상가 임장(2편) 수익률 계산 - 실질 수익률·자금조달·등기부등본
상가 임장 결과를
숫자로 검증하는 법
등기부등본 위험 신호 5가지
실제 통장에 찍히는 수익률은 다르다.
선배님이 노트북을 열었다. 화면에는 어제 내가 보내준 임장 요약 메모가 떠 있었다. 공실률 18%, 외벽 균열, 임대료 5년간 연 평균 9%씩 인상, 저녁 유동인구 오전의 15%, 그리고 전 임차인이 말한 건물주 근저당 의심.
선배님이 계산기를 두드렸다. "중개사가 수익률 5.0%라고 했는데. 나쁘지 않은 거 아냐?"
나는 커피잔을 내려놓으며 말했다. "그 5.0%에 공실이 빠졌어요. 유지보수비도 빠졌고, 취득세도 빠졌어요. 진짜 수익률은 지금부터 계산해야 해요."
중개사가 제시하는 수익률은 거짓말이 아니다. 다만 최선의 조건만 반영한 숫자다. 공실이 없고, 유지보수비가 0원이고, 취득 부대비용이 없다는 가정 위에 선 숫자. 현실에서 그런 상가는 없다.
상가 임장 1편에서 현장을 다뤘다면 이제 그 현장 정보를 숫자에 집어넣어야 한다. 그래야 진짜 수익률이 나온다. 그 수익률 위에 자금 구조를 얹고, 등기부등본으로 건물주 리스크를 확인한다. 이 세 단계가 끝나야 비로소 계약 여부를 판단할 수 있다.
1. 상가 임장 1편 인터뷰 → 의사결정 적용
어제 현장에서 임차인 세 명과 이야기를 나눴다. 그 이야기들은 그냥 에피소드가 아니다. 현장에서 들은 정보는 하나하나가 위험요소이고, 위험요소는 요구 수익률에 반영해야 한다.
① 현장의 말을 숫자로 바꾸기
상가 임장 1편 인터뷰 → 요구 수익률 가산
(현장 리스크를 수익률로 변환)
| 출처 | 발견한 리스크 | 요구 수익률 가산 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 임차인 A 임대료 5년 연 9% 인상 |
임대료 상승 압박 지속 가능성 | +0.5%p | 인상률 상한 특약 없으면 임차인 이탈 리스크 |
| 임차인 B 저녁 유동인구 15% |
단일 피크 상권, 공실 시 대체 임차인 찾기 어려움 | +0.5%p | 점심 상권은 저녁형 업종 전환 불가 → 공실 장기화 위험 |
| 임차인 C 건물주 근저당 의심 |
건물주 재무 리스크 → 급작스러운 임대료 인상 가능 | +1.0%p | 과거 전례 있음. 등기부등본 확인 전까지 최고 위험 등급 |
| 현장 직접 확인 외벽 균열 |
리모델링 비용 추가 발생 가능 | +0.3%p | 균열 규모에 따라 수백~수천만원 수선비 발생 |
중개사 제시 수익률 : 5.0%
위험요소 합산 : +0.5% + 0.5% + 1.0% + 0.3% = +2.3%p
최소 요구 수익률 : 7.3%
현재 조건으로는 실질 수익률이 요구 수준에 못 미친다.
→ 매매가 협상 또는 조건 재설정이 선행되어야 한다.
2. 수익률의 진실 - 계산기가 숨기는 것들
선배님이 계산기 화면을 내게 보여줬다. "월 230만원 × 12 ÷ 5억5천만원 = 5.39%. 나쁘지 않지 않아?"
나는 노트를 펼쳤다. "선배님, 이 계산에 빠진 게 세 가지 있어요." 첫째 공실, 둘째 유지보수비, 셋째 취득 부대비용.
"이 세 가지 넣으면 수익률이 얼마나 떨어지는지 직접 계산해 보시겠어요?"
① 단순 수익률 계산이 놓치는 것
공실이 빠진 단순 수익률은 광고용 숫자에 가깝다. 무엇이 빠졌는지 항목으로 본다.
단순 수익률 & 실질 수익률
(무엇이 빠져있는가)
| 항목 | 단순 수익률 | 실질 수익률 | 실제 영향 |
|---|---|---|---|
| 공실 기간 | 미반영 | 반영 | 공실률 10% 가정 시 연 임대수익 10% 감소 |
| 연간 유지보수비 | 미반영 | 반영 | 통상 임대료의 5~10% 수준 발생 |
| 취득세·부대비용 | 미반영 | 반영 | 취득세 4.6% + 중개수수료 + 법무비용 |
※ 상업용 부동산 취득세란? :
주거용(1~3%)과 달리 상업용 부동산 취득세는 4.6%(지방교육세 포함)가 적용된다. 5억5천만원짜리 상가라면 취득세만 약 2천530만원 수준이다. 이 금액이 투자 원금에 더해지므로 실질 수익률 계산 시 반드시 포함해야 한다.
진짜 수익률을 계산한다
공실률 10% · 유지보수 연 100만원 · 부대비용 3천만원
3. 상가 자금조달 - 얼마가 있어야 살 수 있나
선배님이 조심스럽게 물었다. "근데 내가 지금 큰 부담 없이 융통할 수 있는 돈이 3억 조금 넘거든. 5억5천짜리 상가면 대출을 꽤 받아야 하는데... 될까?"
나는 잠시 멈췄다. "대출이 될지보다, 대출이 되더라도 버틸 수 있는지를 먼저 계산해봐야 해요."
상업용 부동산 담보대출의 LTV는 통상 50~60%다. 그런데 LTV 한도까지 빌리는 것과 내가 버틸 수 있는 대출이 얼마인지는 완전히 다른 문제다. 공실이 3개월만 발생해도 원리금을 자기 돈으로 감당해야 한다. 취득세·중개수수료 등 부대비용도 별도다.
① 필요 자금 계산, 「자기자본이 얼마면 버틸 수 있나」
상가 자금 흐름 시뮬레이션
(자기자본 3억 & 4억)
| 항목 | 케이스 A (자기자본 3억) | 케이스 B (자기자본 4억) |
|---|---|---|
| 매매가 | 5억5천만원 | 5억5천만원 |
| 자기자본 | 3억원 (55%) | 4억원 (73%) |
| 대출금 | 2억5천만원 (LTV 45%) | 1억5천만원 (LTV 27%) |
| 월 원리금 (금리 5%·20년) | 약 165만원 | 약 99만원 |
| 월 임대수익 (공실 10% 반영) | 약 207만원 | 약 207만원 |
| 월 실수령 현금흐름 | +42만원 (흑자지만 빠듯) | +108만원 (여유 있음) |
| 공실 3개월 시 필요 현금 | 약 495만원 추가 필요 | 약 297만원 추가 필요 |
② DSCR - 은행이 보는 기준, 「모르면 대출이 거절된다」
DSCR = 연간 임대수익 ÷ 연간 원리금 상환액
예시 (LTV 60%까지 빌렸을 때, 대출 3억3천만원)
연간 임대수익 : 230만원 × 12 = 2,760만원
연간 원리금 : 약 2,616만원
DSCR = 2,760 ÷ 2,616 = 1.05
→ 은행 기준 1.2 미만 → 대출 거절!
LTV가 된다고 해서 대출이 나오는 게 아니다. 바로 이 계산 때문이다.
※ DSCR이란? :
Debt Service Coverage Ratio. 연간 임대수익이 연간 원리금 상환액을 얼마나 커버하는지 보여주는 지표다. 은행은 통상 DSCR 1.2 이상인 물건에만 일반 대출을 승인한다. 주거용 부동산 대출과 달리 상업용은 이 지표가 핵심 심사 기준이다.
③ 자금 조달 흔한 실수, 「하나라도 해당되면 멈춰라」
상가 자금 조달
(흔한 실수 3가지)
| 실수 | 내용 | 결과 |
|---|---|---|
| 취득세 미계상 | 매매가만 보고 자기자본 계획 수립 | 계약 후 취득세 납부 시 현금 부족 |
| 인테리어 예비비 미계상 | 새 임차인 유치 시 인테리어 지원 비용 간과 | 임차인 못 구하거나 추가 자금 투입 |
| 공실 기간 무계획 | 임차인이 항상 있을 것이라 가정 | 3개월 공실에 원리금 상환 위기 |
4. 등기부등본 - 계약 전 마지막 확인
등기부등본을 열었다. 갑구를 먼저 훑었다. 소유권 이전 이력은 깨끗했고, 가압류·압류도 없었다. 을구를 열었다. 근저당권 설정, 채권최고액 4억원. 설정 시기는 3년 전.
나는 계산했다. 매매가 5억5천만원 대비 근저당 비율은 약 72.7%였다.
메모장을 열고 적었다. "임차인 C의 말이 맞았다."
① 갑구·을구 보는 법, 「두 페이지가 건물의 신용등급이다」
등기부등본 갑구·을구
(무엇을 보는가)
| 구분 | 확인 항목 | 위험 신호 |
|---|---|---|
| 갑구 (소유권) | 소유권 이전 이력, 가압류·압류·경매 개시 | 6개월 내 소유권 이전 2회 이상, 가압류 존재 |
| 을구 (담보물권) | 근저당·전세권·임차권등기 설정 현황 | 근저당 채권최고액이 매매가의 60% 이상 |
② 위험 신호 5가지, 「하나라도 나오면 계약 전 확인」
등기부등본 위험 신호 5가지
(계약 전 체크리스트)
| 위험 신호 | 의미 | 대응 |
|---|---|---|
| ⓐ 근저당 매매가 60% 이상 | 건물주 부채 부담 큼 → 임대료 강제 인상 가능 | 말소 조건부 계약 또는 협상 후 결정 |
| ⓑ 6개월 내 소유권 이전 2회 이상 | 단기 전매 → 사업성 문제 정황 | 이전 사유 반드시 확인 후 진행 |
| ⓒ 가압류·압류 존재 | 건물주 채무 분쟁 진행 중 | 해소 전까지 계약 금지 |
| ⓓ 선순위 임차권등기 | 기존 임차인 보증금 반환 미완료 | 완전 해소 확인 필수 |
| ⓔ 유치권 신고 흔적 | 공사대금 미지급 분쟁 | 유치권 해소 확인 없이 계약 불가 |
이 물건의 근저당은 약 73%였다. 위험 신호 ⓐ에 해당했다. 임차인 C가 말한 "건물주가 대출이 많아서 이자가 힘들었다"는 이야기가 숫자로 확인되는 순간이었다. 현장에서 포착한 리스크가 서류에서 그대로 나온 것이다.
5. 최종 의사결정 - 현장·숫자·서류가 맞아야 계약
테이블 위에 두 가지 서류가 놓여 있었다. 중개사가 건네준 수익률 계산서, 그리고 내가 이틀 동안 채운 임장 노트와 등기부등본 분석.
선배님이 물었다. "그래서 사야 해, 말아야 해?"
나는 노트를 가리켰다. "지금 조건 그대로는 안 돼요. 근저당이 73%예요. 건물주한테 이걸 보여주고 매매가를 3~4천만원 이상 더 낮추거나 근저당 일부 말소를 계약 조건으로 걸어야 해요. 임대차 계약에 임대료 인상률 상한 특약도요."
선배님이 말했다. "그렇게 해서 협상이 될까?"
"공실이 6개월째예요. 건물주가 을이에요. 지금이 가장 강하게 협상할 수 있는 타이밍이에요." 선배님이 고개를 끄덕였다. "해보자."
① Rich Dad의 3단계 의사결정, 「모두 해당될 경우만 계약한다」
상업시설 투자 의사결정 프레임
(현장 + 숫자 + 서류 3단계)
| 단계 | 내용 | 통과 기준 |
|---|---|---|
| 1단계 - 현장 임장 | 공실률·건물 상태·임차인 인터뷰·상권 시간대 | 위험요소 파악 + 협상 근거 확보 |
| 2단계 - 숫자 검증 | 실질 수익률·DSCR·자금 시뮬레이션 | 실질 수익률 ≥ 리스크 조정 요구 수익률 |
| 3단계 - 서류 확인 | 등기부등본 갑구·을구·위험 신호 5가지 | 위험 신호 없거나 계약 조건으로 해소 |
건물주는 매매가를 4천만원 낮췄다. 그러나 근저당 일부 말소는 거절했다.
나는 선배님에게 말했다. "근저당이 남아 있는 건 리스크예요. 매매가 인하만으로는 부족해요. 이 물건 패스하고 다음 걸 보시죠."
선배님이 잠시 침묵했다. "아깝지 않아?"
"현장에서 질문을 만들고, 숫자로 검증하고, 서류로 확인했어요. 세 단계를 다 통과하지 못한 물건이에요. 아까울 게 없어요." 선배님이 고개를 끄덕이며 웃었다. "다음 임장도 또 같이 해 줄 거지?"
6. Rich Dad's 'Summary'
7. Rich Dad's 'Q&A'
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