🏔️ 나인원한남 vs 한남더힐 - 용산 한남동 양대 하이앤드의 차이

나인원한남 한남더힐 비교 공시가 용산 한남동 하이앤드 아파트 부동산 인문학 분석

부동산 인문학 · 한남 하이앤드 #4

나인원한남 vs 한남더힐
한남대로를 사이에 두고
마주보는 두 개의 세계

미군 외인아파트 부지 vs 단국대 캠퍼스 부지

“ 한남더힐은 나인원한남을 부러워하지 않는다.
나인원한남도 역시 마찬가지다.

청담동 3부작을 끝내고 나서 가장 자연스럽게 나오는 질문이 있었다. "그럼 강북은?" 에테르노청담, PH129, 워너청담이 한강 이남 청담동의 이야기라면, 한강 이북에서 이 시장과 맞먹는 곳은 어디인가. 답은 하나다. 용산구 한남동.

그런데 한남동에는 흥미로운 구도가 있다. 두 개의 초고가 단지가 한남대로 하나를 사이에 두고 정확히 마주보고 있다. 왼쪽이 나인원한남, 오른쪽이 한남더힐. 가격도 비슷하고 입지도 같은 한남동인데, 거주자 구성과 단지의 성격이 놀랍도록 다르다. 이 차이가 이 글의 주제다.

1. 한남대로를 사이에 두고 - 두 집의 기원

두 단지는 물리적으로도 상징적으로도 마주보고 있다. 나인원한남은 한남대로 91번지, 한남더힐은 독서당로 111번지. 지도에서 확인하면 한남대로 하나를 두고 코앞이다. 걸어서 5분이면 닿는 거리다.

그런데 두 집의 시작점이 완전히 다르다. 나인원한남이 선 자리는 한때 미군이 살던 땅이고, 한남더힐이 선 자리는 대학교 캠퍼스였다. 이 출발점의 차이가 지금의 두 단지 성격을 상당 부분 설명한다.

🏢 나인원한남

242억8,000만원

2026년 공시가 · 전용 244.72㎡ · 전국 2위

💰 최고 실거래 250억원 (2025년 · 전용 273㎡)

341가구 · 9개 동 · 2019년 준공

구 한남 외국인아파트 부지

시행 디에스한남 · 시공 롯데건설

🏘️ 한남더힐

160억원

2026년 공시가 · 전용 244㎡ 기준 · 전국 6위

💰 최고 실거래 175억원 (2025년 · 전용 243.2㎡)

600가구 · 32개 동 · 2011년 준공

구 단국대학교 서울캠퍼스 부지

소형(전용 60㎡)부터 대형(244㎡)까지

💡 Rich Dad's
Insight

청담동 시리즈에서 보았듯이, 한국 초고가 주거 시장에서 단지의 역사적 부지는 단순한 배경이 아니다. 에테르노는 라파엘 모네오가 설계했고, PH129는 엘루이 호텔이, 워너청담은 SM 스튜디오가 있던 자리다. 한남동도 마찬가지다. 미군 외인아파트 부지와 단국대 캠퍼스 부지, 이 두 출발점이 지금의 두 단지 성격을 만들었다.

2. 나인원한남 - 미군의 땅이 셀럽의 집으로

한남동 829번지. 이 땅은 오랫동안 일반 시민이 접근할 수 없었던 곳이다. 한국전쟁 이후 주한 미군 장교와 가족들이 거주하던 '한남 외국인아파트' 부지였기 때문이다. 지도에서 모자이크 처리됐을 만큼 제한구역이었던 이 땅은 2016년 LH가 매물로 내놓으면서 부동산 시장의 주목을 받았다.

대신증권 계열사 대신F&I가 6,242억원에 이 부지를 낙찰받았다. 평당 약 3,400만원에 이르는 당시 서울 최고 수준의 매입가였다. 시행사 디에스한남을 설립하고 롯데건설을 시공사로 선정해 개발에 착수했다.

임대 후 분양 - '정부와의 줄다리기'

나인원한남의 개발 과정은 순탄하지 않았다. 시행사는 당초 3.3㎡당 평균 약 6,360만원 수준의 분양가를 책정했지만, HUG(주택도시보증공사)가 고분양가를 이유로 분양보증을 거절했다. 결국 임대주택으로 먼저 공급하는 방식을 택했다. 임대 보증금만 최고 48억원에 달했음에도 5.5대 1의 경쟁률을 기록했다.

2019년 준공 후, 2021년 조기 분양 전환 과정에서 또 한 번 분란이 일었다. 예정보다 이른 분양 전환으로 입주자들이 다주택 종부세 중과를 떠안게 됐기 때문이다. 소송까지 갔으나 기각됐고, 최종 분양가는 3.3㎡당 평균 약 6,100만원 수준으로 확정됐다.

2026 공시가

242억8,000만원

전용 244.72㎡ 기준 · 전국 2위

최고 실거래가

250억원

2025년 2월 · 전용 273㎡ · 역대 공동주택 최고가

총 세대수

341가구

9개 동 · 지하 4층/지상 5~9층 저층 구조

주차

세대당 4.67대

갤러리아 고메이 494 입점 · 블루보틀 한남 입점

조경 설계

사사키 요우지

세계적 조경디자이너 · 1km 외곽 산책로 조성

분양가 (2021년)

약 6,100만원/평

207㎡ 45억7,500만원 · 273㎡ 74억원 수준

📌 나인원한남 이름의 유래, 도로명주소 "한남대로 91"에서 따왔다. 91의 영어 표기 NINE-ONE. PH129가 청담동 129번지를, 워너청담이 ONE.R이라는 설계 철학을 이름으로 삼은 것과 같은 맥락이다. 주소 자체를 브랜드로 만드는 작명 방식은 나인원한남이 처음이었다.

💡 Rich Dad's
Insight

나인원한남의 분양 과정에서 흥미로운 점은 정부와의 줄다리기가 결국 단지 가치를 높이는 방향으로 작동했다는 것이다. HUG가 분양보증을 막아 임대로 공급됐지만, 그로 인해 초고가 임대 시장이 먼저 형성됐고 "저 정도 임대료를 내는 사람들이 사는 집"이라는 브랜드가 붙었다. 규제가 오히려 희소성을 강화한 역설이다.

3. 한남더힐 - 단국대가 사라진 자리, 구릉지 왕국

1994년부터 무려 15년에 걸친 법적 분쟁과 좌초 위기를 딛고 탄생한 단지다. 단국대학교가 2006년 부채 청산과 죽전캠퍼스 건설을 위해 이 부지를 금호건설 컨소시엄에 매각했다. 이후 분양가상한제를 피하기 위해 민간임대 방식을 택했고, 임대 보증금 25억원에 월세 400만원이라는 당시 상상하기 어려운 조건으로 첫 입주가 시작됐다.

한남더힐의 입지는 나인원한남과 근본적으로 다르다. 나인원한남이 평지 한남대로변에 있다면, 한남더힐은 매봉산 자락 고지대에 자리 잡고 있다. 고도제한으로 인해 지상 5층 저층 건물 32개 동이 구릉지를 따라 배치된 특이한 구조다. 이 구조 때문에 한강 직접 조망은 어렵다. 대신 산이 단지를 감싸고, 강변북로 소음과 분진이 전혀 없다.

한남더힐의 역설 - 단점이 강점이 된 이유

한강 조망 불가, 저층 구조, 구축(2011년 준공), 이 세 가지는 일반적 기준으로는 단점이다. 그런데 한남더힐 거주자들은 이를 오히려 강점으로 인식한다. 한강이 보이지 않는 대신 강변북로 소음이 없고, 저층이라 프라이버시가 완벽하며, 구릉지 지형이 외부인의 접근 자체를 어렵게 만든다. 부자들이 원하는 건 뷰가 아니라 "아무도 나를 못 보는 곳"일 수 있다.

총 세대수

600가구

32개 동 · 지상 5층 저층 다동 구조 · 고도제한

최고 실거래가

175억원

2025년 3월 · 전용 243㎡

준공 연도

2011년

2026년 기준 16년차 구축

평형 구성

전용 60~244㎡

소형부터 대형까지 다양 · 소형 진입가 상대적 낮음

입지 특성

매봉산 자락

고지대 · 외부 접근 어려움 · 강변북로 소음 無

원 부지

단국대 캠퍼스

2006년 금호건설 컨소시엄에 매각

⚠️ 한남더힐 층간소음 이슈, 국내 최고가 단지 중 하나임에도 층간소음 민원이 상당히 많은 것으로 알려져 있다. 저층 다동 구조에서 오는 건축 특성과 내부 마감의 문제가 복합된 결과로 보인다. 2021년 층간소음으로 인한 인명 피해 사건도 발생했다. 초고가 단지도 층간소음에서 자유롭지 않다는 것을 보여주는 사례다.

💡 Rich Dad's
Insight

한남더힐은 인스티즈 '한남더힐 산다' 밈으로 대중에게도 유명해진 단지다. 입주민 수의 2/3인 400명이 댓글을 달면서 역설적으로 더 유명해졌다. 이 밈이 만들어준 브랜드 인지도가 오히려 단지 가치에 긍정적으로 작용했다는 점이 흥미롭다. 부동산에서도 화제성이 자산이다.

4. 숫자로 보는 두 단지 - 가격·스펙 비교

나인원한남 vs 한남더힐 (핵심지표 비교)

항목	나인원한남	한남더힐
위치	한남대로 91 (한남동 829)	독서당로 111 (한남동 810)
준공	2019년	2011년
세대수	341가구	600가구
층수 구조	지하4/지상5~9층 (9개 동)	지하2/지상5층 저층 (32개 동)
평형 구성	전용 207~273㎡ (대형만)	전용 60~244㎡ 소형~대형 · 진입 문턱 낮음
한강 조망	가능 (일부 세대)	어려움 (고지대 배치)
2026 공시가 (최고)	242억8,000만원 (전국 2위)	160억원 (전국 6위) 전용 244㎡ 기준 · 2026년 공시가
최고 실거래가	250억원 (2025년·역대 최고가)	175억원 (2025년) 전용 243.2㎡ · 1년 만에 95억 급등
분양가 (평당)	약 6,100만원 (2021년 분양 전환)	3,000만~8,400만원 (분양전환 논란)
시행·시공	디에스한남 · 롯데건설	한스자람 · 금호건설
원 부지	한남 외국인아파트 (LH 매각)	단국대 서울캠퍼스
주차	세대당 4.67대	단지 내 충분한 주차

※ 출처 : 국토부 실거래가 공개시스템, 서울경제 2026.03.17(공시가 순위), 서울경제 2026.01.24(한남더힐 실거래 175억 · 전용 243.2㎡). 공시가는 2026년 공동주택 공시가격 확정 기준.

5. 누가 사는가 - 입주자 층위의 차이

두 단지의 가장 극적인 차이는 거주자 구성이다. 같은 한남동, 비슷한 가격대인데 이렇게 입주자 성격이 다른 이유가 뭘까.

나인원한남 - 'K팝·뉴머니·MZ 부유층'

🎬

김용화 감독 (영화 '신과 함께')

2021년 75억 매입2025년 250억 매도4년 차익 175억

2021년 전용 273㎡를 75억원에 전액 현금 매입 후, 2025년 2월 250억원에 매도. 역대 공동주택 최고가 거래이자 단 4년 만에 175억원 차익. 나인원한남의 가격 상승 궤적을 가장 극적으로 보여주는 사례.

🎵

장윤정 · 도경완 부부

공동명의 50억 분양244.3㎡

50억원에 공동명의로 분양받은 것으로 알려져 있다. 나인원한남은 연예계 최상위층이 다수 거주하며 단지 자체가 하나의 소셜 클러스터를 형성하고 있다.

🎨

지드래곤

이전 거주현재 워너청담으로 이동

나인원한남 거주 후 워너청담으로 이전한 것으로 알려져 있다. K팝 최상위 아티스트들이 한남동 하이앤드 단지들 사이를 이동하는 현상이 관찰된다.

📐

조만호 (무신사 이사회 의장)

MZ 뉴머니인근 시니어타운 개발 중

무신사 창업자로 나인원한남과 한남더힐 사이 주차장 부지에 월세 1,000만원 이상의 최고급 시니어타운을 개발 중이다. 자신이 사는 동네를 직접 투자처로도 보는 전형적인 뉴머니 행태.

한남더힐 - '재계 오너·올드머니·삼성 라인'

🏛️

구광모 LG그룹 회장

재계 오너LG 4세

한국 4대 그룹 총수가 거주하는 단지라는 상징성이 있다. 이재용 삼성전자 회장 관련 임원들도 다수 입주해 있는 것으로 알려져 있으며, 언론은 "이재용 회장과의 소통을 위해서"라고 분석하기도 했다.

🎤

BTS 진 (김석진)

개인 매입2019년 34억 + 42억

BTS는 2017년부터 한남더힐 한 가구를 단체 숙소로 임차했다. 이후 진은 2019년 전용 233㎡를 34억원, 같은 해 206㎡를 42억8,000만원에 추가 매입. 연예인 거주자 측면에서는 나인원한남 못지않다.

📺

이영자, 소지섭 등 연예인

다수 거주 확인

연예계 인사들도 다수 거주하나 나인원한남보다 재계 오너 비중이 높다. 한남더힐은 "조용히 사는 부자"들의 단지라는 인식이 강하다.

💡 Rich Dad's
Insight

나인원한남은 "보이는 부자"의 단지고, 한남더힐은 "보이지 않는 부자"의 단지다. 나인원한남 거주자들은 SNS에 한강뷰를 올리고 이사를 알린다. 한남더힐 거주자들은 어디 산다는 말을 잘 하지 않는다. 그런데 재계 총수들은 한남더힐을 선택했다. 이 선택의 이유를 이해하면 한국 최상위 부유층의 주거 심리가 보인다.

6. 진짜 차이 - 한강뷰 vs 산속 프라이버시

두 단지의 차이를 단순히 "신축 vs 구축" 또는 "공시가 차이"로만 보면 절반만 이해한 것이다. 진짜 차이는 두 단지가 추구하는 주거 철학에 있다.

나인원한남 - '한강을 무대 삼은 집'

나인원한남은 한강을 바라보는 집이다. 한남대로변 평지에 위치해 일부 세대에서 한강 조망이 가능하다. 주변에 갤러리아 고메이, 블루보틀 한남점이 입점해 있고, 이태원·한강진역까지 도보 접근이 편리하다. 단지 외관은 처음 공개된 조감도와 달라 논란이 있었지만, 그럼에도 가격은 멈추지 않았다. 화제성이 가치를 만들었다.

한남더힐 - '산이 품은 집'

한남더힐은 세상으로부터 격리된 집이다. 매봉산 자락 고지대에 자리 잡아 외부인이 들어오기 어렵고, 강변북로의 소음과 분진이 전혀 없다. 산이 뒤를 감싸고 있어 단지 내부에서는 완전한 정적이 느껴진다. 거주자의 45%가 실거주를 다른 곳에서 하고 있다는 조사 결과도 있다. 이 집을 원하는 사람들은 "보여주기 위한 집"을 원하는 게 아니라 "조용히 있을 곳"을 원한다.

주거 철학 비교

관점	나인원한남	한남더힐
조망	한강뷰 (일부 세대)	산 · 한강 조망 어려움
접근성	한남대로변 · 도보 편의시설 多	고지대 · 외부인 접근 어려움
소음	대로변 · 도시 활기	강변북로 無 · 완전한 정적
주거 철학	"한강을 소유하는 집"	"세상으로부터 격리된 집"
진입 문턱	전용 207㎡ 이상만 (대형 전용)	전용 60㎡부터 가능 (다양한 진입)
선호 층	뉴머니 · K팝 셀럽 · MZ 부유층	재계 오너 · 올드머니 · 삼성 임원

💡 Rich Dad's
Insight

청담동은 "보여주기 위한 집"의 경쟁이었다. 전 세대 한강뷰, 설계자 이름, 스카이가라지, 모두 "이 집이 얼마나 특별한가"를 드러내는 방식이다. 그런데 한남더힐을 선택한 LG 구광모 회장이나 삼성 임원들은 이런 방식에 관심이 없다. 그들은 아무도 자신을 볼 수 없는 곳, 아무도 자신을 방해할 수 없는 곳을 원했다. 두 가지 욕망이 한남대로 하나를 사이에 두고 공존하고 있다.

7. 한남동은 강남과 어떻게 다른가 - 부동산 인문학

에테르노청담, PH129, 워너청담을 분석하면서 청담동 시장을 이해했다. 그런데 한남동은 청담동과 근본적으로 다른 논리로 작동한다. 이 차이를 이해하는 것이 한남동 시장을 제대로 보는 출발점이다.

강남은 "개발"이 만들었고, 한남동은 "역사"가 만들었다

청담동의 고급 주거지는 1990~2000년대 개발로 형성됐다. 한강변 재개발, 도로 정비, 고층 개발, 모두 인위적으로 만들어진 고급 지역이다. 반면 한남동은 달랐다. 유엔빌리지가 1950년대부터 외교관 주거지였고, 외국인 아파트 단지가 오랫동안 이 지역의 성격을 규정했다. "한국에서 외국인이 가장 많이 사는 동네"라는 역사가 오늘날의 한남동을 만들었다.

용산 개발 기대감 - '두 단지가 공유하는 호재'

나인원한남과 한남더힐은 서로 다른 단지지만, 공통으로 수혜를 받을 호재가 있다. 용산 미군기지 반환 후 개발이다. 용산공원 조성과 용산 국제업무지구 개발이 현실화될 경우, 한남동 일대의 희소성은 더욱 강화된다. 두 단지 모두 용산 개발 축의 직접 수혜 구간에 위치해 있다.

청담동 & 한남동 → 초고가 시장의 두 가지 성향

청담동 : 한강뷰 · 고층 · 29~16가구 희소성 · 뉴머니 셀럽 · "이 집이 얼마나 특별한가"

한남동 : 구릉지 프라이버시 · 저층 · 역사적 부지 · 올드머니 오너 · "아무도 나를 못 보는 곳"

두 시장은 경쟁하지 않는다. 서로 다른 욕망에 응답하고 있다.

💡 Rich Dad's
Insight

부동산 인문학 시리즈를 에테르노청담에서 시작해 한남더힐까지 오면서 내가 발견한 것은 하나다. 최상위 주거 시장에서 가격은 결과지, 원인이 아니다. 어떤 역사가 그 땅에 쌓였는지, 어떤 사람들이 그 집을 원하는지, 그 욕망이 얼마나 지속될 것인지, 이 세 가지가 가격을 만든다. 나인원한남과 한남더힐은 각자 다른 방식으로 이 조건을 충족하고 있고, 그래서 두 단지 모두 시장에서 살아남을 것이다.

8. Rich Dad's 'Summary'

①

한남대로를 사이에 두고 마주보는 두 개의 세계

나인원한남(한남대로 91)과 한남더힐(독서당로 111)은 물리적으로 도로 하나 차이지만, 거주자 성격·주거 철학·단지 DNA가 근본적으로 다르다. 같은 한남동이지만 다른 시장이다.

②

나인원한남 - 역대 최고가, 뉴머니 셀럽의 클러스터

2026년 공시가 242억8,000만원(전국 2위), 2025년 실거래 250억원(역대 공동주택 최고가). 구 미군 외인아파트 부지에 세워진 신축(2019년), 대형 평형만 있다. K팝·영화·IT 뉴머니가 집결했다.

③

한남더힐 - 구릉지의 올드머니, 조용한 왕국

구 단국대 캠퍼스 부지, 2011년 준공 600가구. 한강 조망이 어렵지만 매봉산 자락의 완전한 정적과 프라이버시가 강점. 재계 오너와 삼성 임원들이 선택한 단지다.

④

두 단지 모두 "임대 후 분양" - 같은 규제 회피 전략

분양가상한제와 HUG 분양보증을 피하기 위해 두 단지 모두 민간임대 후 분양 전환 방식을 택했다. 한남더힐이 선례를 만들었고 나인원한남이 이를 따랐다. 이 방식은 이후 청담동 하이앤드 시장의 표준이 됐다.

⑤

한남동은 청담동과 다른 논리로 작동한다

청담동이 "이 집이 얼마나 특별한가"를 경쟁한다면, 한남동은 "아무도 나를 못 보는 곳"을 제공한다. 역사적 부지, 외국인 주거 문화, 용산 개발 기대감이 한남동을 강남과 다른 시장으로 만든다.

9. Rich Dad's 'Q&A'

Q1나인원한남과 한남더힐, 어느 쪽이 더 비싼가요?

A1공시가격과 실거래가 모두 나인원한남이 높아요. 2026년 공시가 기준 나인원한남 전용 244.72㎡는 242억8,000만원(전국 2위), 실거래 최고가는 2025년 250억원으로 역대 공동주택 최고가입니다. 한남더힐은 2025년 전용 243㎡가 175억원으로 두 번째 고가 거래였어요. 다만 한남더힐에는 전용 60㎡대 소형이 있어 절대가 진입 문턱은 더 낮습니다.

Q2나인원한남 이름의 뜻이 뭔가요?

A2도로명주소 "한남대로 91"에서 왔어요. 91의 영어 표기 NINE-ONE이 나인원한남이 된 거예요. PH129가 청담동 129번지 지번을, 워너청담(ONE.R)이 설계 철학을 이름으로 삼은 것처럼, 나인원한남은 주소 자체를 브랜드로 전환했습니다. 이 작명 방식의 원조가 나인원한남이에요.

Q3한남더힐 부지가 단국대 캠퍼스였다는 게 사실인가요?

A3사실이에요. 한남동 810번지는 단국대학교 서울캠퍼스가 있던 자리입니다. 단국대가 부채 청산과 죽전캠퍼스 건설 자금을 위해 2006년 금호건설 컨소시엄에 부지를 매각했고, 금호건설이 시공해 2011년 완공됐어요. 분양가상한제를 피하기 위해 임대 후 분양 방식을 택한 것도 이때였습니다.

Q4나인원한남에 한강 조망이 되나요? 한남더힐은요?

A4나인원한남은 한남대로변 평지에 위치해 일부 세대에서 한강 조망이 가능해요. 반면 한남더힐은 매봉산 자락 고지대에 있어 한강 직접 조망은 어렵습니다. 하지만 한남더힐 거주자들은 이를 단점으로 보지 않아요. 한강이 안 보이는 대신 강변북로 소음이 없고, 매봉산이 단지를 감싸 완전한 프라이버시가 확보되거든요. "한강뷰냐 vs 산속 격리냐"의 선택 문제예요.

Q5두 단지 모두 임대 후 분양 방식으로 공급된 이유가 뭔가요?

A5분양가상한제와 HUG(주택도시보증공사) 분양보증 기준을 피하기 위해서예요. 초고가 단지들은 HUG 기준 분양가로는 원하는 가격을 받을 수 없었거든요. 임대주택으로 먼저 공급하면 상한제 적용을 피할 수 있고, 이후 감정평가를 통해 분양 전환하는 구조를 택한 겁니다. 한남더힐이 이 방식을 처음 적용했고, 나인원한남이 같은 방법을 따랐어요. 이 방식이 이후 청담동 하이앤드 시장에서도 반복됩니다.

Q6한남동 하이앤드 시장, 앞으로도 계속 오를까요?

A6용산 미군기지 반환 후 개발이라는 장기 호재가 살아 있어요. 두 단지 모두 용산 개발 수혜 구간에 위치해 있고, 주변에 새로운 고급 시설들이 계속 들어오고 있습니다. 다만 청담동 단지들처럼 30세대 미만의 극단적 희소성은 없고, 한남더힐은 600가구로 거래량이 상대적으로 많아 유동성 측면에서는 차이가 있어요. 실수요 기반이 탄탄한 시장이기는 하지만, 초고가 단지 특성상 금리와 경기에 따른 거래 공백 구간도 발생할 수 있다는 점은 감안해야 합니다.

부동산 인문학 시리즈 · 다음 편 예고

아크로서울포레스트 - 공장이 사라지고
전국 공시가 5위가 들어섰다

2025년 실거래 290억 역대 최고 평당가

▶▶ 바로가기

#나인원한남 #한남더힐 #한남동하이앤드 #용산부동산 #부동산인문학 #공시가격 #초고가아파트 #강북하이앤드

본 글은 공개된 언론 보도·국토교통부 실거래가·공동주택 공시가격(안) 자료를 바탕으로 작성한 정보성 콘텐츠입니다. 투자 권유나 법적 조언이 아니며, 개별 거래 전 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다. 거주자 관련 정보는 언론에 공개된 내용만을 인용했습니다.
│© 2026 Rich Dad의 부동산 실무 인사이트│www.skyrichdad.com│

중동 재건축 2차 레이스 - 1호 구역지정, 물량은 4배가 됐다

7월 06, 2026

자세한 내용 보기

이 블로그 검색

Rich Dad의 부동산 실무 인사이트