전입신고·확정일자·대항력 - 전세사기 안 당하는 3종 세트

임차인 권리 실무

전입신고·확정일자·대항력
전세사기 안 당하는 3종 세트

전세·월세 보증금을 지키는
대항력·우선변제권·최우선변제

“ 전입신고는 끝이 아니라
보증금 보호의 시작입니다

🗺️ Contents

1 보증금을 지키는 3가지 권리 - 대항력·우선변제권·최우선변제 기본

2 대항력 - 집주인이 바뀌어도 지켜지는 거주권 핵심

3 확정일자와 우선변제권 - 경매 배당에서 순위를 받는 법 핵심

4 다음날 0시의 시차 - 이사 당일이 위험한 이유 주의

5 최우선변제권 - 소액 보증금의 우선 보호 제도

6 계약 전에 끝내는 확인 - 등기부·미납국세·신탁 실무

7 Rich Dad's 'Summary' 요약

8 Rich Dad's 'Q&A' Q&A

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1. 보증금을 지키는 3가지 권리 - 대항력·우선변제권·최우선변제

전세나 월세 계약에서 임차인이 가장 크게 잃을 수 있는 돈은 보증금이다. 집주인이 대출을 갚지 못해 집이 경매로 넘어가거나, 집을 판 뒤 새 주인이 나타나는 상황에서 보증금을 온전히 돌려받으려면 법이 정한 요건을 미리 갖춰야 한다.

많은 임차인이 전입신고만 하면 끝난다고 생각한다. 하지만 전입신고는 3가지 권리 중 하나의 요건일 뿐이다. 주택임대차보호법은 보증금을 지키는 장치로 대항력, 우선변제권, 최우선변제권을 두고 있고, 각각 요건과 효력이 다르다. 이 세 권리는 전세든 월세든 보증금이 걸린 임대차라면 똑같이 적용된다. 이 셋을 먼저 구분하는 것이 시작이다.

3가지 권리, 요건과 효력

보증금 보호 3대 권리 비교
(주택임대차보호법 기준)

권리	요건	효력
대항력	주택 인도(실거주) + 전입신고	집주인이 바뀌어도 계약기간·보증금 반환을 주장
우선변제권	대항요건 + 확정일자	경매·공매 배당에서 순위대로 보증금을 변제
최우선변제권	대항요건 + 소액임차인 기준	선순위 담보권보다 보증금 중 일정액을 먼저 변제

※ 대항요건이란 주택의 인도(실제 거주)와 전입신고를 함께 갖춘 상태를 말한다. 세 권리 모두 이 대항요건을 바탕으로 하며, 여기에 확정일자나 소액 기준이 더해져 효력이 달라진다.

💡Rich Dad's
Insight

세 권리를 따로 외우기보다 순서로 기억하는게 쉽다. 대항력으로 거주를 지키고, 확정일자로 순위를 확보하고, 보증금이 소액이면 최우선변제가 더해진다. 계약 전에 이 순서를 알고 움직이는 사람과 모르고 이사부터 하는 사람의 결과는 경매가 벌어졌을 때 완전히 갈린다.

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2. 대항력 - 집주인이 바뀌어도 지켜지는 거주권

대항력은 임차인이 제3자에게 자신의 임차 사실을 주장할 수 있는 힘이다. 대항력이 있으면 계약 기간 중에 집이 매매되어 주인이 바뀌어도 새 주인이 임차인을 내보낼 수 없고, 계약 기간 동안 거주한 뒤 보증금을 돌려받을 권리가 유지된다.

① 대항력의 두 요건

주택임대차보호법 제3조는 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날부터 제3자에 대한 효력이 생긴다고 정한다. 여기서 주택의 인도는 실제로 그 집에 들어가 사는 것이고, 주민등록은 전입신고를 말한다. 두 요건을 모두 갖춰야 대항력이 생기며, 이사만 하고 전입신고를 미루거나 전입신고만 하고 실제 거주하지 않으면 대항력이 인정되지 않는다. 자세한 설명은 주택도시보증공사 전세사기예방센터에서도 확인할 수 있다.

② 대항력이 지켜주는 것과 지켜주지 못하는 것

대항력의 효력 범위

거주 유지계약 기간 중 집이 매매되거나 경매로 주인이 바뀌어도, 남은 기간 동안 그 집에 계속 거주할 수 있다.

보증금 승계새 집주인이 임대인의 지위를 그대로 이어받아 보증금 반환 의무를 진다. 임차인은 새 주인에게 반환을 요구한다.

유지 조건대항력은 거주와 전입신고가 계속 유지되는 동안만 존속한다. 중간에 다른 곳으로 전출하면 대항력을 잃는다.

대항력은 거주와 계약을 지키는 권리다. 돈을 남보다 먼저 돌려받는 순위는 다음 단계인 확정일자가 정한다.

💡Rich Dad's
Insight

현장에서 보면 대항력을 갖췄다는 사실만으로 안심하는 임차인이 많다. 대항력은 거주와 계약을 지키는 힘이지, 보증금을 돈으로 먼저 돌려받는 힘은 아니다. 돈의 순위는 다음 단계인 확정일자가 정한다. 그래서 대항력과 확정일자는 같은 날 함께 끝내야 한다.

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3. 확정일자와 우선변제권 - 경매 배당에서 순위를 받는 법

대항력이 거주를 지킨다면, 우선변제권은 돈을 지킨다. 집이 경매나 공매로 넘어가 매각대금이 나뉠 때, 우선변제권이 있는 임차인은 순위에 따라 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제받는다. 이 순위를 만드는 절차가 확정일자다.

① 확정일자란 무엇인가

확정일자는 그 날짜에 임대차 계약서가 존재했음을 법이 공적으로 확인해 주는 날짜다. 계약서에 확정일자를 받으면 그 시점을 기준으로 보증금의 우선순위가 정해진다. 대항요건(인도와 전입신고)을 갖춘 임차인이 확정일자까지 받으면 우선변제권이 생긴다는 것이 생활법령정보의 정리다.

② 전입신고와 확정일자, 어디서 하나

전입신고·확정일자 처리 경로
(방문·온라인 모두 가능)

절차	방문	온라인
전입신고	주민센터	정부24
확정일자	주민센터	대법원 인터넷등기소

※ 주민센터를 방문하면 전입신고와 확정일자를 한 번에 처리할 수 있어 편하다. 온라인으로 할 경우 전입신고는 정부24, 확정일자는 대법원 인터넷등기소로 경로가 나뉜다.

③ 우선변제권의 순위, 하루가 순서를 바꾼다

대항요건을 갖춘 당일이나 그 전에 확정일자를 받았다면 우선변제권은 대항력과 같은 다음날 0시에 생긴다. 그런데 대항요건을 갖춘 다음날 이후에 확정일자를 받으면, 우선변제권은 확정일자를 받은 그날부터 생긴다. 확정일자가 하루 늦으면 그 하루 사이에 설정된 근저당이 내 보증금보다 앞선 순위를 가져간다. 전입신고와 확정일자를 이사하는 날 함께 끝내야 하는 이유가 여기에 있다.

💡Rich Dad's
Insight

확정일자는 계약서에 날짜 하나 받는 절차라 가볍게 미루기 쉽다. 그러나 확정일자가 하루 늦으면 그 하루 사이 설정된 근저당이 내 보증금보다 앞선다. 전입신고와 확정일자는 이사하는 날 같이 끝내는게 원칙이다.

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4. 다음날 0시의 시차 - 이사 당일이 위험한 이유

대항력과 우선변제권이 전입신고한 다음날 0시부터 생긴다는 규정에는 임차인이 반드시 알아야 할 위험이 숨어 있다. 이사하고 전입신고를 마친 당일 하루 동안, 임차인은 아직 아무런 순위를 갖지 못한 상태다.

문제는 근저당권이다. 은행이 집을 담보로 잡는 근저당권은 등기 접수 당일 바로 효력이 생긴다. 임차인의 권리는 다음날 0시, 근저당은 당일이다. 이 하루의 시차를 악용하는 임대인이 있다. 임차인이 전입신고를 하는 바로 그날 집을 담보로 대출을 받으면, 그 근저당이 임차인의 보증금보다 앞선 순위를 차지한다. 집이 경매로 넘어가면 은행이 먼저 배당받고, 임차인은 남은 금액만 받게 된다.

⚠️ 이사 당일에 벌어지는 순위 역전

전입신고·확정일자를 이사 당일 모두 마쳐도 효력은 다음날 0시부터다. 반면 근저당은 당일 접수 즉시 효력이 생긴다. 임대인이 잔금을 받은 그날 대출을 실행하면 근저당이 선순위가 되고, 임차인의 보증금은 후순위로 밀린다. 이 하루의 시차를 특약과 등기부 재확인으로 막지 않으면 다른 준비가 소용없어진다.

계약서에 넣을 특약

이 시차를 막는 가장 확실한 방법은 계약서에 특약을 넣고, 잔금일에 등기부를 다시 확인하는 것이다. 아래 조항을 임대인과 합의해 계약서에 명시한다.

보증금 보호를 위한 필수 특약

1

권리관계 유지 조항

임대인은 잔금 지급과 입주 다음날까지 현재의 권리관계를 그대로 유지하고, 새로운 근저당 등 담보권을 설정하지 않는다.

2

위반 시 해제·배상 조항

이를 위반할 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있으며, 이미 지급한 보증금 반환과 손해배상을 청구할 수 있다.

3

잔금일 재확인 조항

잔금 지급 전 임차인은 등기부등본을 다시 확인하며, 계약 당시와 권리관계가 달라졌을 경우 계약을 무효로 한다.

※ 특약은 임대인과 임차인이 합의해 서명해야 효력이 있다. 계약서 작성 단계에서 미리 요청하고, 잔금일 오전에 발급한 등기부로 근저당 신설 여부를 반드시 다시 확인한다.

💡Rich Dad's
Insight

계약 상담에서 가장 자주 놓치는 대목이 이 다음날 0시다. 잔금 치르고 이사한 그날 하루, 임차인은 아직 아무 순위가 없다. 이 하루를 특약과 등기부 재확인으로 막지 않으면 나머지 준비가 소용없어진다. 특약 한 줄과 등기부 한 장이 보증금을 지킨다.

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5. 최우선변제권 - 소액 보증금의 우선 보호

확정일자로 순위를 받아도, 앞선 근저당이 많으면 배당 순서가 뒤로 밀려 보증금을 다 못 받을 수 있다. 이때 보증금이 소액인 임차인을 위해 순위와 상관없이 일정액을 먼저 돌려주는 제도가 최우선변제권이다.

① 소액임차인의 기준과 금액

지역별로 정해진 보증금 기준 이하이면 소액임차인으로 인정되고, 보증금 중 정해진 금액까지는 선순위 담보권자보다 먼저 변제받는다. 최우선변제를 받으려면 경매개시결정 등기 전에 대항요건(인도와 전입신고)을 갖추고 있어야 하며, 확정일자는 이 권리의 요건이 아니다.

소액임차인 기준과 최우선변제 한도
(주택임대차보호법 시행령 · 2023년 2월 개정 기준)

지역	소액임차인 기준 (보증금 이하)	최우선변제 한도
서울특별시	1억6,500만원	5,500만원
과밀억제권역·세종·용인·화성·김포	1억4,500만원	4,800만원
광역시·안산·광주·파주·이천·평택	8,500만원	2,800만원
그 밖의 지역	7,500만원	2,500만원

※ 과밀억제권역은 수도권정비계획법 기준이며 서울특별시는 제외한다. 최우선변제 금액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면 그 절반까지만 변제된다.

② 기준일은 최초 근저당 설정일

가장 자주 놓치는 대목이 기준 시점이다. 소액임차인 여부와 변제 금액은 계약일이나 입주일이 아니라, 그 집에 처음 설정된 담보물권의 날짜를 기준으로 판단한다. 예를 들어 지금 계약하더라도 그 집에 오래전 설정된 근저당이 있다면, 그 당시의 낮은 기준 금액이 적용될 수 있다. 등기부에서 가장 먼저 설정된 담보권의 날짜를 확인하는 것이 실제 보호 금액을 아는 시작이다.

💡Rich Dad's
Insight

최우선변제는 소액 보증금의 마지막 안전장치다. 다만 금액 기준이 계약일이 아니라 그 집에 처음 설정된 근저당 날짜로 정해진다는 점을 모르는 경우가 많다. 오래된 근저당이 있는 집일수록 내 기준 금액이 지금 기준보다 낮아질 수 있으니, 등기부의 설정 날짜부터 확인한다.

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6. 계약 전에 끝내는 확인 - 등기부·미납국세·신탁

지금까지의 권리는 계약을 맺고 이사한 뒤에 갖추는 것이다. 그러나 보증금을 지키는 진짜 승부는 계약을 맺기 전에 끝난다. 위험한 집인지 아닌지는 계약서에 도장을 찍기 전 확인으로 대부분 걸러낼 수 있다.

① 등기부등본, 갑구와 을구를 나눠 본다

등기부등본에서 확인할 항목
(계약 전·잔금 전 각각 확인)

구분	확인 내용
표제부	주소·면적·건물 구조가 계약서와 일치하는지. 다가구·다세대 여부 확인.
갑구	소유자가 계약 상대와 같은지. 압류·가압류·경매개시·신탁 등기가 있는지.
을구	근저당권·전세권 등 담보. 선순위 근저당의 채권최고액과 설정 날짜.

※ 선순위 근저당의 채권최고액과 내 보증금을 더한 금액이 그 집 시세에 비해 과도하면, 경매 시 보증금 회수가 어려운 이른바 깡통전세일 수 있다. 계약 전과 잔금 전 두 번 발급해 변동을 확인한다.

② 임대인이 먼저 보여줘야 하는 정보

2023년 개정된 주택임대차보호법은 임대인에게 정보 제시 의무를 지웠다. 임대인은 계약 체결 시 그 집에 걸린 선순위 보증금과 확정일자 부여 현황, 그리고 국세·지방세 납세증명서를 임차인에게 제시해야 한다. 임차인이 미납세금 열람에 동의하는 방식으로 이를 갈음할 수도 있다.

임대인 세금 체납 확인 방법

동의 없이보증금 1천만원 초과 계약을 맺은 임차인은 계약일부터 임대차 시작일까지 임대인 동의 없이 미납국세를 열람할 수 있다.

신청 장소국세는 전국 세무서, 지방세는 전국 시군구청에서 신청한다. 홈택스·손택스로도 열람 신청이 가능하다.

동의 필요계약 전이거나 보증금이 1천만원 이하이면 임대인 동의가 필요하다. 동의 없이 열람하면 그 사실이 임대인에게 통지된다.

임대인의 밀린 세금은 임차인 보증금보다 먼저 배당되는 경우가 있어, 계약 전 확인이 중요하다.

③ 신탁등기와 시점별 확인 순서

등기부 갑구에 신탁 등기가 있으면 특히 조심해야 한다. 신탁된 부동산은 소유권이 신탁회사에 있어, 신탁회사의 동의 없이 원래 소유자와 맺은 임대차 계약은 효력을 인정받지 못할 수 있다. 신탁 등기가 보이면 신탁원부를 확인하고, 임대 권한이 누구에게 있는지 반드시 다시 확인한다.

시점별 확인 순서

계약 전등기부등본 발급, 선순위 채권과 보증금 합계 점검, 건축물대장·신탁 등기 확인, 해당 주소의 전입세대 열람.

계약 시소유자 본인 확인, 선순위 보증금·납세증명서 제시 요청, 보호 특약 삽입, 계약서에 확정일자.

잔금·입주 당일잔금 직전 등기부 재발급으로 근저당 신설 확인, 전입신고와 확정일자 당일 완료, 해당 시 전세보증금 반환보증 가입.

전세보증금 반환보증은 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 대신 반환하는 제도다. 가입 요건은 시점에 따라 달라지므로 주택도시보증공사 등에서 현재 기준을 확인한다.

💡Rich Dad's
Insight

전세 사고의 대부분은 계약 후가 아니라 계약 전에 결정된다. 등기부 한 장, 미납국세 열람 한 번, 특약 한 줄이 사고를 막는다. 이사 다음날 0시에 권리가 생긴다는 사실을 알고, 그 전에 확인을 끝내는 것이 임차인이 할 수 있는 가장 확실한 준비다.

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7. Rich Dad's 'Summary'

①

대항력은 거주를 지킨다

주택 인도(실거주)와 전입신고를 갖추면 이사한 다음날 0시부터 대항력이 생긴다. 계약 기간 중 집주인이 바뀌어도 거주가 유지되고, 새 주인이 보증금 반환 의무를 이어받는다. 거주와 전입신고가 유지되는 동안만 존속한다.

②

우선변제권은 순위를 만든다

대항요건에 확정일자가 더해지면 경매·공매 배당에서 순위대로 보증금을 변제받는다. 확정일자가 하루라도 늦으면 그 사이 설정된 근저당에 순위가 밀리므로, 전입신고와 확정일자는 이사하는 날 함께 끝낸다.

③

이사 당일의 시차를 막는다

임차인 권리는 다음날 0시, 근저당은 당일 효력이다. 이 하루를 노린 대출을 막으려면 권리관계 유지·위반 시 해제·잔금일 재확인 특약을 넣고, 잔금 직전 등기부를 다시 발급해 근저당 신설을 확인한다.

④

확인은 계약 전에 끝낸다

등기부 갑구·을구로 소유자와 선순위 채권을, 미납국세 열람으로 세금 체납을, 신탁 등기로 임대 권한을 확인한다. 소액임차인이면 최초 근저당 날짜 기준의 최우선변제도 함께 따진다. 사고는 계약 전 확인에서 갈린다.

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8. Rich Dad's 'Q&A'

Q1전입신고와 확정일자, 무엇부터 해야 하나요?

A1둘은 순서를 따지기보다 이사하는 날 함께 끝내는게 원칙입니다. 전입신고는 실제 거주와 함께 대항력을 만들고, 확정일자는 우선변제권의 순위를 정합니다. 같은 날 둘 다 마치면 이사한 다음날 0시부터 두 권리가 함께 생깁니다. 주민센터에서 전입신고와 확정일자를 한 번에 처리하거나, 정부24와 대법원 인터넷등기소로 각각 온라인 신청할 수 있습니다.

Q2이사 당일 확정일자를 받았는데 왜 다음날부터 효력이 생기나요?

A2주택임대차보호법이 대항력을 전입신고한 다음날 0시부터 인정하기 때문입니다. 확정일자를 당일이나 그 전에 받아도 우선변제권은 대항력과 같은 다음날 0시부터 생깁니다. 문제는 근저당권은 등기 접수 당일 바로 효력이 생긴다는 점입니다. 그래서 임대인이 이사 당일 집을 담보로 대출을 받으면 그 근저당이 내 권리보다 앞서게 됩니다. 이 하루의 시차를 특약과 등기부 재확인으로 막아야 합니다.

Q3계약서에 어떤 특약을 넣어야 안전한가요?

A3잔금과 입주 다음날까지 임대인이 현재의 권리관계를 그대로 유지하고 새로운 담보권을 설정하지 않는다는 조항, 이를 위반하면 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다는 조항이 기본입니다. 계약 당시 등기부에 없던 근저당이 잔금일에 발견되면 계약을 무효로 한다는 문구도 함께 넣습니다. 특약은 임대인과 임차인이 서로 합의해 서명해야 효력이 있으므로, 계약서 작성 단계에서 미리 요청하시기 바랍니다.

Q4집주인의 세금 체납은 어떻게 확인하나요?

A42023년 4월부터 보증금이 1천만원을 초과하는 임대차 계약을 맺은 임차인은 계약일부터 임대차 시작일까지 임대인 동의 없이 미납국세를 열람할 수 있습니다. 국세는 전국 세무서, 지방세는 전국 시군구청에서 신청하며 홈택스와 손택스로도 가능합니다. 계약 전이거나 보증금이 1천만원 이하이면 임대인 동의가 필요합니다. 임대인은 계약 시 납세증명서를 제시할 의무가 있으니, 완납 증명을 요청하는 방법도 있습니다.

Q5보증금이 소액이면 무조건 최우선변제를 받나요?

A5지역별 기준 금액 이하여야 하고, 경매개시결정 등기 전에 주택 인도와 전입신고로 대항요건을 갖추고 있어야 합니다. 기준 금액은 계약일이 아니라 그 집에 처음 설정된 담보물권의 날짜를 기준으로 판단합니다. 오래된 근저당이 있는 집은 그 당시의 낮은 기준이 적용될 수 있습니다. 또 최우선변제 금액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면 그 절반까지만 받습니다.

Q6계약이 끝났는데 보증금을 못 받으면 어떻게 하나요?

A6이사를 나가야 하는 상황이라면 임차권등기명령을 먼저 신청하시기 바랍니다. 법원의 임차권등기가 되면 그 집에서 나와도 대항력과 우선변제권이 유지되어, 새 집으로 전입신고를 옮겨도 기존 순위를 잃지 않습니다. 전세보증금 반환보증에 가입한 경우라면 계약 만기 후 일정 기간이 지난 뒤 보증기관에 이행을 청구할 수 있습니다. 두 절차 모두 등기부와 계약서, 반환 요구 증빙을 갖춰 진행합니다.

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본 포스팅은 정보 제공 목적이며 특정 계약이나 투자를 권유하지 않습니다. 대항력·우선변제권·최우선변제권의 요건과 금액 기준, 미납국세 열람과 보증보험 조건은 법령 개정과 개별 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 계약 전 등기부와 관계 기관에서 반드시 최종 확인하시고 신중하게 판단하시기 바랍니다.
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