓지 못할 수 있고, 비거주 보유에 대한 규제가 계속 강화되는 흐름이라 보유 전략도 함께 점검한다.

---

6. 전세 실종은 번진다 - 풍선효과와 규제의 이동

① 막힌 수요는 인근으로 이동한다

전세 실종은 한 지역에 머물지 않는다. 규제로 매수와 임대가 봉쇄된 지역에서 수요가 밀려나면, 아직 규제로 묶이지 않은 인근 지역으로 옮겨간다. 그 지역의 매매와 전세가 함께 오르고, 오르면 다시 규제로 묶인다. 전세 실종과 매매 상승은 같은 뿌리에서 나온 한 몸이라는 뜻이다.

② 규제가 뒤따라 묶은 곳, 아직 규제 밖인 곳

경기도 화성시 권역 안에서 이 흐름이 나란히 보인다. 규제가 이미 뒤따라 묶은 지역과, 아직 규제 밖에 있는 지역이 맞붙어 있다.

규제가 뒤따라 묶음

동탄

• 수요가 몰려 전국 최고 수준으로 급등
• 2026.7.5부터 토지거래허가구역 지정
• 실거주 의무로 신규 전세 공급이 막히는 국면

아직 규제 밖

병점

• 동탄 옆 화성권, 토허 미지정 지역
• 규제 밖이라 다음 수요를 받는 후보
• 가격이 급등하면 다시 묶일 수 있는 이동 경로

규제가 A를 묶으면 수요가 B로 옮겨가고, B가 급등하면 다시 B를 묶는다. 규제가 지역을 옮겨 다니며 전세를 순차적으로 줄이는 구조다. 그래서 전세 실종은 내 동네만의 문제가 아니라 규제 지정 순서를 따라 확산되는 현상으로 봐야 한다.

💡Rich Dad's
Insight

풍선효과를 이해하면 지역이 다르게 보인다. 규제가 방금 묶은 곳과 아직 안 묶인 곳은 서로 다른 국면에 있고, 그 사이를 수요가 오간다. 전세를 구하든 집을 보든, 규제 지정 현황 속에서 지금 어느 국면인지 확인하는 습관이 판단의 바탕이 된다.

동탄역 역세권 심층분석

대장이 길을 열면 다음 단지가 따라간다

→

병점역 역세권 심층분석

대장 단지부터 트리플 교통망까지

→

---

7. Rich Dad's 'Summary'

①

가격이 아니라 구조다

서울 전세 매물이 1년 새 20% 가까이 줄고 전셋값은 10년 만의 최대 폭으로 올랐으며, 월세 비중은 절반을 넘어섰다. 집값 등락이 아니라 공급 구조가 눌린 신호다.

②

임대차 2법 · 토허구역

계약갱신으로 회전이 잠기고, 허가구역 실거주 의무로 사도 세를 못 놓는다. 공급의 첫 두 갈래가 여기서 막힌다.

③

다주택 규제 · 전세대출

세부담과 대출 규제로 임대인이 밀려나고, 전세대출 한도·보증 축소로 수요까지 조인다. 공급과 수요가 동시에 압박받는다.

④

월세화라는 귀결

공급 4중 봉쇄에 수요 압박이 겹치면 전세는 반전세·월세로 밀린다. 전세를 못 구한 수요가 매매로 이동해 집값을 다시 자극하기도 한다.

⑤

전세 실종은 번진다 - 그래서 내 위치를 봐라

규제가 A를 묶으면 수요가 인근 B로 옮겨가고, B가 급등하면 다시 묶인다. 동탄이 최근 토허로 지정되고 병점이 아직 규제 밖인 것이 그 예시이다. 세입자는 갱신권 잔여와 매수 전환 손익을, 보유자는 실거주 의무와 계약 잔여를 확인하는 것이 먼저다.

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8. Rich Dad's 'Q&A'

Q1전세가 정말 사라지고 있나요?

A1지표가 그렇게 말합니다. 서울 아파트 전세 매물은 1년 새 20% 가까이 줄었고, 전셋값은 2015년 가을 전세대란 이후 약 10년 만의 최대 폭으로 올랐어요. 신규 임대차 계약에서 월세가 차지하는 비중도 2026년 상반기에 절반을 넘어섰습니다. 전셋값 상승보다 더 중요한 신호는 순수 전세라는 계약 형태 자체가 줄어드는 구조 변화입니다.

Q2왜 전세 매물이 이렇게 줄었나요?

A2하나의 원인이 아니라 네 개의 제도가 겹친 결과입니다. 임대차 2법으로 기존 세입자가 오래 머물면서 시장에 도는 전세가 잠기고, 토지거래허가구역의 실거주 의무로 집을 사도 세를 놓을 수 없으며, 다주택과 비거주 보유에 대한 세부담과 대출 규제로 임대를 놓을 사람이 줄었습니다. 여기에 전세대출까지 조이면서 공급과 수요가 동시에 압박을 받는 구조가 됐어요.

Q3임대차 2법이 전세를 줄인다는 게 무슨 뜻인가요?

A3계약갱신청구권으로 기존 세입자가 같은 집에 더 오래 거주하게 되면서, 시장에 새로 나오는 전세 물량 자체가 줄어드는 효과입니다. 세입자 보호라는 취지는 분명하지만, 회전이 느려지면 신규로 전세를 구하는 사람이 선택할 매물이 줄어듭니다. 전월세상한제까지 함께 작동하면서 임대인이 전세보다 월세를 선호하는 유인도 커졌어요.

Q4토지거래허가구역이면 전세를 못 놓나요?

A4원칙적으로 그렇습니다. 허가구역에서 주택을 사려면 실거주 목적이어야 하고 매입 후 2년간 직접 살아야 해서, 사더라도 세를 놓을 수 없습니다. 서울 전역과 경기 상당수 지역이 묶여 있고, 2026년 6월 말에는 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시가 추가로 지정돼 7월 5일부터 효력이 발생했어요. 매수 수요는 막히고 신규 전세 공급도 함께 줄어드는 구조입니다.

Q5세입자인데 지금 어떻게 대응해야 하나요?

A5먼저 본인의 계약갱신청구권 잔여 여부를 확인하는 것이 우선입니다. 갱신권이 남아 있으면 협상 여지가 있고, 반전세나 월세 전환을 요구받았다면 매달 나가는 임대료와 대출 이자를 합쳐 매수 전환과 비교해보는 것이 합리적이에요. 이사를 고려한다면 규제 밖 지역까지 넓혀 매물을 확인하고, 전세보증금 반환 안전장치를 미리 점검하는 것이 좋습니다.

Q6집을 가진 사람은 뭘 확인해야 하나요?

A6전세를 낀 매물을 사거나 보유 중이라면 실거주 의무와 세입자의 계약 잔여기간을 먼저 확인해야 합니다. 허가구역이라면 실거주 조건 탓에 세를 놓지 못할 수 있고, 비거주 보유에 대한 대출과 세제 규제가 계속 강화되는 흐름이라 보유 전략도 함께 점검할 필요가 있어요. 7월 말 세제개편 방향까지 함께 보면 판단이 더 정확해집니다.

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