※ 2026.10 업데이트 귀인·민백 설계자 선정, 샘마을 구역 지정, 3곳 고시의 추정 분담금, 투기과열지구 분양 자격, 2차 6개 구역 경쟁을 반영해 전면 개편했다(최초발행 2026.04/업데이트 2026.10). 본문의 일정과 수치는 2026년 10월 15일 기준이며 시공사 선정과 사업시행계획인가 단계에서 바뀔 수 있다.

평촌 재건축 선도지구 3곳은 1기 신도시 민간 선도지구 가운데 절차가 가장 앞서 있다. 꿈마을 귀인블록과 민백블록은 2026년 4월 27일 민간 선도지구 중 처음으로 사업시행자 지정·고시를 받았다. 7월에는 귀인블록이 1기 신도시 재건축의 첫 설계자를 정했고, 민백블록도 뒤이어 설계자를 선정했다. 남은 샘마을도 9월 18일 특별정비구역으로 지정돼 3곳 모두 구역 지정을 마쳤다.

다만 지금 매수를 검토한다면 블록부터 구분해야 한다. 평촌이 속한 안양시 동안구는 투기과열지구여서, 사업시행자 지정·고시를 마친 귀인·민백은 지금 매수하면 원칙적으로 분양 자격을 받지 못하고 아직 지정 전인 샘마을은 받을 수 있다. 평촌이 빠른 이유부터 블록별 현황, 고시로 확인한 추정 분담금과 분양 자격, 선도지구 밖 단지의 재건축 순서까지 차례로 정리한다.

1. 평촌 재건축 선도지구는 왜 가장 빠를까 - 절차를 앞당긴 3가지

평촌 선도지구 3곳은 2024년 11월 27일 국토교통부 발표로 선정됐다. 꿈마을 금호·한신·라이프·현대의 귀인블록, 꿈마을 우성·동아·건영3·건영5의 민백블록, 임광·우방·쌍용·대우한양의 샘마을로 모두 합쳐 5,460가구다. 1기 신도시 첫 특별정비구역 지정(2025년 12월 23일)과 첫 사업시행자 지정(9-2구역 2026년 3월)은 LH가 사업시행자를 맡은 산본 선도지구가 받았지만, 민간이 사업을 맡는 선도지구 가운데서는 평촌이 가장 빠르다. 함께 선정된 분당 선도지구와 주요 절차의 날짜를 나란히 놓으면 평촌이 단계마다 몇 주에서 3개월가량 앞서 있다.

평촌·분당 선도지구 주요 절차 일자
(평촌은 귀인·민백 기준 · 분당은 4곳 기준)

※ 출처 : 안양시·성남시 고시와 발표(언론 보도 종합). 분당 설계자 칸은 정비사업위원회 전체회의 일정이다.

평촌이 앞서 나간 데는 3가지 요인이 있다. 첫째, 귀인·민백은 신탁사를 일찍 정했다. 민백블록은 선도지구 가운데 가장 먼저 예비사업시행자 지정을 신청해 2025년 5월 30일 한국자산신탁이 지정됐고, 귀인블록도 6월 13일 하나자산신탁을 예비사업시행자로 정했다. 선도지구로 선정된 지 반년 만에 동의서를 받고 특별정비계획안을 만드는 실무를 신탁사가 맡았다.

둘째, 안양시가 구역 지정 절차를 짧은 기간에 잇달아 처리했다. 두 블록이 2025년 10월 특별정비구역 지정 제안서를 나란히 낸 뒤 10월 27일 주민공람, 11월 24일 시의회 의견청취, 12월 2일 도시계획위원회 심의를 거쳐 12월 30일 지정 고시까지 두 달여 만에 마쳤다. 제안 전 사전자문 단계에서 계획안을 미리 조율해 둔 것이 이 기간을 줄인 요인으로 꼽힌다.

셋째, 두 블록이 같은 일정으로 절차를 밟았다. 주민공람부터 도시계획위원회 심의, 지정 고시, 사업시행자 지정 고시까지 같은 날 진행해 행정 절차를 한 번에 처리할 수 있었다. 샘마을은 뒤이어 2026년 6월 10일 제안서를 내고 8월 14일 도시계획위원회 심의를 거쳐 9월 18일 지정 고시를 받았다. 시의회 의견청취가 미뤄지며 일정 지연 우려가 있었지만, 제안부터 고시까지 약 3개월 만에 마쳤다.

2. 귀인·민백·샘마을, 지금 어디까지 왔나 - 블록별 현황과 다음 단계

선도지구 3곳은 기존 5,460가구를 9,592가구로 재건축한다. 가구 수가 약 1.8배로 늘고, 최고 층수는 49층으로 같다. 사업시행자는 모두 신탁사가 맡는 신탁방식이라 조합을 설립하지 않으며, 조합 방식의 조합설립인가에 해당하는 단계가 사업시행자 지정이다.

평촌 재건축 선도지구 사업 단계
(2026년 10월 기준 · 블록 이름이 붙은 칸이 지금 진행 중인 단계)

※ 1~2단계(✓)는 3곳 모두 완료했고, 귀인·민백은 3단계도 마쳤다.

평촌 선도지구 3곳 현황
(2026년 10월 기준 · 가구 수는 특별정비계획 기준)

※ 출처 : 안양시 고시 제2025-277·279호, 제2026-118·180호 · 사업시행자 지정 고시 제2026-75·77호(2026.4). (예비)는 아직 정식 사업시행자로 지정되기 전인 예비사업시행자라는 뜻이다.

① 귀인블록 - 1기 신도시 첫 설계자를 정한 곳

꿈마을 금호·한신·라이프·현대 4개 단지 1,750가구가 최고 49층 19개 동 2,875가구로 재건축된다. 구역 면적은 15만1,136㎡이고 공동주택 용지의 용적률은 360%다. 새 아파트는 전용 85㎡ 이하가 1,264가구(44%)이고 나머지는 전용 100~137㎡형이다. 2026년 4월 27일 하나자산신탁이 사업시행자로 지정·고시됐고, 7월에는 희림건축·삼하건축 컨소시엄이 득표율 78.6%로 설계자에 선정됐다. 노후계획도시특별법 시행 뒤 1기 신도시 재건축에서 설계자를 정한 첫 사례다. 희림건축은 동을 12개로 줄여 전 가구를 남향으로 배치하고 가구당 주차 2대를 확보하는 안을 제안했다. 동 수와 배치는 통합심의를 거치며 다시 결정된다. 다음 단계인 시공사 선정은 2027년 상반기쯤 윤곽이 드러날 것으로 보도됐다.

② 민백블록 - 용적률을 330%에서 360%로 올린 곳

꿈마을 우성·동아·건영3·건영5 4개 단지 1,376가구를 최고 49층으로 재건축한다. 구역 면적은 12만9,214㎡다. 선도지구 가운데 가장 먼저 예비사업시행자 지정을 신청한 곳이고, 귀인블록과 같은 날 한국자산신탁이 사업시행자로 지정·고시됐다. 처음 고시된 특별정비계획은 용적률 330%에 2,395가구였는데, 2026년 6월 15일 경미한 변경 고시로 인접한 귀인블록과 같은 용적률 360%를 적용받아 2,590가구로 늘었다. 새 아파트는 전용 84㎡ 1,715가구와 전용 106㎡ 865가구로 구성된다.

설계자는 7월 11일 토지등소유자 전체회의에서 결정됐다. 행림건축이 500표를 얻어 하우드엔지니어링(351표)을 제치고 선정됐다. 행림건축은 고시된 2,590가구를 최대한 확보해 소유자의 분담금 부담을 낮추고, 소유자마다 판상형과 타워형 가운데 선택할 수 있게 하는 안을 내세웠다. 민백블록은 2028년 이주를 목표로 한다.

③ 샘마을 - 규모가 가장 크고 이제 사업시행자를 정할 차례

호계동 일대 임광·우방·쌍용·대우한양 4개 단지 2,334가구가 용적률 350%를 적용받아 최고 49층 4,127가구로 다시 지어진다. 늘어나는 가구가 1,793가구로 3곳 중 가장 많고, 구역 면적도 24만2,689㎡로 가장 넓다. 기존 주택은 전용 82~175㎡ 중대형뿐이고, 새 아파트는 전용 60㎡ 이하 478가구, 60~85㎡ 2,110가구, 85㎡ 초과 1,539가구로 구성된다. 지금은 예비사업시행자인 한국토지신탁과 KB부동산신탁이 주민대표단과 함께 사업시행자 지정 동의를 받고 있다. 목표 일정은 2027년 상반기 사업시행자 지정과 시공사 선정, 2027년 하반기 사업시행계획인가, 2028년 상반기 관리처분계획인가와 이주, 2033년 준공이다.

샘마을은 귀인·민백과 달리 2026년 8월 4일 시행된 노후계획도시특별법 개정의 적용을 받는다. 여러 단지를 묶은 통합재건축은 단지별로 토지등소유자 과반 동의를 받아야 사업시행자를 지정할 수 있어, 4개 단지 중 한 곳이라도 과반에 못 미치면 지정이 늦어질 수 있다.

④ 3곳 공통 입지 변수 - 학원가와 GTX-C

평촌역 주변 학원가는 평촌에 자녀 교육 수요가 꾸준히 몰리는 이유로 꼽힌다. 재건축과 관계없이 유지되는 입지 요소인 만큼, 새 아파트와 학원가를 함께 원하는 실거주 수요는 재건축 뒤에도 탄탄할 가능성이 크다.

3곳 모두 4호선 평촌역·범계역 생활권이다. GTX-C는 2026년 9월 15일 본공사에 들어갔고 개통 목표는 2031년이다(당초 2028년). 14개 정거장 계획에 인덕원역과 금정역이 들어 있어, 개통하면 4호선으로 한 정거장 이동해 GTX-C로 갈아탄 뒤 양재·삼성 방면으로 갈 수 있다. 인덕원역에서 출발하는 동탄인덕원선은 2029년 개통이 목표이고 2026년 7월 말 공정률은 19.9%다.

3. 평촌 선도지구 분담금은 얼마나 될까 - 블록별 추정 비례율과 분담금

분담금은 아직 확정되지 않았다. 시공사 계약과 사업시행계획인가를 거친 뒤 종전자산 감정평가와 분양신청을 마치고 관리처분 단계에서 결정된다. 다만 3곳 모두 안양시 특별정비계획 고시에 추정 비례율과 권리자 분양가, 기존 주택 유형별 종전자산 추정액이 실려 있어, 지금 기준의 분담금 규모는 고시에 실린 공식 추정치로 가늠할 수 있다.

평촌 선도지구 3곳 추정 비례율
(특별정비계획 고시 기준 · 단위 억원)

※ 출처 : 안양시 고시 제2025-279호(귀인 · 2025.12) · 제2026-118호(민백 변경 · 2026.6) · 제2026-180호(샘마을 · 2026.9). 비례율은 (총수입 - 총지출) ÷ 종전자산이며 금액은 억원 단위로 반올림했다.

추정 분담금은 2단계로 계산한다. 먼저 기존 주택의 종전자산 추정액에 추정 비례율을 곱해 권리가액을 구한다. 그다음 새로 신청하는 주택형의 권리자 분양가에서 권리가액을 빼면 분담금이 나오고, 권리가액이 더 크면 그 차액을 돌려받는다. 권리자 분양가는 기존 소유자에게 적용하는 분양가로, 샘마을 고시에는 이 금액을 일반시세의 약 86% 수준으로 산정했다고 적혀 있다.

같은 전용 84㎡를 신청해도 블록과 기존 주택에 따라 분담금을 내기도 하고 돌려받기도 한다. 3곳의 대표 유형을 비교하면 다음과 같다.

전용 84㎡ 신청 시 추정 분담금
(특별정비계획 고시 기준 · 백만원 단위 반올림)

※ 출처 : 안양시 고시 제2025-279호 · 제2026-118호 · 제2026-180호. 귀인·민백은 고시 표의 금액이고 샘마을은 고시 산식으로 계산했다. 귀인 고시는 기존 주택을 평형으로만 적어 평형으로 표기했다.

귀인블록은 추정 비례율이 97.74%로 100%에 못 미친다. 권리가액이 종전자산 추정액보다 작게 잡혀, 36평형 소유자는 전용 84㎡를 신청해도 분담금을 낸다. 민백블록은 비례율이 106.66%로 가장 높고 기존 주택이 모두 전용 101㎡ 이상이라, 고시 표의 어느 유형이든 전용 84㎡를 신청하면 환급을 받는다. 샘마을은 전용 101㎡대 종전자산 추정액이 대우한양·쌍용·우방 모두 11억8,600만원으로 같다. 하지만 전용 130㎡대는 쌍용 13억4,900만원, 우방 13억6,200만원, 대우한양 13억7,000만원으로 단지마다 차이가 있어, 단지와 면적을 함께 확인해야 한다.

블록(샘마을은 단지까지)과 지금 가진 집, 신청할 면적을 고르면 고시 기준 추정 분담금을 확인할 수 있다.

※ 특별정비계획 고시의 추정치로 만든 참고용 계산이다. 실제 분담금은 감정평가액과 관리처분계획의 비례율로 결정된다.

분담금과 별도로 소유자 부담을 늘릴 수 있는 변수도 있다. 재건축초과이익환수제는 폐지 법안이 국회에 계류돼 있을 뿐 아직 시행 중이므로, 준공 시점에 부담금이 부과될 수 있다고 보고 계산해야 한다. 비례율과 재건축초과이익환수 부담금의 관계는 재초환 부담금 계산 글에 정리했다.

4. 지금 평촌 선도지구를 사면 새 아파트를 받을까 - 블록마다 다른 분양 자격

평촌 선도지구를 매수하려면 시세보다 분양 자격부터 확인해야 한다. 안양시 동안구는 2025년 10월 투기과열지구와 토지거래허가구역으로 지정됐다. 투기과열지구의 재건축 구역에서는 사업시행자 지정·고시 뒤에 주택을 매수하면 원칙적으로 분양대상자(조합원 지위)가 될 수 없고, 새 아파트 대신 현금청산 대상이 된다.

그래서 같은 평촌 선도지구라도 귀인·민백과 샘마을은 지금 매수했을 때의 결론이 정반대다. 귀인·민백은 2026년 4월 27일 사업시행자 지정·고시를 마쳤으므로, 지금 매수하면 원칙적으로 분양 자격을 넘겨받지 못한다. 예외는 법령이 정한 경우뿐이고, 대표적인 예가 1세대 1주택자가 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 주택이다. 샘마을은 사업시행자 지정 전이라 지금 매수해도 이 제한을 받지 않지만, 지정·고시 목표인 2027년 상반기 전에 잔금과 소유권이전등기까지 마칠 수 있는지 확인해야 한다.

※ 출처 : 국토교통부 10·15 대책(2025.10) · 안양시 사업시행자 지정 고시(2026.4).

토지거래허가도 함께 적용된다. 안양시 동안구 아파트는 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역이어서 계약 전에 허가를 받아야 하고, 매수자가 2년 동안 직접 살아야 한다. 세입자가 사는 주택은 요건을 갖추면 실거주 시작을 미룰 수 있는데, 이 유예는 2027년 12월 31일까지 신청해야 한다. 허가구역 지정 기간을 연장할지는 2026년 10월 기준 논의 중이며 아직 결정되지 않았다. 허가 절차와 유예 요건은 토지거래허가구역 아파트 글에 정리했다.

단지와 내 상황을 고르면 분양 자격 판단과 함께 확인할 점을 볼 수 있다.

※ 투기과열지구 재건축의 원칙을 정리한 참고용 판단이다. 예외 요건 집은 1세대 1주택자의 10년 보유·5년 거주 주택 등 법령상 예외에 해당하는 주택이다.

분양 자격이 있는 집을 실거주 목적으로 산다면 비용은 3가지로 나눠 계산한다. 매입가, 분담금, 그리고 이주부터 입주까지 다른 집에 사는 비용이다. 민백블록은 2028년 이주와 2033년 4월 입주가 목표여서, 목표대로 진행돼도 5년 가까이 다른 집에 살아야 한다. 또 토지거래허가로 생긴 2년 실거주 기간이 끝나기 전에 이주가 시작될 수 있으므로, 허가를 신청하기 전에 동안구청에 처리 방법을 확인해 둔다.

이주 수요도 함께 봐야 한다. 선도지구 3곳만 합쳐도 5,460가구이고, 2차 구역이 지정되면 이주 수요가 계속 발생한다. 국토교통부와 안양시가 해마다 특별정비구역 지정 물량을 정해 이주 시기를 나누고 있지만, 목표대로 2028년 전후에 선도지구 이주가 겹치면 평촌과 주변 지역의 전세 수요가 같은 시기에 늘어난다.

5. 선도지구가 아닌 평촌 단지는 언제 할까 - 2차 6개 구역 경쟁

평촌의 2026년 특별정비구역 지정 물량은 7,200가구다. 2035 안양 노후계획도시정비기본계획에 예정됐던 3,000가구의 두 배가 넘는다. 이 가운데 샘마을 지정에 2,334가구가 쓰여 남은 물량은 4,866가구다. 반면 2차로 주민제안을 낸 6개 구역은 모두 1만4,102가구에 이른다.

평촌 2차 주민제안 6개 구역
(2026년 10월 기준 · 시의회 의견청취 상정)

※ 출처 : 안양시 특별정비계획(안) 주민공람 공고(2026.8.31 · 언론 보도 종합). 가구 수는 주민제안 기준이며 심의 과정에서 바뀔 수 있다.

6개 구역은 8월 31일 주민공람을 동시에 시작했고, 10월 12일 시작한 시의회 정례회에 의견청취 안건도 함께 올라갔다. 10월 28일 본회의에서 의견청취 결과가 채택되면 도시계획위원회 심의를 받는다. 남은 물량은 4,866가구인데 2,000가구가 넘는 구역이 4곳이라, 올해는 2개 구역 정도만 지정될 수 있다는 전망이 나온다.

심의를 통과한 구역의 가구 수 합계가 남은 물량을 넘으면 평촌신도시 자문단이 경합 검토용 점수표로 순위를 결정한다. 평가 항목은 기준용적률 반영, 추가 기반시설 확보, 법정 기준을 넘는 주차대수 확보, 대지 안 공지 추가 확보 비율, 주민동의율의 5가지다. 분당 2차 선정 때는 동의율을 점수 없이 제안 요건으로만 두고 정비계획서를 평가했지만, 평촌은 동의율도 점수 항목에 넣었다. 분당 2차의 평가 방식은 분당 2차 특별정비구역 글에 정리했다.

올해 지정되지 못한 구역은 다음 해 물량으로 이월돼 절차를 이어 간다. 다만 국토교통부의 2027년 배정 물량은 아직 발표되지 않았고, 안양시는 배정 물량과 지침이 나오면 연말에 2027년 추진 계획을 발표할 예정이다. 안양시가 2027년에는 이 6개 구역 외에 새 주민제안을 받지 않을 방침으로 알려지면서, 제안을 준비하던 A-15 구역 등이 반발하고 있다. 평촌에는 선도지구와 2차 6곳 외에도 특별정비예정구역 11곳이 남아 있고, 이 중 임대단지인 B-1을 뺀 10곳이 주민제안을 준비하고 있다.

6. Key Summary

7. Case Q&A