※ 2026.10 업데이트 백송·후곡 주민공람안의 추정 비례율과 분담금, 강촌 계획안 제출, 고양시 규제지역 여부를 반영해 전면 개편했다(최초발행 2026.04/업데이트 2026.10). 본문의 일정과 수치는 2026년 10월 16일 기준이며 도시계획위원회 심의와 사업시행계획인가 단계에서 바뀔 수 있다.

일산 재건축 선도지구 4곳은 2026년 10월 16일 기준 아직 한 곳도 특별정비구역으로 지정되지 않았다. 분당 선도지구 4곳이 2026년 1월, 평촌 선도지구 3곳이 9월까지 지정을 마친 것과 비교하면 일정이 늦다.

그렇다고 멈춰 있는 것은 아니다. 백송마을과 후곡마을은 고양시 주민공람과 시의회 의견청취를 마치고 도시계획위원회 심의를 앞두고 있다. 두 구역의 공람안에는 추정 비례율과 기존 주택 유형별 분담금 산출 근거가 실려 있어, 그동안 「3억원 이상」으로만 전해지던 일산 분담금을 공식 추정치로 확인할 수 있다. 구역별 진행 단계부터 공람안의 분담금, 첫 지정이 예상되는 구역, 매수 전에 확인할 분양 자격까지 차례로 정리한다.

1. 일산 선도지구 4곳, 어디까지 왔나 - 구역별 진행 단계

일산 선도지구는 2024년 11월 27일 국토교통부 발표로 정해졌다. 백송마을 1·2·3·5단지, 후곡마을 3·4·10·15단지, 강촌마을 3·5·7·8단지 3개 구역 8,912세대와, 선도지구 수준으로 관리하는 정발마을 2·3단지 연립 262세대를 합쳐 고양시는 4곳 9,174세대로 발표했다. 「2035년 고양 노후계획도시정비기본계획」에서 백송은 아파트21구역, 후곡은 아파트7구역, 강촌은 아파트17구역이다.

① 4곳은 어느 절차에 있나

노후계획도시특별법에 따라 특별정비구역으로 지정되려면 특별정비계획안 제안, 주민공람, 시의회 의견청취, 도시계획위원회 심의를 차례로 거쳐야 한다. 지정 뒤에는 사업시행자 지정(조합방식은 조합설립인가)과 사업시행계획인가, 관리처분계획인가를 거쳐 이주와 착공에 들어간다.

일산 선도지구 특별정비구역 지정 절차
(2026년 10월 16일 기준 · 구역 이름이 붙은 칸이 지금 단계)

※ 1단계(✓)는 4곳 모두 마쳤고, 백송·후곡은 2~4단계도 마쳤다. 정발마을은 계획안을 제안하지 않아 단계도에 표시하지 않았다.

일산 선도지구 4곳 현황
(2026년 10월 16일 기준 · 세대는 공람안 기준)

※ 출처 : 고양시 공고 제2026-1286호·제2026-1687호 · 고양시의회 의안 · 강촌·정발은 언론 보도. (예비)는 정식 사업시행자로 지정되기 전인 예비사업시행자라는 뜻이다.

② 백송·후곡 - 도시계획위원회 심의만 남았다

일산동구 백석동 1187번지 일원의 백송마을 구역은 15만7,742㎡ 규모다. 주민 측이 2026년 4월 29일 특별정비계획안을 제안했고, 고양시가 5월 12일부터 26일까지 일산 선도지구 가운데 처음으로 주민공람을 실시했다. 시의회는 6월 19일 본회의에서 의견청취안을 원안대로 가결했고, 계획안은 8월 24일 경관위원회 재심의에서 조건부로 통과했다. 계획은 최고 49층 3,686세대다. 일산 선도지구 가운데 유일하게 조합방식을 택해 9월 29일 조합설립추진위원회 승인을 신청했다.

일산서구 일산동 1066번지 일원의 후곡마을 구역은 21만852㎡로 백송보다 넓다. 2025년 9월 일산 선도지구 가운데 가장 먼저 한국토지신탁을 예비사업시행자로 정했고, 2026년 7월 2일 계획안을 제안했다. 고양시 주민공람(7월 14~28일)을 거쳐 9월 3일 시의회 본회의에서 의견청취안이 원안대로 가결됐고, 9월에 경관심의도 마쳤다. 계획은 최고 45층 4,304세대이고, 용적률을 350% 이하로 계획해 일산 기준용적률 300%를 넘긴 첫 계획안이 됐다.

두 구역의 다음 단계는 도시계획위원회 심의다. 심의를 통과하면 고양시가 특별정비구역 지정과 특별정비계획 결정을 고시하고, 공람안의 용적률·세대수·공공기여는 심의 결과대로 확정된다.

③ 강촌·정발 - 계획안 제출과 추진 연기

강촌마을 3·5·7·8단지는 3,616세대로 일산 선도지구 가운데 가장 크다. 2025년 12월 한국토지신탁이 예비사업시행자로 지정됐고, 2026년 9월 29일 특별정비계획 본안을 고양시에 제출했다. 고양시가 계획안 검토를 마치면 주민공람부터 백송·후곡과 같은 절차를 밟는다. 주민 측은 용적률 350%와 최고 49층을 요구해 왔고, 고양시 사전자문단은 2026년 1월 용적률 300% 이하와 35층 이하를 권고한 것으로 보도됐다. 본안의 용적률과 세대수는 아직 공개되지 않았다.

이름이 같은 강촌마을 1·2단지는 선도지구가 아니다. 백마마을 1·2단지와 묶은 별도 구역(아파트16구역)이며, 주민제안으로 백송·후곡과 같은 단계까지 진행됐다.

정발마을 2·3단지는 3~4층 연립 262세대다. 일산 기본계획의 연립 기준용적률은 170%로 아파트 300%보다 낮다. LH 사업성 검토에서 분담금이 분양가보다 높게 산정된 것으로 알려지면서 주민 측은 용적률이 오를 때까지 계획 추진을 미루기로 했고(2026년 2월 보도), 10월 기준 계획안을 제안하지 않았다.

2. 일산 선도지구 분담금은 얼마일까 - 공람안의 추정 비례율

분담금은 아직 확정되지 않았다. 특별정비구역 지정 뒤 사업시행계획인가 단계에서 감정평가로 종전자산이 정해지고, 관리처분계획에서 분양가와 함께 확정된다. 다만 특별정비계획안에는 토지등소유자 유형별 분담금 추산액과 산출 근거가 들어가므로, 백송·후곡 공람안으로 지금 기준의 공식 추정치를 확인할 수 있다.

① 공람안에 실린 추정 비례율

추정 비례율은 사업을 마쳤을 때의 총수입에서 총지출을 뺀 금액을 기존 소유자들의 종전자산 총액으로 나눈 값이다. 100%보다 높으면 종전자산보다 많은 권리가액을 인정받고, 낮으면 적게 인정받는다. 두 공람안의 핵심 수치는 다음과 같다.

백송·후곡 공람안 핵심 수치
(주민공람 공고 기준 · 금액 단위 억원)

※ 출처 : 고양시 공고 제2026-1286호(백송 · 2026.5) · 제2026-1687호(후곡 · 2026.7). 비례율은 (총수입 - 총지출) ÷ 종전자산이며 금액은 억원 단위로 반올림했다. 후곡의 공공기여 산정 용적률은 332.07%다.

두 구역의 추정 비례율은 102%대로 비슷하고, 차이는 공공기여에서 크게 난다. 백송은 계획 용적률이 기준용적률 300% 이내라 공공기여율 10%인 1구간만 적용돼 1,120억원이다. 후곡은 1구간과 함께, 기준을 넘긴 부분에 공공기여율 41%를 적용하는 2구간도 적용돼 2,645억원이고, 이 가운데 1,394억원이 2구간 몫이다.

② 후곡 기존 주택별 추정 분담금

추정 분담금은 2단계로 계산한다. 기존 주택의 종전자산 추정액에 추정 비례율을 곱해 권리가액을 구하고, 신청할 새 주택형의 권리자 분양가에서 권리가액을 빼면 분담금이 된다. 권리가액이 더 크면 차액을 돌려받는다. 후곡 공람안에는 기존 주택 13개 유형의 종전자산 추정액과 새 주택형 6개의 권리자 분양가가 모두 실려 있다. 권리자 분양가는 일반분양가의 약 75% 수준으로 산정됐다.

후곡 84㎡형 신청 시 추정 분담금
(공람안 산식 · 백만원 단위 반올림)

※ 출처 : 고양시 공고 제2026-1687호. 종전자산 추정액은 면적 유형별 평균값이다. 분담금은 84㎡형 권리자 분양가에서 종전자산 × 102.60%를 뺀 값이며, 101㎡대는 101.24·101.86㎡다.

지금 전용 84㎡를 가진 소유자가 84㎡형을 신청하면 약 2억8,000만~2억9,000만원을 낸다. 「일산 분담금 3억원」으로 전해지던 규모와 비슷하다. 하지만 기존 주택이 작을수록 분담금이 커져, 같은 84㎡형을 신청해도 전용 58.83㎡ 소유자는 4억7,700만원, 전용 133.43㎡ 소유자는 7,700만원으로 6배 넘게 차이가 난다.

지금 가진 집과 신청할 면적을 고르면 공람안 기준 추정 분담금을 확인할 수 있다.

※ 공람안 추정치로 만든 참고용 계산이다. 백송 공람 공고에는 유형별 종전자산이 실리지 않아 위의 2-① 표에 비례율과 분양가만 실었다.

3. 첫 특별정비구역 지정은 어디부터 - 남은 절차와 변수

일산에서 처음 특별정비구역으로 지정될 곳은 도시계획위원회 심의를 앞둔 백송·후곡 가운데 한 곳일 가능성이 크다. 강촌은 9월 말에야 계획안을 냈고, 정발은 계획안을 내지 않았다.

① 백송·후곡, 남은 것은 도시계획위원회

고양시는 2026년 9월, 예정된 절차대로 추진하고 있으며 올해 일부 구역을 지정할 수 있지만 심의 결과에 따라 일정이 바뀔 수 있다고 밝혔다(언론 보도). 7월에는 연말께 일산의 첫 특별정비구역이 지정될 것이라는 보도가 나왔다. 10월 16일 기준으로 두 구역의 도시계획위원회 심의 일정은 발표되지 않았다.

※ 출처 : 국토교통부 2026년 정비물량 발표(2025.9 · 언론 보도 종합) · 세대 수는 고양시 공람 공고 기준.

지정 물량 한도는 문제가 되지 않는다. 국토교통부가 정한 2026년 일산 특별정비구역 지정 한도는 2만4,800호로 1기 신도시 가운데 가장 많고, 백송·후곡의 기존 세대를 합쳐도 5,296세대다. 다만 연내 지정하지 못한 2026년 물량은 2027년으로 이월되지 않는 것으로 보도돼, 연내 심의를 마치지 못하면 2027년 물량으로 다시 지정 일정을 잡아야 한다.

② 강촌의 전략환경영향평가

강촌마을의 변수는 구역 면적이다. 구역이 31만9,277㎡로 30만㎡를 넘어 전략환경영향평가 대상이 될 수 있고, 평가를 받으면 환경부 협의가 추가돼 지정까지 시간이 더 걸린다. 주민 측은 학교 용지 2만3,872㎡를 빼면 29만5,405㎡가 돼 대상에서 제외된다고 주장했지만, 고양시는 기반시설을 구역에 포함하는 원칙을 유지했다. 주민대표단은 평가를 받게 되면 지정이 2027년에야 가능하다고 밝힌 바 있다.

③ 용적률 350% 논쟁

일산의 아파트 기준용적률은 2025년 6월 고시된 「2035년 고양 노후계획도시정비기본계획」의 300%다. 분당 326%, 평촌·산본 330%, 중동 350%보다 낮아 주민들은 350%로 올려 달라고 요구해 왔다. 선도지구 가운데 후곡은 이미 기준을 넘긴 350% 이하 계획으로 공람을 마쳤고, 고양시는 2026년 8월 시정질문 답변에서 기본계획 재정비 용역비를 추가경정예산으로 확보했다고 밝혔다. 기본계획을 바꾸려면 경기도 승인을 받아야 한다. 300%로 지금 진행할지, 350%를 기다릴지는 구역마다 수지가 달라 일산 2편에서 따로 비교한다.

4. 일산 선도지구, 매수 전 확인할 것 - 분양 자격·이주·교통

1기 신도시 5곳 가운데 투기과열지구·토지거래허가구역으로 묶인 곳은 분당·평촌뿐이다. 일산 선도지구는 매수 뒤 분양 자격 제한이 없고 토지거래허가도 필요 없다. 매수 절차가 자유로운 대신, 매수 판단은 분담금과 이주 기간의 거주 비용까지 합친 총액으로 해야 한다.

① 분양 자격 - 고양시는 규제지역이 아니다

투기과열지구의 재건축 구역에서는 조합설립인가(신탁방식은 사업시행자 지정) 뒤에 주택을 매수하면 원칙적으로 분양 자격(조합원 지위)을 넘겨받지 못한다. 분당·평촌 선도지구가 이 제한을 받는다. 고양시는 2025년 10월 15일 대책으로 지정된 경기 12곳 규제지역에도, 2026년 6월 추가 지정에도 포함되지 않아 10월 기준 일산 선도지구는 이 제한을 받지 않는다. 2026년 8월 18일 고양시 덕양구·일산동구의 개발제한구역 109.03㎢가 토지거래허가구역으로 지정됐지만, 개발제한구역 토지만 대상이어서 일산 신도시 아파트는 해당하지 않는다.

※ 출처 : 국토교통부 10·15 대책(2025.10) · 규제지역 추가 지정(2026.6) · 고양시 토지거래허가구역 지정 공고(2026.8 · 언론 보도).

② 이주 - 별도 이주주택 계획은 없다

국토교통부는 2024년 12월 1기 신도시 이주 대책을 발표하며, 일산은 같은 시기 주변 공급 물량이 이주 수요보다 많다고 판단해 별도 이주주택을 공급하지 않기로 했다. 이주는 관리처분계획인가 뒤에 시작되므로 아직 일정이 정해지지 않았다. 공람안의 사업기간은 사업시행계획인가 고시일부터 백송 4년, 후곡 5년이다.

③ 교통·일자리 사업 현황

※ 출처 : GTX-A 운영사 보도자료(2024.12) · 국토교통부·경기도·경기주택도시공사 발표(2026 · 언론 보도 종합).

5. Key Summary

6. Case Q&A