분양가 발표 기사에는 시행사가 이익을 얼마나 붙였느냐는 댓글이 달린다. 분양가를 시행사 마음대로 정하는 숫자로 여기는 시각이다.

시행사가 분양가를 정할 때 쓰는 문서는 사업수지표다. 땅값, 공사비, 대출 이자, 분양 비용을 한 장에 더하면 이 가격 밑으로는 팔 수 없다는 손익분기 분양가를 구할 수 있다. 이 값을 인근 아파트 시세와 비교한다. 시세보다 비싸면 계약률이 떨어지므로, 분양가는 원가가 정한 하한과 시세가 정한 상한 사이에서 정해진다.

가상 사업장 1곳의 수지표를 칸별로 설명하고, 각 칸의 금액이 정해지는 시점과 늘어나는 조건을 정리했다. 마지막 항목에서는 시행사 · 시공사 · 대주단 · 분양대행사가 각각 어떤 가격을 원하는지와, 분양 공고에서 수요자가 확인할 항목을 다룬다.

1. 시세와 손익분기 - 분양가가 정해지는 범위

분양가 회의는 표 2장으로 시작한다. 한 장은 인근 신축 · 준신축 단지의 최근 실거래가를 전용면적별로 정리한 표이고, 다른 한 장은 그 주에 새로 고친 사업수지표다. 회의 첫 질문은 목표 분양가가 아니라 두 표의 숫자가 얼마나 차이 나느냐다.

차이부터 확인하는 것은 두 표로 알 수 있는 내용이 다르기 때문이다. 시세로는 분양가를 얼마까지 올릴 수 있는지를, 수지표로는 얼마 밑으로 내릴 수 없는지를 알 수 있다. 시행사가 이익을 조정할 수 있는 폭은 그 사이뿐이다.

시세 기준과 원가 기준, 「근거 자료가 다르다」

분양가를 정하는 기준
(시세 기준 · 원가 기준)

※ 기준 자료와 요인은 민간 분양 아파트를 전제로 정리했다. 분양가상한제 적용 주택은 원가 기준을 법령이 정하므로 6항에서 따로 설명한다.

시세와 손익분기 분양가의 간격은 사업장마다 다르다. 시세가 손익분기 분양가보다 넉넉히 높으면 시행사는 분양가를 시세보다 조금 낮게 잡아 초기 계약률을 높이는 쪽을 택하기도 한다. 간격이 좁으면 분양가를 낮출 여유가 없어서 평면 · 옵션 · 계약 조건으로 계약자를 모아야 한다.

손익분기 분양가가 시세보다 높으면 분양을 미루는 것이 손실을 줄이는 선택이다. 이런 사업장의 시행사는 분양 시점을 늦추고 공사비 재협상이나 설계 변경으로 원가를 낮출 방법을 찾는다.

2. 예시 수지표 - 칸마다 무엇을 적나

사업수지표는 사업 기간 내내 고쳐 쓰는 문서다. 토지를 검토할 때 처음 만들고, 대주단에 제출할 때마다 판 번호를 붙여 다시 작성한다. 공사비 견적이 바뀌거나 금리 조건이 달라지면 해당 칸만 고치고 판 번호를 올리는 식이어서, 착공 전까지 판 번호가 여러 번 바뀐다.

수지표의 틀은 단순하다. 분양으로 받을 돈(매출)에서 사업에 드는 돈(비용)을 빼면 시행사의 이익이다. 비용 합계를 세대수로 나눈 값이 손익분기 분양가다. 아래는 이해를 돕기 위해 만든 가상 사업장의 수지표다.

가상 사업장, 「500세대 · 전용 84㎡」

가상 사업장 사업수지표
(예시 · 단위 억원)

※ 가상 사업장 1곳을 둥근 숫자로 만든 예시이며 직접 산출한 값이다. 실제 비중은 입지 · 규모 · 사업 시기마다 다르고, 부가가치세는 계산에서 뺐다.

이 사업장의 비용 합계 3,400억원을 500세대로 나누면 세대당 6억 8,000만원이다. 평균 분양가가 6억 8,000만원보다 낮으면 전부 팔아도 손실이 난다. 인근 신축 시세가 8억 5,000만원이라고 하면 분양가는 6억 8,000만원과 8억 5,000만원 사이에서 정해지고, 예시처럼 8억원으로 정하면 이익은 매출의 15%인 600억원이다.

「금액이 정해지는 때」 열을 보면 칸마다 성격이 다르다. 토지비와 공사비는 계약서에 금액이 적히면 크게 바뀌지 않는다. 금융비 · 분양경비 · 예비비는 사업 기간이 얼마나 길어지느냐와 분양 속도에 따라 달라진다. 분양가 회의에서 오래 논의하는 칸은 금액이 아직 정해지지 않은 쪽이다.

3. 토지비와 공사비 - 분양 전에 정해지는 금액

착공을 앞둔 사업장에 시공사 공문이 오는 경우가 있다. 도급 계약 이후 자재비와 인건비가 올랐으니 공사비를 조정해 달라는 내용이다. 공문을 받으면 시행사는 조정 요청이 도급 계약서의 물가 변동 조항에 해당하는지부터 판단하고, 조정 폭을 수지표 공사비 칸에 넣었을 때 손익분기 분양가가 얼마나 오르는지 계산해 협의에 들어간다.

① 토지비, 「매입 때 이미 치른 금액」

토지비 칸에는 땅값 말고도 세금, 부대비, 명도 · 철거 비용을 함께 적는다. 이 금액 대부분은 토지 잔금을 치르는 날 확정되고, 분양가를 정할 때는 이미 지급을 마친 돈이다.

그래서 시행사는 땅을 사기 전에 분양가를 먼저 추정하고, 거기서 공사비 · 금융비 · 이익을 빼서 토지에 쓸 수 있는 한도를 계산한다. 매출 칸에서 시작해 토지비 칸을 구하는 순서이며, 단계별 계산은 사업부지 검토 순서에 정리했다. 분양가를 정할 때의 토지비는 그 한도 안에서 실제로 치른 금액이다.

② 공사비, 「도급 계약서가 정한다」

공사비는 시행사와 시공사가 맺은 도급 계약 금액이다. 민간 공사는 국토교통부의 민간건설공사 표준도급계약서에 물가 변동에 따른 계약금액 조정 조항이 있지만, 표준 양식이어서 실제 계약서에는 조정 조항을 두기도 하고 물가 변동을 반영하지 않는다는 특약을 넣기도 한다. 어느 쪽을 택했는지에 따라 착공 뒤 공사비를 올릴 수 있는지가 정해진다.

4. 금융비 - 기간에 비례하는 비용

건축 심의가 한 차례 보류되면 다음 심의까지 몇 달이 지난다. 그동안 공사는 시작하지 못하는데 시행사는 토지 잔금을 치르려고 빌린 브릿지론 이자를 매달 낸다. 만기가 다가오면 대주단이 연장 조건으로 금리를 올리거나 수수료를 추가로 요구하기도 해서, 시행사는 인허가 일정표와 월별 이자 계산표를 함께 놓고 관리한다.

브릿지론은 토지 잔금과 인허가 기간의 비용을 대는 단기 대출이다. 인허가를 받고 시공사가 정해지면 공사비까지 포함한 본PF 대출을 약정해 브릿지론을 먼저 갚는다. 본PF 대주단은 시공사의 책임준공 약정과 분양률 같은 조건을 붙이고, 시행사는 분양이 시작되면 계약금과 중도금으로 대출 원리금을 갚아 나간다.

① 대출 단계, 「브릿지론에서 본PF로」

② 지연 비용, 「한 달 이자부터 계산한다」

예시 사업장에서 인허가가 6개월 늦어진다고 하면 추가 금융비는 다음과 같다.

인허가 6개월 지연 비용
(예시 사업장 · 가정값 기준)

※ 브릿지론 잔액과 이자율은 계산을 쉽게 하려고 정한 가정값이며 현재 금리 수준을 뜻하지 않는다. 연장 수수료와 금리 가산분은 계산에서 뺐다.

6개월 지연만으로 손익분기 분양가가 세대당 700만원 오른다. 착공 뒤에는 본PF 잔액에 같은 계산이 적용되므로, 공사 기간이 늘거나 분양이 늦어져 상환이 미뤄지면 금융비 칸은 다시 늘어난다. 금융비는 사업이 끝날 때까지 금액이 확정되지 않는 칸이다.

5. 분양경비와 기타 비용 - 분양 기간과 법령이 정하는 칸

분양을 시작했는데 계약이 목표보다 느리면 모델하우스 운영 기간을 늘린다. 모델하우스 부지 임차료와 상담 인력 비용이 달마다 더해지고, 광고를 한 차례 더 집행하며, 분양대행사와는 잔여 세대 수수료 조건을 다시 협의한다. 분양경비 칸의 금액은 이 과정을 거치며 처음 계획보다 늘어난다.

① 분양경비, 「분양 속도에 따라 늘어난다」

② 나머지 칸, 「법령과 설계가 정한다」

※ 학교용지부담금은 학교용지 확보 등에 관한 특례법, 광역교통시설부담금은 대도시권 광역교통 관리에 관한 특별법 제11조가 근거다. 부과 요율과 대상 규모는 법 개정으로 바뀐 적이 있으므로 사업 시점의 조문을 확인한다.

분양경비와 부담금에는 분양가에 비례하는 항목이 섞여 있다. 분양가를 올리면 매출이 늘지만, 학교용지부담금처럼 분양가격을 기준으로 부과하는 금액과 분양가에 연동한 대행 수수료도 함께 늘어난다. 분양가를 올린 만큼 이익이 늘지는 않는다.

6. 분양가 확정 - 수지표를 다시 쓰는 4개 시점

분양 승인 신청을 앞둔 회의에는 시행사, 시공사, 대주단, 분양대행사가 모두 참석한다. 분양대행사는 분양가를 인근 시세보다 더 낮추자고 하고, 대주단은 손익분기 분양가보다 충분히 높은 분양가를 원하며, 시공사는 공사비 조정분이 반영되는지를 묻는다. 시행사는 각 요구를 수지표에 넣어 판 번호를 하나 더 올리고, 요구마다 이익과 손익분기 분양가가 어떻게 바뀌는지 숫자로 보여 준다.

① 다시 쓰는 시점, 「바뀌는 칸이 다르다」

수지표를 다시 쓰는 4개 시점
(민간 분양 아파트 기준)

※ 일반적인 민간 분양 사업의 진행 순서를 기준으로 정리했다. 대출 약정과 사업장 사정에 따라 시점과 요구하는 쪽이 다를 수 있다.

② 4곳이 원하는 가격, 「기준이 다르다」

③ 가격 규제, 「상한제와 고분양가 심사」

분양가상한제가 적용되는 주택은 원가 기준을 주택법이 정한다. 공공택지와 국토교통부장관이 지정한 민간택지 지역의 공동주택이 대상이며, 분양가는 택지비와 건축비를 더한 금액을 넘을 수 없다. 민간택지의 택지비는 감정평가한 금액에 법령이 정한 비용을 더해 산정하고, 건축비는 국토교통부가 고시하는 기본형건축비에 가산비를 더한다. 시세가 아무리 높아도 이 산식이 분양가 상한을 정한다. 상한제가 사업성과 수분양자에게 미치는 영향은 분양가상한제 분석에서 다뤘다.

상한제가 적용되지 않아도 고분양가 관리지역에서 분양보증을 신청하면 주택도시보증공사가 고분양가 심사를 한다. 인근 사업장의 분양가와 시세를 비교해 보증할 수 있는 분양가 상한을 정하는 절차이며, 분양가상한제 적용 주택은 이 심사에서 제외된다. 선분양을 하려면 분양보증이 필요하므로 관리지역 사업장에서는 이 심사 결과가 사실상 분양가를 제한한다.

수요자는 수지표를 볼 수 없지만 입주자모집공고에서 수지표와 연결된 조건을 확인할 수 있다. 중도금 대출 이자를 시행사가 내는 무이자 조건은 그만큼 금융비 칸의 금액을 늘리고, 발코니 확장과 유상 옵션 가격은 분양가와 별도로 매출 칸에 더해진다. 분양가를 비교할 때는 이런 조건을 함께 놓고 계산해야 실제로 내는 금액을 알 수 있다.

7. Key Summary

8. Case Q&A