2026년 3월 31일, 분당 양지마을 주민대표단은 정식 지정 전에 업무협약을 맺어 둔 한국토지신탁에 협약 해지 공문을 보냈다. 주민대표단은 수수료를 제안해 달라는 요청에 답이 늦어진 점과 주민대표단과 따로 열린 설명회를 해지 이유로 밝혔다. 4월 말 새 신탁사 입찰을 다시 열었고, 소유자 투표를 거쳐 대신자산신탁이 사업시행자로 지정·고시된 날은 7월 27일이다. 그사이 분당 선도지구의 다른 3곳은 6월에 사업시행자 지정을 마쳤다.

일산 선도지구 4곳이 아직 특별정비구역 지정을 받지 못한 사이, 산본·분당·평촌·중동에서는 앞선 구역부터 사업시행자를 세우고 시공사 선정을 준비하고 있다. 대한경제(2026.10.30) 보도는 앞서가는 구역이 모두 신탁사나 LH를 사업시행자로 세워 조합 설립 단계를 건너뛰었다는 점을 공통점으로 꼽았다. 같은 기사에서 업계 관계자는 결국 사업성이 속도를 좌우하고 있고 공사비도 관건이 될 것이라고 말했다. 두 말은 모두 맞다. 신탁·LH 방식을 택하면 조합을 세우는 절차는 줄지만, 사업성까지 달라지는 것은 아니다.

그래서 1기 신도시 소유자가 확인할 것은 3가지다. 첫째, 우리 구역의 사업시행자는 누구이고 조합방식과 무엇이 다른가. 둘째, 사업을 맡기고 내는 수수료는 가구당 얼마쯤인가. 셋째, 사업시행자가 기대와 다르게 움직이면 교체할 수 있는가.

1. 1기 신도시 사업방식 - 왜 신탁·LH가 많을까

우리 구역의 사업시행자가 누구인지는 시의 사업시행자 지정 고시나 예비사업시행자 지정 공고에서 확인할 수 있다. 예비사업시행자는 정식 지정 전에 주민대표단과 업무협약을 맺고 사업을 준비하는 신탁사나 LH를 말한다. 1기 신도시 선도지구 가운데 사업방식이 정해진 곳을 모으면 아래와 같다.

1기 신도시 선도지구의 사업방식과 사업시행자
(2026년 11월 2일 기준)

※ 출처 : 각 시 사업시행자 지정 고시(2026.3~8) · 안양시 · 고양시 · 부천시 공고(언론 보도 종합) · (예비)는 예비사업시행자

계획안을 제안하기 전인 일산 정발마을(연립)을 뺀 14곳 가운데 13곳이 조합 대신 신탁사나 LH를 택했고, 조합방식은 일산 백송마을 1곳이다. 2차 구역에서도 산본 7구역은 한국토지신탁을, 12·13구역은 LH를 예비사업시행자로 정했고, 일산 16구역(강촌1·2·백마1·2단지)은 조합방식으로 추진한다.

① 과반 동의로 정하는 사업시행자

조합방식에는 특별정비구역이 지정된 뒤 조합을 세워 인가를 받는 단계가 따로 있다. 도시 및 주거환경정비법(도시정비법)에 따르면 재건축 조합을 설립할 때는 동마다 구분소유자(아파트 각 호의 소유자) 과반수, 단지 전체 구분소유자의 70% 이상, 토지면적의 70% 이상 동의를 받아야 한다.

노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(노후계획도시정비법)에는 조합 없이 사업시행자를 세우는 방법이 따로 마련돼 있다. 2026년 8월 4일 시행된 개정법으로는 토지등소유자(구역 안의 토지·건물 소유자) 과반수와 주택단지별 구분소유자 과반수가 동의하면 신탁사나 LH 같은 공공기관을 사업시행자로 지정할 수 있다. 특별정비계획을 세우기 전에 구역부터 지정하는 경우에는 구역 지정과 동시에 사업시행자를 지정하는 것도 가능하다.

동의율 기준이 과반에서 70%로 올라가면 동의서를 모으는 기간이 크게 늘어난다. 동의서는 처음 절반까지는 비교적 빨리 모이지만, 그 뒤로는 반대 이유가 분명한 소유자와 연락이 안 되는 외지 소유자를 1명씩 찾아 설득해야 한다. 그래서 대체로 과반을 넘긴 뒤부터 동의율이 오르는 속도가 눈에 띄게 떨어진다. 신탁·LH 방식을 택한 구역은 70%까지 동의서를 더 모으는 이 기간을 거치지 않는다.

② 일산 선도지구와 기준용적률

그렇다고 일산이 늦은 원인을 사업방식 하나로 설명할 수는 없다. 일산 선도지구에서 조합방식은 백송마을뿐이고 후곡마을과 강촌마을은 신탁방식인데, 사업방식이 정해진 3곳 모두 아직 특별정비구역 지정 전이다. 오히려 조합방식인 백송마을이 일산 선도지구 가운데 가장 먼저 주민공람을 거쳤다.

일산에는 기준용적률 문제가 겹쳐 있다. 고양시 기본계획의 아파트 기준용적률은 300%이고, 시가 350%로 올리는 방안을 다시 검토하고 있어 구역마다 지금 300%로 진행할지 결과를 기다릴지 판단해야 한다. 일산 2차 구역이 300%로 진행할지 350%를 기다릴지 고민하는 사정은 일산 2차 특별정비구역 용적률 글에 따로 정리돼 있다.

사업방식으로 줄일 수 있는 것은 주로 조합 설립에 필요한 동의 기간이고, 용적률과 공사비에서 정해지는 사업성은 어느 방식을 택해도 크게 달라지지 않을 수 있다.

그렇다면 조합 대신 사업을 맡은 신탁사와 LH는 무엇을 하고, 소유자는 무엇을 직접 결정할 수 있을까.

2. 신탁사·LH·조합의 역할 - 사업비 조달과 의결 권한

신탁방식 구역의 소유자는 조합원이 아니다. 사업시행자는 신탁사이고, 소유자는 토지등소유자 전체회의에서 표결로 결정에 참여한다. 세 방식의 사업비 조달과 의결 권한을 비교하면 아래 표와 같다.

사업방식별 역할 비교
(2026년 11월 2일 기준 법령)

※ 출처 : 노후계획도시정비법 제18조의3 · 제19조, 도시정비법 제35조 · 제47조 · 제48조(2026년 11월 현행) · LH 발표(2025.6) · 재건축 기준

신탁방식과 LH 공공시행 가운데 소유자의 의결권이 법에 더 분명히 적힌 쪽은 신탁방식의 전체회의다. 도시정비법은 시공사 선정과 변경, 정비사업비의 사용, 자금 차입과 이자율, 사업시행계획서와 관리처분계획을 모두 토지등소유자 전체회의의 의결 사항으로 규정하고 있다. 신탁사가 사업을 맡아도 큰 결정은 소유자 표결을 거친다. 신탁방식 구역마다 꾸리는 정비사업위원회는 소유자를 대표해 신탁사와 주요 사항을 협의하는 기구다.

LH 공공시행의 주민대표회의는 법 조문으로는 사업시행자가 시행규정을 정할 때 의견을 내는 기구다. 다만 산본 9-2구역과 분당 목련마을에서는 LH가 주요 결정을 주민 투표에 부치고 있다. 산본 9-2구역은 주민대표회의가 경쟁입찰로 시공사를 모집하고, 토지등소유자 투표로 후보를 추천하면 LH가 선정해 계약한다. 목련마을은 주민대표회의가 LH와 협의한 3.3㎡당 공사비 등을 주민투표에 부친 뒤 시공사 입찰공고를 낸다.

사업시행자의 신용과 공사비 협상

사업비 조달에서는 누가 돈을 빌리고 그 주체의 신용이 어느 정도인지부터 따져야 한다. 필자가 본PF를 협의할 때 대주단이 가장 먼저 확인한 것도 누가 갚고 누가 보증하느냐였다. 조합방식은 수수료가 없는 대신 조합의 신용만으로는 사업비를 조달하기 어려워 시공사의 보증에 기대는 일이 흔하고, 그러면 조합은 공사비 협상에서 시공사의 요구를 거절하기 어려워진다.

신탁방식은 신탁사가, LH 공공시행은 LH가 사업비를 조달하므로 시공사 보증에 기대는 몫이 줄어들 수 있다. 시공사와 공사비를 협상하는 쪽도 사업비를 직접 책임지는 신탁사나 LH가 된다. 대주단이 대출 전에 무엇을 심사하는지는 브릿지론·본PF 대주단 심사 글을 함께 읽으면 이해가 쉽다.

이 일을 맡는 대가로 신탁사와 LH는 수수료를 받는다. 이 돈은 사업비에 들어가 결국 소유자의 분담금에 반영된다.

3. 신탁 수수료 - 내 분담금에서 얼마인가

사업시행자 지정 동의서를 받은 소유자가 가장 먼저 찾는 숫자도 이 수수료다. 도시정비법에는 신탁사를 사업시행자로 지정하는 동의서에 신탁사 보수를 어떻게 부담하는지 적도록 규정돼 있고, 분당 시범단지 현대우성과 양지마을도 사업시행자 지정 동의를 받기 전에 설명회와 입찰에서 수수료 조건을 공개했다.

① 분당 선도지구 2곳의 수수료 조건

2곳의 신탁사는 같은 0.4%를 냈다. 시범단지 현대우성의 한국자산신탁은 5월 주민설명회에서 총액 600억원 상한을 함께 걸었다. 양지마을은 3개 신탁사가 입찰에서 0.4~0.65%를 써냈고, 소유자 투표에서 0.4%를 낸 대신자산신탁이 선정됐다. 양지마을의 0.4%는 총 예상 수입 17조원에 곱하는 비율이다.

분당 선도지구 2곳의 신탁 수수료
(가구당 금액과 양지마을 총액은 필자 계산)

※ 출처 : 파이낸셜뉴스(2026.5.25) · 디지털타임스(2026.5.10) · 성남시 특별정비구역 지정 고시(2026.1) · 만원 단위 반올림 · 시범단지 요율의 기준 금액과 양지마을 상한 여부는 공개 조건에 없음

2곳 모두 기존 가구로 나누면 1,500만~1,600만원대다. 다만 가구마다 실제로 부담하는 금액은 이보다 크거나 작을 수 있다. 수수료는 공사비·금융비와 함께 사업비에 들어가고, 사업비가 늘면 비례율(새 아파트로 받는 권리가 종전자산 가치의 몇 %인지)이 낮아져 종전자산이 큰 소유자일수록 권리가액이 더 크게 줄어들기 때문이다. 표의 금액은 수수료의 규모를 가늠하는 값이다.

서울경제는 2023년 11월, 신탁사가 일반분양 매출의 1~3%를 수수료로 받는 계약이 일반적이었고 경쟁이 붙으면서 1% 아래까지 내려왔다고 보도했다. 이 비율은 일반분양 매출에 곱한 것이고, 양지마을의 0.4%는 총 예상 수입에 곱한 것이다. 곱하는 금액이 다르므로 0.4%를 예전의 1%보다 싼 수수료라고 바로 말할 수는 없다.

동의서에 적힌 수수료율은 그 %가 어떤 금액에 곱해지는지와 총액 상한이 있는지까지 확인해야 한다.

② 수수료와 공사비, 그리고 사업 기간

수수료를 공사비와 함께 놓고 비교하면 규모를 가늠하기 쉽다. 파이낸셜뉴스 보도에 따르면 양지마을의 총 공사비는 4조원 이상으로 추정되니, 수수료 약 680억원은 공사비가 1.7% 정도 오른 것과 비슷한 규모다. 공사비가 1%만 올라도 기존 가구당 900만원 넘게 부담이 늘어날 수 있다.

소유자가 수수료를 내고 사업을 맡기면 기대할 수 있는 것은 기간 단축이다. 사업 기간이 1년 늘면 수지표에서 가장 먼저 늘어나는 것은 금융비다. 초기 사업비와 이주비 대출의 이자가 기간만큼 늘고, 착공이 밀린 만큼 그사이 오른 공사비가 반영되며, 주민 기구와 사업시행자의 운영비도 1년 치가 더 지출된다. 수지표를 짤 때 공정이 1년 밀리는 경우를 따로 계산해 둘 만큼 이 비용은 작지 않다. 구역 규모가 클수록 1년 지연으로 늘어나는 금융비와 공사비 상승분도 커진다. 수지표에서 금융비가 어떻게 잡히는지는 시행사 수지표 분양가 글에 예시가 있다.

수수료를 내고 줄일 수 있는 것은 이 기간과 그동안 늘어나는 금융비다. 공공기여는 어느 사업방식이든 같은 기준으로 산정되고, 공사비도 시공사와 계약해야 확정되므로 신탁사나 LH가 협상을 맡는다고 해서 그만큼 낮아진다고 할 수는 없다. LH 공공시행도 수수료를 받는데, LH는 주민이 출자한 종전자산을 빼고 수수료를 산정하고 시장금리보다 낮은 금리로 사업비를 조달해 주민 부담을 줄이겠다고 밝혔다.

수수료 조건이 기대와 다르거나 사업이 멈추면, 소유자는 사업시행자를 바꿀 수 있을까.

4. 사업시행자 교체 - 지정 전과 지정 뒤의 절차

양지마을은 정식 지정 전에 신탁사를 바꿨다. 지정되기 전에는 협약 해지와 새 입찰로 바꿀 수 있지만, 지정된 뒤에는 신탁계약의 해지 요건을 채워야 한다.

① 양지마을의 넉 달

해지 공문부터 지정 고시까지의 과정을 날짜순으로 정리하면 아래와 같다.

양지마을 신탁사 교체 경과
(2026년 3~7월)

※ 출처 : 세계일보 · 파이낸셜뉴스 · 한국경제 보도 종합(2026.4~6) · 성남시 사업시행자 지정 고시(2026.7)

해지 공문에서 지정 고시까지 4개월이 걸렸고, 양지마을은 6월에 끝난 다른 3곳보다 1개월가량 늦게 사업시행자를 맞았다. 신탁사를 바꾸고도 지연이 1개월 남짓에 그친 데에는 2가지가 작용했다고 볼 수 있다. 첫째는 한국토지신탁이 정식 사업시행자가 아니라 업무협약 단계의 예비사업시행자였기 때문이고, 둘째는 주민대표단이 주택단지별 과반 요건이 시행되는 8월 4일 전에 지정을 마치려고 일정을 서둘렀기 때문이다.

② 지정 전과 지정 뒤의 차이

양지마을은 예비 단계라 협약 해지 공문과 새 입찰로 신탁사를 바꿀 수 있었다. 2026년 8월 4일 개정법 시행 뒤에는 시장이 토지등소유자 동의를 받아 예비사업시행자를 지정하고 해제하므로, 예비 단계라도 교체에 동의 절차가 필요하다.

사업시행자로 지정·고시된 뒤에는 소유자와 신탁사가 맺은 신탁계약을 따라야 한다. 국토교통부가 2023년 공개한 신탁방식 표준계약서안에는 토지등소유자 4분의 3 이상이 찬성하면 신탁계약을 일괄 해지할 수 있다고 적혀 있었다. 표준계약서는 도시정비법에 따라 사용을 권장하는 문서여서, 실제 해지 요건은 구역마다 맺은 신탁계약서에서 확인해야 한다.

같은 개정법에 따라 재건축 사업시행자를 지정할 때는 주택단지별 과반 동의도 받아야 한다. 평촌 샘마을처럼 아직 사업시행자를 지정받지 않은 선도지구와 2차 이후 구역 가운데 여러 단지를 묶은 통합재건축 구역은 단지마다 과반을 채워야 하고, 1개 단지라도 과반에 못 미치면 사업시행자를 지정받을 수 없다. 사업시행자를 바꿀 때도 새로 지정을 받아야 하므로 같은 요건이 적용될 수 있다.

교체에서 소유자가 놓치기 쉬운 점은 그동안 쓴 돈이다. 예비 단계에서도 정비계획 용역과 설계, 설명회에 비용이 지출되고, 협약이 해지되면 이 비용을 누가 부담할지와 새 사업시행자가 기존 용역을 이어받을지를 정해야 한다. 사업시행자 변경을 검토하는 단계에서는 위약금보다 다시 밟아야 할 절차의 기간과 그동안 늘어나는 금융비를 먼저 계산하게 된다.

교체까지 가지 않으려면, 처음 동의서에 서명하기 전에 계약 조건을 확인해 두는 것이 순서다.

5. 우리 구역 계약서 - 동의서에 서명하기 전에

사업시행자 지정 동의서에 서명하고 나면 그 뒤의 큰 결정은 소유자 다수결 절차를 거쳐 정해진다. 수수료 기준이나 해지 조건처럼 계약에 처음 적히는 조건은 서명 전에 예비 단계의 업무협약서, 신탁방식의 신탁계약서(안)와 시행규정(안)에서 확인해 둘 수 있다.

시행사 실무자 입장에서 계약서를 받으면 수수료 조항보다 해지와 비용 정산 조항을 먼저 읽는다. 사업이 순조로울 때는 드러나지 않던 비용이 관계가 틀어진 뒤에는 그 조항대로 정산되기 때문이다.

해지 요건이 표준계약서안보다 높게 적힌 계약서라면, 나중에 사업시행자를 바꾸는 데 필요한 동의도 그만큼 많아질 수 있다.

6. Key Summary

7. Case Q&A