성남시가 2026년 9월 29일 분당 노후계획도시 2차 특별정비구역 5곳을 발표했다. 17구역 이매촌1, 22구역 시범단지1, 33구역 파크타운, 34구역 푸른마을, 38구역 한솔마을2이고, 기존 가구 수를 합하면 1만3,429가구다. 7월에 지정을 신청한 50개 구역 6만6,037가구 가운데 가구 수 기준으로 약 20%가 선정됐다.

분당의 첫 특별정비구역은 2024년 11월에 선정된 선도지구 4곳(샛별마을·양지마을·시범단지 현대우성·목련마을)이다. 4곳은 2026년 1월 특별정비구역으로 지정·고시됐고 7월까지 모두 사업시행자 지정을 마쳤다. 선도지구의 사업 현황과 분담금은 분당 재건축 선도지구 글에 정리돼 있다.

2차는 1차와 선정 방식부터 달랐다. 1차는 주민 동의율에 100점 가운데 60점을 배정한 공모였고, 2차는 주민이 낸 정비계획서를 외부 전문가가 6개 항목으로 평가했다. 선정된 5곳은 12월 지정·고시를 거쳐 사업 절차에 들어가고, 선정되지 않은 45개 구역은 2027년 지정 계획에 맞춰 다시 신청한다. 두 경우의 일정과 확인할 사항을 차례로 정리한다.

1. 분당 2차 특별정비구역 5곳 - 선정 구역과 경쟁 규모

신청은 초안과 본안 순서로 받았다. 7월 1일부터 10일까지 정비계획서 초안을 접수했다. 성남시는 관계 부서 협의와 자문위원회 자문을 거쳐 보완 의견을 신청 구역에 알렸고, 9월 1일 보완한 본안을 다시 받았다. 초안을 낸 50개 구역은 본안까지 모두 제출했다. 신청 물량 6만6,037가구는 2024년 선도지구 공모 신청(5만8,874가구)보다 7,163가구 많다.

※ 출처 : 성남시 발표(2026.7 · 2026.9). 신청 50개 구역에는 2개 이상 구역을 묶은 결합개발 7개 구역이 포함돼 있다(신청 건수 43건).

성남시는 도시계획·건축·교통 분야 외부 전문가로만 선정위원회를 구성했고, 평가 순위대로 5개 구역을 선정했다. 2026년 정비예정물량은 1만2,000가구인데 선정 규모는 1,429가구 많다. 구역마다 가구 수가 달라 물량에 정확히 맞출 수 없고, 순위가 높은 구역을 물량 때문에 제외하면 형평에 어긋난다는 것이 성남시 설명이다.

선정된 5개 구역과 기존 가구 수

분당 2차 특별정비구역 5곳
(2026년 9월 29일 발표 · 기존 가구 기준)

※ 출처 : 성남시 발표(2026.9). 주요 단지는 언론 보도 기준이며 보도마다 표기가 다를 수 있다.

5곳 모두 2개 이상 단지를 하나의 구역으로 묶었고, 규모는 1,734가구(이매촌1)부터 4,200가구(시범단지1)까지다. 단지마다 대지지분과 평형 구성이 다르므로, 정비계획서를 함께 낸 단지들이 사업시행자 지정과 분담금 단계에서도 같은 결정을 하는지 확인해야 한다.

선정됐다고 재건축이 확정된 것은 아니다. 지금은 성남시가 지정 절차에 들어갈 구역을 결정한 단계이고, 5곳은 12월 특별정비구역 지정·고시를 거쳐야 사업 구역이 된다. 지정 뒤의 절차는 아래의 3항에서 정리한다.

2. 2차 특별정비구역 평가 기준 - 1차 공모와 달라진 점

2024년 선도지구 공모에서는 주민 동의율 점수가 순위를 결정했다. 성남시 공모지침은 100점 가운데 60점을 동의율에 배정했고, 동의율 50%면 10점, 95% 이상이면 60점을 줬다. 공모 기간에 단지들이 동의율 높이기에 집중한 것도 이 배점 때문이었다.

2차에는 동의율 배점이 없다. 토지등소유자 과반 동의는 제안하기 위한 요건이고, 선정위원회는 정비계획서 내용을 평가해 점수를 부여했다.

1차 공모와 2차 평가의 배점

분당 1차·2차 선정 평가 비교
(1차는 100점과 가점 · 2차는 반영 비율)

※ 출처 : 성남시 「분당신도시 선도지구 선정 공모지침」(2024.6) · 「2026년 정비계획도서 평가 및 구역 선정 방법」(2026.7).

2차에서 비중이 가장 큰 항목은 사업시행의 적정성(25%)이다. 성남시가 공개한 검토 내용은 주민 갈등 가능성과 대응 계획(세입자·상가 소유자 대책 포함), 인허가를 늦출 요소의 사전 검토, 재원 조달 계획과 추정분담금 산정의 구체성이다. 공공성(20%)은 도로·공원·생활SOC·공공주택 같은 기여 시설의 규모와 배치를, 계획서 완성도(10%)는 자문위원회 의견을 반영했는지를 평가한다.

추정분담금은 사업 단계마다 다시 계산된다. 종전자산 감정평가 전이라 공사비 단가, 일반분양가, 비례율을 가정으로 넣을 수밖에 없고, 가정이 바뀌면 같은 평형의 분담금도 크게 달라진다. 가정과 산정 방식을 계획서에 적어 둔 구역은 사업시행자 지정 동의나 관리처분 단계에서 금액이 달라져도 어느 가정이 바뀌었는지 주민에게 설명할 수 있다. 성남시가 이 항목에 4분의 1을 배정한 것은 선정 뒤 사업이 멈출 가능성을 계획서 단계에서 확인하겠다는 뜻으로 해석된다.

평가는 상대평가였다. 선정위원이 6개 영역마다 A~E 등급과 점수를 주고, 최고점과 최저점을 준 위원의 점수를 제외하고 합산했다. 선정위원 명단과 위원별 점수는 공개하지 않기로 했다. 선정되지 않은 구역은 부족한 항목을 점수로 확인할 수 없으므로, 2026년에 받은 자문 의견서와 6개 항목 검토 내용을 계획서와 하나씩 대조하는 일부터 해야 한다.

3. 선정 뒤 남은 절차 - 지정·고시부터 이주까지

5개 구역의 특별정비계획안은 9월 29일부터 10월 13일까지가 주민 공람 기간이었다. 이어서 성남시의회 의견 청취, 관계기관과 경기도 협의, 경관위원회와 도시계획위원회 심의를 거쳐 12월까지 특별정비구역으로 지정·고시하는 것이 성남시 계획이다.

선도지구의 단계별 소요 기간

선도지구 일정과 2차 구역 예정
(선도지구는 실적·목표 · 2차는 예정·판단)

※ 출처 : 비전성남(2026.1 · 2026.10) · 성남시 고시(2026.6~7). 선도지구 목표는 경인일보 2026년 6월 보도 기준이고, 2차 구역의 판단 일정은 선도지구 간격을 적용한 가장 빠른 경우다.

2차 구역은 선정에서 지정·고시까지 3개월 이내로 예정돼 있다. 선정 전에 정비계획서를 내고 자문까지 받아서, 선정 뒤에 정비계획을 만든 선도지구(선정에서 지정·고시까지 약 14개월)보다 기간이 짧다. 지정·고시 뒤부터는 선도지구와 같은 순서를 밟는다. 선도지구는 고시 뒤 5~6개월에 사업시행자를 지정했고, 이 가운데 3곳은 관리처분과 이주를 2028년, 착공을 2029년 목표로 하고 있다.

통합재건축에서 단지끼리 협의할 문제는 대지지분 차이에서 생긴다. 대지지분이 큰 단지와 작은 단지가 새 아파트의 동·평형 배정과 분담금 비율을 어떻게 나눌지, 단지 안 상가를 사업에 포함할지가 협의 대상이다. 정비계획서에는 구역 전체가 함께 서명하지만 사업시행자 지정 동의서에는 이 조건이 구체적으로 적히므로, 단지별 과반 요건은 이 단계에서 실제 변수가 된다. 분당 선도지구 가운데 가장 큰 양지마을은 내부 이견으로 예비사업시행자를 교체하는 과정을 거쳐 다른 3곳보다 1개월가량 늦은 7월 27일에 사업시행자 지정을 마쳤다.

※ 출처 : 국토교통부 10·15 대책(2025.10) · 성남시 안내(2026.7). 토지거래허가구역 연장 여부는 2026년 10월 기준 발표 전이다.

4. 분당 이주 물량 제한 - 연 1만2천 가구 상한의 의미

2차 정비예정물량이 1만2,000가구였던 것은 국토교통부가 1기 신도시 가운데 분당에만 연차별 물량을 넘지 못하게 했기 때문이다. 국토교통부는 2025년 9월 1기 신도시 정비사업 후속 방안을 발표하면서 5개 신도시의 2026년 구역지정 가능 물량을 늘렸는데, 분당은 1만2,000가구로 제한하고 추가 물량을 배정하지 않았다. 2025년에 지정하지 못한 물량을 다음 연도로 넘기는 것도 분당만 허용하지 않았다.

국토교통부가 든 근거는 이주 여력이다. 노후계획도시정비법 제31조는 이주 여력 안에서 단계별 추진계획을 세우도록 하고 있고, 국토교통부는 성남 원도심(수정구·중원구) 재개발의 이주 수요가 함께 발생해 2027~2029년에 분당 이주가 몰릴 것으로 판단했다. 나머지 4개 신도시는 주변 주택 공급으로 이주 수요를 흡수할 수 있다고 평가했다.

1기 신도시별 2026년 구역지정 물량

1기 신도시 2026년 구역지정 가능 물량
(국토교통부 2025년 9월 발표 · 단위 가구)

※ 출처 : 국토교통부 보도자료(2025.9 · 9·7 대책 후속조치 · 언론 보도 종합). 합계 행은 직접 산출했다.

2차 선정 규모는 이 상한보다 1,429가구 많다. 성남시는 7월 신청이 몰리자 국토교통부·경기도와 물량 확대를 협의하겠다고 밝혔고, 8월에는 행정안전부 주관 국정설명회에서 연차별 물량 제한을 없애 달라고 건의했다. 건의는 구역 지정 단계에서 물량을 제한하는 대신 실제 이주가 발생하는 인허가 단계에서 이주 수요를 조절하자는 것이다. 12월 지정·고시에서 5곳이 모두 지정되는지를 보면 협의 결과를 처음 확인할 수 있다.

지정과 이주는 시점이 다르다. 주민이 집을 비우는 이주는 관리처분계획인가 뒤에 시작되고, 국토교통부와 성남시는 관리처분계획 인가 시기를 조절해 단지별로 이주 시기를 나누는 방안을 검토해 왔다. 2차 구역이 12월에 지정돼도 실제 이주 순서는 관리처분 단계에서 다시 결정될 수 있다.

이주 시기가 밀리면 사업비가 늘어난다. 사업시행자 지정 뒤 설계·용역에 쓰는 초기 사업비를 대출로 조달하면 이자가 매달 발생하고, 공사비 물가 상승분도 착공이 늦어질수록 커진다. 늘어난 금액은 분담금에 반영되므로, 이주가 1년 밀리면 그 1년의 금융비와 공사비 상승분이 소유자 부담으로 추가된다. 지연 기간의 이자가 분담금에 반영되는 과정은 재건축 이주비 대출 글에서 다뤘다.

5. 남은 단지의 다음 기회 - 2027~2030 지정 계획과 예비구역

성남시는 2차 선정 발표 하루 전인 9월 28일 「2027년 분당 노후계획도시 특별정비구역 지정 계획」을 공고했다. 2027년 한 번의 절차에서 2만5,000가구 내외를 선정한다. 이 가운데 1만가구 내외는 2027년 지정 대상이고, 1만5,000가구는 2028~2030년에 연 5,000가구씩 지정할 「예비 특별정비구역」이다.

① 2027년 선정 일정

2027년 분당 특별정비구역 선정 일정
(2026년 9월 28일 공고 기준)

※ 출처 : 성남시 공고(2026.9.28) · 비전성남(2026.10). 제안은 주민대표단 또는 예비사업시행자가 토지등소유자 과반 동의를 받아 한다.

예비 특별정비구역은 성남시가 법령 검토를 거쳐 전국 지자체 가운데 처음 도입한 방식이다. 2028~2030년 물량의 절반을 미리 선정해 두면 해당 구역은 매년 다시 신청할 필요가 없고 지정 연도를 미리 알 수 있다. 나머지 절반(연 5,000가구 내외)은 연도별로 별도 공고해 선정한다. 다만 예비구역으로 선정된 구역은 지정 예정 연도보다 앞선 연도의 별도 선정에 신청할 수 없고, 연도별 물량을 넘으면 국토교통부·경기도 협의 결과에 따라 지정되지 않을 수 있다.

② 남은 단지가 기다리는 기간

※ 직접 산출한 수치다. 연도별 물량이 공고대로 유지되고 새로 신청하는 구역이 없다고 가정했다.

남은 45개 구역이 2027년에 모두 다시 신청한다고 가정하면, 순위가 높은 구역은 2027년에 지정되고, 그다음 순위는 2028~2030년 예비구역으로 선정되며, 나머지 구역은 연도별 별도 공고를 기다린다. 2030년까지 지정 가능한 물량을 모두 합해도 4만가구 내외라서, 남은 대상 물량 6만7,349가구 가운데 일부는 2031년 이후에 지정된다. 성남시 노후계획도시정비기본계획은 2025~2035년 11차례에 걸쳐 9만8,700가구를 순차 지정하는 계획이어서 2031년 이후에도 지정 절차는 계속된다. 남은 단지에게는 2027년 7월 본안 점수로 지정 연도가 결정된다.

아래에서 우리 단지 상황을 선택하면 2027년 선정까지의 순서와 준비할 사항이 표시된다.

※ 일정은 2026년 9월 28일 공고 기준이고, 준비 순서는 필자 판단이다. 구역별 선정 가능성은 평가 결과에 따라 결정되므로 표시하지 않는다.

6. Key Summary

7. Case Q&A