청약가점 계산기 - 무주택·부양가족·통장, 내 점수 직접 계산
청약가점 계산기
내 점수 직접 계산
총 84점의 구조를 풀다
내 점수도 모른 채 청약할 수는 없죠
1. 가점 84점의 구조 - 만점 당첨의 시대가 왔다
서울 서초구 아크로드서초 전용 59㎡에서 청약가점 84점 만점 당첨자가 나왔다. 같은 시기 서초 오티에르반포 전용 59㎡ 1순위 경쟁률은 1,180.87 대 1이었다. 84점은 무주택 15년, 부양가족 6명, 통장 15년을 전부 채워야 나오는 숫자다. 그런 점수가 실제 당첨자 명단에 등장하는게 지금의 분양시장이다.
2025년 10월 서울 전역이 규제지역으로 묶인 뒤, 올해 6월 30일에는 동탄·기흥·구리까지 추가됐다. 규제지역에서는 가점제로 뽑는 물량 비중이 커진다. 결국 청약 전략의 첫 단추는 단지 고르기가 아니라 내 가점을 정확히 아는 일이다. 점수를 모르면 가점제에 승부를 걸지, 추첨제로 방향을 틀지 판단 자체가 안 된다.
가점은 딱 세 항목으로 구성된다. 구조부터 확인한다.
어디서 몇 점이 나오나
청약가점 3개 항목 구조
(민영주택 일반공급 가점제 · 84점 만점)
| 항목 | 만점 | 계산 방식 | 흔한 착각 |
|---|---|---|---|
| 무주택기간 | 32점 | 1년 미만 2점 이후 1년당 2점 15년 이상 만점 | 태어나서부터가 아니라 만 30세(또는 혼인)부터 |
| 부양가족 | 35점 | 기본 5점 +1명당 5점 | 등본에 있어도 요건 미달이면 제외 |
| 청약통장 | 17점 | 1년당 1점 15년 이상 만점 | 미성년 가입분은 최대 5년만 인정 |
※ 기준일은 입주자모집공고일이다. 입주자모집공고일은 청약 접수 전에 분양 조건을 공식 발표하는 날로, 무주택기간·부양가족·통장기간 모두 이날 기준으로 판정한다.※ 동점자가 나오면 청약통장 가입기간이 긴 사람이 당첨된다.
세 항목 중 배점이 가장 큰 건 부양가족(35점)이고, 오해가 가장 많은 건 무주택기간(32점)이다. 항목마다 인정 요건이 따로 있어서, 요건을 모르고 어림잡아 계산하면 실제 점수와 5~10점씩 어긋난다. 청약에서 잘못 계산한 점수로 당첨되면 부적격 판정을 받고, 부적격이 되면 일정 기간 다른 청약 신청까지 제한된다. 지금부터 항목별 인정 요건을 하나씩 확인하고, 마지막에 계산기로 직접 계산한다.
2. 무주택기간 32점 - 시작일이 점수를 가른다
무주택기간은 말 그대로 집을 소유하지 않은 기간이다. 1년 미만도 2점에서 시작해 이후 1년마다 2점씩 붙고, 15년 이상이면 만점 32점이다. 문제는 이 기간을 언제부터 세느냐다. 태어나서부터가 아니다.
① 세기 시작하는 날, 만 30세와 혼인신고일 중 빠른 날
무주택기간은 만 30세가 되는 날부터 센다. 단, 만 30세 전에 혼인신고를 했다면 혼인신고일부터 센다. 둘 중 빠른 날이 시작일이다. 그래서 만 30세 미만 미혼이라면 아무리 오래 무주택이어도 이 항목은 0점이다.
② 집을 판 적이 있다면, 판 날부터 다시 센다
본인이나 배우자가 주택을 소유한 적이 있으면, 그 집을 처분해 무주택자가 된 날부터 기간을 다시 센다. 20대에 잠깐 소유했던 집도 예외가 아니다. 과거에 아무리 오래 무주택이었어도 유주택 이력이 있으면 그 이전 기간은 사라진다.
③ 나 혼자가 아니라 세대 전체가 무주택이어야 한다
판정 대상은 신청자 본인만이 아니다. 같은 주민등록등본에 있는 세대원 전원, 그리고 등본이 분리된 배우자와 그 세대까지 포함해 무주택이어야 한다. 이를 무주택세대구성원 요건이라 부른다. 함께 사는 부모님이 집을 갖고 계시면 원칙적으로 무주택이 아니다.
※ 예외가 하나 있다. 만 60세 이상 직계존속(부모·조부모)이 소유한 주택은 무주택 판정에서 주택으로 보지 않는다. 단, 이 경우에도 그 직계존속은 부양가족 점수에서는 제외된다. (아래 '부양가족' 파트에서 상세)※ 전용 60㎡ 이하이면서 공시가격이 일정 기준 이하인 소형·저가주택 1채는 무주택으로 간주하는 예외도 있다. 세부 기준은 입주자모집공고에서 최종 확인한다.
3. 부양가족 35점 - 등본에 있다고 다 인정되지 않는다
부양가족은 배점 35점으로 세 항목 중 가장 크다. 본인을 제외하고 기본 5점에서 시작해 인정되는 가족 1명당 5점씩 더해진다. 6명 이상이면 만점 35점이다. 1명 차이가 5점이라, 세 항목 중 점수 변동 폭이 가장 크다. 그만큼 인정 요건도 가장 까다롭다.
① 배우자, 조건 없이 인정
배우자는 주민등록이 분리되어 있어도 부양가족으로 인정된다. 세 유형 중 유일하게 별도 요건이 없다.
② 직계존속, 3년 이상 모시고 세대주여야 한다
직계존속은 부모·조부모를 말하며, 배우자의 부모(장인·장모, 시부모)도 포함된다. 인정 요건은 두 가지다. 신청자 본인이 세대주여야 하고, 입주자모집공고일 기준으로 3년 이상 계속해서 같은 등본에 모시고 있어야 한다. 어제 전입신고한 부모님은 3년을 채울 때까지 점수에 반영되지 않는다. 그리고 직계존속은 부부 중 한 명이라도 주택을 소유하면 두 분 모두 부양가족에서 제외된다.
※ 세대주는 주민등록등본에서 그 세대의 대표로 등재된 사람이다. 등본 첫 줄에 '세대주'로 표시되며, 부모님을 부양가족으로 넣으려면 신청자 본인이 이 자리에 있어야 한다.
③ 직계비속, 만 30세가 기준선이다
직계비속은 자녀·손자녀를 말한다. 미혼인 자녀만 인정되고, 만 30세를 기준으로 요건이 갈린다. 만 30세 미만 미혼 자녀는 같은 등본에 있으면 인정된다. 만 30세 이상 미혼 자녀는 입주자모집공고일 기준 1년 이상 계속 같은 등본에 있어야 인정된다. 결혼한 자녀는 나이와 무관하게 제외된다.
4. 청약통장 17점 - 배우자 합산 3점까지
청약통장 가입기간은 가장 계산이 쉬운 항목이다. 6개월 미만 1점, 6개월 이상 1년 미만 2점, 이후 1년마다 1점씩 더해져 15년 이상이면 만점 17점이다. 가입 1년이 넘었다면 '가입 연수 + 2'가 내 점수라고 기억하면 된다. 5년이면 7점이다.
① 기준은 최초 가입일이다
통장 종류를 전환했거나 예치금액을 바꿨거나 명의를 변경했어도, 기간은 최초 가입일부터 인정된다. 내 가입일은 은행 앱이나 청약홈에서 확인할 수 있다.
② 미성년 시절 가입분은 최대 5년만 인정
부모님이 어릴 때 만들어준 통장이라면 전체 기간이 다 인정되지는 않는다. 만 19세 전 가입 기간은 최대 5년까지만 인정된다. 2024년 7월부터 기존 2년에서 5년으로 확대됐다. 예를 들어 10세에 가입해 26세가 됐다면, 성인 이후 7년에 미성년 인정분 5년을 더한 12년이 인정 기간이다.
③ 배우자 통장 기간의 절반, 최대 3점 합산
민영주택 일반공급 가점제에서는 배우자의 통장 가입기간 절반을 내 점수에 합산할 수 있다. 합산 상한은 3점이고, 본인 점수와 합쳐 항목 만점 17점을 넘을 수는 없다. 배우자가 통장을 4년 유지했다면 2년으로 환산되어 최대 3점 범위에서 더해지는 방식이다.
※ 배우자 합산의 세부 산정 방식은 단지별 입주자모집공고에 따라 차이가 있을 수 있다. 합산 적용 여부와 정확한 점수는 청약 신청 화면에서 최종 확인한다.
5. 내 가점 직접 계산 - 판정 규칙 반영 계산기
이제 직접 계산한다. 아래 계산기는 점수를 아는 사람이 점수를 입력하는 방식이 아니다. 생년월과 혼인·주택 이력 같은 사실만 입력하면, 앞에서 정리한 판정 규칙(기산일·재기산·3년 요건·미성년 5년 상한·배우자 합산)을 계산기가 대신 적용해 점수를 산출한다. 모르는 항목은 기본값 그대로 두면 된다.
입주자모집공고일 대신 오늘 날짜로 계산한다
6. 내 점수로 어디를 노리나 - 가점제·추첨제 비율
같은 단지 안에서도 물량은 가점 순으로 뽑는 가점제와 무작위로 뽑는 추첨제로 나뉜다. 이 비율은 지역과 전용면적에 따라 정해져 있다. 내 점수가 낮아도 추첨제 비중이 큰 물량을 고르면 승산이 있고, 점수가 높다면 가점제 비중이 큰 물량이 유리하다.
① 지역·면적이 비율을 정한다
민영주택 가점제·추첨제 비율
(전용면적 · 2026년 7월 현행)
| 구분 | 60㎡ 이하 | 60~85㎡ | 85㎡ 초과 |
|---|---|---|---|
| 투기과열지구 | 가점 40% 추첨 60% | 가점 70% 추첨 30% | 가점 80% 추첨 20% |
| 조정대상지역 | 가점 40% 추첨 60% | 가점 70% 추첨 30% | 가점 50% 추첨 50% |
| 비규제지역 | 가점 최대 40% 범위에서 지자체가 정함 · 나머지 추첨 | 추첨 100% | |
※ 현재 규제지역은 서울 25개 자치구 전체와 과천·분당 등 경기 15곳이다. 2025년 10월 서울 전역·경기 12곳 지정에 이어 2026년 7월 1일부터 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시가 추가됐다.※ 수도권·광역시 추첨제 물량은 75%를 무주택자에게 우선 배정한 뒤 나머지를 무주택자와 1주택 처분 예정자에게 배정한다.
② 점수대별 청약 전략
표를 점수대별 전략으로 바꾸면 이렇게 된다. 60점 이상이면 규제지역 60~85㎡의 가점 70% 물량에서 승부할 수 있는 구간이다. 최근 서울 인기 단지 당첨선이 60~70점대에 형성되는 흐름과 맞물린다. 40~59점이면 가점제 단독으로는 인기 단지가 버거운 구간이라, 가점제 신청을 유지하되 60㎡ 이하 추첨 60% 물량을 병행하는게 맞다. 40점 미만이면 가점보다 추첨이 합리적이다. 60㎡ 이하 추첨 물량과 비규제지역 85㎡ 초과 100% 추첨 물량이 주된 공략 대상이 된다.
그리고 가점이 낮은 사람에게 열려 있는 경로가 하나 더 있다. 신혼부부·생애최초·다자녀·노부모 같은 특별공급이다. 특별공급은 가점이 아니라 별도 자격과 소득 기준으로 뽑기 때문에, 가점 경쟁과는 완전히 다른 게임이다. 특별공급의 유형별 자격과 유불리 판단은 다음 2편 ▶ 특별공급 바로가기에서 다룬다.
7. Rich Dad's 'Summary'
8. Rich Dad's 'Q&A'
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