분당 2차 특별정비구역 5곳의 소유자들은 올해 12월을 기다리고 있다. 성남시 계획으로는 9월 주민공람에 이어 시의회 의견 청취와 경관위원회, 도시계획위원회를 거쳐 연내에 5곳을 지정·고시한다. 10월 중순 국토교통부의 안내가 이 일정의 변수가 됐다.

안내는 성남·고양·부천·군포·안양 5개 시와 경기도에 전달됐다. 특별정비구역을 지정하면서 지구단위계획을 함께 결정하거나 변경하는 경우, 「일정 요건」에 해당하면 구역 지정 전에 교통영향평가를 하라는 내용이다. 성남시는 이 절차가 들어가면 최소 3~4개월이 더 걸린다며 10월 27일 국토부에 재검토를 요청하는 서한을 보냈다. 10월 29일 일요신문 보도에서 국토부 관계자는 「현행 재건축 추진 일정에 차질이 없게 하겠다」고 밝혔다.

국토부의 공식 방침은 아직 나오지 않았지만, 따져 볼 수 있는 것은 있다. 구역 지정 전에 평가하라는 해석이 어떤 법령에 근거하는지, 성남시는 왜 사업시행계획인가 전에 해야 한다고 하는지, 몇 달의 지연이 어떻게 다음 해 물량 문제로 커질 수 있는지다.

※ 본문의 국토교통부 방침과 각 시 일정은 2026년 10월 29일 기준이며, 국토부 검토 결과에 따라 바뀔 수 있다.

1. 국토부가 5개 시에 보낸 안내 - 구역 지정 전 교통영향평가

국토부 관계자의 설명으로는, 이 안내는 지자체의 요청에서 시작됐다. 일요신문 보도에 따르면 8월 말 지자체 실무자 회의에서 일부 지자체가 교통영향평가를 어느 단계에서 해야 하는지 검토해 달라고 요청했고, 국토부는 현행 법령의 해석을 10월 중순 5개 시와 경기도에 안내했다.

① 안내에서 공개되지 않은 부분

위 도입부에서 소개한 안내 내용 가운데 아직 공개되지 않은 부분은 「일정 요건」이다. 어떤 구역이 이 요건에 해당하는지, 일산 4개 선도지구(백송·후곡·강촌·정발마을)나 중동 반달마을A처럼 아직 지정 전인 선도지구에도 적용되는지는 보도된 안내에 나와 있지 않고, 국토부도 10월 29일까지 공개하지 않았다.

② 성남시의 우려와 서한

성남시는 이매촌1 · 시범단지1 · 파크타운 · 푸른마을 · 한솔마을2, 2차 특별정비구역 5곳 1만3,429가구를 올해 안에 지정할 계획이다. 지정 전 평가가 들어가면 이 계획을 지키기 어려울 수 있다는 것이 성남시의 우려다.

성남시는 일관성도 문제 삼았다. 지난해 선도지구를 추진할 때는 이런 안내가 없었고, 지정된 선도지구도 교통영향평가 없이 특별정비구역 지정을 마쳤다는 것이다. 평가 시점은 사업시행계획인가 전이어야 한다는 의견과 연내 지정과 다음 해 물량에 차질이 생길 수 있다는 우려도 10월 27일 서한에 함께 담겼다.

③ 국토부 관계자의 설명

일요신문이 전한 국토부 관계자의 설명은 이렇다. 사업을 늦추려는 의도는 없었고, 지금의 재건축 추진 일정에 차질이 없게 하겠다는 것이다. 지난해 선도지구 때는 교통영향평가 시점이 따로 논의되지 않았다는 말도 했고, 지자체별 추진 단계와 법률을 다시 검토하고 있다고 밝혔다.

다만 이 설명은 언론에 전한 관계자 발언이어서, 안내를 철회한다는 발표로도 안내대로 하라는 확정으로도 볼 수 없다. 국토교통부 누리집의 보도자료와 참고·설명자료 게시판에는 10월 29일 기준 이 안내에 관한 자료가 올라오지 않았다. 성남시는 국토부에 확인해 보니 「법률 해석을 검토받고 있으며 11월 중순쯤 최종적으로 안내하겠다」는 답변을 들었다고 밝혔다.

④ 지정 전 평가에 걸리는 기간

「최소 3~4개월」은 성남시의 추정치이고, 국토부는 걸리는 기간을 따로 밝히지 않았다. 교통영향평가를 받으려면 평가 용역 업체를 고르고, 주변 교차로의 교통량을 조사하고, 장래 교통량을 예측해 개선대책을 세운 뒤에야 평가서를 낼 수 있다. 평가서를 받은 행정기관은 접수 후 3개월 안에 결과를 통보해야 하는데(도시교통정비 촉진법 제16조 ⑤), 관계 기관과 협의하는 기간은 이 3개월에 들어가지 않는다.

평가 결과를 특별정비계획에 반영한 뒤 도시계획위원회 심의를 받는 순서가 되면, 평가가 늦어지는 만큼 심의도 다음 회차로 밀릴 수 있다. 필자가 인허가를 진행할 때도 위원회 회차 하나를 놓치면 뒤 절차 전체를 다시 맞춰야 했다.

그렇다면 교통영향평가를 지정 전에 하라는 해석은 어떤 법령에 근거할까.

2. 교통영향평가 시점과 법령 - 시행령 별표 1과 행정기본법

교통영향평가는 일정 규모 이상의 개발사업이나 건축물이 주변 교통에 미칠 영향을 미리 평가하고 개선대책을 세우는 절차다. 평가를 받아야 하는 사업은 도시교통정비 촉진법 제15조에, 사업별로 언제까지 평가서를 내야 하는지는 같은 법 시행령 별표 1에 규정돼 있다. 이번 쟁점은 평가를 하느냐가 아니라 언제 하느냐다.

① 지정 전 평가라는 해석이 나오는 조항

노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(이하 노후계획도시정비법) 제14조는 특별정비구역이 지정·고시되면 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)상 도시·군관리계획, 그 가운데 지구단위계획의 결정·변경도 받은 것으로 간주한다고 규정한다. 1기 신도시에는 택지개발 때 수립된 지구단위계획이 있고, 특별정비계획을 세우면 이 지구단위계획을 그에 맞게 바꿔야 한다(노후계획도시정비법 제29조 ②).

교통영향평가 시점을 규정한 도시교통정비 촉진법 시행령 별표 1은 정비사업(부지면적 5만㎡ 이상)과 지구단위계획 결정(부지면적 10만㎡ 이상)의 평가 시점을 따로 두고, 비고 2·3에서 둘의 관계를 정한다.

국토부가 근거 조항을 밝히지는 않았지만, 위 조항을 함께 적용하면 안내와 같은 해석이 가능하다. 구역 지정으로 10만㎡ 이상의 지구단위계획 결정을 받은 것으로 간주하면 이 사업이 가장 먼저 받는 승인은 구역 지정이 되고, 평가서도 그 전에 내야 한다는 해석이다. 안내의 「일정 요건」이 이 면적 기준을 말하는지는 공개되지 않았다.

② 성남시가 「사업시행계획인가 전」을 주장하는 근거

성남시가 드는 조항은 행정기본법 제24조 ⑤ 단서다. 하나의 인허가를 받으면 관련된 다른 인허가도 함께 받은 것으로 인정하는 경우, 그 다른 인허가에 필요한 심의 같은 절차는 법률에 「함께 받은 것으로 인정하는 경우에도 그 절차를 거친다」는 명시적인 규정이 있을 때만 거친다는 내용이다. 성남시는 이 조항과 기존 법제처 해석 사례를 근거로, 구역 지정으로 지구단위계획 결정까지 함께 받은 것으로 간주된다고 해서 교통영향평가를 따로 거칠 필요는 없고 정비사업 기준대로 사업시행계획인가 전에 하는 것이 맞다는 입장이다.

성남시는 구체적인 건축계획과 차량 진출입 동선이 정해지기 전에 하는 평가는 일정만 늦출 뿐 효과가 크지 않다는 점도 근거로 든다. 정리하면 안내와 같은 해석은 시행령 별표 1의 비고 2·3으로 설명할 수 있고, 성남시는 행정기본법 제24조 ⑤ 단서를 내세운다. 두 규정 가운데 어느 쪽을 먼저 적용할지가 이번 쟁점이고, 국토부 관계자는 법률을 다시 검토하고 있다고 밝혔다.

③ 미리 평가할 때의 효과와 부담

국토부는 지정 전 평가의 취지를 공식적으로 설명하지 않았다. 다만 법령에는 미리 평가하면 뒤 단계의 평가를 줄여 주는 규정도 있다. 별표 1 비고 5의 마목에는 배치·건폐율·용적률·주차 규모·진출입구 위치 같은 구체적인 건축계획을 담아 평가하고 그 개선사항대로 사업을 하면, 그 뒤 건축물 허가 단계에서는 교통영향평가를 따로 하지 않는다고 적혀 있다. 구역 단계에서 교통 대책을 미리 세워 두면 도로 확장이나 교차로 개선 같은 부담을 사업 초기에 알 수 있다는 실무상 장점도 있다.

필자가 맡았던 사업에서는 설계를 고칠 때마다 교통영향평가도 다시 손봐야 했다. 단지 출입구 위치가 바뀌면 주변 교차로의 처리 능력을 새로 검토해야 했고, 교차로 개선이나 도로 확장 같은 대책이 바뀌면 사업비도 달라졌다. 주택법은 사업계획승인 전 통합심의에서 교통영향평가를 건축 심의와 함께 다루게 하고(사업계획승인 인허가 순서 글의 3항), 노후계획도시정비법 제24조의 통합심의에도 교통영향평가서 심의가 들어 있다. 사업자는 보통 건축계획이 정해지는 단계에서 교통영향평가를 건축 심의와 함께 받는다.

소유자에게는 평가 시점보다, 늘어난 몇 달이 연말을 넘기느냐가 더 큰 문제일 수 있다.

3. 지연이 해를 넘기면 - 해마다 배정되는 지정 물량

1기 신도시의 특별정비구역은 해마다 배정된 물량 안에서 지정된다. 노후계획도시정비법 제31조(이주대책의 수립 의무)는 도시별 연간 허용 정비물량의 산정 방식과 절차를 기본방침에 담게 했고, 국토부는 이에 따라 도시마다 지정 물량을 산정한다. 몇 달의 지연이 같은 해 안에서 끝나면 영향이 작지만, 연말을 넘기면 사정이 달라진다.

① 분당의 연 단위 물량

분당은 5개 도시 가운데 물량 제한이 가장 엄격하다. 국토부는 지난해 9월 분당의 올해 지정 물량을 1만2,000가구로 제한했고, 지난해 지정하지 못한 물량을 올해로 넘기는 것도 분당에만 허용하지 않았다. 2차 5곳(1만3,429가구)이 이 1만2,000가구보다 1,429가구 많게 선정된 사정은 분당 2차 특별정비구역 글의 4항에서 다뤘다.

성남시가 걱정하는 것은 그다음 해다. 성남시의 9월 공고에 따르면 2027년에는 1만가구 내외를 선정해 그해 12월에 지정·고시할 계획이다. 2차 5곳이 해를 넘기면 연도별 물량 제한 때문에 2027년을 준비하던 구역까지 계획대로 지정받기 어려워질 수 있다는 것이 성남시의 전망이다.

지연 기간이 3~4개월이어도 지정 고시가 해를 넘기면, 그 구역은 다음 해 물량 안에서 다시 순서를 기다려야 할 수 있다.

② 5개 도시 지정 추진 구역의 일정

안내는 5개 시에 모두 전달됐으므로, 「일정 요건」에 해당하는 구역이 있다면 분당 외의 도시에서도 지정 일정이 영향을 받을 수 있다. 10월 29일 기준으로 분당·평촌·산본에는 12월 지정을 목표로 하는 구역이 있고, 중동은 12월 심의 뒤 지정을 추진한다. 일산은 선도지구 백송마을의 도시계획위원회 심의 결과를 기다리고 있다.

평촌은 2차 6개 구역이 시의회 의견 청취를 마쳤지만, 보도에 따르면 남은 물량으로는 올해 2개 구역 정도만 지정될 전망이다.

1기 신도시 지정 추진 구역의 일정
(2026년 10월 29일 기준 · 각 시 발표)

※ 출처 : 성남·고양·부천·군포·안양시 발표와 공고(2026년 9~10월)

표의 구역 가운데 어디가 안내의 「일정 요건」에 해당하는지는 공개되지 않았다. 성남시 외의 4개 시가 이 안내로 지정 일정을 바꾼다는 발표는 10월 29일까지 확인되지 않았다. 평촌처럼 지정을 추진하는 구역의 가구 수가 올해 남은 물량보다 많은 도시는 원래부터 구역끼리 순서를 다퉈 왔는데, 평가 기간까지 늘어나면 연내에 지정되는 구역 수가 더 줄어들 수 있다.

③ 지연 기간에 늘어나는 비용

일정이 밀릴 때 소유자에게 돌아오는 것은 비용이다. 구역 지정이 늦어지는 동안에도 주민대표단과 예비사업시행자의 운영비는 계속 들고, 이 비용이 사업비로 정산되면 소유자 부담이 된다. 초기 사업비를 빌린 구역이라면 지연 기간만큼 이자도 늘어난다. 착공까지 늦어지면 그사이 오를 수 있는 공사비도 사업비에 더해질 수 있다. 사업비가 늘면 비례율이 낮아지고 소유자가 내는 분담금이 늘어날 수 있다. 지연 기간의 이자가 분담금에 반영되는 과정은 재건축·재개발 2편 이주비 대출 글에서 다뤘다.

재검토 결과가 나오기 전, 소유자가 지금 챙길 수 있는 것은 무엇일까.

4. 우리 구역 소유자가 확인할 것 - 「일정 요건」 · 위원회 일정 · 다음 해 물량

국토부의 재검토 결과가 나오기 전이라도 소유자가 확인할 수 있는 항목이 있다. 특별정비계획을 세우면 지구단위계획도 함께 바꿔야 하므로(위의 2-①) 어느 구역이든 이번 안내의 영향을 받을 수 있고, 국토부가 정할 「일정 요건」과 시의 위원회 일정, 다음 해 물량을 함께 확인해야 한다.

인허가 해석을 둘러싼 논란이 생기면, 국토부의 회신 공문이 나오기 전까지 현장에서는 일정을 하나로 확정하기 어렵다. 그래서 필자는 이런 때 해석이 그대로 유지되는 경우와 바뀌는 경우의 일정을 함께 짜 두었다. 소유자도 두 경우를 모두 염두에 두고 주민대표단이나 예비사업시행자 설명회에서 다음 3가지를 물어볼 만하다.

첫째, 지정 전 교통영향평가가 필요해지면 평가 용역은 누가 언제 발주하는가. 둘째, 평가 결과에 따라 세대수나 단지 출입구 계획이 바뀔 수 있는가. 셋째, 연내 지정이 어려우면 우리 구역은 다음 해 물량에서 몇 번째가 되는가. 답이 구체적일수록 주민대표단과 예비사업시행자가 두 경우의 일정을 이미 준비하고 있다고 판단할 수 있다.

지금은 결론을 예상하기보다, 해석이 유지되는 경우와 바뀌는 경우를 모두 그려 보고 우리 구역의 순서를 따져 봐야 한다.

5. Key Summary

6. Case Q&A