PH129 - 4년 연속 공시가 1위였던 집이 왕좌를 내준 이유

부동산 인문학 · 강남 하이엔드 #2

PH129 더펜트하우스청담
4년 연속 공시가 1위,
그 왕좌의 의미를 묻다

29가구 · 전 세대 복층 및 한강뷰 · 루프탑 풀
엘루이 호텔이 사라진 자리의 이야기

“ 4년 연속 전국 공시가격 1위.
5년째를 앞두고 자리를 내줬다.
밀렸다고 가치가 줄어든 걸까?

🗺️ Contents

1이름의 탄생 - 엘루이 호텔에서 PH129까지기원

229가구의 설계 철학 - 전 세대 복층·전 세대 한강뷰의 비밀스펙

3누가 사는가 - BTS·장동건·현우진·박인비의 집거주자

4가격의 여정 - 분양가 76억에서 실거래 190억까지가격

54년 연속 1위, 그리고 왕좌 이동 - 공시가 역사와 에테르노의 등장공시가

6PH129과 에테르노청담 - 이웃사촌, 무엇이 다른가비교

729세대 규칙의 비밀 - 왜 모두 30세대 미만인가구조

8Rich Dad's 'Summary'요약

9Rich Dad's 'Q&A'Q&A

에테르노청담 편을 마치고 나서 가장 많이 받은 질문이 하나 있었다. "그럼 PH129는요?" 4년 연속 전국 공시가격 1위를 지키다가 에테르노에 왕좌를 빼앗긴 집. 그런데 막상 들여다보면, PH129를 단순히 '밀린 2등'으로 보는 시각은 전혀 맞지 않다. PH129는 한국 초고가 주거 시장의 첫 획을 그은 집이다. 에테르노청담이 그 획을 이어받았을 뿐, PH129가 밀린 것이 아니다.

이제부터 PH129를 부동산 인문학으로 영동대교 남단, 엘루이 호텔이 있던 자리에서 시작된 이야기부터 살펴본다.

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1. 이름의 탄생 - 엘루이 호텔에서 PH129까지

2010년대 중반까지 영동대교 남단 교차로 옆에는 엘루이 호텔이 있었다. 청담동 지번 129번지. 한강 조망이 확보되는 입지였지만 낡은 호텔 건물이 서 있었다. 부동산 개발회사 빌폴라리스AMC와 미국 투자사 안젤로 고든이 2017년 3월 손잡고 '청담펜트하우스PFV'를 설립했다. 이 법인이 엘루이 호텔 부지를 약 808억원에 매입했고, 현대건설에 시공을 맡겼다. 건설 자금은 현대건설(수익 한도 131억3,000만원), DB손해보험(99억8,400만원), 메리츠캐피탈(41억6,000만원)이 투자자로 참여하는 구조였다. 설계는 건축사사무소 아라그룹이 맡았다.

원래 사업명은 '더펜트하우스청담'이었다. 그런데 준공이 가까워지면서 이름을 바꿨다. '더펜트하우스청담'을 줄이면 너무 평범하다는 판단이었는지, PH(펜트하우스)와 청담동 129번지의 지번을 결합해 PH129로 최종 확정했다.

이름 결정이 탁월했다. PH129는 단순한 숫자가 아니라 하나의 기호가 됐다. 부동산 업계에서 '그 집'이라고 하면 PH129를 가리킬 만큼 브랜드화됐고, 이후 여러 고급 주택 프로젝트들이 PH+번지수 방식의 작명 공식을 따라했다. 광주 광천동의 PH543이 대표적이다. 다만 PH543은 분양률이 극히 저조해 사업이 사실상 좌초됐다. 이름을 따라한다고 PH129가 되는 건 아니라는 것을 시장이 증명했다.

💡 Rich Dad's
Insight

개발 현장에서 반복 확인되는 것이 있다. 좋은 이름은 한 번 붙으면 입지가 된다. PH129는 청담동 129번지라는 주소 자체를 브랜드로 전환했다. 에테르노가 '영원'이라는 개념을 팔았다면, PH129는 '주소 자체'를 브랜드로 만든 셈이다. 두 방식 모두 '집을 팔지 않고 다른 무언가를 판다'는 공통점이 있다.

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2. 29가구의 설계 철학 - 전 세대 복층·전 세대 한강뷰의 비밀

PH129의 스펙은 숫자로 먼저 봐야 직관적으로 이해된다.

총 세대수

29가구

전 세대 복층. 한 층에 3가구 배치, 서로 조망을 가리지 않는 구조.

건물 높이

74m

주변 청담동 어떤 건물도 PH129 높이를 넘지 않는다. 사방이 탁 트인다.

복층 층고

6.6m

거실·마스터룸·식당 모두 6.6m. 일반 아파트(2.3~2.5m)의 약 2.7배.

파노라믹 윈도

높이 6m
너비 11m

한강이 거실 전체에 펼쳐진다. 커튼을 열면 한강이 거실 정면에 놓인다.

주차 대수

세대당 5.5대

총 162대. 슈퍼카 여러 대 보유를 전제한 설계.

루프탑 풀

최고층
2세대 전용

74m 높이의 수영장. 주변에 더 높은 건물이 없어 완전한 프라이버시가 보장된다.

PH129 설계에서 가장 흥미로운 지점은 '전 세대 한강뷰'를 어떻게 실현했느냐다. 29가구가 A·B·C 3개 라인으로 나뉘는데, 각 라인의 배치 각도를 조정해 서로 조망을 가리지 않도록 했다. 가장 한강에 가까운 A라인, 중간의 B라인, 안쪽의 C라인이 모두 한강을 직접 마주볼 수 있는 각도로 설계됐다.

외관도 눈에 띈다. 빌딩 숲 사이에서 눈에 띄는 화이트 톤의 외벽. 일반 아파트처럼 각진 형태가 아니라 곡선으로 설계돼 멀리서도 구별된다. 강북에서 영동대교를 건너오면 남단 우측에 하얗게 빛나는 건물이 시선을 끄는데, 그게 PH129다. 보안 설계도 극단적이다. 크게 난 창문에는 바깥 풍경이 반사돼 내부가 보이지 않는 반사 처리가 돼 있고, 지하 1층 로비 라운지를 통해서만 출입이 가능하다. 보행자도로 쪽 펜스는 외부에서 내부를 전혀 들여다볼 수 없을 만큼 높게 설치됐다.

커뮤니티 시설도 주목할 만하다. 지하층에 피트니스 센터, 스크린골프, 와인바, 영화관(미팅룸)을 갖췄다. 29가구만을 위한 전용 시설이다. 일반 대단지 아파트처럼 입주민끼리 예약 경쟁을 할 필요가 없다.

🏊 최고층 펜트하우스 2가구에는 루프탑 풀이 있다. 74m 높이에서 수영하며 한강을 내려다보는 경험. 주변에 더 높은 건물이 없기 때문에, 수영복을 입고 있어도 외부에서 전혀 보이지 않는다. 청담동 부동산 관계자의 말처럼 "강남에서 그럴 수 있는 집이 얼마나 될까"라는 질문에 PH129 최고층만이 '그렇다'고 답할 수 있다.

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3. 누가 사는가 - BTS·장동건·현우진·박인비의 집

PH129 입주자 목록은 에테르노청담과 결이 약간 다르다. 에테르노가 '뉴머니(신흥 부유층)'의 지도라면, PH129는 한국 대중문화·스포츠·교육 분야 최상위 인사들의 집결지에 가깝다.

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BTS 뷔 (김태형)

142억 현금2025년 매입최연소 30대 오너

2025년 5월 전용 273㎡를 142억원에 전액 현금 매입. 평당가 약 1억7,875만원. 합류로 PH129 30대 소유주가 4가구로 늘었다. BTS 멤버들의 부동산 행보 중 가장 화제가 된 사례. 최연소 소유주는 2002년생으로 확인됐다.

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장동건·고소영 부부

A라인 복층한강 최인접

한강에 가장 가까운 A라인 복층을 분양받았다. 삼성 오너 일가인 이유정 씨와 같은 날 잔금을 완납한 것으로 알려져 있다. 이후 인스타그램을 통해 내부 한강뷰 사진을 올리며 PH129의 인지도를 높이는 데 기여했다.

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현우진 (메가스터디 수학 강사)

250억 현금펜트하우스 407㎡최고가 소유주

2017년 9월 최고층 펜트하우스(전용 407㎡)를 250억원에 전액 현금으로 분양받았다. PH129 단일 거래 중 최고가. 수능 수학 강사 한 명의 수입이 250억 현금을 가능케 했다는 사실이 한국 사교육 시장 규모를 가장 직접적으로 보여준다.

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박인비 (골프선수)

골프 여제현역 입주

전 세계 골프 투어에서 커리어 그랜드슬램을 달성한 박인비 선수. 스포츠 스타로는 PH129에서 가장 먼저 알려진 이름이다. 이후 차은우(빌 폴라리스), 지드래곤(워너청담), 아이유(에테르노청담) 등 청담동 한강변이 '스타들의 거리'가 되는 흐름을 먼저 만들었다.

💄

이유빈 (티르티르 대표)

B라인뷰티·창업 아이콘

론칭 2년 만에 연매출 300억원, 투자 유치 320억원을 달성한 뷰티 브랜드 티르티르 창업자. 1988년생으로 당시 30대 초반에 분양받았다. 유튜브를 통해 직접 PH129 내부를 소개해 대중에 이 공간을 가장 생생하게 보여준 소유자이기도 하다.

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채승석 (전 애경개발 대표)

A라인재계 오너

한강에 가장 가까운 A라인 분양자 중 한 명. 삼성 오너 일가 이유정 씨와 함께 A라인을 구성하는 초기 입주자다. 재계·금융 분야 인사들이 PH129의 조용한 다수를 이루고 있다.

💡 Rich Dad's
Insight

PH129 거주자 목록에서 흥미로운 건 '30대 소유주가 4가구'라는 사실이다. 에테르노청담도, PH129도 소유자의 상당수가 30~40대다. 기존 부동산 상식으로는 "40~50대 자산가가 최고가 집을 산다"고 생각하기 쉽지만, 실제로는 2010~2020년대에 새롭게 부를 만든 MZ 세대 최상위 층이 이 시장의 주인이 됐다. 부동산 시장에서 세대교체가 진행 중이다.

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4. 가격의 여정 - 분양가 76억에서 실거래 190억까지

PH129의 가격 이력은 한국 초고가 부동산 시장의 압축판이다.

2017

분양 초기 (2017년 9월)

76억5,000만원

A라인 한 매물의 분양가. 당시로선 국내 최고 수준이었다. 현우진 강사는 이 시기에 펜트하우스를 250억원에 분양받았다.

2020

준공 완료 (2020년 8월)

분양가 80억~250억원 (라인·층수별)

엘루이 호텔 부지에 3년의 공사 끝에 완공. 82평형 80억~120억원, 펜트하우스 200억~250억원. 분양 매출만 최소 2,000억원으로 추산됐다.

2021

동일층 재거래 (2021년 3월)

115억원

2017년 76억5,000만원에 팔린 매물과 동일 층이 4년 만에 115억원에 재거래됐다. 4년 만에 38억5,000만원(+50%) 상승.

2025

BTS 뷔 매입 (2025년 5월)

142억원

전용 273㎡ 기준. 평당가 약 1억7,875만원. 공식 확인된 최근 실거래 신고가.

2026

공개 실거래가 최고가 (2025년 7월 1일)

190억원

전용 273㎡(공급 332㎡) 12층 기준 국토부 실거래가 신고 최고가. 평당가 약 2억3,600만원. 2020년 분양가(95억) 대비 5년 만에 두 배 돌파.

이 가격 흐름에서 주목할 점은 두 가지다. 첫째, 8년 사이에 같은 타입 가격이 76억→190억원으로 두 배 이상 뛰었다. 둘째, 그럼에도 공인중개 매물이 시장에 거의 나오지 않는다. 업계 관계자의 말처럼 "이 동네에 신축이 들어와도 주택당 가격이 300억은 갈 거라고 보기 때문에, 지금도 메리트가 있다"는 인식이 소유주들 사이에 자리 잡고 있기 때문이다.

⚠️ PH129는 에테르노청담과 달리 토지거래허가구역이 아닌 시기에 분양됐다. 다만 이후 청담동 일대가 토지거래허가구역으로 지정되며 현재는 거래 시 구청 허가가 필요하다. 거래 전 반드시 현재 규제 상황을 확인하시기 바란다.

※ 위 가격은 국토교통부 실거래가 공개시스템 및 언론 보도를 기반으로 작성했으며 190억원은 2025년 7월 1일 국토부에 신고된 공식 실거래가이고 분양가 신고가(2020년 10월 95억)와 이후 매매가는 동일 면적(전용 273㎡·공급 332㎡) 기준이다.

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5. 4년 연속 1위, 그리고 왕좌 이동 - 공시가 역사와 에테르노의 등장

PH129는 2021년 첫 공시가격 산정 이후 2024년까지 4년 연속 전국 공동주택 공시가격 1위를 지켰다. 한남더힐, 나인원한남 등이 경쟁했지만 PH129의 독주는 흔들리지 않았다. 그런데 2025년 2위로 내려갔고, 2026년엔 3위가 됐다.

공시가격 상위 3 변천사 (2022~2026)

연도	1위	2위	3위
2022	PH129 약 90억원대	한남더힐	나인원한남
2023	PH129 연속 1위	나인원한남	한남더힐
2024	PH129 4연속 1위	나인원한남	에테르노청담
2025	에테르노청담 200억6,000만원	PH129 172억1,000만원	나인원한남
2026	에테르노청담 325억7,000만원	나인원한남 242억8,000만원	PH129 232억3,000만원

2026년 PH129 공시가격은 232억3,000만원으로 전년(172억1,000만원) 대비 60억2,000만원(+34.9%) 올랐다. 절대값으로는 크게 올랐지만, 에테르노청담의 62.4% 상승률에 비하면 상대적으로 완만하다. 결과적으로 1위에서 3위로 밀렸다.

그렇다면 PH129가 약해진 걸까. 그렇지 않다. 공시가 3위는 전국 29만여 개 공동주택 중 세 번째로 비싼 집이다. '밀렸다'고 표현하지만, PH129 자체의 가치가 떨어진 게 아니라 에테르노청담이 더 빠르게 올라간 것이다. 2위인 나인원한남(242억8,000만원)과 PH129(232억3,000만원)는 불과 10억5,000만원 차이다.

💡 Rich Dad's
Insight

PH129의 공시가가 순위에서 내려온 것보다 더 흥미로운 사실은 따로 있다. 에테르노청담이 등장하면서 오히려 PH129의 가치도 함께 올랐다는 점이다. 에테르노가 '청담동 한강변 초고가'라는 시장 자체를 확장시켰고, PH129는 그 확장의 수혜를 함께 받았다. 1위를 빼앗겼지만 절대적 가격은 오른 구조다. 이게 초고가 자산 시장의 작동 방식이다.

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6. PH129과 에테르노청담 - 이웃사촌, 무엇이 다른가

두 단지는 불과 수백미터 거리에 있다. 에테르노 편을 읽은 독자라면 자연스럽게 "그래서 어느 집이 더 낫냐"는 질문을 한다. 답은 '취향의 차이'다. 하지만 그 차이를 구체적으로 따져보면 선택 기준이 선명해진다.

PH129 · 에테르노청담 비교

항목	PH129	에테르노청담
준공연도	2020년	2023년
세대수	29가구	29가구
구조	전 세대 복층	단층 + 복층 혼합
한강뷰	전 세대 확보	상층부 중심 (조망 차이 있음)
설계자	현대건설 자체 설계	라파엘 모네오 (프리츠커상)
최고층 스펙	루프탑 풀 (2세대)	슈퍼펜트 464㎡ (1세대)
2026 공시가 최고	232억3,000만원	325억7,000만원
분양가 최고	250억원 (펜트하우스)	300억원 (슈퍼펜트)
브랜드 언어	주소(지번)를 브랜드화	철학(영원)을 브랜드화

PH129의 강점은 명확하다. '전 세대 복층+전 세대 한강뷰'는 에테르노청담이 갖지 못한 스펙이다. 에테르노는 라파엘 모네오의 건축 철학과 더 넓은 최대 전용면적, 더 높은 공시가격이 강점이다. 두 집은 청담동 한강변이라는 같은 좌표에 서 있지만, 서로 다른 언어로 최상위 주거를 정의하고 있다.

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7. 29세대 규칙의 비밀 - 왜 모두 30세대 미만인가

에테르노청담 29가구, PH129 29가구, 용산 아페르한강 29가구. 왜 청담동과 한강변 초고가 단지들은 하나같이 29세대일까. 우연이 아니다. 의도적 설계다.

30세대 미만 단지가 누리는 3가지 혜택

① 공개 청약 의무 없음 → 청약통장·주택 보유 여부 무관, 현금 있으면 누구나 매입 가능
② 분양가 상한제 미적용 → 시행사가 원하는 만큼 분양가 책정 가능
③ 주택도시보증공사(HUG) 분양보증 심사 불필요 → 분양 절차 간소화

업계 관계자의 말을 빌리면, "세대 수를 작게 해야 마감재나 내부를 고급화해 분양가를 시행사가 원하는 만큼 부를 수 있다"고 한다. 이 말은 정확히 맞다. 분양가 상한제가 적용되면 원자재·인건비 상승분만큼만 분양가를 올릴 수 있다. 그러나 30세대 미만이면 이 제약이 없다. '브랜드값'·'설계자값'·'희소성값'을 전부 분양가에 얹을 수 있다.

또한 30세대 미만은 공개 청약 의무가 없다. 즉 청약통장이 없어도, 이미 집이 여러 채 있어도 구매할 수 있다. PH129, 에테르노청담의 소유자 상당수가 이미 다주택자였을 것이다. 30세대 미만이라는 규모가 그 가능성을 열어뒀다. 업계에서 PH129를 "태생부터 이미 집을 여러 채 보유한 연예인·기업가 등을 대상으로 만들어진 주택"이라고 표현하는 이유다.

📌 PH129 이후 '29세대 초고가 단지' 공식이 한국 부동산 시장의 하나의 장르가 됐다. 워너청담(16가구), 에테르노청담(29가구), 에테르노 압구정(착공 중)이 같은 방식으로 뒤를 따르고 있다. 규제의 경계선인 30세대를 절묘하게 피해 만들어진 이 장르는, 규제와 시장이 맞닿는 지점에서 생겨난 한국 부동산 특유의 현상이다.

미분양 4가구? - 최고가 집이 다 팔리지 않았다

흥미로운 사실이 하나 더 있다. PH129는 준공(2020년 10월) 이후에도 한동안 4가구가 시행사 소유로 남아 있었다. 3년 연속 공시가 전국 1위인 집이 미분양 상태였다는 것이다. 이유는 두 가지였다. 첫째, 워낙 고가라 매입자금 마련 부담이 컸다. 둘째, 2020년 6월 청담동이 토지거래허가구역으로 지정되면서 거래 자체가 막혔다.

이 미분양 4가구는 결국 뷔(BTS)를 포함한 이후 매입자들에게 순차적으로 넘어갔다. 가장 비싼 집이 가장 늦게 팔린다는 초고가 자산 특유의 시간 구조를 PH129가 직접 증명했다.

취득세 중과를 피하는 설계의 비밀

PH129 전용면적이 273㎡인데, 이 숫자도 우연이 아니다. 지방세법상 일정 면적 이상 고가 주택에는 취득세가 중과된다. PH129는 발코니와 물품보관소 면적을 제외한 전용면적을 274㎡ 이하로 설계해 취득세 중과를 피했다. 실제로 조세심판원에서도 일반주택 취득세를 적용한 것으로 확인됐다. 수백억짜리 집을 사면서도 취득세는 일반 주택 기준으로 낸다. 면적 하나를 설계에서 조정하는 것만으로 세금 구조가 달라진다는 것을 하이엔드 시장은 처음부터 알고 설계에 반영했다.

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8. Rich Dad's 'Summary'

1

한국 초고가 주거 시장의 원형이자 교과서

PH129는 에테르노청담 이전에 '29세대·전 세대 복층·전 세대 한강뷰'라는 구성을 처음 만들었다. 에테르노청담이 이 구성을 배워 넘어선 것이지, PH129의 위상이 내려간게 아니다.

2

공시가 4년 연속 1위 → 3위, 하지만 절대가는 계속 올랐다

2026년 공시가 232억3,000만원. 전년 대비 34.9% 상승. '밀렸다'고 표현되지만, PH129의 자산 가치가 하락한 게 아니라 에테르노가 더 빠르게 올라간 결과다. 에테르노 등장이 PH129 가치도 함께 끌어올렸다.

3

뉴머니의 집결지 - 30대 소유주 4가구, BTS·스타강사·스포츠 스타

올드머니보다 2010~2020년대에 새롭게 부를 만든 층이 PH129의 주인이다. 에테르노청담과 마찬가지로, 한국 부동산 최상위 시장의 세대교체가 진행 중임을 PH129 소유주 면면이 보여준다.

4

30세대 미만의 설계 - 규제와 시장의 교차점

29세대는 우연이 아니라 전략이다. 공개 청약 의무 없음, 분양가 상한제 미적용, HUG 심사 불필요, 이 세 가지가 결합해 '원하는 사람에게 원하는 가격으로' 분양할 수 있는 구조를 만들었다.

5

PH129와 에테르노청담은 경쟁 관계가 아니라 같은 시장을 키우고 있다

두 단지가 경쟁하는 게 아니라, 함께 '청담동 초고가 한강변 주거'라는 시장 자체를 키우고 있다. 워너청담까지 합류하면서 청담동 한강변은 서울 최상위 주거 생태계의 중심이 됐다.

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9. Rich Dad's 'Q&A'

Q1PH129의 분양가는 얼마였나요?

A1A·B·C 라인 82평형(전용 273㎡)은 110억~120억원, 최고층 펜트하우스(전용 407㎡)는 200억~250억원 수준이었어요. 현우진 강사가 분양받은 펜트하우스가 250억원으로 단일 거래 최고가입니다. 초기 분양 시점(2017년)에는 76억5,000만원짜리 매물도 있었는데, 분양이 진행되면서 가격이 올라갔어요.

Q2BTS, 장동건, 현우진 등이 왜 PH129에 모여 사는 건가요?

A2PH129는 30세대 미만이라 공개 청약 의무가 없고 분양가 상한제도 적용되지 않아요. 청약통장이나 주택 보유 여부에 관계없이 현금을 갖춘 사람이면 누구나 매입이 가능한 구조예요. 전 세대 복층·한강뷰·루프탑 풀이라는 희소한 스펙이 최상위 부유층의 '지위 선언'에 최적화돼 있어, 자연스럽게 각 분야 톱 인사들이 집결된 거죠.

Q3PH129 공시가격이 4년 연속 1위였다가 왜 밀렸나요?

A32026년 공시가 기준 PH129(전용 407㎡)는 232억3,000만원으로 전국 3위예요. 2021~2024년 4년 연속 1위를 지켰지만, 2023년 말 준공된 에테르노청담이 2025년부터 치고 올라와 2026년 325억7,000만원으로 1위를 가져갔어요. PH129도 전년 대비 34.9% 올랐지만 에테르노청담의 62.4% 상승 속도를 따라잡지 못한 거예요. PH129 자체의 가치가 떨어진 게 아닙니다.

Q4PH129 이름의 유래가 뭔가요?

A4PH는 펜트하우스(Penthouse)의 약자이고, 129는 단지가 위치한 청담동 129번지 지번에서 따왔어요. 원래 사업명은 '더펜트하우스청담'이었는데 준공 직전 PH129로 최종 변경됐죠. 이름 하나가 하나의 브랜드가 됐고, 이후 여러 고급 주택들이 PH+지번 방식의 작명을 따라하는 트렌드가 생겼어요.

Q5PH129와 에테르노청담, 어느 집이 더 좋은 건가요?

A5단순 비교는 어렵고, 철학의 차이로 봐야 해요. PH129는 '전 세대 복층+전 세대 한강뷰'라는 명확한 스펙 차별화와 5년간 검증된 입지가 강점이에요. 에테르노청담은 건축계 노벨상 수상자 라파엘 모네오의 설계와 더 큰 전용면적, 더 높은 공시가격이 강점이고요. 건축 작품이냐 전 세대 조망이냐라는 가치 철학의 차이로 보는 게 맞아요.

Q6PH129에서 전 세대 한강뷰가 가능한 이유가 뭔가요?

A6영동대교 남단 교차로에 위치하며, 주변 청담동 어떤 건물도 PH129(74m)보다 높지 않아요. A·B·C 3개 라인이 서로 조망을 가리지 않는 각도로 배치됐고, 거실에 높이 6m·너비 11m의 파노라믹 윈도를 설치해 한강이 '앞마당'처럼 펼쳐지는 효과를 만들었어요. 전 세대 한강뷰는 이 건물의 설계 전제 조건이었어요.

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