🏗️ 산본 재건축 선도지구 - 최초 특별정비구역 (11구역·9-2구역 실전분석)

산본 1기신도시 재건축 선도지구 11구역 9-2구역 사업시행자 LH 용적률 360% 비례율 분담금 2028 착공 Rich Dad 분석

1기 신도시 재건축 시리즈 · 3편

산본 재건축 선도지구,
전국 최초 특별정비구역 지정
11구역·9-2구역 실전분석

LH 사업시행자 지정 · 용적률 360% 확정
분담금 추정치 공개 · 2028년 착공 목표

“산본이요? 거기는 관심 밖이에요
분당 같은 재건축이 우선 아닌가요?

나 역시 처음엔 그렇게 생각했다. 산본은 5개 1기 신도시 중 가장 조용했고, 뉴스도 적었고, 시세도 낮았다. 분당 양지마을이 연일 언론에 오르내릴 때 산본은 단지 입구에 건설사 현수막만 조용히 걸려 있었다.

그런데 2025년 12월 23일, 전국에서 가장 먼저 특별정비구역 지정·고시를 마친 곳은 분당도 평촌도 아닌 산본이었다. 군포 산본 선도지구 2곳(11구역·9-2구역)이 1기 신도시 노후계획도시 중 전국 최초로 특별정비구역 지정 절차를 마쳤다. LH가 예비사업시행자로 참여한 지 단 6개월 만의 기록이었다.

그리고 2026년 3월, 두 구역 모두 LH가 공식 사업시행자로 지정됐다. 5월 15일에는 9-2구역이 공공참여형 선도지구 중 전국 최초로 LH와 사업시행약정까지 체결했다. 11구역도 6월 1일 주민대표회의 구성 승인을 마치고 LH와 사업시행약정 체결 절차를 밟고 있다. 조용했던게 아니라, 소음 없이 가장 먼저 결승선을 향해 달리고 있었다. 2026년 7월 현재 기준으로 정확한 팩트를 분석한다.

1. 산본 재건축, 전국 최초 기록의 배경 - LH가 만든 압축 속도

1992년 입주를 시작한 군포 산본신도시는 경기도 군포시 산본동 일대에 조성됐다. 5개 1기 신도시 중 규모가 가장 작고, 서울 접근성도 분당·평촌에 비해 한 단계 아래라는 평가를 받아왔다. 그래서 시세도 낮았고, 재건축 기대감 반영도 더뎠다.

그런데 바로 그 '조용함'이 오히려 가장 빠른 행정 속도를 만들었다. 산본 선도지구의 사업시행자는 LH(한국토지주택공사)다. 민간 신탁사나 조합 방식이 아닌 공공시행 구조다.

🏆

2025년 12월 23일

산본 11구역·9-2구역, 전국 최초로 1기 신도시 특별정비구역 지정 완료.최초
LH 예비사업시행자 지정(2025.06) 후 단 6개월 만이다. 통상 3년 이상 걸리는 절차를 대폭 단축했다.

✅

2026년 3월 19일

9-2구역, LH 공식 사업시행자 지정·고시.최초
1기 신도시 LH 참여 선도지구 중 최초 사업시행자 지정.

✅

2026년 3월 27일

11구역, LH 공식 사업시행자 지정·고시.
주민 동의율 67% 확보, 법정 기준 과반 초과.

✅

2026년 5월 15일

9-2구역, 공공참여형 선도지구 전국 최초 LH 사업시행약정 체결.최초

✅

2026년 6월 1일

11구역, 주민대표회의 구성 승인(군포시).
시공사 추천 등 주민 협의 체계 완성, LH와 사업시행약정 체결 절차 진행.

🔜

2026년 하반기

두 구역 시공사 선정 추진. 1군 건설사 수주전 예고.

LH가 주도하면 행정 창구가 단일화된다. 군포시도 선도지구 물량이 다음 해로 이월되지 않도록 LH와 긴밀하게 협업했다. 주민 간 이해관계 조율에 시간을 쏟는 민간 방식과 달리, 사전 준비를 마친 LH가 행정 절차를 압축적으로 밀어붙인 결과다. 9-2구역 권성환 주민대표회의 위원장은 "노후도시정비사업은 위원회가 대신 결정하는 사업이 아닌 주민들이 주인이 되는 사업"이라며 빠른 동의 확보의 배경을 설명했다.

속도는 선도지구에서 멈추지 않는다. 2026년 5월에는 산본 13구역(동백우성)이 동의율 66.98%로 LH 예비사업시행자 지정을 받았고, LH와 12·13구역의 연내 특별정비구역 지정을 위한 업무협약도 이어졌다. 선도지구가 만든 공공시행 표준 모델이 후속 구역으로 번지는 구조다.

※ 특별정비구역 지정(2025.12.23)과 사업시행자 지정(2026.3.19·3.27)은 군포시 지정·고시 기준
※ 사업시행약정 체결(2026.5.15)과 산본 13구역 예비사업시행자 지정(2026.5.13)은 LH·군포시 발표 기준
출처 : LH 뉴스룸 보도자료(특별정비구역 지정) · 11구역 주민대표회의 승인 보도

📍 산본 재건축 선도지구의 현재 (2026.07 기준)

✓선도지구
선정2024.11

→

✓예비사업
시행자(LH)2025.06

→

✓특별정비
구역 지정2025.12

→

✓사업시행자
지정(LH)2026.03

→

✓사업시행
약정 체결2026.05~

→

▶시공사
선정2026 하반기

→

🏠이주·착공2028~

💡

Rich Dad's
Insight

LH 공공시행의 핵심은 속도와 신뢰성의 교환이다. 민간보다 빠르지만, 주민이 원하는 브랜드 선택권과 세부 설계 결정권이 좁아진다. 분당·평촌이 삼성물산 '래미안', 현대건설 '디에이치'를 두고 경쟁을 벌이는 동안, 산본은 LH 주도로 속도를 택했다. 어느 것이 맞고 틀린게 아니라, 산본의 선택이 '속도 우선'이었다는 점을 이해하는 것이 투자 판단의 출발점이다. 다만 언론보도에 따르면 1군 건설사들이 산본 선도지구 시공권을 위해 수주전을 예고하고 있어, 시공사 선정 과정에서 어떤 브랜드가 들어오는지도 주목할 포인트다.

2. 선도지구 2곳 심층 분석 - 분담금까지 공개된 두 구역

① 11구역, 「최고 45층·3,892세대, 비례율 112.2%」

11구역은 자이백합·삼성장미·산본주공11단지 3개 단지, 현재 2,758세대로 구성된다. 면적은 14만9,904㎡. 재건축 후에는 최고 45층, 3,892세대의 대단지로 탈바꿈한다. 기존 세대 대비 약 41% 증가, 1,134세대가 늘어나는 구조다.

LH가 발표한 비례율은 112.2%다. 총 수입 추정액 3조8,042억원, 총 지출 추정액 2조1,189억원, 종전자산 추정총액 1조5,020억원 기준이다. 업계에서는 110% 이상을 사업성 합격점으로 본다. 그리고 LH가 평형별 분담금 추정치를 구체적으로 공개했다.

② 9-2구역, 「최고 35층·3,376세대, 세대 증가율·비례율 합격」

9-2구역은 한양백두·동성백두·극동백두 3개 단지, 현재 1,862세대다. 면적은 11만6,917.5㎡. 재건축 후 최고 35층, 3,376세대가 된다. 현재 대비 약 81% 증가, 1,514세대가 늘어나는 구조로 11구역(41%)보다 세대 증가율이 훨씬 높다. LH 발표 비례율은 110.13%다. 총 수입 추정액 3조2,439억원, 총 지출 추정액 1조8,550억원, 종전자산 추정총액 1조2,612억원이다.

2026년 3월 19일 LH 공식 사업시행자 지정에 이어, 5월 15일 사업시행약정까지 체결하며 되돌릴 수 없는 레일 위에 올라섰다. LH는 주민대표회의와 협력해 사업시행계획 수립에 착수하고 하반기 시공사 선정을 목표로 하고 있다.

산본 재건축 선도지구 2곳 핵심 비교
(2026.07 현재)

구분	11구역	9-2구역
단지 구성	자이백합·삼성장미 산본주공11	한양백두·동성백두 극동백두
면적	14만9,904㎡	11만6,917.5㎡
현재 세대	2,758세대	1,862세대
재건축 후	3,892세대	3,376세대
최고 층수	최고 45층	최고 35층
세대 증가	+1,134세대 (41%)	+1,514세대 (81%)
비례율	112.2%	110.13%
현황	사업시행자 지정 ✓ 주민대표회의 승인 ✓	사업시행자 지정 ✓ 약정 체결 완료 ✓

※ 비례율은 LH 발표 추정치 기준 (2025.12). 감정평가·공사비 확정 후 실제 비례율은 달라질 수 있다. (비례율이 높을수록 사업성이 양호하다는 의미)
※ 두 구역 모두 사업시행자는 LH이며 시공사는 2026년 하반기 입찰을 통해 선정될 예정 (LH 분양가 기준(가정치) : 112.4㎡(34평) 기준 일반분양가 11억3,000만원, 3.3㎡당 공사비 780만원)

③ LH가 공개한 평형별 분담금 추정치

LH가 특별정비구역 지정 당시 발표한 평형별 분담금 추정치가 있다. 아직 감정평가 전 추정치이므로 실제와 달라질 수 있지만, 투자 판단의 기준점이 된다.

11구역

산본주공11 전용 58.01㎡
→ 공급면적 82.79㎡ 신청 시

소형 평형 소유자, 면적 업그레이드

약 2억1,205만원 부담

소형 → 중형 업그레이드 분담금

11구역

자이백합 전용 101.76㎡
→ 공급면적 82.79㎡ 신청 시

대형 평형 소유자, 면적 다운사이징

약 224만원 부담

대형 → 중형 전환, 분담금 소액

11구역

삼성장미 전용 101.82㎡
→ 공급면적 82.79㎡ 신청 시

대형 평형 소유자, 면적 다운사이징

약 1,537만원 환급

대형 소유자가 오히려 환급 수령

9-2구역

한양백두 전용 96.35㎡
→ 공급면적 104.36㎡ 신청 시

중대형 소유자, 면적 유사 유지

약 2억2,100만원 부담

비슷한 면적 유지 시 분담금

위 카드에서 눈여겨볼 것은 격차의 방향이다. 소유 면적이 클수록 권리가액이 높아지고, 그만큼 분담금은 줄어든다. 같은 중형(83㎡)을 신청해도 소형(58㎡) 소유자는 약 2억1,205만원을 부담하는데, 대형(102㎡) 소유자는 224만원만 내거나 오히려 1,537만원을 환급받는다. 재건축에서 분담금을 결정하는 것은 새로 받을 평형이 아니라 지금 들고 있는 권리가액이라는 사실을, 이 수치들이 그대로 보여준다.

※ 위 수치는 LH가 특별정비구역 지정 시 발표한 추정치로, 실제 감정평가·공사비·분양가 확정 후 달라질 수 있다. 평형 배정 신청 조건에 따라 개인별 분담금은 크게 달라진다.
※ 출처 : LH 특별정비구역 지정 시 공개 평형별 분담금 추정자료(2025.12)

📡 분당·평촌·산본, 6개 지표 비교

👇 탭을 눌러 비교 신도시를 바꿔 보자.

산본

분당

※ 공개자료 및 현장 체감을 바탕으로 Rich Dad가 10점 만점으로 환산한 상대지표다. 절대값이 아닌 방향성 비교용으로 활용하자.※ 평가항목 : 사업속도·서울 접근성·학군·용적률 인센티브·시세상승 여력·주민결집력

💡

Rich Dad's
Insight

9-2구역의 세대 증가율 81%는 이 시리즈에서 다룬 모든 선도지구 구역 중 가장 높은 수치다. 이론적으로 분담금 부담이 낮아질 여지가 있지만, LH 공공시행 구조에서 일반분양 분양가 결정권은 LH에게 있다. 분양가가 높아야 일반분양 수입이 늘어나는 구조인데, LH 기준 시뮬레이션에서 일반분양가를 112.4㎡(34평) 기준 11억3,000만원으로 가정했다. 이 가정이 실제 시장에서 현실이 되느냐가 비례율과 분담금의 향방을 결정한다.

3. 용적률 360% 확정 - 5개 신도시 중 최고 인센티브

재건축 사업성의 가장 중요한 숫자는 용적률이다. 용적률이 높을수록 더 많은 세대를 지을 수 있고, 일반분양 수입이 늘어나며, 조합원 분담금 부담이 줄어든다.

산본 선도지구 2곳의 확정 용적률은 360%다. 5개 1기 신도시의 재정비 기준 용적률과 비교하면 산본이 가장 높다.

1기 신도시 재정비 기준 용적률 비교
(2026.07 기준)

신도시	기준 용적률	산본과의 차이	비고
산본 (군포)	330% → 360%	기준	노후계획도시특별법 추가 인센티브 적용, 확정
중동 (부천)	350%	−10%p	은하마을 1호 특별정비구역 지정 (2026.06)
평촌 (안양)	330%	−30%p	귀인 380%·민백 330% 등 단지별 협의 진행 중
분당 (성남)	326%	−34%p	성남시 조례 확정, 단지별 280~365% 협의 중
일산 (고양)	300%	−60%p	선도지구 특별정비구역 지정 전, 계획 수립 단계

📌 핵심은 이것이다. 산본은 이미 360%가 확정됐다. 분당·평촌은 단지별 협의가 아직 진행 중이다. 용적률 확정은 사업 추진의 가장 큰 불확실성을 제거한다는 의미다. 이 한 가지만으로도 산본의 사업 가시성이 타 신도시보다 한 단계 앞서 있다고 볼 수 있다.

※ 용적률·추진현황은 각 지자체 발표와 언론보도 종합 기준(2026.07)
※ 중동 은하마을 특별정비구역 지정은 부천시 고시 기준(2026.06)
출처 : 부천 중동 은하마을 특별정비구역 지정 보도

9-2구역의 경우 기존 1,862세대에서 3,376세대로 늘어나는데 이 증가분 1,514세대가 사실상 일반분양 물량의 핵심 재원이 된다. 11구역도 기존 2,758세대에서 3,892세대로 증가분 1,134세대가 일반분양 재원이다. 용적률 360% 확정으로 이 숫자들이 고정됐다는 점은 분담금 계산의 기반이 만들어졌다는 뜻이다.

💡

Rich Dad's
Insight

용적률 360% 확정은 산본의 가장 강력한 카드다. 그러나 이 카드의 가치는 일반분양 분양가가 높아야 극대화된다. LH 시뮬레이션상 34평 기준 11억3,000만원이라는 일반분양가 가정이 실제로 현실이 되어야 지금의 비례율(110~112%)이 유지된다. 시공사 선정 이후 공사비가 확정되고, 관리처분 단계에서 분양가 책정이 이루어지는 시점이 비례율 재확인의 분기점이다.

4. 시세는 지금 어디쯤인가 - 반등의 두 얼굴

전국 최초 특별정비구역 지정, 사업시행자 지정, 사업시행약정 체결이라는 연달아 이어진 이정표에도 불구하고 산본 시세는 조용하지만 뚜렷한 반등 흐름을 보이고 있다. 이것이 기회인가, 경고인가.

데이터를 보자. 11구역에 속하는 산본주공11단지 전용 58㎡는 2026년 들어 반등 흐름을 보이며 2021년 10월 고점과의 격차를 좁히고 있다. 9-2구역 한양백두아파트 전용 96㎡ 역시 2026년 들어 전년 대비 뚜렷한 반등 흐름을 보이고 있다.

① 반등의 긍정 신호, 「기대감이 과열 없이 스며든다」

분당 양지마을은 선도지구 지정 전후 3억원 이상 시세가 올랐다. 평촌 귀인·민백도 특별정비구역 지정 이후 시세가 상승했다. 그런데 산본은 사업시행자 지정·약정 체결이라는 더 진전된 단계까지 왔음에도 분당·평촌처럼 폭발적 반응은 없었다. 이는 기대감이 과열 없이 차분하게 반영되고 있다는 뜻이다.

② 반등의 경고 신호, 「확신은 아직 없다」

반대로 생각해보면, 폭발적 상승 없이 차분한 반등에 머물고 있다는 것은 시장이 산본의 재건축 후 가치에 아직 완전한 확신을 갖지 못하고 있다는 신호이기도 하다. 분당·평촌보다 서울 접근성이 낮고 재건축 후 신축 아파트에 대한 수요가 얼마나 될지 시장이 아직 판단을 유보하고 있는 것이다.

⚠ 차분한 반등은 두 가지 의미를 동시에 갖는다. '과열 없는 건강한 상승'과 '확신 부족으로 인한 소극적 반응'이다. 산본의 경우 어느 쪽인지는 시공사 선정 이후 예정 분양가와 수요 반응을 확인해야 판단할 수 있다.

💡

Rich Dad's
Insight

나는 이걸 "조용한 역발상 구간"이라고 부른다. 시장이 주목하지 않을 때 진입하고, 시장이 발견했을 때 이미 자리를 잡고 있는 것, 이게 역발상 투자의 본질이다. 다만 역발상이 성공하려면 한 가지 전제조건이 있다. 재건축 후 신축 산본 아파트에 실수요 수요가 충분히 존재한다는 확신이다. 그 확신은 시공사 선정과 예정 분양가 발표 시점에 검증된다. 지금은 '조용한 역발상 구간'의 후반부쯤 된다.

5. 매수 타이밍 - 역발상 접근의 조건

📅 산본 재건축 선도지구, 연도별 주요 일정

버튼을 눌러 각 연도별 주요 일정을 확인해 보자.

👆 연도를 눌러 직접 탐색해 보자.

① 실거주자 전략, 「실거주 계획이 있다면 지금이 합리적」

군포·산본에 실제로 살 계획이 있는 실거주자라면 현재가 나쁘지 않은 진입 구간이다. 사업시행자 지정·약정 체결로 사업 가시성이 대폭 높아졌고, 용적률 360%가 확정되어 세대 수도 고정됐다. 장기 보유(8~10년 이상)를 전제로 한다면, 재건축 후 신축 대단지를 현재 시세에 선취득하는 전략이 성립한다.

주의할 점은 LH 공공시행 방식이기 때문에 브랜드 선택권이 제한된다는 것이다. 다만 하반기 시공사 선정에서 1군 건설사들의 수주전이 예고돼 있어 브랜드 측면의 불안감은 다소 완화될 가능성이 있다. 시공사 선정 결과를 확인한 뒤 진입을 판단해도 늦지 않다.

② 투자자 전략, 「시공사 선정·분양가 발표가 진입 신호」

투자자라면 현재보다 한 단계 더 기다리는 것이 현명하다. 핵심 확인 포인트는 두 가지다. 첫째는 시공사 선정(2026년 하반기 목표) 이후 발표될 예정 분양가다. LH 시뮬레이션 기준 34평 11억3,000만원이 실제로 적용 가능한지 확인해야 한다. 둘째는 최종 분담금 공식 추산치다. 평형별 추정치가 이미 나왔지만 공사비 협상 이후 확정치와의 차이가 관건이다.

산본 투자 타이밍 체크리스트

시공사 선정 완료

어떤 건설사 브랜드가 들어오는지 확인 (하반기 예정)

예정 분양가 발표

34평 11억3,000만원 가정의 현실화 여부 확인

공사비 협상 결과

평형별 분담금 추정치 변동폭 확인

이주 일정 확정

2028년 이주 시 임시 거주 비용 포함 총비용 계산

💡

Rich Dad's
Insight

내가 20대에 건설부동산 분야를 처음 시작할 때 선배가 이런 말을 했다. "시장이 가장 조용할 때 가장 큰 기회가 숨어 있다." 산본이 지금 그 조건에 가장 가깝다. 전국 최초 사업시행자 지정·약정 체결 완료, 용적률 360% 확정, 분담금 추정치까지 공개됐다. 그럼에도 시장은 조용하다. 문제는 이 기회를 현실로 만드는 것이 아직 한 단계 남아 있다는 것이다. 시공사 선정 후 예정 분양가가 발표되는 순간이 바로 그 검증의 시점이다.

6. 반드시 알아야 할 3대 리스크

① LH 공공시행의 구조적 제약, 「속도의 대가」

LH가 예비사업시행자인 이유는 속도 때문이다. 하지만 그 속도에는 대가가 있다. 주민 의사결정 창구가 좁아지고, 브랜드 선택권이 제한되며, 분양가 책정에 주민이 개입할 여지가 줄어든다. LH 주도 사업에서 시공사는 LH가 발주하는 방식으로 선정되며 이 과정에서 주민이 원하는 프리미엄 건설사가 선정되지 않을 수 있다.

분당에서 삼성물산·현대건설·GS건설 간의 경쟁이 실제로 주민들에게 더 좋은 조건을 이끌어내는 과정이었다면, 산본은 그 경쟁 구도 자체가 다르다. 다만 언론보도에 따르면 1군 건설사들이 시공권 확보를 위한 수주전을 예고하고 있어 시공사 선정 결과를 지켜볼 필요가 있다.

② 수요 불확실성, 「재건축 후 산본이 얼마짜리가 될 것인가」

재건축의 최종 수익은 결국 재건축 후 신축 아파트 시세에 달려 있다. 분당 재건축 후 신축은 강남 접근성과 학군 프리미엄으로 20억원대 이상을 기대할 수 있다. 평촌은 학원가 프리미엄으로 15억원대 이상을 그린다. 산본은? 아직 시장이 답을 내리지 않았다.

군포는 4호선 산본역 역세권이고, GTX-C 금정역 연계도 가능하지만, 분당·평촌에 비해 서울 접근성의 절대적 우위가 없다. 재건축 후 신축 산본 아파트가 어느 수준의 시세를 형성하느냐가 이 투자의 핵심 변수다. LH가 가정한 일반분양가 11억3,000만원(34평)이 이 질문에 대한 하나의 기준점이 된다.

③ 소형 평형 분담금 부담, 「어르신들의 현실」

이미 공개된 분담금 수치가 말해준다. 산본주공11단지 전용 58㎡ 소유자가 중형(83㎡)을 신청하면 2억1,205만원이다. 소형 평형 소유자, 특히 고령 거주자들에게 분담금은 단순한 부동산 투자 비용이 아니라 생존의 문제다. 반면 대형 평형(101~102㎡) 소유자들은 같은 면적을 신청하면 224만원이거나 오히려 1,537만원을 환급받는다. 이 분담금 격차가 사업 동의율 유지에 변수가 될 수 있다.

📌 산본 재건축 3대 리스크 요약

🔴 리스크 ①

LH 공공시행 제약

브랜드·분양가 결정권 제한, 주민 협상력 축소. 시공사 선정 결과가 분위기 가를 것

🟡 리스크 ②

수요 불확실성

재건축 후 신축 시세 수준이 아직 시장 검증 미완. 11억3,000만원 분양가 현실화 여부 핵심

🟡 리스크 ③

소형 평형 분담금

58㎡→83㎡ 신청 시 약 2억1,205만원. 고령 거주층 이탈 시 사업 지연 리스크

💡

Rich Dad's
Insight

산본의 리스크는 분당·평촌과 성격이 다르다. 분당·평촌의 리스크가 "너무 비싸게 사는 것"이라면, 산본의 리스크는 "재건축 후 가치가 기대에 못 미치는 것"이다. 이 차이를 이해하는 것이 산본을 올바르게 접근하는 첫 번째 조건이다. 진입 비용이 낮은 만큼 출구 전략도 분명히 세워두어야 한다.

7. Rich Dad's 'Summary'

①

전국 최초 기록 3관왕 - 특별정비구역·사업시행자 지정·사업시행약정

2025년 12월 특별정비구역 지정, 2026년 3월 LH 사업시행자 지정(9-2구역·11구역 순), 5월 9-2구역 사업시행약정 체결, 6월 11구역 주민대표회의 구성 승인. 분당·평촌도 넘지 못한 행정 속도다.

②

분담금 수치가 나왔다 - 평형별 구체 공개

11구역 주공11 58㎡→83㎡ 신청 시 2억1,205만원, 삼성장미 102㎡→83㎡ 신청 시 1,537만원 환급. 9-2구역 한양백두 96㎡→104㎡ 신청 시 2억2,100만원. 소형·대형 간 분담금 격차가 크다.

③

용적률 360% + 비례율 110% 이상 - 사업성 합격점

5개 1기 신도시 중 용적률 최고. 11구역 112.2%, 9-2구역 110.13%. 단, 일반분양가(34평 11억3,000만원 가정)가 현실화되어야 이 비례율이 유지된다는 조건이 붙는다.

④

공식 일정 - 하반기 시공사 선정, 2028년 이주·착공 목표

군포시·LH의 공식 목표는 2028년 이주 및 착공이다. 입주는 2031~2032년 내외가 현실적 시나리오다. LH 행정 속도를 감안하면 타 1기 신도시보다 앞선 완공 가능성이 있다.

⑤

투자 판단 - 시공사 선정·분양가 발표가 진입 신호

실거주자는 용적률·사업시행자 확정을 감안해 장기 보유 전제로 진입 가능 구간이다. 투자자는 2026년 하반기 시공사 선정 후 예정 분양가·분담금 확인 후 재판단을 권장한다. 분당·평촌의 리스크가 '너무 비싸게 사는 것'이라면, 산본의 리스크는 '재건축 후 가치가 기대에 못 미치는 것'이라는 점을 항상 염두에 두어야 한다.

8. Rich Dad's 'Q&A'

Q1산본 재건축이 전국 최초 특별정비구역 지정을 받은 이유는 무엇인가요?

A1LH(한국토지주택공사)가 예비사업시행자로 참여한 공공시행 방식이 핵심이에요. LH는 2025년 6월 예비사업시행자 지정 후 단 6개월 만에 특별정비구역 지정을 완료했습니다. 통상 3년 이상 걸리는 절차를 대폭 단축한 거예요. 2026년 3월에는 두 구역 모두 LH가 공식 사업시행자로 지정됐고, 9-2구역은 5월 15일 사업시행약정까지 체결했고, 11구역도 6월 주민대표회의 구성 승인을 마치고 약정 체결 절차를 밟고 있어요. 군포시도 선도지구 물량이 이월되지 않도록 LH와 긴밀하게 협업한 결과입니다.

Q211구역과 9-2구역 중 어디가 투자 가치가 더 높은가요?

A211구역은 규모(3,892세대)와 층수(45층)에서 앞서고 비례율도 112.2%로 더 높아요. 9-2구역은 세대 증가율(81%)이 압도적으로 높아 이론적으로 일반분양 수입이 많고, 이미 사업시행약정까지 체결해 행정 속도에서 앞서 있습니다. 실거주 목적이라면 커뮤니티 규모가 크고 상징성 있는 11구역, 행정 속도와 세대 증가율을 우선시한다면 9-2구역이 검토 대상이 될 수 있어요. 단 시공사 선정과 공사비 확정 후 분담금 최종치를 확인하고 판단하는 것을 권장합니다.

Q3분담금이 얼마나 예상되나요? 구체적인 수치가 있나요?

A3LH가 특별정비구역 지정 시 평형별 추정 분담금을 공개했습니다. 11구역의 경우 산본주공11단지 전용 58.01㎡ 소유주가 공급면적 82.79㎡를 신청하면 2억1,205만원, 자이백합 101.76㎡ 소유주가 동일 평형을 신청하면 224만원, 삼성장미 101.82㎡ 소유주는 오히려 1,537만원을 환급받는 구조예요. 9-2구역은 한양백두 96.35㎡ 소유주가 104.36㎡를 신청하면 약 2억2,100만원이 추정됩니다. 다만 이는 추정치이며 실제 감정평가·공사비 확정 후 달라질 수 있습니다.

Q4산본 시세가 선도지구 지정 후 분당·평촌만큼 오르지 않은 이유는 무엇인가요?

A4두 가지 해석이 가능해요. 긍정적으로 보면 과열 없이 차분하게 반등 중이라는 뜻이고, 부정적으로 보면 시장이 재건축 후 산본 신축 아파트의 가치에 아직 완전한 확신을 갖지 못했다는 신호예요. 분당·평촌은 재건축 후 강남 접근성이나 학군 프리미엄이 명확하지만 산본은 그 부분이 아직 시장에서 검증 중입니다. LH 시뮬레이션상 34평 기준 일반분양가 11억3,000만원이 현실이 될 수 있는지가 시장의 확신을 가를 기준점이 될 것으로 봅니다.

Q5산본 재건축 입주는 언제쯤인가요?

A5군포시와 LH의 공식 목표는 2028년 이주 및 착공이에요. 2026년 하반기 시공사 선정, 2027년 사업시행인가·관리처분인가, 2028년 이주 및 착공, 2031~2032년 입주가 현실적 시나리오입니다. LH 공공시행 방식이라 행정 속도는 빠를 수 있지만, 시공사와의 공사비 협상과 이주 일정이 변수예요. 두 구역 합산 4,620세대가 이주하는 2028년에 군포 인근 전세 시장 급등도 대비해야 할 포인트입니다.

Q6분당·평촌과 비교했을 때 산본의 진입 전략은 어떻게 달라야 하나요?

A6분당·평촌의 리스크가 '너무 비싸게 사는 것'이라면, 산본의 리스크는 '재건축 후 가치가 기대에 못 미치는 것'이에요. 그래서 산본은 진입 비용이 낮은 대신, 출구 전략을 더 명확히 세워야 해요. 2026년 하반기 시공사 선정 결과와 이후 발표될 예정 분양가, 공사비 확정 후 분담금 최종치, 이 세 가지를 확인하고 진입하는 것이 가장 안전한 전략입니다.

#1기신도시 #군포부동산 #재건축재개발분석 #재건축투자

본 포스팅은 정보 제공 목적의 개인 분석 의견이며 투자 권유나 법적·금융적 조언이 아니다. 산본 선도지구 사업 현황·세대수·일정은 군포시 고시와 LH 발표, 언론보도 기준이며 노후계획도시특별법 심의·사업시행 과정에서 변경될 수 있다. 본문 내 수치(분담금·비례율·분양가 등)는 LH 발표 추정치로 실제와 다를 수 있으므로 최종 결정 전 반드시 전문가 상담과 현장 확인을 거쳐야 한다. 구역별 세부 사항은 군포시 도시정비 부서 등 관계 기관을 통해 직접 확인해야 한다.
│© 2026 Rich Dad의 부동산 실무 인사이트│www.skyrichdad.com│

중동 재건축 2차 레이스 - 1호 구역지정, 물량은 4배가 됐다

7월 06, 2026

자세한 내용 보기

이 블로그 검색

Rich Dad의 부동산 실무 인사이트