부천 상동의 반달마을에는 아파트 5개 단지가 모여 있다. 행정구역은 상동이지만 1기 신도시인 중동신도시에 속한다. 선경·동아·건영·삼익 4개 단지는 선도지구로 특별정비계획안 주민공람까지 마쳤고, 반달마을극동아파트는 아직 지정을 제안하기 전이다. 부천시 노후계획도시 정비기본계획에서 4개 단지는 반달A, 극동아파트는 반달B로, 서로 별개의 특별정비예정구역에 속해 있다.

반달A는 선도지구로 선정된 지 2년 가까이 지나 공람에 들어갔다. 그동안 단지 사이 이견과 주민대표단 재구성을 겪었고, 사업방식은 LH 공공시행을 택했다. 추정 비례율은 10개월 사이 크게 올랐지만, 주민대표단 설명회 자료에서 같은 면적을 신청할 때의 분담금은 주택형별로 1억5,200만~3억3,400만원으로 추산됐다.

우리 단지가 어느 구역인지, 반달A는 2년 동안 어떤 과정을 거쳤는지, 비례율이 올랐는데도 분담금이 억대인 이유와 극동아파트가 재건축을 시작하려면 무엇이 필요한지 정리한다.

※ 본문의 일정과 수치는 2026년 10월 27일 기준이며, 공람안과 설명회의 추정치는 심의와 감정평가를 거치며 바뀔 수 있다.

1. 반달마을 재건축, 우리 단지는 A구역인가 B구역인가 - 5개 단지와 2개 구역

재건축 기사에서 「반달마을A」를 보면 반달마을 소유자는 먼저 우리 단지가 여기에 들어 있는지부터 확인하게 된다. 공동주택관리정보시스템(K-apt)에 「반달마을」로 등록된 단지는 5개다. 이 가운데 선경·동아·건영·삼익 4개 단지 3,570세대가 반달A, 극동아파트 1,390세대가 반달B다.

반달마을 5개 단지 현황
(K-apt 기준 · 단위 : 세대)

※ 출처 : K-apt 공동주택관리정보시스템(2026년 10월 27일 조회) · 부천시 중동 마스터플랜 계획지침도 16·17번. 5개 단지 모두 전용 85㎡를 넘는 세대는 없다.

반달A 4개 단지는 1993년 3~4월에 사용승인을 받았고, 선경·동아·건영은 모든 세대가 전용 60㎡ 이하다. 4개 단지 가운데 60㎡를 넘는 세대는 삼익(82㎡형 678세대)에만 있다. 극동아파트는 1994년 5월 사용승인을 받은 11개 동 단지로, 전체 세대의 30%인 416세대가 전용 84㎡형(84.91㎡)이다.

① 반달A - 선경·동아·건영·삼익 4개 단지

반달A 구역은 원미구 상동 397번지 일원으로, 면적은 15만594.8㎡다. 선경·동아·건영은 상동 397번지 한 필지에, 삼익은 도로 건너편 상동 395번지에 있다. 4개 단지가 하나의 구역으로 통합재건축을 추진하며, 2024년 11월 27일 은하마을과 함께 중동신도시 선도지구로 선정됐다.

언론에 소개된 기존 주택형은 선경·동아가 전용 39·50·59㎡, 건영이 39·55·59㎡, 삼익이 58·82㎡이고, K-apt의 면적별 세대 수와도 맞는다. 공람안의 새 주택형(39·51·59·74·84㎡)에는 기존의 50·55·58·82㎡형이 없다. 이 점이 분담금 계산에 어떻게 반영되는지는 아래의 3-②에서 다시 확인한다.

② 반달B - 극동아파트 1개 단지

반달B 구역은 반달마을극동아파트(원미구 상일로 72) 일대로, 면적은 8만369㎡다. 구역 안에는 부인초·부인중 부지와 공원이 함께 들어 있고, 아파트는 극동아파트 하나다. 반달A는 4개 단지의 의견을 모아야 했지만, 반달B는 극동아파트 1개 단지 안에서 재건축 방향을 결정한다.

③ 우리 단지 구역은 계획지침도로 확인한다

구역 경계는 부천시 누리집의 중동 마스터플랜 계획지침도로 확인할 수 있다. 반달A는 16번, 반달B는 17번 지침도다. 구역마다 특별정비계획을 세우고 지정도 구역 단위로 받으므로, 10월 공람과 12월로 예정된 심의는 반달A 4개 단지만 대상이다.

사업부지를 검토할 때도 실무에서는 마을 이름보다 구역 경계와 그 안에 존치되는 시설을 먼저 확인한다. 같은 마을이라도 구역마다 동의율을 별도로 집계하고, 계획과 일정도 구역별로 진행된다.

반달마을 아파트를 사고팔기 전에는 단지가 속한 구역부터 확인해야 한다.

먼저 출발한 반달A가 선도지구 선정 뒤 지나온 2년은 순탄하지만은 않았다.

2. 반달A 재건축, 선도지구 선정 뒤 2년 동안 무슨 일이 있었나 - LH 공공시행과 공람

반달A는 10월 주민공람을 마쳤고 12월 도시계획위원회 심의가 예정돼 있다. 2024년 11월 반달A와 함께 선도지구로 선정된 은하마을은 2026년 6월 15일 중동신도시의 첫 특별정비구역으로 지정됐다. 그사이 반달A는 사업방식을 결정하고 주민대표단을 다시 꾸리는 과정을 거쳤다.

① 선정 뒤 7개월, 사업방식을 결정하기까지

주민대표단 인터뷰에 따르면 선도지구 선정 직후 반달A에서는 단지 사이 이견이 오래 이어졌다. 2025년 4월에 열린 사업방식 설명회에는 600명이 넘는 소유자가 참석했고, 소유자들은 신탁방식과 LH 공공시행을 비교한 끝에 6월 말 LH 공공시행을 택했다.

결정 직후인 7월 공청회에서 기존 주민대표단이 함께 사퇴서를 냈다. 소유자들은 한 달 만인 8월에 주민대표단 20명을 새로 뽑았다. 대표단이 다시 꾸려지는 동안에도 사업방식 결정은 바뀌지 않았다.

② LH 예비사업시행자 지정과 협약

소유자의 67.4%가 LH를 예비사업시행자로 지정하는 데 동의했고, 반달A는 2026년 5월 중동신도시 선도지구 가운데 처음으로 LH를 예비사업시행자로 둔 공공시행 구역이 됐다. 5월 20일에는 LH와 주민대표단이 특별정비구역 지정 추진 협약을 맺었다.

협약 직전에도 고비가 있었다. 협약서에 주민대표단의 연대보증 의무가 들어 있어 서명을 앞두고 대표단 5명이 물러났고, 동아·삼익 소유자 8명이 새로 참여했다. 최종적으로 연대보증을 선 인원은 22명으로, 주민대표단에 따르면 LH 공공방식을 택한 1기 신도시 선도지구 가운데 가장 많다.

③ 설명회와 동의서, 그리고 공람

협약 두 달 뒤인 7월부터는 절차가 매월 이어졌다. 사업 착수보고회(7월)와 부천시 사전자문(8월)을 거쳐, 9월 9일 상동교회에서 특별정비구역 지정을 위한 주민설명회가 열렸다. 대표단은 이날부터 10일 동안 지정 제안 동의서를 받았다. 지정을 제안하려면 토지등소유자 과반수가 동의해야 한다.

부천시는 반달A의 특별정비계획안을 10월 6일부터 20일까지 주민공람에 부쳤다. 공람을 마친 계획안은 11월 시의회 의견청취와 12월 도시계획위원회 심의가 예정돼 있고, 부천시는 연내 지정을 추진한다고 밝혔다. 9월 설명회에서도 연내 일정이 거듭 강조됐는데, 2026년 중동신도시 지정 물량 2만2,200호는 연내 지정하지 못하면 다음 해로 이월되지 않는 것으로 알려졌다.

사업방식과 일정만큼 소유자에게 중요한 것은 내 분담금이다. 9월 설명회에서 공개된 비례율은 1차 설명회보다 크게 올라 있었다.

3. 반달A 비례율은 올랐는데 분담금은 왜 억대인가 - 같은 크기 신청 기준

추정 비례율이 100%를 넘었다는 소식에 분담금이 많이 줄었을 것으로 기대한 소유자도 있다. 비례율은 실제로 17%p 넘게 올랐지만, 같은 크기의 집을 받는 소유자의 추정 분담금은 여전히 억대다.

① 10개월 사이 비례율이 오른 이유

비례율은 사업을 마쳤을 때의 총수입에서 총지출을 뺀 금액을 소유자들의 종전자산 총액으로 나눈 값이다. 2025년 11월 1차 주민설명회에서 제시된 추정 비례율은 85.85%였고, 2026년 9월 설명회와 10월 공람안에서는 103.1%로 17.25%p 올랐다.

공사비는 3.3㎡당 780만원으로 1차 설명회와 같았다. 비례율이 오른 것은 주로 수입 쪽 가정 때문이다. 일반분양가 가정이 3.3㎡당 3,202만원으로 약 14% 올랐고, 건립 세대도 60여 세대 늘었다.

종전자산을 계산하는 평균 시세 가정도 3.3㎡당 1,671만원에서 1,791만원으로 올랐다. 종전자산 총액이 커지면 비례율은 내려가지만, 일반분양가 가정의 상승률이 시세 가정의 상승률(약 7%)의 2배 가까이 되는 등 여러 가정이 함께 바뀌면서 비례율이 103.1%가 됐다. 설명회 자료에 따르면 일반분양가는 반달A가 아니라 주변 아파트 시세의 95%, 소유자가 새 집을 받는 권리자 분양가는 일반분양가의 85%로 산정됐다.

② 같은 크기를 신청해도 1억5,200만~3억3,400만원

아래 표의 종전자산은 설명회 무렵 시세를 가정한 금액이고, 권리자 분양가는 공람안의 추정액이다.

반달A 같은 크기 신청 시 추정 분담금
(주민대표단 설명회 · 2026년 9월 · 전용면적)

※ 출처 : 부천시 공고 제2026-2514호(권리자 분양가) · 설명회 자료(시세 가정·추정 분담금 · 언론 보도). 권리자 분양가 − 종전자산 × 103.1%로 다시 계산하면 51㎡ 약 2억7,100만원, 84㎡ 약 3억3,300만원.

분담금은 신청할 주택형의 권리자 분양가에서 권리가액(종전자산 × 추정 비례율)을 뺀 금액이다. 59㎡형이라면 7억2,234만원에서 4억3,611만원(4억2,300만원 × 103.1%)을 뺀 약 2억8,600만원이다. 비례율이 100%를 넘어 종전자산보다 약 3% 많은 권리가액을 인정받아도, 새 집의 권리자 분양가가 기존 집 시세 가정의 1.6~1.8배여서 차액이 억대가 된다. 반달A 기존 주택은 81%가 전용 60㎡ 이하 소형이어서, 비례율 103.1%로 늘어나는 권리가액도 59㎡ 기준 약 1,300만원 수준이다.

표의 주택형은 공람안의 새 주택형이다. 반달A에는 기존에 51㎡형과 84㎡형이 없으므로(위의 1-①), 표의 51㎡·84㎡ 행은 설명회 자료가 가정한 시세로 계산한 예시다. 선경·동아 50㎡, 건영 55㎡, 삼익 58·82㎡ 소유자는 자기 집 종전자산을 넣어 같은 식으로 계산해 봐야 한다.

③ 같은 크기를 받을지, 한 단계 넓힐지

분양 현장에서는 소형 아파트 소유자들이 같은 크기를 받을지, 한 단계 넓힐지를 가장 오래 고민한다. 같은 계산식으로 59㎡ 소유자(시세 가정 4억2,300만원)가 74㎡형을 신청하면 추정 분담금은 약 3억7,900만원, 84㎡형이면 약 4억8,500만원이다. 74㎡형만 해도 같은 크기를 받을 때보다 약 9,300만원이 더 든다.

반달A 공람안의 주택형은 84㎡형이 가장 넓어서, 넓혀 가는 선택지도 84㎡형까지다. 실제 분양신청과 배정은 감정평가로 종전자산이 정해진 뒤 관리처분계획 단계에서 확정된다. 지금 단계에서는 신청할 주택형별로 분담금과 이주 기간의 대출이자를 합친 금액을 계산해 두면 된다.

반달A 소유자는 공람안 숫자로 분담금을 계산해 볼 수 있지만, 극동아파트 소유자에게는 아직 그런 숫자가 없다.

4. 반달B 극동아파트 재건축은 언제 시작할 수 있나 - 계획지침과 제안 조건

반달A의 공람 소식을 들은 극동아파트 소유자라면 우리 구역의 차례가 궁금할 수 있다. 10월 27일 기준 부천시 고시·공고와 언론 보도로 확인되는 반달B의 진행 단계는 아직 없다. 그래도 구역의 조건과 앞으로 밟을 절차는 이미 공개돼 있다.

① 계획지침도에 담긴 반달B의 조건

부천시 마스터플랜의 반달B 계획지침도에는 구역 면적과 남겨 둘 시설, 용적률 기준이 담겨 있다.

※ 출처 : 부천시 중동 마스터플랜 계획지침도 17번.

구역 면적의 약 54%만 공동주택용지이고, 나머지는 대부분 존치되는 학교와 공원이다. 존치 시설이 큰 구역은 재건축을 해도 공동주택용지가 넓어지지 않는다. 오히려 용적률을 올리면 공동주택용지 일부를 토지로 공공기여해야 해 대지가 지금보다 줄어들 수 있다. 시행 실무에서는 이런 구역의 건립 세대 수를 공공기여 뒤 남는 대지를 기준으로, 용적률과 주택형 구성을 바꿔 가며 검토한다. 극동아파트도 974세대(70%)가 전용 60㎡ 이하여서, 위의 3-③처럼 같은 크기를 받을지 한 단계 넓힐지가 앞으로 분담금을 좌우할 수 있다.

② 지정을 제안하기까지 필요한 것

분당은 공모로 구역을 선정하지만, 중동신도시는 공모 없이 주민제안으로 지정한다. 부천시 공고 제2026-394호에 따라 준비를 마친 구역이 지정을 제안하고, 공람과 시의회 의견청취를 거쳐 도시계획위원회 의결 순서로 지정된다. 반달B가 밟을 순서는 반달A와 같다. 토지등소유자 과반수의 동의로 주민대표단을 꾸려 부천시 승인을 받고, 사업방식(공공·신탁·조합)을 결정한 뒤, 특별정비계획안을 만들어 과반수 동의로 지정을 제안한다. 주민대표단 구성 요건과 단계별 기간은 부천 미리내마을 편 글의 4항에 정리했다.

이웃 구역이 거친 기간을 참고할 수 있다. 반달A는 선도지구 선정부터 공람까지 2년 가까이, LH와 협약한 뒤 공람까지는 약 4개월 반이 걸렸다. 은하마을은 지정 제안에서 지정까지 약 5개월 만에 마쳤다. 반달B는 아직 지정 제안 전이어서 연내 지정은 어렵고, 2026년 물량은 다음 해로 이월되지 않는 것으로 알려져 2027년 이후 물량에서 지정을 받게 될 가능성이 크다. 2027년 중동신도시 지정 물량은 아직 발표되지 않았다. 중동신도시 18개 구역의 진행 단계는 중동 재건축 2차 특별정비구역 편 글에서 함께 확인할 수 있다.

극동아파트 재건축은 토지등소유자 과반수의 동의로 주민대표단을 꾸리는 일부터 시작한다.

③ 반달마을 소유자가 확인할 것

반달A와 반달B 소유자가 앞으로 확인할 것을 구역별로 모았다.

5. Key Summary

6. Case Q&A