※ 2026.10 업데이트 9-2구역 시공자 입찰 조건과 일정, 군포시 고시 원문의 평형별 추정 분담금, 선도지구 지정 고시를 반영해 전면 개편했다(최초발행 2026.04/업데이트 2026.10). 본문의 일정과 수치는 2026년 10월 19일 기준이며 입찰과 사업시행계획인가 과정에서 바뀔 수 있다.

2026년 9월 29일 군포 산본 9-2구역 재건축 시공자 현장설명회에 현대건설·GS건설·대우건설·제일건설·금호건설 5개 건설사가 참석했다. 산본 9-2구역은 1기 신도시 선도지구 가운데 처음으로 시공자 선정 절차에 들어갔다. 입찰은 11월 13일에 마감한다.

시공사 이야기가 나오면 소유자들은 분담금부터 묻는다. 산본 선도지구 2곳을 2025년 12월 특별정비구역으로 지정한 군포시 고시에는 단지별·평형별 추정 분담금이 함께 나와 있다. 9-2구역과 11구역이 지금 어디까지 왔는지, 입찰에서 무엇이 정해졌는지, 고시의 분담금을 내 집 기준으로 어떻게 보면 되는지 순서대로 정리한다.

1. 산본 재건축 선도지구는 어디까지 왔나 - 선정부터 시공자 입찰까지

시공자 입찰까지는 선도지구 선정 발표 뒤 2년 가까이 걸렸다. 2024년 11월 국토교통부가 산본 선도지구로 발표한 곳은 9-2구역과 11구역 2곳이다. 9-2구역은 한양백두·극동백두·동성백두 3개 단지 1,862세대, 11구역은 산본주공11단지·자이백합·삼성장미 3개 단지 2,758세대로, 두 구역을 합친 기존 세대는 4,620세대다. 두 구역은 LH를 사업시행자로 두고 비슷한 시기에 같은 절차를 밟아 왔다.

산본 선도지구 진행 경과
(2026년 10월 19일 기준)

※ 출처 : 군포시 고시 제2025-167·168호 · 제2026-33·36·95호 · 제2025-134호(주민공람) · LH 발표.

① 특별정비계획 고시에 담긴 내용

두 구역 계획의 기준이 되는 문서는 2025년 12월 23일 군포시 고시 제2025-167호(9-2구역)와 제2025-168호(11구역)다. 군포시는 이 고시로 특별정비계획 결정과 특별정비구역 지정을 한꺼번에 처리했고, LH는 산본 두 구역이 1기 신도시 선도지구 가운데 처음으로 특별정비구역 지정을 마쳤다고 발표했다. 고시에는 늘어나는 세대수와 용적률, 최고 층수, 공공기여금, 토지등소유자별 추정 분담금까지 모두 들어 있다.

시행사 실무에서 이런 고시를 받으면 먼저 2곳을 확인한다. 하나는 「시행방법」 표로, 누가 언제 사업을 하는지가 적혀 있다. 두 구역 모두 사업시행예정자는 한국토지주택공사(LH)이고, 시행예정시기는 「2028년 착공 및 2030년 준공 예정」이다. 다른 하나는 맨 뒤의 「토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거」 표다. 소유자별 추정 분담금은 이 표에서 처음 공개된다.

② 9-2구역과 11구역의 진행 차이

두 구역 모두 2026년 3월 군포시 고시로 LH가 사업시행자로 지정됐다. 다만 LH와 사업시행약정은 9-2구역이 먼저 맺었다. 9-2구역은 5월 15일 약정을 체결했고, 11구역은 6월 주민대표회의 구성을 거쳐 8월 5일에 약정했다. 주민대표회의는 LH 같은 공공이 사업시행자를 맡은 구역에서 토지등소유자를 대표하는 기구로, 구역 지정 전에 꾸리는 주민대표단과는 별개다. 약정이 석 달 가까이 빨랐던 9-2구역이 시공자 선정도 먼저 시작했다. LH는 11구역도 하반기에 시공자 선정에 나서겠다고 밝혔다.

8월 20일에는 군포시가 두 구역을 「노후계획도시정비선도지구」로 지정 고시했다(제2026-95호). 2024년 국토교통부 발표로 선정된 선도지구를 특별법에 따라 군포시가 공식 지정한 것이다. 그렇다면 앞서 출발한 9-2구역 입찰에서는 무엇이 확정됐을까.

2. 산본 9-2구역 시공사 선정, 무엇이 확정됐나 - 입찰 조건과 일정

LH는 2026년 9월 14일 산본 9-2구역 시공자 선정에 착수했다고 발표했다. 소유자 입장에서는 시공사를 주민이 뽑는지, LH가 뽑는지부터 궁금하다. 둘 다 관여한다. 주민대표회의가 경쟁입찰로 시공자를 모집하고, 토지등소유자 투표로 후보를 추천하면 사업시행자인 LH가 최종 선정해 계약한다.

① 입찰 조건과 일정

주민대표회의가 현장설명회에서 내놓은 입찰 조건과 일정은 아래와 같다.

※ 출처 : LH 발표(2026.9) · 산본9-2구역 주민대표회의 입찰 조건(언론 보도 종합).

LH는 주민대표회의와 소통하며 마감재 기준을 높이고 주민 요구를 반영한 입찰 지침을 마련했다고 밝혔다. 시공자를 선정한 뒤에는 2027년 사업시행계획인가를 추진한다는 계획이다.

② 공사비 3.3㎡당 780만원과 분담금의 관계

입찰 조건 가운데 분담금에 가장 직접 영향을 주는 항목은 공사비다. 재건축 비례율은 총수입에서 총지출을 뺀 금액을 소유자들의 종전자산(지금 가진 집의 평가액) 총액으로 나눈 비율인데, 공사비는 총지출에서 가장 큰 항목이다. 공사비가 오르면 총지출이 커지고, 비례율이 내려가며, 소유자 한 사람의 권리가액(새 아파트를 받을 때 내 권리로 인정되는 금액)이 줄어든다. 권리가액이 줄어든 만큼 분담금이 늘어난다.

분담금을 다시 계산할 때는 시공자 계약에서 확정된 공사비부터 바꿔 넣는다.

그렇다면 지금 고시에 나와 있는 분담금은 얼마이고, 내 집 기준으로는 어떻게 보면 될까.

3. 산본 선도지구 분담금, 평형마다 얼마나 다른가 - 군포시 고시 추정치

군포시 고시의 분담금 표에는 단지별로 세대수가 가장 많은 주택형 1개를 사례로 삼아, 새 아파트 공급면적 5가지를 각각 신청할 때의 추정 분담금이 정리돼 있다. 표를 보기 전에 분담금이 어떤 순서로 계산되는지부터 정리한다.

① 분담금 계산 순서

고시에 적힌 대로 분담금은 2단계로 계산한다. 먼저 지금 가진 집의 가치인 종전자산 추정액에 추정 비례율을 곱해 권리가액을 구한다. 다음으로 토지등소유자가 새 아파트를 받는 가격인 권리자 분양가에서 권리가액을 빼면 그 차이가 분담금이다. 권리가액이 권리자 분양가보다 크면 차액을 돌려받는다.

※ 출처 : 군포시 고시 제2025-167·168호.

② 9-2구역과 11구역 평형별 추정 분담금

두 고시의 분담금 표를 옮기면 아래와 같다. 왼쪽 첫 열은 신청하는 새 아파트의 주택형(공급면적)이고, 단지 칸의 금액은 그 단지 사례 주택형을 가진 소유자가 왼쪽 열의 주택형을 신청할 때의 추정 분담금이다. 기존 주택과 비교하기 쉽도록 신청 주택형에도 평형을 함께 표기했다.

산본 9-2구역 평형별 추정 분담금
(추정 비례율 110.13% · 군포시 고시 기준)

※ 출처 : 군포시 고시 제2025-167호 · 천원 단위를 만원 단위로 반올림. 신청 주택형은 고시대로 공급면적 기준(전용면적은 고시에 없음).

9-2구역은 3개 단지 사례의 종전자산 추정액이 6억3,590만~6억7,530만원으로, 가장 많은 곳과 적은 곳의 격차가 4,000만원이 안 된다. 비례율과 권리자 분양가가 같으므로, 어느 주택형을 신청하든 한양백두 사례와 극동백두 사례의 추정 분담금은 약 4,300만원씩 차이 난다. 공급면적 104.36㎡(32평형)를 신청하면 3개 단지 사례의 추정 분담금은 1억7,762만~2억2,101만원이다.

산본 11구역 평형별 추정 분담금
(추정 비례율 112.20% · 군포시 고시 기준)

※ 출처 : 군포시 고시 제2025-168호 · 천원 단위를 만원 단위로 반올림. 신청 주택형은 고시대로 공급면적 기준(전용면적은 고시에 없음).

11구역은 단지 사례 사이의 격차가 훨씬 크다. 산본주공11단지 사례는 전용 58.01㎡(24평형)로 종전자산 추정액이 4억9,480만원이고, 자이백합·삼성장미 사례는 전용 101㎡대(37평형)로 6억8,000만~7억원 수준이다. 같은 공급면적 82.79㎡(25평형)를 신청해도 산본주공11단지 사례는 추정 분담금이 약 2억1,205만원이고, 삼성장미 사례는 약 1,537만원을 돌려받는 것으로 계산된다.

③ 내 경우로 계산해 보기

아래에서 구역과 단지, 신청할 공급면적을 고르면 고시 기준 추정 분담금이 계산된다. 공사비가 오르는 등의 이유로 비례율이 고시보다 낮아지는 경우도 함께 비교할 수 있다.

※ 단지별 사례 1개의 고시 추정치 · 비례율을 낮춘 경우는 권리자 분양가를 고시대로 둔 단순 계산.

같은 구역 안에서는 권리자 분양가와 비례율이 같으므로, 내 집 종전자산이 사례보다 크면 분담금은 표의 금액보다 줄고, 작으면 늘어난다.

넓은 주택형을 신청하려는 소유자라면 분담금과 함께 새 계획에 전용 85㎡를 넘는 주택이 몇 세대인지도 확인해 두어야 한다.

4. 산본 9-2구역과 11구역, 계획은 어떻게 다른가 - 세대·높이·주택 구성

두 구역은 같은 날 특별정비구역으로 지정됐고 사업시행자도 모두 LH지만, 세대수와 높이, 주택 구성은 고시마다 차이가 꽤 크다.

산본 9-2구역과 11구역 특별정비계획 비교
(군포시 고시 기준)

※ 출처 : 군포시 고시 제2025-167·168호 · 공공기여금은 확정 금액 아님.

① 세대수와 높이, 공공기여

9-2구역은 기존 1,862세대가 3,376세대로 81% 늘어난다. 11구역의 41%보다 증가율이 2배 가까이 높다. 대신 최고 높이는 35층으로 11구역(45층)보다 낮고, 건폐율은 50%로 11구역(30%)보다 높다. 9-2구역 고시의 경관계획에는 학교와 붙은 쪽을 중저층으로, 가운데를 탑상형 고층으로 배치하는 방향이 적혀 있다. 높이와 건폐율만 보면 9-2구역은 건물을 낮게 짓는 대신 땅을 더 넓게 쓰고, 11구역은 높게 짓는 대신 땅을 덜 쓴다.

9-2구역 고시를 보면 공공기여 비율은 종전 용적률에서 기준용적률 330%까지 늘어나는 부분이 10%, 330%에서 360%까지 늘어나는 부분이 41.1%다. 공공기여로는 기존 공원 2곳과 완충녹지를 고산로변 체육공원 1곳으로 통합하고, 공원 안에 체육시설을 설치하는 계획이다.

② 기존 주택형과 계획 주택형

지금 단지와 새 계획의 전용면적 구성을 비교하면 아래와 같다.

기존 세대와 계획 세대의 전용면적 구성
(단위 : 세대)

※ 출처 : 군포시 고시 제2025-167·168호.

9-2구역은 지금 1,862세대 가운데 1,855세대가 전용 85㎡를 넘는 중대형 위주 구역이다. 그런데 새 계획에서 85㎡를 넘는 집은 356세대다. 11구역도 85㎡ 초과 주택이 기존 1,358세대에서 계획 860세대로 줄어든다. 고시의 주택 구성대로라면 지금 큰 집을 가진 소유자 모두가 같은 크기의 새 집을 받기는 어렵다. 시행사 실무에서도 기존 중대형 소유자가 많은 구역은 큰 주택형을 어떤 기준으로 배정하느냐가 분양신청 단계의 주요 쟁점이 된다. 누가 어떤 주택형을 받는지는 분양신청과 관리처분계획에서 확정되므로, 중대형을 원하는 소유자는 위의 3-② 표에서 넓은 공급면적을 신청할 때의 분담금을 미리 확인해 두는 것이 좋다.

이 계획대로라면 착공과 입주는 언제쯤일까.

5. 산본 선도지구 착공과 입주는 언제인가 - 고시 일정과 남은 변수

소유자가 이사와 자금 계획을 세우려면 이주와 입주 시기부터 알아야 한다. 그런데 고시에 나온 준공 예정 시기와 시공자 입찰 조건으로 계산한 준공 시기가 맞지 않는다.

① 고시의 일정과 입찰의 공사기간

일정이 나온 공식 문서와 발표는 3가지다. 2025년 12월 특별정비계획 고시에는 두 구역 모두 「2028년 착공 및 2030년 준공 예정」으로, 2026년 3월 사업시행자 지정 고시에는 준공 예정 2030년 12월로 나와 있다. LH는 9-2구역의 사업시행계획인가를 2027년에 추진한다고 밝혔다.

9-2구역 입찰 조건의 공사기간은 철거공사 실착공부터 52개월이다. 2028년에 철거를 시작하면 52개월 뒤는 2032년 무렵이다. 고시의 준공 예정(2030년)과 입찰 공사기간으로 계산한 준공 시기 사이에 2년 가까운 차이가 난다. 실제 일정은 사업시행계획인가와 관리처분계획인가를 거치며 확정된다.

② 분담금이 다시 계산되는 4단계

고시의 추정 분담금은 앞으로 4단계를 거치며 다시 계산된다. 시공자 계약에서 공사비가 확정되고, 사업시행계획인가 뒤 종전자산 감정평가가 나오며, 일반분양가가 정해지고, 관리처분계획에서 소유자별 주택형과 분담금이 확정된다. 공사비와 분양가가 바뀌면 비례율이, 감정평가가 나오면 권리가액이 달라진다.

③ 시공자 투표 전에 확인할 4가지

2027년 1월 시공자 투표를 앞둔 9-2구역 소유자라면 아래 4가지를 챙겨 두면 된다. 항목을 누르면 체크 표시가 된다.

선도지구 4,620세대가 2028년 착공을 앞두고 이주를 시작할 무렵, 산본의 다른 구역은 어디쯤 와 있을까. 올해 지정 물량과 구역별 진행, 선도지구 이주 대책은 산본 2차 특별정비구역 편 글에서 정리했다.

6. Key Summary

7. Case Q&A