꼬마빌딩 매수 체크리스트 - 대지·서류·임차인·자금 4단계

꼬마빌딩 매수 체크리스트 대지 용적률 위반건축물 계약갱신요구권 RTI 취득세 분석 Rich Dad 인사이트

꼬마빌딩 매수 실무

상가 한 칸이 아니라
건물 한 채를 살 때

대지 여력 · 위반건축물 · 갱신요구권 10년 · RTI
계약 전 확인할 4가지

“꼬마빌딩은 건물만 사는게 아니다.
임차인과 서류가 함께 딸려온다.

상가 한 칸을 살 때 확인할 것은 그 한 칸이다. 건물 한 채를 살 때는 대지와 건물, 그 안의 모든 임차인, 그리고 건물에 걸린 모든 서류상 하자가 한꺼번에 넘어온다. 확인할 항목이 상가 한 칸의 열 배가 된다.

꼬마빌딩 매수에서 실패하는 경우는 대부분 수익률 계산이 틀려서가 아니다. 계약 전에 열어봤어야 할 서류를 잔금 치르고 열어봤기 때문이다. 중개사가 건네는 수익률표는 마지막에 보는 숫자이고, 그 숫자가 성립하는지는 대지·서류·임차인·자금을 확인해야 알 수 있다.

이제부터 대지, 서류, 임차인, 자금을 순서대로 확인한다. 순서를 바꾸면 계약한 뒤에 확인하게 된다.

1. 상가 한 칸과 꼬마빌딩의 차이 - 무엇이 통째로 넘어오나

① 꼬마빌딩의 범위, 「어디까지를 말하나」

꼬마빌딩은 법에 정의된 용어가 아니다. 시장에서 쓰이는 말이라 어디까지를 꼬마빌딩으로 볼지 정해진 기준이 없다. 매물 광고의 표현을 믿는 대신 숫자로 확인한다.

시장에서 통용되는 꼬마빌딩의 범위

대지통상 50~100평대(약 165~330㎡). 이면도로에 접한 정방형 대지가 가장 흔하다.

규모지상 3~7층, 연면적 300~800㎡ 안팎. 엘리베이터 유무에 따라 층별 임대료 차이가 크다.

용도근린생활시설이 주력. 일부 층이 주택이면 취득세가 안분되므로 별도 확인이 필요하다.

가격수도권 기준 10억원대에서 50억원 안팎. 대지 단가가 가격의 대부분을 차지한다.

→ 정의가 없으므로 대지면적·연면적·용도지역·준공연도 네 가지를 먼저 숫자로 받아 적는다.

② 달라지는 것, 「책임을 통째로 진다」

상가 한 칸과 건물 한 채
(매수자가 지는 책임의 차이)

항목	상가 한 칸	꼬마빌딩 한 채
임차인	1명	전 층 임차인 전원 승계
건물 하자	관리단·관리사무소 분담	전액 소유자 부담
위반건축물	해당 호실만	건물 전체 표기·이행강제금
대지	지분만 보유	단독 소유, 신축 검토 가능
대출 심사	담보 위주	RTI 등 임대소득 심사 추가
공실 발생 시	수입 전액 중단	층별로 분산돼 일부만 감소
관리 부담	거의 없음	청소·설비·민원 직접 처리

표의 마지막 두 줄이 중요하다. 건물은 공실 손실을 층별로 나눠 받는 대신, 관리 부담을 통째로 진다. 임차인 한 명에게 수입 전부를 의존하지 않는 대가로 네 명을 동시에 상대해야 한다. 이 교환이 본인에게 맞는지가 첫 번째 판단이다.

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Insight

상가 한 칸에서 건물 한 채로 넘어가는 것은 금액만 커지는 변화가 아니다. 확인할 서류가 늘고, 상대할 임차인이 늘고, 책임질 하자가 늘어난다. 자금이 준비됐는지보다 이 세 가지를 감당할 시간과 체력이 있는지를 먼저 확인하는게 순서다.

2. 대지 확인 - 용도지역·용적률·도로

하나의 사례 물건을 놓고 순서대로 확인한다. 실제 매물에서 자주 나오는 조건으로 제원을 잡았다.

사례 물건 제원

입지서울 이면도로 · 제2종일반주거지역(조례 용적률 200%)

규모대지 200㎡(약 61평) · 연면적 340㎡ · 지상 4층 근린생활시설 · 2003년 준공

매매가20억원

임대1층 카페 300만원 · 2층 150만원 · 3층 130만원 · 4층 120만원 (월 합계 700만원)

보증금합계 1억원(1층 5,000만원 포함) · 매수 시 그대로 승계

→ 단순 수익률 4.2%. 이 숫자가 성립하는지를 대지·서류·임차인·자금 순서로 확인한다.

꼬마빌딩 가격에서 건물값이 차지하는 비중은 생각보다 작다. 준공 20년이 지난 건물이면 감가가 상당히 진행된 상태이고, 값의 대부분은 대지에서 나온다. 그래서 대지 조건을 먼저 확인한다.

① 용도지역과 용적률 여유, 「신축 여력이 있는가」

용도지역별 건폐율·용적률 법정 범위
(국토계획법 시행령 제84·85조)

용도지역	건폐율	용적률	서울 조례 용적률
제1종일반주거	60% 이하	100~200%	150%
제2종일반주거	60% 이하	100~250%	200%
제3종일반주거	50% 이하	100~300%	250%
준주거	70% 이하	200~500%	조례 확인
근린상업	70% 이하	200~900%	조례 확인
일반상업	80% 이하	200~1,300%	조례 확인

※ 법정 범위와 실제 적용값의 차이
표의 건폐율·용적률은 국토계획법 시행령이 정한 범위이고, 실제 적용값은 각 지자체 도시계획 조례가 그 범위 안에서 따로 정한다. 서울은 제3종일반주거지역 용적률을 법정 상한 300%가 아닌 250%로 운영한다. 매수 검토 시에는 반드시 해당 지자체 조례를 확인한다. 법령 원문은 국가법령정보센터, 대지의 용도지역은 토지이음에서 확인할 수 있다.

용적률 여유 계산 (사례 물건 기준)

대지면적 : 200㎡ (약 61평)
현재 연면적 : 340㎡ → 현재 용적률 170%
용도지역 : 서울 제2종일반주거지역 → 조례 상한 200%

신축 시 최대 연면적 : 200㎡ × 200% = 400㎡
남은 여유 : 400 - 340 = 60㎡ (약 18평)

→ 18평 늘리려고 건물을 새로 짓는 것은 공사비 대비 실익이 낮다. 이 물건은 신축이 아니라 임차 구성 교체로 접근해야 한다.

② 도로와 대지 형상, 「4m 도로가 기준이다」

대지 조건 점검 항목
(가격에 반영해야 할 요소)

항목	확인 내용	불리할 때의 영향
접면 도로 폭	대지가 접한 도로의 실제 너비	4m 미만이면 건축선 후퇴로 유효 대지 감소
접면 수	한 면인가, 두 면 이상인가	코너 대지는 임대료와 매도 시 모두 유리
대지 형상	정방형에 가까운가, 부정형인가	부정형은 신축 시 유효 면적 손실
대지 경사	도로면과 대지의 높이 차	1층 접근성 저하로 상가 임대료 하락
지적과 현황	지적도상 경계와 실제 담장 위치	경계 침범 시 인접지와 분쟁 가능
주차 대수	법정 주차 대수 확보 여부	미달 시 용도변경 자체가 막힘

여섯 항목 중 접면 도로 폭과 주차 대수는 나중에 바꿀 수 없는 조건이다. 나머지는 가격 협상으로 반영할 수 있지만 이 둘은 물건 자체의 제약이다. 특히 주차 대수가 부족하면 1층을 음식점으로 바꾸는 것 같은 용도변경이 아예 성립하지 않는다.

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Insight

꼬마빌딩 매수 검토에서 가장 자주 나오는 실수가 건물 상태부터 보는 것이다. 외벽이 깨끗하면 좋은 물건 같고 노후해 보이면 나쁜 물건 같다. 그러나 건물은 돈을 들이면 바뀌고 대지는 바뀌지 않는다. 용도지역, 도로, 주차 대수를 먼저 확인하고 건물 상태는 그다음에 본다.

3. 서류 3종 확인 - 건축물대장이 먼저다

상가 한 칸을 볼 때는 등기부등본을 먼저 확인한다. 건물은 순서가 바뀐다. 건축물대장을 먼저 연다. 등기부는 소유와 채무를 보여주지만, 건축물대장은 그 건물이 합법적으로 존재하는지를 보여주기 때문이다.

① 건축물대장, 「위반건축물 네 글자」

서류 3종 확인 항목
(계약 전 반드시 열람)

서류	확인 항목	위험 신호
건축물대장 (정부24)	위반건축물 표기, 용도, 연면적, 준공일, 주차 대수	위반건축물 표기 존재, 대장 면적과 현황 불일치
등기부등본 (인터넷등기소)	갑구 소유권·가압류, 을구 근저당·전세권·임차권등기	근저당 채권최고액이 매매가의 60% 이상, 가압류 존재
토지이용계획 (토지이음)	용도지역·지구, 도로 저촉, 정비구역 여부	도시계획도로 저촉, 각종 지구 중복 지정

※ 준공일을 확인하는 이유
내진설계 의무 대상은 1988년 도입 당시 6층 이상 또는 연면적 10만제곱미터 이상이었고, 이후 단계적으로 확대돼 2017년 12월부터 2층 이상 또는 연면적 200제곱미터 이상이 됐다. 그 이전에 준공된 건물은 내진 설계가 반영되지 않았을 수 있다. 구조 보강이 필요한지는 구조 도면과 안전진단 결과로 확인한다.

세 서류는 모두 온라인에서 당일 확인된다. 열람에 드는 시간은 30분이 채 안 되는데, 여기서 나오는 결과가 가격을 수천만원 단위로 바꾼다. 확인 비용이 가장 싸고 효과가 가장 큰 단계가 서류다.

⚠ 위반건축물 표기가 있으면 무엇이 달라지나

· 이행강제금이 시정될 때까지 1년에 2회 이내로 반복 부과된다. 과거의 5회 상한은 폐지됐다.
· 영리 목적이거나 상습 위반이면 이행강제금이 가중될 수 있다.
· 이미 부과된 이행강제금은 나중에 시정하더라도 그대로 징수된다.
· 은행이 대출을 줄이거나 거절하는 경우가 많아 자기자본 계획이 통째로 바뀐다.
· 매수한 뒤에는 새 소유자가 시정 의무를 진다.

위반건축물이 있는 물건, 그래도 검토한다면

①

원상복구 비용을 먼저 견적낸다

불법 증축한 옥탑이나 베란다 확장을 철거하는 비용을 시공사에서 받아본다. 이 금액이 협상의 근거가 된다.

②

복구 후 줄어드는 임대료를 계산한다

불법 증축분에서 임대료가 나오고 있었다면 철거 후 그 수입이 사라진다. 수익률이 다시 계산된다.

③

잔금 전 시정을 계약 조건으로 넣는다

매도인이 잔금일 전까지 원상복구하고 건축물대장 표기를 말소하는 조건을 특약에 명시한다. 미이행 시 계약 해제 조항까지 함께 둔다.

② 등기부와 토지이용계획, 「소유와 규제를 함께 본다」

등기부등본에서 볼 항목은 상가 한 칸을 살 때와 같다. 갑구에서 소유권 이전 이력과 가압류·압류를, 을구에서 근저당 채권최고액을 확인한다. 건물이라 달라지는 것은 선순위 임차권등기가 층별로 여러 건 걸려 있을 수 있다는 점이다. 한 건이라도 남아 있으면 기존 임차인의 보증금 반환이 끝나지 않았다는 뜻이다.

토지이용계획확인원에서는 도시계획도로 저촉 여부를 본다. 대지 일부가 계획도로에 걸려 있으면 그 면적만큼 신축 시 사용할 수 없고, 보상 시점도 정해져 있지 않다.

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Insight

서류를 열어보는 순서가 곧 협상력의 순서다. 중개사가 보여주는 자료만 받고 계약금을 넣으면 그다음부터는 확인할 때마다 불리한 사실이 하나씩 나온다. 정부24에서 건축물대장을, 대법원 인터넷등기소에서 등기부등본을 직접 발급받는다. 남이 정리해 준 요약본이 아니라 원본을 본다.

4. 임차인과 명도 - 갱신요구권 10년의 제약

① 계약갱신요구권 10년, 「명도는 안 되는게 기본」

상가건물임대차보호법은 임차인에게 최초 임대차 기간을 포함해 최장 10년의 계약갱신요구권을 보장한다. 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용된다. 건물주가 바뀌어도 대항력을 갖춘 임차인의 계약은 새 소유자에게 그대로 승계된다.

명도가 어려운 이유와 예외

원칙임차인이 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

기간최초 계약을 포함해 최장 10년. 매수 시점에 남은 기간을 계약서 최초 체결일로 역산한다.

불인정건물주의 이익을 위한 단순 리모델링이나 인테리어 공사는 정당한 거절 사유로 인정되지 않는다.

해지차임 연체액이 3기분에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있다. 연속 3개월이 아니라 누적 기준이다.

→ 매수 전에 전 층 임대차계약서의 최초 체결일을 받아 남은 갱신요구권 기간을 층별로 적어둔다.

층별 갱신요구권 잔여 기간 산정
(사례 물건 · 2026년 7월 기준)

층	최초 계약일	경과 기간	잔여 갱신 가능 기간
1층 카페	2022.03	4년 4개월	약 5년 8개월
2층 사무실	2024.07	2년 0개월	8년 0개월
3층 사무실	2025.01	1년 6개월	8년 6개월
4층 사무실	2020.09	5년 10개월	약 4년 2개월

※ 잔여 기간 산정 방법
최초 계약일부터 10년이 되는 시점에서 매수 검토 시점을 뺀 값이다. 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약에 10년이 적용되므로 그 이전 계약은 별도로 확인한다. 임차인이 갱신을 요구하지 않거나 차임을 3기분 연체하면 기간이 남아 있어도 계약은 종료될 수 있다.

사례 물건의 1층 카페는 매수 후 약 5년 8개월 동안 명도할 수 없다. 임대료 인상도 갱신 때마다 5%가 상한이다. 매수 목적이 리모델링을 통한 임대료 상향이라면 이 표 하나로 계획이 성립하지 않는다는 게 확인된다. 반대로 안정적인 임대 수입이 목적이라면 같은 표가 장기간 확보된 수입을 뜻한다.

② 환산보증금, 「5% 상한이 걸리는 선」

환산보증금은 보증금에 월세의 100배를 더한 금액이다. 이 금액이 지역별 기준 이하면 상가건물임대차보호법이 전면 적용되고, 초과하면 일부 조항만 적용된다.

지역별 환산보증금 기준
(상가임대차법 시행령 제2조)

지역	기준 금액
서울특별시	9억원
과밀억제권역(서울 제외)·부산광역시	6억9천만원
광역시(과밀억제권역·군지역·부산 제외), 세종, 파주, 화성, 안산, 용인, 김포, 광주시	5억4천만원
그 밖의 지역	3억7천만원

환산보증금 초과 시 달라지는 것
(임대인 관점)

항목	기준 이하	기준 초과
계약갱신요구권 10년	적용	적용
권리금 회수기회 보호	적용	적용
대항력	적용	적용
임대료 인상 5% 상한	적용	미적용
최단 존속기간 보장	적용	미적용

※ 환산보증금 계산 예시
1층 카페가 보증금 5천만원에 월 300만원이면 환산보증금은 5천만원 + (300만원 × 100) = 3억5천만원이다. 서울 기준 9억원 이하이므로 법이 전면 적용되고, 임대료 인상은 5% 상한에 걸린다. 인상 상한은 갱신 시 임대인이 일방적으로 올릴 수 있는 한도를 말하며, 임차인에게 불리하지 않은 합의를 거친 재계약에서는 5%를 넘는 조정도 가능하다.

③ 임차 업종 점검, 「취득세율이 3배가 된다」

⚠ 고급오락장이 들어 있으면 취득세가 달라진다

유흥주점 등 고급오락장으로 사용되는 부분이 있는 건물을 취득하면 취득세 12%에 농어촌특별세 1%, 지방교육세 0.4%를 더해 13.4%의 중과세율이 적용된다.

20억원 건물 기준으로 계산하면 일반 4.6%일 때 9,200만원, 중과 13.4%일 때 2억6,800만원이다. 차액이 1억7,600만원이다.

임대차 현황표에 적힌 업종명만 보지 말고 실제 영업 형태와 사업자등록상 업종을 함께 확인한다. 노래방·바 등으로 표기돼 있어도 실제가 유흥주점이면 중과 대상이 될 수 있다.

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꼬마빌딩 매수에서 임차인은 수입원이면서 동시에 제약 조건이다. 공실이 많은 건물은 수익률이 낮지만 명도가 자유롭고, 만실 건물은 수익률이 좋지만 10년간 임차 구성을 바꿀 수 없다. 리모델링으로 임대료를 올릴 계획이라면 만실이 오히려 제약이 된다. 매수 목적이 임대 수입인지 밸류애드인지를 먼저 정하고 그 목적에 맞는 임차 구성을 고른다.

5. 자금 조달 - RTI가 한도를 정한다

① RTI 1.5배, 「임대료가 한도를 정한다」

상가 한 칸을 살 때 DSCR을 확인했다면, 임대사업자로 건물을 살 때는 RTI가 기준이 된다. 은행연합회 가이드라인상 비주택은 RTI 1.5배 이상인 건에 한해 신규 부동산임대업 대출을 취급한다.

※ RTI란 무엇인가
Rent to Interest, 임대업이자상환비율이다. 연간 임대소득을 해당 임대업 대출의 연간 이자비용과 해당 임대건물 기존 대출의 연간 이자비용을 합한 금액으로 나눈 값이다. 주택은 1.25배, 비주택은 1.5배가 기준이다. 임대소득은 원칙적으로 임대차계약서에 근거해 산정하며 추정소득 활용은 제한된다. 은행별 내규와 상품에 따라 적용이 달라질 수 있으므로 실제 한도는 취급 은행에서 확인해야 한다.

RTI로 대출 한도를 역산하는 방법 (사례 물건 기준)

월 임대료 합계 : 700만원 → 연간 임대소득 8,400만원
비주택 RTI 기준 : 1.5배

허용되는 연간 이자 = 8,400만원 ÷ 1.5 = 5,600만원
금리 5% 적용 시 대출 한도 = 5,600만원 ÷ 5% = 11억2,000만원

참고) LTV 60% 기준 한도는 12억원
→ 담보로는 12억원이 나오지만 RTI 때문에 11억2,000만원에서 막힌다. 한도를 정하는 것은 건물값이 아니라 임대료다.

금리가 오르면 한도가 어떻게 줄어드나
(연 임대소득 8,400만원 · RTI 1.5배 고정)

적용 금리	허용 연간 이자	대출 한도	필요 자기자본
4%	5,600만원	14억원	약 6억1,500만원
5%	5,600만원	11억2,000만원	약 8억9,500만원
6%	5,600만원	약 9억3,000만원	약 10억8,500만원

※ 필요 자기자본 산정 기준
매매가 20억원에서 대출 한도와 승계 보증금 1억원을 뺀 금액에 취득 부대비용 1억1,500만원을 더한 값이다. 금리 5% 기준으로는 20억원 - 11억2,000만원 - 1억원 + 1억1,500만원 = 8억9,500만원이다. 공실에 대비한 예비자금은 포함되지 않은 금액이다.

금리가 5%에서 6%로 1%p 오르면 대출 한도가 약 1억9,000만원 줄어든다. 계약금을 넣고 잔금까지 두세 달이 걸리는 사이에 금리가 움직이면 자기자본 계획을 다시 짜야 한다. 대출 상담은 물건을 보기 전이 아니라 계약서에 도장을 찍기 전에 마쳐야 한다.

② 개인과 법인, 「과밀억제권역 중과를 확인한다」

개인 명의와 법인 명의
(꼬마빌딩 매수 시 비교)

항목	개인	법인
취득세(일반)	4.6%	4.6%
과밀억제권역 중과	해당 없음	설립 5년 미경과 시 본세 4%→8%
RTI 가이드라인	적용	미적용
취득세 과세표준	취득가액	중개보수까지 포함
설립·유지 비용	없음	설립등기·기장·결산 비용 발생

과밀억제권역 안에서 설립한 지 5년이 지나지 않은 법인이 그 권역 안의 부동산을 사면 취득세 본세가 4%에서 8%로 중과된다. 20억원 건물이면 본세만 8,000만원에서 1억6,000만원으로 늘어난다. 과밀억제권역에는 서울 전역과 인천 대부분, 의정부·구리·하남·고양·수원·성남·안양·부천·광명·과천·의왕·군포시 등이 포함된다. 수도권 꼬마빌딩 대부분이 이 권역 안에 있다.

※ 법인 명의 검토 시 확인할 것
법인이 RTI 가이드라인을 받지 않는다는 이유만으로 법인 설립을 선택하면 취득세 중과에서 그 이상을 잃을 수 있다. 대출 한도, 취득세, 보유 기간 중 세부담, 매도 시 처분 구조를 함께 계산한 뒤 세무 전문가와 확정하는 것이 안전하다. 개별 사안에 따라 결론이 달라진다.

③ 취득 부대비용, 「매매가의 5.8%가 더 든다」

취득 부대비용 산정
(매매가 20억원 · 개인 명의 기준)

항목	산정 기준	금액
취득세	취득세 4% + 지방교육세 0.4% + 농어촌특별세 0.2%	9,200만원
중개보수	주택 외 거래 상한 0.9% 이내 협의	1,800만원
법무·등기 등	등기 대행, 감정, 인지대 등	약 500만원
합계	매매가 대비 약 5.8%	1억1,500만원

※ 부가가치세와 포괄양수도
건물분에는 부가가치세 10%가 붙고 토지분은 면세다. 매도인과 매수인이 임대사업 자체를 포괄적으로 넘기는 포괄양수도 계약을 맺으면 부가가치세를 별도로 과세하지 않는다. 요건을 갖추지 못하면 건물분 부가세를 먼저 내고 나중에 환급받아야 하는데, 환급까지 시간이 걸려 그 기간 동안 자금이 묶인다. 취득세는 취득일부터 60일 이내에 신고·납부한다.

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상가 임장 2편에서 대출이 되는가보다 공실 3개월을 버틸 수 있는가를 먼저 물어야 한다고 정리했다. 건물에서는 질문이 하나 더 붙는다. 금리가 1%p 올라도 이 대출이 유지되는가. RTI는 신규 취급 때만 보는 지표였으나 만기 연장 시에도 확인하는 방안이 거론되고 있다. 금리 6% 기준으로 한 번 더 계산해 두면 계획을 다시 짜지 않아도 된다.

6. 매수 적격 자가진단 - 12개 항목 직접 확인

① 분야별 실무자, 「같은 물건, 다른 질문」

같은 건물을 놓고도 직군에 따라 먼저 확인하는 항목이 다르다. 네 사람의 관점을 모으면 매수 전 점검 목록이 된다.

금융

금융사 심사역

건물 심사에서 먼저 여는 건 감정평가서가 아니라 임대차계약서다. RTI는 추정소득이 아니라 계약서에 근거해 산정하는 게 원칙이라 계약서에 적힌 임대료만 인정된다. 실제로 받고 있어도 계약서가 없으면 한도에 반영되지 않는다. 건축물대장에 위반건축물 표기가 있으면 그 부분 면적은 담보 평가에서 빠진다.

RTI임대차계약서담보평가

건축

건축사

용적률에 여유가 남아 있어도 법정 주차 대수가 나오지 않으면 신축 계획은 성립하지 않는다. 이면도로 저층 건물에서 가장 흔한 위반 유형은 1층 필로티 주차 공간을 막아 상가로 쓰는 것이다. 원상복구하면 임대 면적이 줄고 주차 대수는 회복된다. 어느 쪽이 유리한지는 층별 임대료를 넣고 계산해야 답이 나온다.

주차대수위반유형원상복구

세무

세무사

취득세 중과 판정은 계약 시점이 아니라 취득 시점을 기준으로 한다. 잔금 전에 고급오락장 임차인이 나가면 일반세율이 적용되므로, 명도나 업종 변경을 잔금 조건으로 걸 수 있는지부터 확인한다. 법인 명의를 검토한다면 설립 시점과 본점 소재지를 먼저 확인한다. 설립 5년이 지나지 않은 과밀억제권역 법인은 절세가 아니라 증세다.

취득시점기준업종변경법인중과

법무

부동산 전문 법무사

임대차는 계약서에 적힌 조건만 넘어오는 게 아니다. 렌트프리나 관리비 면제 같은 구두 합의가 있으면 임차인은 새 소유자에게도 그대로 요구한다. 계약서에 없는 조건은 매도인에게 확인서로 받아둔다. 보증금 반환 의무도 함께 승계되므로 잔금에서 보증금 총액을 공제하는 방식이 일반적이다.

구두합의보증금승계잔금공제

② 자가진단, 「확인이 끝난 항목만 체크한다」

꼬마빌딩 매수 적격 자가진단

대지·서류·임차·자금 네 가지에서
확인이 끝난 항목만 체크한다

👇 확인이 끝난 항목을 누른다

대지

✓용도지역과 지자체 조례 용적률을 확인했다

✓접면 도로 폭과 대지 형상을 현장에서 확인했다

✓법정 주차 대수 확보 여부를 확인했다

서류

✓건축물대장에 위반건축물 표기가 없음을 직접 확인했다

✓등기부 을구 근저당과 갑구 가압류를 확인했다

✓토지이용계획에서 도시계획도로 저촉 여부를 확인했다

임차

✓전 층 임대차계약서 원본과 입금 내역을 대조했다

✓층별 갱신요구권 잔여 기간을 최초 계약일로 역산했다

✓고급오락장 해당 업종이 없음을 실제 영업 형태로 확인했다

자금

✓RTI 1.5배 기준으로 대출 한도를 역산했다

✓금리가 1%p 올라도 자기자본이 감당되는지 계산했다

✓취득 부대비용과 공실 대비 예비자금을 별도로 확보했다

확인 완료 0 / 12

- 12개 항목 중 확인 완료 -

확인 절차 점검용 도구다. 개별 물건의 매수 판단은 전문가 검토가 필요하다.

💡Rich Dad's
Insight

진단 점수가 낮게 나왔다면 그건 물건이 나쁘다는 뜻이 아니라 아직 확인된 항목이 부족하다는 뜻이다. 꼬마빌딩 매수에서 손실이 가장 큰 실수는 나쁜 물건을 사는 게 아니라 확인하지 않은 채로 계약금을 넣는 것이다. 12개 중 서류 3개는 하루면 채울 수 있다. 거기서부터 시작한다.

7. Rich Dad's 'Summary'

①

건물이 아니라 대지부터 확인한다

건물은 돈을 들이면 바뀌지만 용도지역·도로 폭·주차 대수는 바뀌지 않는다. 대지면적에 조례 용적률을 곱한 값에서 현재 연면적을 빼면 신축 여력이 나온다.

②

건축물대장을 등기부보다 먼저 연다

위반건축물 표기는 이행강제금 반복 부과와 대출 축소로 이어진다. 매수 후에는 새 소유자가 시정 의무를 진다. 잔금 전 시정을 계약 조건으로 명시한다.

③

계약갱신요구권 10년이 명도 시점을 정한다

층별 최초 계약일로 잔여 기간을 역산한다. 건물주 이익을 위한 리모델링은 갱신 거절 사유로 인정되지 않는다. 만실이 밸류애드에는 제약이 된다.

④

대출 한도를 정하는 것은 임대료다

비주택 RTI 기준 1.5배로 역산하면 연 임대소득 8,400만원 물건은 금리 5%에서 11억2,000만원이 한도다. 금리 6%면 약 9억3,000만원으로 줄어든다.

⑤

부대비용과 중과 요건을 미리 계산한다

20억원 기준 취득 부대비용은 약 1억1,500만원이다. 고급오락장이 있으면 취득세가 13.4%로, 과밀억제권역 신설 법인이면 본세가 8%로 중과된다.

8. Rich Dad's 'Q&A'

Q1꼬마빌딩은 얼마짜리 건물을 말하는 건가요?

법으로 정해진 용어가 아니라 시장에서 쓰는 말이에요. 통상 대지 50~100평대에 지상 3~7층 규모의 근린생활시설 건물을 가리키고, 매매가는 수도권 기준 10억원대에서 50억원 안팎까지 범위가 넓게 잡혀요. 정의가 없으니 매물 광고의 꼬마빌딩이라는 표현만 믿지 말고 대지면적·연면적·용도지역을 숫자로 확인하는 게 먼저예요.

Q2LTV만 보면 되는 줄 알았는데 RTI는 뭔가요?

RTI는 임대업이자상환비율이에요. 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 값이고, 은행연합회 가이드라인상 비주택은 1.5배 이상이어야 신규 부동산임대업 대출을 취급해요. LTV가 담보값을 보는 지표라면 RTI는 그 건물이 실제로 벌어들이는 임대료를 봐요. LTV로는 12억원까지 나오는데 RTI 때문에 11억2천만원에서 막히는 일이 흔해요.

Q3건축물대장에 위반건축물이라고 적혀 있으면 사면 안 되나요?

무조건 안 된다기보다 가격과 조건을 다시 짜야 하는 물건이에요. 이행강제금은 시정될 때까지 1년에 2회 이내로 반복 부과되고, 영리 목적이나 상습 위반이면 가중될 수 있어요. 은행이 대출을 줄이거나 거절하는 경우도 많아서 자기자본 계획이 통째로 바뀌어요. 매도인이 잔금 전까지 원상복구하고 표기를 지우는 것을 계약 조건으로 넣는 방식이 현실적이에요.

Q4임차인이 있는 채로 사면 계약을 새로 쓰나요?

새로 쓰는 게 아니라 기존 계약을 그대로 넘겨받아요. 대항력을 갖춘 임차인의 계약은 소유자가 바뀌어도 새 소유자에게 승계돼요. 그래서 매수 전에 임대차계약서 원본과 실제 입금 내역을 함께 확인해야 해요. 계약갱신요구권은 최초 계약을 포함해 최장 10년이라서 남은 기간이 얼마인지가 명도 가능 시점을 정해요.

Q5개인으로 사는 게 나을까요, 법인으로 사는 게 나을까요?

정답이 하나로 정해져 있지 않아요. 법인은 RTI 가이드라인 적용을 받지 않고 세율 구조도 다르지만, 과밀억제권역에서 설립 5년이 지나지 않은 법인이 그 권역 안 부동산을 사면 취득세 본세가 4%에서 8%로 중과돼요. 20억원 건물이면 본세만 8천만원에서 1억6천만원으로 늘어나요. 대출 조건과 취득세, 보유 기간 계획을 함께 계산한 뒤 세무 전문가와 확정하는 게 안전해요.

Q6리모델링해서 임대료를 올리면 수익이 얼마나 늘어나나요?

공사비보다 먼저 확인할 게 두 가지예요. 첫째, 기존 임차인을 내보낼 수 있는지예요. 건물주 편의를 위한 리모델링은 갱신 거절의 정당한 사유로 인정되지 않아요. 둘째, 용적률 여유가 남아 있는지예요. 서울 제2종일반주거지역은 조례상 200%가 상한이라 현재 170%인 건물이면 대지 200제곱미터 기준으로 60제곱미터 정도만 더 지을 수 있어요. 여력이 거의 없으면 신축보다 임차 구성 교체 쪽이 현실적이에요.

Q720억원짜리 건물을 사려면 자기자본이 얼마나 필요한가요?

사례 물건 기준으로 약 9억원이에요. 매매가 20억원에서 RTI 한도 대출 11억2천만원과 승계 보증금 1억원을 빼면 7억8천만원이고, 여기에 취득세·중개보수 등 부대비용 1억1천5백만원이 더해져 약 8억9천5백만원이 들어요. 공실에 대비한 예비자금은 여기에 포함되지 않은 금액이라 별도로 준비해야 해요.

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본 포스팅은 꼬마빌딩 매수 검토 방법에 관한 정보 제공 목적이며, 특정 물건이나 지역의 투자를 권유하지 않습니다. 자가진단 도구는 확인 절차 점검용 참고 도구로 개인차가 있을 수 있고, RTI 기준·취득세율·환산보증금·건폐율과 용적률은 시점과 지자체 조례, 금융회사 내규에 따라 달라질 수 있으므로, 부동산 의사결정은 재무 상황과 시장 환경을 종합해 신중하게 판단하시기 바랍니다.
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