🌿 아크로서울포레스트 - 공장이 사라지고 전국 공시가 5위가 들어섰다

아크로서울포레스트 공시가 207억 전국5위 성수동 서울숲 전지현 290억 부동산 인문학

부동산 인문학 · 성수 하이앤드 #1

아크로서울포레스트
공장이 사라지고
전국 공시가 5위가 섰다

공시가 207억 · 실거래 290억(역대급 평당가)
미분양이던 아파트, 어떻게 여기까지 왔나

“ 수제화 공장이 있던 자리다.
카페가 들어서고, 팝업이 줄 서고,
그 위에 290억 아파트가 섰다.

지금까지 여러 편의 청담동과 한남동의 초고가 하이앤드 주택을 분석했다. 에테르노청담, PH129, 워너청담, 나인원한남, 한남더힐. 모두 강남구 또는 용산구다. 그런데 2026년 공동주택 공시가격 전국 5위 단지는 이 두 구 어디에도 없다. 바로 성동구 성수동에 있다.

성수동. 10년 전만 해도 수제화 공장과 낡은 창고가 있던 준공업지역이었다. 지금 이 동네 한편에 전국 공시가 5위, 역대 최고 평당 매매가, 280가구짜리 아파트가 서 있다. 이 집은 어떻게 거기에 섰고, 어떻게 거기까지 갔을까.

1. 미분양에서 290억까지 - 이 아파트의 여정

2017년 아크로서울포레스트 분양 소식이 나왔을 때, 시장 반응은 차가웠다. 평당 4,750만원. 당시 기준으로 초고가였고, 성수동이라는 입지에 이 금액이 맞느냐는 물음이 쏟아졌다. 결과는 예상대로였다. 상당한 미분양이 발생했다.

그로부터 3년 뒤인 2020년 10월, 단지가 준공됐다. 팔리지 않았던 3세대는 무순위 청약을 통해 최종 소화되며 완판이 됐다. 개운치 않은 마무리였다.

그리고 2022년. 배우 전지현이 이 단지 복층 펜트하우스 전용 264㎡를 130억원에 매입했다는 소식이 알려졌다. 언론이 일제히 받아 썼다. 단지 이름이 전국에 퍼졌다. 그 이후 가격은 멈추지 않았다.

2025년 6월, 전용 274㎡ 47층이 290억원에 거래됐다. 2025년 서울 아파트 최고가. 평당 2억7,800만원으로 국내 아파트 역대 최고 평당 매매가도 함께 경신했다. 2017년 분양가의 약 5배다.

수치로 보는 역전 드라마

2017년 분양가(펜트하우스) : 60억5,650만원 → 평당 4,750만원
2022년 전지현 매입가(264㎡) : 130억원 → 분양가 대비 약 2배 이상
2025년 최고 실거래(274㎡) : 290억원 → 분양가 대비 약 5배, 역대 최고 평당가
2026년 공시가격(273.92㎡) : 207억1,000만원 → 전국 5위

💡 Rich Dad's
Insight

미분양이 나도 결국 이렇게 되는 단지가 있다. 이 사실이 불편한 이유는, "당시 시장이 틀렸고 나만 옳았다"는 논리가 성립되기 때문이다. 2017년 성수동 평당 4,750만원을 보고 "비싸다"고 한 사람들이 틀렸나, 맞았나. 그 판단이 틀린게 아니었다. 성수동이 바뀐 거다. 어떤 지역이 어떻게 바뀌는지를 읽는 것, 이게 부동산 인문학의 핵심이다.

2. 아크로서울포레스트란

2026 공시가

207억1,000만원

전용 273.92㎡ 기준 · 전국 5위

2025 최고 실거래

290억원

전용 274㎡ 47층 · 평당 2억7,800만원 역대 최고

총 세대수

280가구

2개 동 (A·B동) · 주상복합

준공 · 시행·시공

2020년 10월

DL이앤씨(구 대림산업) · 사명 변경 전 마지막 현장

교통

더블 역세권

서울숲역(수인분당선) 도보 2분
뚝섬역(2호선) 도보 7분

분양가 (2017년)

평당 4,750만원

펜트하우스 60억5,650만원 · 당시 성수동 최고가 논란

📌 이름의 뜻, ACRO(아크로)는 대림산업·DL이앤씨의 최상위 하이앤드 브랜드다. 그리스어로 '정점·꼭대기'를 뜻한다. 서울포레스트는 바로 옆 서울숲에서 따왔다. 초고층 건물에서 서울숲을 내려다보는 입지를 이름에 그대로 담은 것이다. '숲 위의 정점'이라는 작명 의도가 명확하다.

3. 성수동이라는 땅 - 공장에서 팝업성지까지

아크로서울포레스트가 서 있는 자리에서 반경 500m 안에, 아직도 수제화 공방과 인쇄소가 남아있다. 290억짜리 아파트와 수십 년 된 공방이 같은 동네에 존재하는 곳. 이게 성수동이다. 이 공존이 어떻게 만들어졌는지를 알면 아크로서울포레스트가 왜 여기 있는지가 보인다.

공장지대의 탄생 - 1950~70년대

성수동은 원래 서울 도심에서 밀려난 영세 공장들이 모여든 준공업지역이었다. 지가가 싸고 청계천·중랑천 등 하천이 가까워 공장 입지로 적합했다. 수제화 공장, 인쇄소, 봉제업체가 밀집했고, 붉은 벽돌 건물들이 격자형 도로를 채웠다.

공장의 퇴장 - 1990~2000년대

1980년대 지하철 2호선 개통과 강남 개발 가속화로 성수동 일대 지가가 오르기 시작했다. 소음·공해 민원과 지가 상승을 견디지 못한 공장들이 수도권 외곽으로 이전했다. 빈 창고와 공장 건물들이 남겨졌다.

서울의 브루클린 - 2010년대

낡은 창고를 개조한 카페·갤러리·공방이 들어서기 시작했다. 붉은 벽돌 건물, 낡은 공장, 고가철로가 만드는 풍경이 뉴욕 브루클린과 닮았다는 반응이 나왔다. "서울의 브루클린"이라는 별명이 붙었다. IT·패션·엔터테인먼트 기업들이 성수동에 집적하면서 젊고 창의적인 도시 이미지가 형성됐다. 이 시기 연무장길을 따라 카페와 갤러리가 늘어섰고, 성수동은 홍대에서 밀려난 예술가·기획자들의 새로운 베이스캠프가 됐다.

고급 주거 지형도 이때 바뀌기 시작했다. 2011년 서울숲 바로 옆에 갤러리아포레(한화건설 시공, 230가구)가 들어서며 성수동 한강변에 하이앤드 주거의 첫 씨앗을 뿌렸다. 기존 강남·한남동 중심의 초고가 시장이 처음으로 성동구로 눈을 돌린 순간이었다.

팝업의 성지 + 하이앤드 주거 완성 - 2020년대

글로벌 브랜드들이 성수동을 '한국 론칭 베이스캠프'로 삼기 시작했다. 나이키, 구찌, 에르메스, 팔란티어까지 팝업스토어를 열었고, 줄을 서는 풍경이 일상이 됐다. 2020년 아크로서울포레스트 준공이 갤러리아포레에 이어 서울숲 벨트를 완성했다. 성수동은 이제 팝업성지이자 전국 공시가 5위 단지가 서 있는 하이앤드 주거지라는, 서울에서 유일한 이중 정체성을 갖게 됐다.

💡 Rich Dad's
Insight

흥미로운 점은 성수동의 변화가 행정 주도가 아니라 민간이 먼저였다는 것이다. 카페가 먼저 들어오고, 갤러리가 따라오고, 팝업이 줄 서고, 기업들이 이전하고, 그 다음에 고급 아파트가 들어왔다. 강남이 재개발과 도로 정비를 통해 '계획적으로' 만들어진 부촌이라면, 성수동은 문화가 먼저 쌓이고 그 위에 자산이 얹힌 경우다. 이런 방식으로 형성된 지역은 훨씬 뿌리가 깊다.

4. 서울숲이 만든 프리미엄 - 공원이 어떻게 부동산이 됐나

아크로서울포레스트의 입지를 이해하는데 가장 중요한 키워드는 단 하나다. 서울숲.

2005년 조성된 서울숲은 여의도공원(23만㎡)의 두 배가 넘는 56만7,000㎡ 규모다. 아크로서울포레스트에서 걸어서 1분이면 서울숲 안으로 들어가고, 단지에서 서울숲역까지는 연결되어 있다. 집 문을 나서면 사실상 서울숲이 앞마당이다.

그런데 흥미로운 것은 서울숲 주변의 고급 주거 벨트가 2005년 이후 점진적으로 형성됐다는 점이다. 갤러리아포레(2011년 준공)가 먼저 들어섰고, 아크로서울포레스트(2020년)가 뒤를 이었다. 서울숲 북쪽 수변 공간을 따라 고급 주거 단지들이 줄지어 들어서는 패턴이 형성됐다. 공원 하나가 주변 부동산 지형 전체를 바꾼 셈이다.

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서울숲 도보 1분
+ 서울숲역 단지 연결

공원과 교통을 동시에. 서울 어느 초고가 단지도 이 조합은 없다.

🌊

한강 + 서울숲
동시 조망

한강 조망 아파트는 많다. 그러나 서울숲 바로 옆은 이 일대밖에 없다.

🏗️

초고층 인허가
준공업지역 특례

준공업지역 특성으로 35층 제한 없이 초고층 건축 가능. 오세훈 시장 시절 인허가.

💡 Rich Dad's
Insight

공원이 만드는 부동산 프리미엄은 시간이 지날수록 강해진다. 뉴욕 센트럴파크 주변, 런던 하이드파크 주변이 그렇듯 공원 자체는 공급이 늘지 않기 때문이다. 서울숲은 더 이상 넓어지지 않는다. 그 옆에 아파트를 더 지을 땅도 사실상 없다. 아크로서울포레스트가 서울숲 바로 옆 마지막 대형 주거 단지로 기억될 가능성이 높은 이유다.

5. 가격의 역사 - 분양가 60억에서 실거래 290억까지

2017

2017년 분양

평당 4,750만원 · 펜트하우스 60억5,650만원

당시 성수동 기준으로 초고가 논란. 미분양 다수 발생. 시장에서 "성수동에 이 가격은 아니다"는 반응이 나왔다.

2020

2020년 10월 준공 + 5월 완판

준공 시점까지 3세대 미분양 → 무순위 청약 완판

코로나19 속에서 준공됐다. 남은 3세대는 무순위 청약으로 겨우 소화됐다. 당시만 해도 이 단지가 5년 뒤 290억에 팔릴 것이라 상상한 사람은 많지 않았다.

2022

2022년 9월, 전환점

전용 264㎡ 130억원 매입 (분양가 대비 약 2배)

배우 전지현이 복층 펜트하우스를 남편과 공동으로 130억원에 현금 매입했다는 사실이 알려지며 단숨에 화제 단지가 됐다. 당시 개인 간 아파트 역대 최고 거래가격이었다. 언론 노출이 브랜드를 만들었다.

2025

2025년 6월

실거래가 전용 274㎡ 290억원 (평당 2억7,800만원)

에이피알(뷰티기업) 창업자 김병훈 대표가 47층 펜트하우스를 매입한 것으로 알려졌다. 2025년 서울 아파트 최고가이자 국내 아파트 역대 최고 평당 매매가 동시 경신.

2026

2026년, 현재

공시가 207억1,000만원, 전국 5위

에테르노청담(1위)·나인원한남(2위)·PH129(3위)·워너청담(4위) 다음이다. 강남도 한남도 아닌 성수동 단지가 전국 공시가 5위에 자리를 잡았다.

※ 출처 : 국토부 실거래가 공개시스템, 국민일보 2026.04.29, 서울경제 2025.10.15 종합.

💡 Rich Dad's
Insight

2017년 "성수동에 평당 4,750만원은 너무 비싸다"고 한 사람들이 틀렸을까, 맞았을까. 그 판단은 당시 기준으로 합리적이었다. 성수동이 바뀐 것이다. 부동산 투자에서 '지금 이 가격이 맞느냐'보다 더 중요한 질문은 '이 지역이 앞으로 어떻게 바뀌느냐'다. 성수동이 팝업성지가 되고, IT·패션 기업들이 집적하고, MZ 세대가 선호하는 라이프스타일 동네가 될 것을 2017년에 읽었다면, 미분양 물건이 기회였다.

6. 누가 사는가 - 성수동을 고른 사람들

청담동은 K팝 셀럽과 뉴머니가 선택했고, 한남더힐은 재계 오너들이 선택했다. 아크로서울포레스트는 어떤 사람들이 선택했나.

🎬

전지현 · 최준혁 부부

2022년 130억 공동 매입전용 264㎡ · 47층 펜트하우스

배우 전지현과 알파자산운용 대표 최준혁이 2022년 9월 복층 펜트하우스를 130억원에 현금으로 공동 매입했다. 당시 개인 간 거래 역대 최고가였으며, 이 매입 소식이 알려지면서 아크로서울포레스트가 전국적 주목을 받는 계기가 됐다. 국세청의 세무조사 관련 언론 보도가 있었으나, 소속사는 "세무조사에서 모든 주요 사항에 대해 문제없음을 확인받았다"고 공식 입장을 밝혔다.

💄

김병훈 (에이피알 창업자)

2025년 290억 매입전용 274㎡ · 47층

국내 시가총액 1위 뷰티기업 에이피알(APR) 창업자. 2025년 6월 전용 274㎡ 47층을 290억원에 매입한 것으로 알려져 있다. 이번 거래가 평당 2억7,800만원으로 국내 아파트 역대 최고 평당 매매가를 기록했다. 뷰티·패션 업계 창업자가 성수동 하이앤드 단지를 선택한 것은 성수동이라는 지역 자체와의 궁합이라는 분석도 있다.

🎵

이제훈 · 김동률 · 태민 등

언론 보도 기준

배우 이제훈, 뮤지션 김동률, 가수 태민 등이 거주하는 것으로 언론에 보도됐다. 방송인 박경림, 배우 손지창·오연수 부부, 주상욱·차예련 부부 등도 거주하는 것으로 알려져 있다. 다만 이는 언론 보도 기반 정보이며, 거주 여부는 변경될 수 있다.

💡 Rich Dad's
Insight

아크로서울포레스트 거주자 구성에서 눈에 띄는 것은 뷰티·패션·IT·엔터테인먼트 업계 비중이 높다는 점이다. 청담동이 K팝 셀럽들의 선택이었다면, 성수동은 그 업계 셀럽들과 그들의 비즈니스를 만드는 창업자·기획자들이 함께 있는 곳이다. 성수동이 팝업성지·패션 허브로 자리 잡으면서 이 산업 종사자들의 주거 선호가 자연스럽게 근처 최고급 단지로 향한 것이다. 직주락(Live-Work-Play) 일치의 극단적 사례다.

7. 청담·한남과 무엇이 다른가 - 성수동만의 언어

아크로서울포레스트는 이 시리즈에서 가장 이질적인 단지다. 에테르노청담·PH129·워너청담은 청담동 한강변이라는 공통 배경을 가지고, 나인원한남·한남더힐은 한남동이라는 역사적 부촌에 있다. 아크로서울포레스트는 준공업지역에 서 있다.

서울 하이앤드 벨트 비교 (청담 · 한남 · 성수)

구분	청담동 벨트	한남동 벨트	성수동 벨트
대표 단지	에테르노청담 PH129 · 워너청담	나인원한남 한남더힐	아크로서울포레스트 갤러리아포레
입지 특성	한강변 · 청담 상권	구릉지·매봉산 역사적 외인주거지	서울숲 바로 옆 도시 재생 구역
주거 성격	"희소성을 소유한다"	"조용히 격리된다"	"도시의 흐름 속에 산다"
거주자 층	K팝 셀럽 · 뉴머니	재계 오너 · 올드머니	뷰티·패션·IT 창업자 문화 산업 종사자
부지 역사	청담동 호텔·SM 부지	미군 부지 · 단국대	준공업지역 (공장·창고)
특이점	29~16가구 극소 희소성	강남·한남 전통 부촌	도시 재생 + 서울숲 미분양 → 290억 역전

청담동이 "내가 얼마나 특별한가"를 말하는 집이고, 한남동이 "아무도 나를 못 보는 곳"을 원하는 집이라면, 성수동은 다르다. 성수동 아크로서울포레스트는 "나는 이 도시의 가장 흥미로운 곳에 있다"를 말하는 집이다.

이 단지의 거주자들은 서울숲을 앞마당으로 쓰고, 걸어서 5분 거리에 팝업스토어가 열리고, 카페 한 잔 하려면 줄을 서야 하는 동네에 산다. 격리가 아니라 연결이다. 조용함이 아니라 활기다. 세상으로부터 숨는 것이 아니라 세상의 중심에 있고 싶은 사람들의 선택이다.

성수전략정비구역 - 다음 10년의 변수

성수동에는 아직 개발되지 않은 카드가 하나 더 있다. 성수전략정비구역이다. 서울시는 성수동 일대를 국제업무·첨단산업 복합거점으로 조성하는 지구단위계획을 추진 중이다. 이 개발이 현실화될 경우, 서울숲 인근 고급 주거지의 희소성은 더욱 강화될 것으로 보인다. 지금도 비싸지만, 성수동의 변화는 아직 끝나지 않았다는 뜻이다.

💡 Rich Dad's
Insight

"하이앤드 주거는 강남구와 용산구에 있다"는 전제가 흔들리기 시작했다. 아크로서울포레스트는 그 전제를 완전히 깨뜨렸다. 전국 공시가 5위, 역대 최고 평당가, 이것이 준공업지역에서 나왔다. 공장이 있던 동네, 미분양이 났던 아파트, 그 앞에 공원이 조성됐고, 동네가 힙해졌고, 기업들이 모였다. 순서가 있었다. 앞으로 서울 하이앤드 지도가 더 확장될 것이라면, 다음 후보는 지금 그 순서의 초입 어딘가에 있을 것이다. 2017년의 성수동처럼.

8. Rich Dad's 'Summary'

①

분양 미분양 → 290억 역대 최고 평당가 - 8년 만의 역전

2017년 평당 4,750만원에 미분양이 났던 단지가 2025년 평당 2억7,800만원에 팔렸다. 역대 국내 아파트 최고 평당 매매가다. 성수동이 바뀐 것이다.

②

2026년 공시가 전국 5위 207억 - 강남·한남의 벽을 깼다

전국 공시가 상위 10위 중 9개가 청담동·한남동·반포동이다. 아크로서울포레스트가 유일한 성수동 단지로 5위에 올랐다. 서울 하이앤드 지도가 동쪽으로 움직이고 있다.

③

서울숲이 만든 입지 - 대체 불가의 앞마당

서울숲 도보 1분, 서울숲역 단지 연결, 뚝섬역 도보 7분. 한강과 서울숲을 동시에 즐길 수 있는 입지는 서울에 없다. 서울숲은 공급이 늘지 않는 자산이다.

④

성수동의 변화가 이 단지를 만들었다

공장 → 카페 → 팝업성지 → IT·패션 허브 → 하이앤드 주거. 성수동은 계획적으로 만들어진 부촌이 아니라 문화가 쌓이고 자산이 얹혔다. 이런 방식으로 형성된 입지는 더 견고하다.

⑤

청담·한남과 다른 성수동만의 언어

청담동은 "이 집이 얼마나 특별한가", 한남동은 "아무도 나를 못 보는 곳". 성수동은 "나는 이 도시의 가장 흥미로운 곳에 있다". 뷰티·패션·IT 창업자와 문화 산업 종사자들이 선택한 이유다.

9. Rich Dad's 'Q&A'

Q1아크로서울포레스트 2026년 공시가격과 전국 순위는요?

A12026년 공동주택 공시가격 기준 전용 273.92㎡가 207억1,000만원으로 전국 5위입니다. 1위 에테르노청담(325억), 2위 나인원한남(242억), 3위 PH129(232억), 4위 워너청담(224억)에 이어 성수동 단지가 이름을 올렸어요. 전국 10위 내 9개가 청담동·한남동·반포동인데 유일한 성수동 단지입니다.

Q2분양 때 미분양이 났다는게 사실인가요?

A2사실이에요. 2017년 평당 4,750만원 분양에 상당한 미분양이 발생했고, 준공 직전까지 3세대가 팔리지 않았어요. 미분양 3세대는 무순위 청약으로 최종 완판됐습니다. 그 당시 "성수동에 이 가격은 안 된다"는 시장 판단이 있었지만, 점차 성수동이 완전히 달라지면서 역전됐어요. 2025년 같은 단지가 290억에 팔렸으니까요.

Q3아크로서울포레스트 이름은 어디서 왔나요?

A3ACRO는 DL이앤씨(구 대림산업)의 최상위 하이엔드 브랜드로, 그리스어로 '정점·꼭대기'를 뜻해요. 서울포레스트는 바로 옆 서울숲에서 따왔습니다. 단지 이름 자체가 입지 자랑이에요. 이 단지는 '대림산업' 사명을 사용한 마지막 현장으로, 이후 DL이앤씨로 사명이 바뀌었습니다.

Q4교통은 좋은 편인가요?

A4더블 역세권이에요. 서울숲역(수인분당선) 단지 연결, 뚝섬역(2호선) 도보 7분입니다. 2호선은 강남·홍대·신촌·건대입구를 아우르고, 수인분당선은 강남·선릉을 빠르게 연결해요. 다만 거주자 대부분이 자가용을 주로 이용하는 최상위 단지 특성상 교통 편의성보다 서울숲 접근성이 더 핵심 가치로 여겨집니다.

Q5갤러리아포레와 아크로서울포레스트는 어떻게 다른가요?

A5서울숲 주변 양대 하이앤드 단지예요. 갤러리아포레(2011년 준공, 230가구)가 먼저 들어섰고 한화건설이 시공했어요. 아크로서울포레스트(2020년, 280가구)는 9년 늦게 들어온 DL이앤씨 단지로, 층수가 더 높아 한강·서울숲 조망이 더 유리해요. 공시가격은 아크로서울포레스트가 훨씬 높게 형성됐어요. 두 단지가 합쳐져 성수동 서울숲 벨트를 형성합니다.

Q6성수동에 앞으로 비슷한 하이앤드 단지가 더 생길 수 있나요?

A6서울숲 바로 옆에 대형 주거 단지를 지을 땅은 사실상 없어요. 그 의미에서 아크로서울포레스트는 이 입지의 마지막 대형 단지일 가능성이 높습니다. 성수전략정비구역 개발이 진행 중이지만 이는 서울숲 직접 인접 입지와는 거리가 있어요. 공원 옆 입지는 공급이 늘지 않는 희소성을 시간이 지날수록 강화합니다.

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갤러리아포레 - 아크로포레보다 9년 먼저
서울숲 옆을 선택했다

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본 글은 공개된 언론 보도·국토교통부 실거래가·공동주택 공시가격 자료를 바탕으로 작성한 정보성 콘텐츠입니다. 투자 권유나 법적 조언이 아니며, 개별 거래 전 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다. 거주자 관련 정보는 언론에 공개된 내용만을 인용했습니다.
│© 2026 Rich Dad의 부동산 실무 인사이트│www.skyrichdad.com│

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