토지 잔금을 치렀다고 곧바로 공사를 시작할 수는 없다. 공동주택 30세대 이상을 지으려면 주택법에 따른 사업계획승인을 받아야 하고, 승인 전에 건축 · 교통 · 경관 같은 심의를 거친다. 심의를 맡는 위원회가 항목마다 따로 있어서, 차례로 받으면 앞 심의에서 보완 요구를 받을 때마다 다음 심의 일정도 늦어진다.

2024년부터는 사업주체가 신청하면 승인권자가 이 심의들을 한 번에 묶어 진행해야 한다. 2026년 8월부터는 교육환경평가, 소방 성능위주설계 평가, 재해영향평가도 함께 심의하는 항목에 포함됐다. 그래도 승인 신청 전에 대지 소유권을 얼마나 확보했는지, 승인 뒤 언제까지 착공해야 하는지는 따로 챙겨야 한다.

부지 매입부터 분양 승인까지의 순서를 먼저 정리하고, 사업계획승인 대상과 통합심의 항목, 승인 신청 요건, 승인 뒤 절차를 차례로 설명한다. 마지막 항목에서는 일정이 늦어지는 원인과 그 비용을 다룬다.

1. 인허가 순서 - 부지 매입에서 분양 승인까지

민간 시행사가 아파트를 지을 때 받는 인허가는 크게 5단계다. 용도지역이나 용적률을 바꿔야 하는 부지는 지구단위계획 결정이 먼저 필요하고, 그다음 심의와 사업계획승인, 착공신고, 입주자모집(분양) 승인이 이어진다. 앞 단계를 마쳐야 다음 단계 서류를 갖출 수 있어 대부분 이 순서대로 진행된다.

단계별 인허가, 「앞 단계부터 차례로」

※ 인허가 의제 - 한 인허가를 받으면 관련 법률의 다른 인허가도 받은 것으로 보는 제도. 사업계획승인의 의제 대상은 주택법 제19조가 정한다.

지구단위계획은 일정 구역 안에서 건축물의 용도 · 높이 · 용적률 같은 기준을 정한 계획이다. 이미 수립된 구역이면 그 기준 안에서 설계하고, 기준을 새로 정하거나 바꿔야 하는 부지는 사업계획승인 전에 결정 절차를 거친다. 통합심의에서 함께 심의하면 사업계획승인을 받을 때 지구단위계획도 결정된 것으로 보므로 결정 절차를 따로 밟지 않는다.

인허가 일정표는 분양 목표 시점부터 거꾸로 짠다. 분양을 시작할 달을 먼저 정하고 분양 승인, 착공, 사업계획승인, 심의 순으로 필요한 기간을 빼 나가면 승인 신청 마감 시점이 정해진다. 이 일정을 토지를 사며 받은 브릿지론 만기와 맞춰 보고, 만기를 넘길 것 같으면 연장 협의를 미리 시작한다.

2. 사업계획승인 대상 - 30세대와 주상복합 예외

주택법 제15조와 같은 법 시행령 제27조는 공동주택 30세대 이상, 단독주택 30호 이상을 짓는 사업에 사업계획승인을 받도록 한다. 이보다 작은 사업은 건축법에 따른 건축허가로 짓는다. 적용하는 법률이 바뀌면 심의 방식과 착공 기한도 함께 바뀐다.

① 승인과 허가, 「적용 법률과 기한」

사업계획승인과 건축허가 비교
(공동주택 기준)

※ 주택법 제15조 · 같은 법 시행령 제27조, 건축법 제11조 기준. 착공 기한은 정당한 사유가 있으면 연장할 수 있다.

② 주상복합, 「300세대와 90% 기준」

30세대 이상이어도 건축허가로 짓는 예외가 있다. 준주거지역이나 상업지역(유통상업지역 제외)에서 주택과 주택 외 시설을 한 건물에 짓는 300세대 미만 사업으로, 건물 연면적 가운데 주택 비율이 90% 미만이면 사업계획승인 대신 건축허가를 받는다. 도심 상업지역에서 오피스텔 · 상가와 주택을 함께 짓는 사업은 이 예외에 해당하는지부터 확인한다.

사업계획승인권자는 대지 면적으로 정해진다. 대지가 10만㎡ 이상이면 시 · 도지사나 인구 50만 이상 대도시(서울 · 광역시 · 특별자치시 제외) 시장이, 그보다 작으면 특별시장 · 광역시장 · 특별자치시장 · 특별자치도지사나 시장 · 군수가 승인한다. 국가나 한국토지주택공사가 시행하는 사업 등은 국토교통부장관이 승인권자다.

세대수와 주택 연면적 비율은 상품 기획 초안을 만들 때 인허가 경로와 함께 정한다. 오피스텔 비율을 조정해 주택 비율이 90% 선을 넘나드는 설계라면 어느 쪽으로 정하느냐에 따라 적용 법률과 착공 기한이 바뀐다. 설계 변경은 심의를 받은 뒤보다 기획 단계에서 할 때 비용이 적다.

3. 통합심의 - 한 번에 받는 심의 항목

사업계획승인 전에 받는 심의는 법률마다 담당 위원회를 따로 둔다. 건축심의는 건축위원회, 교통영향평가는 교통영향평가심의위원회, 경관심의는 경관위원회가 맡는다. 통합심의는 이 위원회들의 위원으로 공동위원회를 꾸려 한 번에 심의하는 제도다.

주택법은 2012년부터 통합심의 규정을 두었지만 승인권자가 필요할 때만 여는 선택 사항이었다. 2024년 1월 개정(같은 해 7월 시행)으로 사업계획승인을 받으려는 자가 신청하면 승인권자는 반드시 통합심의를 열어야 한다. 승인권자는 특별한 사유가 없으면 심의 결과를 반영해 사업계획을 승인해야 한다.

① 심의 항목, 「2026년 개정으로 8개」

2026년 2월 개정으로 교육환경평가, 소방 성능위주설계 평가, 재해영향평가가 통합심의 항목에 추가됐다. 2025년 9·7 주택공급 확대방안의 후속 조치이며, 공포 후 6개월이 지난 2026년 8월부터 시행됐다. 시행 뒤 처음 사업계획승인을 신청하거나 통합심의를 신청하는 사업부터 적용한다.

통합심의 항목과 근거 법률
(주택법 제18조 제1항)

※ 국가법령정보센터 주택법 제18조 기준. 이 밖에 승인권자가 필요하다고 인정하는 사항도 함께 심의에 부칠 수 있다. 성능위주설계는 건물의 화재 위험을 종합해 소방 설계가 실제 안전 성능을 갖추게 하는 설계 방식이다.

② 공동위원회, 「신청하면 열어야 한다」

통합심의를 받으려면 사업계획승인을 신청하면서 각 항목의 심의 서류를 함께 낸다. 승인권자가 시장 · 군수 · 구청장이고 심의 권한 일부가 시 · 도지사에게 있으면, 승인권자는 시 · 도지사에게 통합심의를 요청할 수 있다. 사업 특성이나 규모 때문에 통합심의가 적절하지 않은 항목은 빼고 나머지만 묶어 심의할 수 있다.

법에 적힌 8개 항목에 환경영향평가는 없다. 환경영향평가 대상 규모에 해당하는 사업은 환경 협의 일정을 따로 잡는다.

어느 심의에서든 보완 요구를 받으면 다른 항목 자료도 다시 만든다. 교통 개선 요구로 단지 진입로 위치를 옮기면 배치도가 바뀌고, 바뀐 배치도로 경관 · 건축 검토 자료를 새로 그린다. 그래서 심의 신청 전에 도로 관리청과 교육청처럼 의견을 낼 기관과 사전 협의를 거친다.

4. 승인 신청 - 대지 소유권과 처리 기간

사업계획승인을 신청할 때는 사업계획서와 설계도서, 대지 소유권을 증명하는 서류 등을 낸다. 이 가운데 준비 기간이 길어지기 쉬운 서류는 대지 소유권 관련 서류다. 필지가 여러 개인 부지는 소유자 1명과 협상이 늦어져도 신청 시점이 뒤로 밀린다.

① 소유권 확보, 「원칙과 80% 예외」

사업계획승인을 받으려면 원칙적으로 주택건설대지의 소유권을 확보해야 한다(주택법 제21조). 다만 지구단위계획 결정이 필요한 사업은 대지 면적의 80% 이상을 사용할 수 있는 권리(권원)를 확보하고, 확보하지 못한 대지가 매도청구 대상이면 승인을 신청할 수 있다. 국공유지는 관리청이 사업주체에게 팔거나 무상으로 넘겨주기로(양여) 확인한 서류를 내면 확보한 것으로 본다.

※ 주택법 제21조 · 제22조 기준.

필지를 모으는 순서와 토지 매입 단계에서 확인하는 매도청구 요건은 사업부지 검토 순서 글의 5-②에서 정리했다.

② 처리 기간, 「60일은 통보 기한」

승인권자는 신청을 받은 날부터 60일 안에 승인 여부를 알려야 한다. 다만 심의에서 보완 요구를 받아 서류를 고치는 기간까지 더하면 실제 승인은 60일보다 늦어지기 쉽다. 승인이 나면 승인권자가 이를 고시하고, 주택법 제19조에 따라 건축허가 등 관련 인허가를 받은 것으로 본다.

승인 신청 전에는 필지별 확보 현황표로 확보율을 관리한다. 계약을 마친 필지, 협상 중인 필지, 매도청구로 넘길 필지를 면적과 함께 적어 두면 80%와 95% 기준까지 모자란 면적을 바로 알 수 있다. 확보율이 95%에 가까우면 남은 필지 전부에 매도청구를 할 수 있어 협상 조건도 함께 바뀐다.

5. 승인 이후 - 착공과 입주자모집(분양) 승인

착공 기한은 사업계획승인을 받은 날부터 시작된다. 주택법 제16조에 따라 승인받은 날부터 5년 안에 공사를 시작해야 하고, 공사를 시작할 때는 승인권자에게 착공신고를 한다. 승인권자는 신고를 받은 날부터 20일 안에 수리 여부를 알린다.

① 착공 기한, 「승인 뒤 5년」

5년 안에 착공하지 않으면 승인권자가 사업계획승인을 취소할 수 있다. 대통령령이 정한 정당한 사유가 있으면 사업주체의 신청을 받아 그 사유가 없어진 날부터 1년 범위에서 착수 기간을 연장할 수 있다. 법제처는 사업주체가 바뀌어도 처음 승인받은 날을 기한의 기준으로 삼는다고 해석했다.

승인 이후 단계별 요건
(주택법 · 주택공급에 관한 규칙)

※ 국가법령정보센터 조문 기준. 공구를 나눠 승인받은 사업은 공구별로 착공 기한을 따로 정한다.

② 입주자모집(분양) 승인, 「보증이 먼저」

선분양을 하려면 시장 · 군수 · 구청장에게 분양 승인을 받는다. 착공과 동시에 입주자를 모집하려면 대지 소유권을 확보하고 분양보증을 받아야 한다(주택공급에 관한 규칙 제15조). 분양보증 없이 모집하려면 연대보증 등 규칙이 정한 요건을 갖추고 골조 공사가 일정 공정에 이른 뒤에야 모집이 가능하다.

분양보증은 사업주체가 부도나 파산으로 공사를 마치지 못할 때 보증기관이 분양 이행이나 납부금 환급을 책임지는 제도다. 착공과 동시에 분양하려는 사업장은 착공신고, 분양보증, 분양 승인을 같은 시기에 이어서 진행한다.

착공 기한 5년 안에 본PF 약정과 도급 계약 일정을 맞춘다. 승인을 받고도 공사비 대출이 약정되지 않은 사업장은 착공신고를 미루며 대주단 협의를 이어 가는데, 기한 만료가 가까워지면 연장 사유에 해당하는지부터 확인한다.

6. 일정이 밀릴 때 - 보완 요구와 금융비

인허가 일정은 사업계획을 세울 때 잡은 기간보다 길어지는 경우가 잦다. 심의 보완, 관계 기관 협의, 주민 민원, 잔여 필지 소송이 대표적인 원인이다. 원인마다 대응하는 방법을 미리 정해 두면 늦어지는 기간이 줄어든다.

① 지연 원인, 「보완 · 협의 · 민원」

② 지연 비용, 「브릿지론 이자가 늘어난다」

인허가가 늦어지는 동안 토지 대금으로 빌린 브릿지론의 이자는 계속 나간다. 브릿지론은 본PF로 갈아탈 때 갚는 단기 대출이라, 승인이 늦어지면 본PF 전환도 늦어지고 이자를 내는 기간이 그만큼 늘어난다. 만기를 넘기면 연장 수수료를 내고 더 높은 금리로 대출을 연장하기도 한다.

늘어난 금융비는 사업수지표의 원가에 더해진다. 분양가는 원가와 인근 시세 사이에서 정해지므로, 시세가 오르지 않으면 늘어난 비용만큼 시행사 이익이 줄어든다. 공사비도 도급 계약의 물가 변동 조항에 따라 착공이 늦어진 기간만큼 오를 수 있다.

협의 기록은 날짜순으로 정리한다. 어느 기관에서 어떤 보완 요구를 언제 받았고 언제 회신했는지를 한 표에 적어 두면, 대주단이나 투자자가 일정 지연을 물을 때 원인과 이후 절차를 바로 설명할 수 있다.

7. Key Summary

8. Case Q&A