일산 선도지구 백송·후곡이 도시계획위원회 심의를 기다리는 사이, 선도지구로 선정되지 않은 구역에서도 특별정비구역 지정 절차가 시작됐다. 강촌마을 1·2단지와 백마마을 1·2단지를 묶은 아파트16구역은 2026년 7월 주민공람과 9월 시의회 의견청취를 마쳤고, 흰돌마을 3·5단지는 LH를 예비사업시행자로 정했다. 2026년 10월 16일 기준 일산에서 특별정비구역으로 지정된 곳은 아직 없다.

2차 구역의 핵심 쟁점은 용적률이다. 기준용적률은 기본계획이 정한 용적률이고, 구역은 공공기여를 더 내는 조건으로 기준을 넘는 정비용적률을 계획할 수 있다. 일산 기준용적률은 300%이고, 고양시는 350% 상향을 검토하며 기본계획 재정비를 준비하고 있다. 16구역은 300% 이하로 계획했는데도 추정 비례율이 118.00%이고, 350% 이하로 계획한 선도지구 후곡마을은 102.60%다. 선도지구 4곳의 진행 단계와 후곡 분담금은 일산 재건축 선도지구 글에 정리돼 있다.

여기서는 2차 구역의 진행 순서와 16구역 공람안의 분담금, 백송·후곡·16구역 세 구역의 수지 비교, 기준용적률이 바뀌기까지 거쳐야 할 절차와 그동안 늘어나는 비용을 차례로 정리한다.

1. 일산 2차 특별정비구역 현황 - 선도지구 외 구역의 진행 순서

「2035년 고양 노후계획도시정비기본계획」은 2025년 5월 경기도 승인을 받아 6월 고시됐다. 기본계획은 일산에 특별정비예정구역 48곳을 정했고, 2035년까지 주택을 10만4,147호에서 13만1,575호로 늘리는 것을 목표로 한다. 선도지구로 선정되지 않은 구역은 기본계획에 정해진 구역 단위로 주민이 계획안을 마련해 지정 절차에 들어간다.

① 공모 없이 주민제안으로 지정한다

일산은 선도지구 이후 구역을 공모로 선정하지 않는다. 주민대표단이나 예비사업시행자가 고양시 사전자문을 거쳐 토지등소유자 과반 동의로 특별정비계획안을 제안하면, 고양시가 제안을 수용한 뒤 주민공람과 시의회 의견청취, 경관·도시계획위원회 심의를 거쳐 구역을 지정한다. 고양시는 주민제안을 상시 접수한다. 분당은 2026년 7월 신청을 받아 평가 점수 순으로 2차 5곳을 선정했고, 평촌도 접수한 계획안을 점수표로 평가한다. 분당의 평가 방식은 분당 2차 특별정비구역 글에서 다뤘다.

공모가 없으므로 계획안을 먼저 완성한 구역부터 절차를 진행한다. 다만 매년 지정할 수 있는 물량에는 한도가 있다. 국토교통부가 정한 2026년 일산 지정 한도는 2만4,800호이고, 연내 지정하지 못한 물량은 다음 연도로 이월되지 않는 것으로 보도됐다. 2027년 한도는 2026년 10월 16일 기준 발표되지 않았다.

② 구역별 진행 상황

일산 2차 구역 추진 현황
(2026년 10월 16일 기준 · 선도지구 제외)

※ 출처 : 고양시 공고 제2026-1688호(16구역 · 2026.7) · LH 발표(22구역 · 2026.6) · 주민 측 발표(나머지 · 언론 보도 종합).

5곳 가운데 계획안을 공람한 곳은 16구역뿐이고, 나머지는 주민제안을 준비하는 단계다. 22구역과 6구역의 계획 세대는 LH와 주민 측이 밝힌 구상이며, 공식 수치는 계획안을 제안한 뒤 공람에서 공개되고 구역 지정 때 확정된다. 6구역 주민 측은 5월 설명회에서 기준용적률 300%에 정비용적률 350%를 적용한 최고 49층 구상과 추정 비례율 105.58%를 제시했다.

③ 16구역이 가장 앞서 있다

아파트16구역 지정 절차 진행
(2026년 10월 16일 기준)

※ 출처 : 고양시 공고 제2026-1688호 · 고양시의회 의안 · 전략환경영향평가와 경관심의, 지정 예정 시기는 언론 보도.

16구역은 조합방식으로 추진한다. 16구역 주민대표단은 8월 6일 고양시 법정 주민대표단 1호로 승인받았고, 9월 18일 조합설립추진위원회 승인을 신청한 것으로 보도됐다. 구역 면적이 31만2,806.7㎡로 30만㎡를 넘어 전략환경영향평가 절차를 함께 밟고 있다. 강촌마을 3·5·7·8단지 선도지구도 면적이 30만㎡를 넘어 같은 평가 대상이 될 수 있어, 일산 재건축 선도지구 글의 3-②에서 지정이 늦어질 수 있는 요인으로 정리했다.

16구역은 이제 도시계획위원회 심의를 앞두고 있다. 주민대표단은 고양시가 2027년 1월 지정을 예정하고 있다고 밝혔다. 예정대로 2027년에 지정되면 2027년 일산 지정 한도를 적용받는데, 이 한도는 아직 발표되지 않았다.

2. 16구역 추정 분담금 - 공람안의 비례율 118%

16구역 공람안에는 추정 비례율과 기존 주택 11개 유형의 종전자산 추정액, 새 주택형 9개의 권리자 분양가(조합원 분양가)가 모두 나와 있다. 후곡 공람안처럼 유형별 수치가 공개돼 있어, 지금 가진 주택 기준으로 추정 분담금을 확인할 수 있다.

① 16구역 공람안 핵심 수치

아파트16구역 공람안 핵심 수치
(주민공람 공고 기준 · 금액 단위 억원)

※ 출처 : 고양시 공고 제2026-1688호(2026.7). 비례율은 (총수입 - 총지출) ÷ 종전자산이며 금액은 억원 단위로 반올림했다.

추정 비례율이 118.00%이면 종전자산 1억원당 권리가액을 1억1,800만원으로 인정받는다. 종전자산 2조5,269억원 가운데 아파트 2,906세대가 2조4,303억원이고, 상가 256호가 837억원, 토지·건물 4건이 129억원이다. 일산 공공기여는 기준용적률까지(1구간)와 기준을 넘는 부분(2구간)에 다른 공공기여율을 적용한다. 16구역은 공공기여 산정 용적률이 290.97%로 기준용적률 300%보다 낮아 1구간(공공기여율 10%)만 적용됐고, 공공기여금은 1,653억원이다. 이 가운데 889억원을 현금으로 낸다.

면적별 세대 구성은 크게 바뀐다. 기존 주택은 전용 60㎡ 이하가 없고 85㎡ 초과가 2,374세대로 약 82%를 차지하지만, 계획에서는 60~85㎡가 2,512세대로 가장 많다.

아파트16구역 면적별 세대 구성
(공람안 기준 · 단위 세대)

※ 출처 : 고양시 공고 제2026-1688호. 증감은 공고의 기존·계획 세대로 직접 산출했다.

② 기존 주택별 추정 분담금

추정 분담금은 기존 주택의 종전자산 추정액에 추정 비례율 118%를 곱해 권리가액을 구하고, 신청할 주택형의 권리자 분양가에서 권리가액을 빼서 계산한다. 권리가액이 더 크면 차액을 돌려받는다. 16구역 권리자 분양가는 일반분양가의 약 87% 수준으로 산정됐고, 84㎡형은 10억6,540만원이다.

16구역 84㎡형 신청 시 추정 분담금
(공람안 산식 · 백만원 단위 반올림)

※ 출처 : 고양시 공고 제2026-1688호. 종전자산 추정액은 면적 유형별 평균값이다. 분담금은 84㎡형 권리자 분양가에서 종전자산 × 118%를 뺀 금액이며, 11개 유형 가운데 8개를 표기했다.

같은 전용 101.91㎡라도 백마1단지(삼성)는 종전자산 추정액이 8억1,500만원, 백마2단지(극동삼환)는 7억2,125만원이라 84㎡형 분담금이 1억400만원과 2억1,400만원으로 1억원 넘게 차이가 난다. 강촌1단지(동아) 전용 84.87㎡ 소유자는 약 2억7,800만원, 84.96㎡ 소유자는 약 2억4,200만원을 낸다. 반대로 백마1단지 133.47㎡와 강촌1단지 154.02㎡, 강촌2단지(한신) 173.58㎡ 소유자는 84㎡형을 신청하면 차액을 돌려받는다.

단지와 지금 가진 주택, 신청할 주택형을 차례로 선택하면 공람안 기준 추정 분담금을 확인할 수 있다.

※ 공람안 추정치로 만든 참고용 계산이다. 종전자산은 면적 유형별 평균 추정가액이며, 사업시행계획인가 뒤 감정평가로 다시 정해진다.

3. 300%와 350%, 세 구역 비교 - 백송·후곡·16구역

300%로 지금 진행할지, 350%를 기다릴지는 이미 공람한 세 구역의 수치를 함께 비교하면 판단하기 쉬워진다. 선도지구 백송은 300% 이하, 후곡은 350% 이하, 2차 구역인 16구역은 300% 이하로 계획했다.

백송·후곡·16구역 공람안 비교
(주민공람 공고 기준)

※ 출처 : 고양시 공고 제2026-1286호(백송) · 제2026-1687호(후곡) · 제2026-1688호(16구역). 세대 증가율, 기존 세대당 공공기여, 공사비 비중은 공고 수치로 직접 산출했다.

① 평형 구성을 바꿔도 세대 수는 늘어난다

후곡은 350% 이하로 세대를 67.9% 늘렸고, 16구역은 300% 이하로 67.4%를 늘렸다. 16구역은 기존 주택이 모두 전용 84㎡대 이상이다. 계획에서는 85㎡ 초과를 616세대 줄이고, 60~85㎡를 1,980세대, 60㎡ 이하를 594세대 늘렸다(위의 2-① 세대 구성 표). 같은 용적률이라도 작은 주택형 비중을 높이면 세대 수가 늘어난다. 구역 면적에서도 차이가 난다. 백송의 세대 증가율은 34.9%에 그쳤는데, 16구역은 면적이 31만2,806.7㎡로 백송(15만7,742.3㎡)의 2배 가까이 되면서 기존 세대 수는 비슷해 같은 300% 안에서도 늘릴 수 있는 세대가 많다.

② 비례율 차이만큼 분담금이 줄지는 않는다

추정 비례율은 16구역이 118.00%로 후곡(102.60%)보다 15%p 넘게 높다. 그런데 84㎡형을 신청할 때의 분담금은 후곡 84.90·84.95㎡ 약 2억8,200만원, 16구역 강촌1단지 84.87㎡ 약 2억7,800만원으로 차이가 400만원 정도다. 16구역은 권리자 분양가를 일반분양가의 약 87%로 산정해 84㎡형이 10억6,540만원이고, 후곡은 약 75%로 산정해 9억801만원이다. 비례율이 높아 권리가액이 커진 만큼 새 주택의 권리자 분양가도 높게 정해져, 분담금은 후곡과 비슷한 수준이 된다. 종전자산 추정액도 강촌1단지 84.87㎡가 6억6,750만원으로 후곡(6억1,000만원)보다 높다. 같은 강촌1단지라도 84.96㎡는 약 2억4,200만원이라 후곡보다 4,000만원가량 적다.

③ 후곡 350%와 2구간 공공기여

후곡 공공기여 2,645억원 가운데 1,394억원은 기준용적률 300%를 넘긴 부분에 공공기여율 41%를 적용하는 2구간에서 산정됐다. 2구간은 공공기여 산정 용적률 가운데 300%를 넘는 부분(332.07%까지)에 적용됐다. 300%까지만 계획했다면 공공기여는 1구간 1,250억원, 기존 세대당 약 4,900만원이다. 기준을 넘겨 계획하면서 공공기여는 2,645억원으로 2배를 넘었고, 기존 세대당 약 1억300만원이 됐다. 고양시가 기준을 350%로 올리면 후곡 공공기여금이 약 1,000억원 줄어든다는 언론 추산도 있다(2026년 7월 보도).

4. 기준용적률 350% 변경 - 변경 절차와 기다리는 비용

일산 기준용적률 300%는 기본계획에 정해져 있어, 바꾸려면 고양시가 기본계획을 변경하고 경기도 승인을 받아야 한다. 노후계획도시정비기본계획은 시장이 수립하고, 도지사가 국토교통부 협의를 거쳐 승인한다.

① 기본계획 변경까지 거칠 절차

고양시는 2026년 2월 기준용적률 300%가 적정하다는 입장을 냈고, 같은 달 주민 단체가 출범해 350%를 요구했다. 6월 지방선거 뒤 새 시장의 인수위원회는 기본계획을 다시 수립하는 방식과, 기준 300%는 유지하고 정비용적률만 350%까지 적용하는 방식을 함께 검토하겠다고 발표했다. 두 방식에서 공공기여를 어떻게 산정할지는 아직 발표되지 않았다. 고양시는 8월 시정질문 답변에서 제3회 추가경정예산으로 기본계획 재정비 용역비 약 5억원을 확보했다고 밝혔다.

※ 출처 : 고양시 시정질문 답변(2026.8 · 언론 보도) · 용역 기간과 용역사 선정은 언론 보도(2026.8~9).

용역에 약 1년이 걸리고 경기도 승인까지 받아야 하므로, Sky Rich Dad는 기준용적률이 바뀐다 해도 그 시점을 빨라도 2027년 하반기 이후로 본다. 기준이 바뀐 뒤에도 각 구역은 새 기준에 맞춰 특별정비계획을 새로 만들거나 고쳐 공람과 심의를 다시 거쳐야 한다.

② 기다리는 동안 달라지는 비례율

공람안의 총수입·총지출·종전자산에서 공사비와 공공기여를 바꿔 추정 비례율을 다시 계산했다. 아래 표의 마지막 행은 공공기여 감소와 공사비 5% 상승을 함께 반영했다. 공공기여가 줄면 그 금액만큼 총지출이 줄어든다고 가정했다.

조건별 추정 비례율 변화
(필자 계산 · 다른 조건은 공람안 그대로)

※ 공람안의 총수입·총지출·종전자산으로 직접 계산했다. 공공기여 1,000억원 감소는 2026년 7월 언론 추산이다.

기준이 350%로 바뀌어 후곡 공공기여금이 약 1,000억원 줄면 추정 비례율은 약 109.0%로 오른다. 그러나 그사이 공사비가 5% 오르면 약 102.8%로 공람안과 비슷한 수준이 된다. 공사비가 5%만 올라도 기준 상향으로 오른 비례율이 거의 다 상쇄된다. 사업기간이 길어지면 초기 사업비 대출이자도 늘어나며, 위 표에는 이 금융비 증가를 넣지 않았다.

16구역은 공공기여 산정 용적률이 290.97%로 지금도 기준 300% 아래라 1구간만 적용됐다. 지금 산정 방식대로라면 기준이 350%로 올라도 현 계획의 공공기여는 줄지 않는다. 용적률을 350%까지 높이려면 계획을 다시 만들어 세대를 늘려야 하고, 그만큼 공사비와 공공기여도 새로 산정해야 한다.

③ 기다리는 동안 매수를 검토한다면

1기 신도시 5곳 가운데 투기과열지구·토지거래허가구역으로 묶인 곳은 분당·평촌뿐이다. 고양시는 2026년 10월 기준 투기과열지구가 아니어서, 16구역처럼 조합방식인 구역에서 조합설립인가 뒤에 매수해도 분양 자격 제한을 받지 않는다. 고양시 덕양구·일산동구의 개발제한구역 109.03㎢는 2026년 8월 18일부터 12월 31일까지 토지거래허가구역이지만, 개발제한구역 토지만 대상이어서 일산 신도시 아파트는 해당하지 않는다.

※ 출처 : 국토교통부 10·15 대책(2025.10) · 규제지역 추가 지정(2026.6) · 고양시 토지거래허가구역 지정 공고(2026.8 · 언론 보도).

5. Key Summary

6. Case Q&A