토지 잔금을 치르고 사업계획승인까지 받았는데 착공을 미루는 사업장이 있다. 공사비를 댈 본PF 대출이 아직 약정되지 않은 곳이다. 시공사가 정해져 있어도 공사비를 치를 돈이 확보되지 않으면 현장을 열 수 없다.

본PF는 토지를 담보로 받는 브릿지론과 상환 재원이 다르다. 앞으로 지을 아파트의 분양 수입으로 갚는 대출이라서, 대주단은 약정하기 전에 이 사업장이 끝까지 지어지고 팔릴지를 따진다. 심사 항목은 많지만 약정 여부와 조건을 정하는 기준은 시행사 자기자본, 시공사 책임준공, 분양성 3가지다.

두 대출의 차이와 대주단이 순위를 나눠 참여하는 방식을 먼저 설명하고, 3가지 심사 기준을 가상 사업장 숫자로 정리했다. 마지막 항목에서는 본PF 전환이 막힌 사업장이 거치는 절차와 분양 계약자가 확인할 사항을 다룬다.

1. 브릿지론과 본PF - 상환 재원이 다른 두 대출

토지 매매계약의 잔금일은 인허가보다 먼저 돌아온다. 잔금일이 정해지면 시행사는 토지를 담보로 브릿지론을 일으켜 잔금을 치르고, 건축 심의와 사업계획승인 일정이 잡히면 본PF를 맡을 금융사 여러 곳에 사업계획서와 수지표를 보내 대출 조건을 제시받는다.

두 대출은 금융사가 돈을 빌려주는 근거가 다르다. 브릿지론 대주는 토지의 담보 가치를 근거로 빌려주고, 사업이 멈추면 토지를 팔아 회수한다. 본PF 대주단은 아직 짓지 않은 아파트의 분양 수입을 근거로 빌려준다. 공사비까지 포함해 금액이 크고, 준공하고 분양을 마쳐야 회수가 끝난다.

두 대출의 차이, 「무엇으로 갚는가」

브릿지론과 본PF 비교
(일반적인 구조 기준)

※ 기간 · 금리 · 대주 구성은 일반적인 경향이며 사업장 규모와 시기에 따라 다르다. 오피스텔 · 지식산업센터 등 비주거 사업도 브릿지론에서 본PF로 넘어가는 순서는 같다.

브릿지론 금리가 높은 것은 인허가 전 사업이 무산될 위험을 대주가 떠안기 때문이다. 무산되면 토지 매각 대금만으로 회수해야 하고, 토지 시세가 매입가보다 낮아지면 손실이 난다. 시행사에게 브릿지론은 본PF 대출금으로 갚아야 끝나는 대출이어서, 본PF 약정이 늦어지면 만기를 연장하는 수밖에 없다.

2. 대주단 구성 - 선순위 · 중순위 · 후순위

본PF를 금융사 한 곳이 전부 대는 경우는 드물다. 여러 금융사가 순위를 나눠 참여하고, 각 금융사의 투자 심의에는 분양률이 목표에 못 미칠 때 순위별로 얼마까지 돌려받는지를 계산한 표가 함께 올라간다.

순위는 돌려받는 순서다. 분양 수입이 들어오면 선순위 원리금부터 갚고, 선순위 상환이 끝나야 중순위와 후순위 차례가 온다. 분양이 부진해 수입이 모자라면 후순위부터 손실을 입는다. 손실을 먼저 입는 순위일수록 금리가 높다.

① 순위별 대주, 「금리와 상환 순서가 반대다」

② 분양 대금의 흐름, 「지급 순서를 약정한다」

분양 계약자가 내는 계약금과 중도금은 시행사 통장이 아니라 신탁사나 대리사무 기관이 관리하는 계좌로 들어간다. 이 계좌에서 돈이 나가는 순서는 대출 약정에 적어 두고, 시행사가 순서를 바꾸려면 대주단 동의를 받아야 한다.

분양 대금이 나가는 순서
(일반적인 예시)

※ 지급 순서는 대출 약정마다 다르며 이해를 돕기 위해 단순화한 예시다. 원금을 분양률에 맞춰 나눠 갚도록 약정하는 경우도 많다.

3. 심사 ① 자기자본 - 시행사가 먼저 넣은 돈

토지 계약금 정도만 자기자본으로 내고 나머지를 브릿지론으로 채운 사업장이 많았다. 본PF 협의에서 대주단은 토지 소유권이 시행사나 신탁사로 넘어왔는지와 함께 시행사가 사업에 넣은 돈이 얼마인지를 먼저 확인한다. 사업이 어려워졌을 때 시행사가 손해 볼 돈이 적으면 사업을 포기하기도 쉽다고 판단하기 때문이다.

자기자본비율은 총사업비 가운데 시행사가 자기 돈으로 댄 비율이다. 정부가 2024년 11월 발표한 부동산 PF 제도 개선 방안은 국내 시행사의 자기자본비율을 평균 5% 미만으로 진단했다. 자기자본이 적은 만큼 토지 매입을 고금리 브릿지론에 기대 왔다는 뜻이다.

① 5%와 20%, 「브릿지론 규모가 달라진다」

계산에 쓰는 가상 사업장은 300세대, 총사업비 1,800억원, 토지비 540억원이다. 자기자본은 모두 토지비에 쓰고, 인허가 기간은 1년으로 가정했다.

자기자본비율에 따른 브릿지론 이자
(가상 사업장 300세대 기준)

※ 가상 사업장의 가정값으로 직접 산출했다. 연 9%는 계산을 위해 정한 값이며 실제 대출 금리와 다를 수 있다.

예시 사업장에서 자기자본비율이 5%에서 20%로 오르면 인허가 기간 1년의 브릿지론 이자가 24억 3,000만원 줄어든다. 세대당 810만원이다. 대주단 입장에서는 사업이 틀어졌을 때 시행사가 먼저 손해 보는 금액이 90억원에서 360억원으로 늘어난다. 자기자본비율이 높은 사업장일수록 약정 조건이 나아지는 이유다.

② 2027년부터, 「자기자본비율 기준이 생긴다」

금융위원회와 관계기관이 2025년 12월 확정한 부동산 PF 건전성 제도개선 방안은 PF 사업비 대비 자기자본비율이 낮은 사업장에 대출한 금융회사에 건전성 · 충당금 기준을 강화해 적용하고 대출을 제한한다. 시장 부담을 줄이려고 기준 비율을 2027년부터 4년에 걸쳐 단계적으로 올린다.

4. 심사 ② 책임준공 - 기한까지 완공한다는 약정

중소 시공사가 맡은 사업장에서 대주단이 시공사의 책임준공만으로는 부족하다고 판단하면 신탁사의 책임준공확약을 추가로 요구한다. 신탁사가 준공 위험을 나눠 지는 대가로 신탁 보수가 올라가고, 수지표의 비용도 그만큼 늘어난다.

도급 계약의 완공 의무는 시행사가 공사비를 제때 치른다는 것을 전제로 한다. 책임준공확약은 약정서에 적은 불가항력 사유가 아니면 어떤 사정이 생겨도 기한까지 건물을 완공하겠다고 대주단에 하는 약속이다. 건물이 완공되면 미분양이 남아도 완성된 건물을 팔거나 담보로 잡아 회수할 수 있으므로, 대주단에게 책임준공은 본PF의 핵심 신용 보강 수단이다.

① 약속하는 쪽, 「시공사인가 신탁사인가」

시공사 책임준공과 신탁사 책임준공
(본PF 대주단에 하는 준공 약속)

※ 책임 범위와 조건은 개별 약정서가 정한다. 업계에서는 신탁사 책임준공을 책임준공확약형 관리형토지신탁이라고 부른다.

② 2025년 모범규준, 「연장 사유와 배상 범위」

2022년 하반기부터 금리와 공사비가 오르면서 기한을 지키지 못한 사업장이 늘었고, 대주단이 시공사와 신탁사에 채무 인수나 손해배상을 청구하는 분쟁이 이어졌다. 금융투자협회는 2025년에 신탁사와 시공사의 책임준공 업무처리 모범규준을 차례로 시행했다.

5. 심사 ③ 분양성 - 대주단이 다시 계산하는 수지표

대주단은 시행사가 낸 수지표의 분양가와 분양 속도를 자체 기준으로 바꿔 넣는다. 인근 시세보다 낮은 분양가와 더 느린 분양 속도를 넣고 다시 계산해도 원리금을 모두 돌려받을 수 있는지 확인한 뒤에 대출 금액과 금리를 정한다.

① 다시 계산하는 이유, 「시행사와 기준이 다르다」

시행사는 목표 분양가로 이익을 계산하고, 대주단은 분양 시장이 나빠졌을 때의 분양가로 상환 가능성을 계산한다. 대주단은 외부 기관의 분양성 평가 보고서로 적정 분양가와 예상 분양 기간을 확인하고, 시행사 수지표와 차이가 크면 대출 금액을 줄이거나 분양률 조건을 둔다. 수지표의 칸 구성과 손익분기 분양가를 구하는 방법은 분양가 산정 순서에서 설명했다.

② 상환 분양률, 「몇 %를 팔아야 갚나」

대주단이 먼저 확인하는 숫자는 시행사 이익률이 아니라 상환 분양률이다. 본PF 원리금을 모두 갚는 데 필요한 분양률을 뜻하며, 위의 3-① 가상 사업장에 본PF 원금 1,200억원 · 이자 100억원을 넣어 계산하면 다음과 같다.

가상 사업장 상환 분양률
(본PF 원리금 1,300억원 기준)

※ 가상 사업장의 가정값으로 직접 산출했다. 분양 수입을 대출 상환에 먼저 쓴다고 단순화했다. 공사비 지급 순서와 부가가치세는 계산에서 뺐다.

시행사 계획대로라면 300세대 가운데 약 62%를 팔면 대출을 모두 갚는다. 분양가를 10% 낮추면 약 69%로 오르고, 분양이 늦어져 이자가 50억원 늘면 약 71%가 된다. 대주단은 이 가운데 불리한 가정에서도 분양률이 상환 분양률에 도달할 수 있는지를 판단해 약정 여부를 정한다.

상환 분양률을 넘긴 뒤의 분양 수입은 남은 비용과 시행사 이익으로 돌아가지만, 그 아래에서 분양이 멈추면 대출이 남는다. 대주단이 분양가를 낮춰 다시 계산하는 것은 시장이 나빠져도 대출을 회수할 수 있는지 확인하려는 절차다.

6. 전환이 막힐 때 - 만기 연장에서 사업장 정리까지

사업성 평가(아래 ②)에서 낮은 등급을 받은 사업장은 대주단과 재구조화를 협의한다. 토지 일부를 팔아 대출을 줄이는 안, 시공사를 바꾸는 안, 새 투자자를 들여 자기자본을 늘리는 안을 놓고 순위마다 동의를 받아야 해서 협의가 몇 달씩 이어진다.

① 만기 연장과 재구조화, 「사업 계획을 다시 짠다」

본PF 전환이 늦어지면 먼저 브릿지론 만기를 연장한다. 연장을 거듭하면 이자가 쌓여 손익분기 분양가가 오르고 시세와의 차이가 줄어든다. 차이가 사라지면 연장만으로는 사업을 이어 갈 수 없어서 사업 규모나 상품, 참여자를 바꾸는 재구조화를 논의한다.

② 사업성 평가 등급, 「등급별로 다른 조치」

금융당국 PF 사업성 평가 등급
(금융회사가 사업장별로 평가)

※ 금융당국이 2024년부터 적용한 평가 기준을 정리했다. 평가는 분기마다 다시 하며 등급에 따라 충당금 규모가 달라진다.

③ 분양 계약자의 확인 사항, 「분양보증과 납부 계좌」

분양 계약자를 보호하는 장치는 대주단 약정이 아니라 분양보증이다. 착공과 함께 입주자를 모집하는 선분양 아파트는 주택도시보증공사 등의 분양보증을 받아야 하고, 사업 주체가 부도 · 파산으로 공사를 마치지 못하면 보증기관이 분양을 이행하거나 낸 계약금 · 중도금을 돌려준다. 본PF가 막혀 공사가 멈춘 사업장에서도 계약자가 기댈 곳은 이 보증이다.

7. Key Summary

8. Case Q&A