공매는 국세나 지방세를 체납한 재산을 국가가 강제로 매각하는 절차다. 근거 법률은 국세징수법이고, 실제 진행은 한국자산관리공사가 세무서장의 위임을 받아 온비드에서 대행한다. 법원이 민사집행법으로 진행하는 경매와 목적은 비슷하지만 근거 법률이 다르기 때문에 기한과 절차가 곳곳에서 어긋난다.

차이가 뚜렷하게 드러나는 대목이 낙찰 이후다. 경매에는 대금 납부 후 6개월 이내에 신청하는 인도명령이 있지만, 국세징수법에는 그런 규정이 없다. 점유자가 협의에 응하지 않으면 매수인은 처음부터 명도소송을 제기해야 한다. 대금납부기한도 경매보다 짧아 자금 계획을 미리 세워 두지 않으면 공매보증을 잃을 수 있다.

이 글에서는 온비드에 올라오는 재산의 종류, 공고부터 배분까지의 절차와 기한, 매각으로 소멸하는 권리와 매수인이 인수하는 권리, 임차인 보증금을 매수인이 부담하게 되는 조건, 입찰 전에 열람할 서류, 낙찰 이후의 일정을 순서대로 정리한다.

1. 공매 재산의 종류 - 권리분석이 필요한 물건

온비드는 한국자산관리공사가 운영하는 전자 자산 처분 시스템이다. 국가와 지방자치단체, 공공기관, 금융기관이 처분하는 재산이 한 화면에 함께 올라온다. 매각 주체가 다르면 근거 법률과 인수 조건도 달라지므로 물건을 고르기 전에 어느 종류인지부터 확정해야 한다.

① 재산 구분, 「압류재산만 판정이 필요하다」

권리분석이 필요한 것은 압류재산이다. 압류재산은 세무서장이나 지방자치단체의 장이 체납액을 징수하려고 압류한 재산을 한국자산관리공사가 대행해 매각하는 것으로, 소유자의 의사와 무관하게 진행된다. 등기부에 있던 권리와 임차인 문제가 그대로 남아 있는 상태에서 매각되므로 법원 경매와 판정 구조가 비슷하다.

국유재산이나 공유재산, 공공기관이 처분하는 재산은 매각 주체가 소유자 본인이다. 매도인이 권리관계를 정리한 뒤 내놓기 때문에 인수할 권리를 따로 계산할 일이 적다.

온비드에서 매각되는 재산 구분
(근거 법률과 위험 기준)

※ 압류재산 공매는 한국자산관리공사가 관할 세무서장의 공매 대행 의뢰를 받아 진행한다(국세징수법 제103조).같은 온비드 화면에 올라와도 근거 법률이 다르므로 물건 상세에서 재산 종류를 먼저 확인한다.

② 신탁 공매, 「국세징수법 절차가 아니다」

신탁 공매는 소유권을 신탁회사에 넘긴 부동산을 신탁계약에 따라 처분하는 절차다. 온비드를 창구로 쓰기 때문에 화면상으로는 압류재산과 구분되지 않지만, 국세징수법의 권리 소멸 규정이 적용되지 않는다. 매각 조건은 공고문과 매매계약서가 정하고, 기존 임차인의 보증금이나 권리제한 사항을 매수인이 떠안는 조건이 붙는 경우가 있다.

2. 공매 절차와 기한 - 공고부터 배분까지

압류재산 공매는 공매공고로 시작해 배분으로 끝난다. 경매와 큰 흐름은 같지만 각 단계에 붙는 기한이 짧다. 특히 매각결정과 대금납부 사이의 간격이 경매보다 좁아 자금 계획의 여유가 적다.

① 진행 순서, 「공고에서 배분까지」

공매공고에는 대금납부기한, 공매재산의 표시, 입찰과 개찰의 장소·일시, 공매보증 금액, 공유자와 배우자의 우선매수권, 배분요구의 종기, 매각결정기일, 매수인이 인수하게 될 지상권·전세권·대항력 있는 임차권·가등기가 기재된다(국세징수법 제72조제1항). 입찰 일정과 기한은 이 공고문에서 확인한다.

※ 배분요구의 종기는 최초의 입찰기일 이전으로 정하고, 매각결정기일은 개찰일부터 3일 이내로 정한다(국세징수법 제72조).공매재산명세서는 입찰 시작 7일 전부터 입찰 마감 전까지 갖추어 두거나 정보통신망에 게시한다(같은 법 제77조).

② 경매와 다른 기한, 「대금납부까지 30일」

대금납부기한은 법문에 적힌 값과 실무 운용값이 다르다. 국세징수법은 대금납부기한을 매각결정을 한 날부터 7일 이내로 정하고, 필요하다고 인정하면 30일 범위에서 연장할 수 있게 한다(제84조제5항). 온비드 공매공고는 제84조제5항에 따라 낙찰가격 3,000만원 이상이면 30일, 3,000만원 미만이면 7일로 기한을 정해 운용한다.

경매와 공매의 절차 차이
(압류재산 공매 기준)

※ 경매 항목은 민사집행법 제105조·제109조·제119조·제135조·제136조와 민사집행규칙 제78조, 공매 항목은 국세징수법 제72조·제77조·제84조·제87조를 근거로 정리했다.민사집행법 제119조는 최저매각가격을 상당히 낮추라고만 정하고 비율은 법원이 재량으로 정한다. 실무에서는 직전 최저매각가격의 20~30%를 낮추는 방식이 쓰이며 법원마다 다르다.

유찰됐을 때 가격이 내려가는 방식도 다르다. 경매는 직전 최저매각가격을 기준으로 낮추므로 회차가 쌓일수록 낙폭이 줄어들지만, 공매는 내려가는 폭이 법률에 정해져 있다. 재공매를 할 때마다 최초 공매예정가격의 10%에 해당하는 금액을 차례로 줄이고, 최초 공매예정가격의 50%까지 줄여도 매각되지 않으면 예정가격을 새로 정한다(제87조제2항).

유찰될 때마다 낮아지는 공매예정가격
(최초 예정가 1억원 예시)

※ 국세징수법 제87조제2항의 계산 방식을 최초 예정가격 1억원에 적용해 직접 산출한 값이다. 줄어드는 금액과 하한 모두 직전 회차가 아니라 최초 공매예정가격을 기준으로 한다.50%까지 줄여도 매각되지 않으면 공매예정가격을 새로 정해 재공매할 수 있다.

3. 인수와 소멸 - 매각으로 사라지는 권리

경매의 권리 판정은 민사집행법 제91조를 실무에서 정리한 말소기준권리 개념으로 설명한다. 공매도 판정 구조는 같지만, 국세징수법은 소멸과 인수를 조문에 직접 적어 두었다. 제92조가 그 규정이다.

① 소멸하는 권리, 「담보물권은 모두 소멸한다」

공매재산에 설정된 질권과 저당권, 가등기담보권은 매각으로 소멸한다(제92조제1항). 순위를 따지지 않고 전부 소멸하므로 근저당이 몇 개가 설정돼 있든 매수인이 인수할 일은 없다.

지상권·지역권·전세권과 등기된 임차권은 조건부다. 압류채권과 가압류채권, 그리고 위에서 소멸하는 담보물권에 대항할 수 없는 경우에만 매각으로 소멸한다(같은 조 제2항). 대항할 수 있으면 매수인이 인수한다(같은 조 제3항).

② 인수되는 권리, 「앞선 권리는 매수인이 인수」

실무에서 판정 순서는 경매와 같다. 등기사항전부증명서를 접수 순서대로 정리한 다음, 저당권·가등기담보권·압류·가압류 가운데 가장 앞선 것을 특정한다. 그보다 뒤에 등기된 용익물권과 임차권은 소멸하고, 앞선 것은 매수인에게 이전된다.

매각으로 소멸하는 권리와 인수되는 권리
(국세징수법 제92조)

※ 국세징수법 제92조제1항부터 제4항까지의 규정을 항별로 정리했다.배분요구를 한 전세권이 소멸한다는 부분은 같은 조 제3항 단서에 규정돼 있다.

③ 유치권, 「변제 책임은 매수인 부담」

유치권은 등기부에 나타나지 않는다. 제92조제4항은 매수인이 유치권으로 담보되는 채권을 변제할 책임이 있다고 정한다. 채권액에 상한이 없으므로 입찰 전에 금액을 확정할 수 없다는 점에서 부담이 크다.

4. 임차인 보증금 - 배분요구 종기까지

임차인이 있는 물건에서는 보증금을 인수하는지 여부가 입찰가를 좌우한다. 주택임대차보호법의 대항력과 우선변제권은 공매에도 그대로 적용된다. 우선변제권은 임차한 주택이 민사집행법에 따른 경매나 국세징수법에 따른 공매에 부쳐졌을 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제받는 권리로 규정돼 있다.

① 배분요구, 「종기까지 요구해야 배분된다」

공매공고의 등기 전까지 등기되지 않은 채권을 가진 사람은 배분을 받으려면 배분요구의 종기까지 배분을 요구해야 한다(국세징수법 제76조제1항). 주택임대차보호법과 상가건물 임대차보호법에 따라 우선변제권이 있는 임차보증금 반환채권이 여기에 포함된다. 임차권은 등기되지 않는 것이 보통이므로 임차인은 대부분 제76조제1항의 적용을 받는다.

매각으로 소멸하지 않는 전세권을 가진 사람도 배분을 받으려면 종기까지 배분을 요구해야 한다(같은 조 제2항). 배분요구에 따라 매수인이 인수할 부담이 달라지는 경우, 배분요구를 한 사람은 종기가 지난 뒤에 이를 철회하지 못한다(같은 조 제3항).

배분요구가 필요한 채권과 필요 없는 채권
(국세징수법 제76조)

※ 국세징수법 제76조의 배분요구·채권신고 규정을 배분 참여 방법 기준으로 정리했다.

② 대항력, 「매수인이 부담하는 경우」

대항력은 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음 날 0시에 생긴다. 이 시점이 공매재산에 설정된 담보물권이나 압류보다 앞서면 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 이전된다. 임차인이 배분에서 받지 못한 보증금은 매수인이 반환해야 한다.

반대로 담보물권이나 압류가 설정된 다음에 임차한 경우라면 임차권은 매각으로 소멸한다. 이때 임차인은 배분 절차에서 순위에 따라 보증금을 회수하고, 회수하지 못한 금액이 있어도 매수인에게 청구하지 못한다. 대항요건과 확정일자의 작동 방식은 전입신고·확정일자·대항력 편에서 자세히 정리했다.

5. 입찰 전 서류 - 공매재산명세서 확인

경매의 매각물건명세서에 해당하는 문서가 공매재산명세서다. 관할 세무서장은 공매재산명세서를 작성하고 입찰 시작 7일 전부터 입찰 마감 전까지 갖추어 두거나 정보통신망에 게시해 입찰 참가자가 열람할 수 있게 해야 한다(국세징수법 제77조).

① 공매재산명세서, 「입찰 7일 전부터 열람」

명세서에는 공매재산에 대하여 등기된 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 않는 것, 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요가 기재된다. 매수인이 인수하게 될 권리를 세무서장이 파악한 범위에서 적어 두는 항목이다.

다만 명세서에 기재가 없다고 해서 인수할 권리가 없다고 단정하기는 어렵다. 명세서 작성 이후에 생긴 변동이나 신고되지 않은 권리는 반영되지 않기 때문이다. 다른 자료와 대조하는 작업이 필요하다.

② 대조할 서류, 「등기부와 전입세대확인서」

공매재산명세서는 판단의 기준 자료이지 유일한 자료가 아니다. 등기사항전부증명서로 접수 순서를 직접 확인하고, 전입세대확인서로 명세서에 없는 전입자가 있는지 대조한다.

입찰 전에 대조할 자료
(압류재산 공매 기준)

※ 공매재산명세서의 작성과 비치는 국세징수법 제77조, 공매공고 기재사항은 같은 법 제72조제1항에 규정돼 있다.전입세대확인서는 주민등록법 시행규칙에 따라 이해관계인이 발급받을 수 있다.

6. 낙찰 이후 - 대금납부부터 명도까지

최고가 매수신청인으로 정해져도 그 시점에 소유권이 이전되지는 않는다. 매각결정을 거쳐 대금을 전부 납부한 때에 매각재산을 취득한다(국세징수법 제91조제1항). 대금 납부를 기준으로 매수인이 할 수 있는 일이 달라지므로 낙찰 이후의 일정을 단계별로 확인해야 한다.

① 대금납부, 「납부한 때에 취득한다」

매각결정기일은 개찰일부터 3일 이내로 정해진다. 공유자나 배우자의 우선매수 신청이 있거나 매수인 제한 사유에 해당하면 최고가 매수신청인에게 매각결정을 하지 않는다(제84조제1항). 매각결정이 나면 대금납부기한이 지정되고, 기한까지 납부하면 그 시점에 소유권을 취득한다.

낙찰 이후 절차와 기한
(압류재산 공매 기준)

※ 매각결정은 국세징수법 제84조, 매수대금 납부의 효과는 제91조, 매각재산의 권리이전 절차는 제93조에 규정돼 있다.대금납부기한의 3,000만원 기준은 법 제84조제5항에 따라 온비드 공매공고가 운용하는 값이다.

② 명도, 「인도명령 규정이 없다」

경매에서는 대금 납부 후 6개월 안에 인도명령을 신청할 수 있고, 발령되면 집행관에게 강제집행을 위임한다. 국세징수법에는 인도명령에 해당하는 규정이 없다. 공매 매수인은 점유자가 인도에 응하지 않으면 명도소송으로 집행권원을 확보해야 한다.

7. Key Summary

8. Case Q&A