매물로 나온 땅의 소개는 가격부터 시작한다. 평당 얼마이고 주변 시세보다 얼마나 싼지가 첫 줄에 적힌다.

시행사의 검토 순서는 반대다. 무엇을 지을지 정하고, 그 땅에 허용되는 세대수를 산출하고, 등기부에 나오지 않는 변수를 현장에서 확인한 뒤에야 가격을 판정한다. 가격은 분양가에서 거꾸로 계산한 한도와 비교하고, 계약서에는 인허가가 나지 않았을 때 계약을 해제할 수 있는 조건을 넣는다.

그 순서대로 5단계를 정리하고, 끝에는 확인한 항목을 눌러 진행 · 조건부 · 보류 가운데 어느 쪽인지 바로 알 수 있는 점검표를 두었다. 땅을 팔려는 토지주에게는 시행사가 무엇부터 확인할지 미리 알 수 있는 순서이기도 하다.

1. 상품 기획 - 지을 것을 먼저 정하는 순서

땅을 검토할 때 첫 질문은 「얼마인가」가 아니라 「무엇을 지을 것인가」다. 아파트, 오피스텔, 지식산업센터처럼 상품이 바뀌면 적용되는 법령과 인허가 절차, 분양가와 공사비가 함께 달라진다. 상품을 정하지 않은 상태에서는 그 땅이 싼지 비싼지 판정할 기준이 없다.

그래서 상품이 정해지지 않은 매물은 검토 대상으로 삼지 않는다. 좋은 땅이 나왔다는 소개를 받으면 그 땅에 어떤 상품을 지을 수 있는지부터 되묻고, 답을 듣지 못하면 가격 협상을 시작하지 않는다.

상품 기획에서 먼저 정하는 항목

상품 기획 단계의 결정 항목
(토지 판단이 달라지는 부분)

※ 직접 정리한 검토 항목이다.

같은 땅도 어떤 상품으로 채우느냐에 따라 적정가가 달라진다. 소형 오피스텔로 채울 때와 중대형 아파트로 채울 때 분양 면적당 매출과 공사비가 다르고, 그 차이가 곧 감당할 수 있는 토지비를 정한다. 매도인이 부르는 값이 비싼지는 상품을 정한 다음에야 말할 수 있다.

2. 공법 검토 - 지을 수 있는 양 확인

상품을 정했으면 그 땅에 몇 세대를 지을 수 있는지 확인한다. 첫 자료는 토지이용계획확인서다. 토지이음에 지번을 넣으면 그 땅의 용도지역과 지구, 구역 지정 여부가 나온다.

① 확인서, 「지정 여부까지만 나온다」

확인서에는 그 땅이 지구단위계획구역이라는 사실은 나오지만, 구역 안에서 필지마다 허용되는 용도와 용적률, 높이, 건축선 같은 세부 내용은 나오지 않는다. 이런 내용은 지구단위계획 결정도와 시행지침에 따로 적혀 있다.

확인서의 용도지역만 확인하고 매입 검토를 진행했다가 시행지침에 적힌 한 줄 때문에 세대수가 줄어드는 유형이 반복된다. 획지별 최고 높이 제한, 인접 필지와의 공동개발 지정, 건축한계선 후퇴 같은 조항은 확인서가 아니라 시행지침에서만 확인된다.

공법 검토에 쓰는 문서
(주택건설사업 기준)

※ 출처 : 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 토지이음 열람 항목 기준. 변경 고시는 최신 고시문으로 확인한다.

② 기부채납, 「용적률과 맞바꾼다」

지구단위계획구역에서는 도로나 공원 같은 공공시설 부지를 제공하는 조건으로 용적률을 완화받을 수 있다. 완화받은 용적률로 세대수를 늘리는 대신 제공한 면적만큼 건축할 수 있는 땅이 줄어든다. 그래서 매입 면적과 실제 건축 면적은 따로 계산한다.

토지거래허가구역 안의 땅이라면 계약 전에 허가 요건까지 확인해야 한다. 허가 기준과 매입 절차는 토지거래허가구역 아파트 - 사도 되는 조건과 사는 순서에 정리했다.

3. 권리 · 현황 검토 - 등기부에 없는 변수

등기부등본은 소유권과 근저당, 가압류 같은 권리 관계를 알려 준다. 하지만 땅 위에 있는 분묘와 무허가 건물, 그 땅에 사는 점유자, 진입도로의 실제 폭은 등기부에 나오지 않는다. 이런 변수는 현장 답사와 측량에서 드러난다.

① 분묘와 점유자, 「착공 일정과 직결된다」

분묘는 그 자체로 권리가 될 수 있다. 대법원은 「장사 등에 관한 법률」 시행일인 2001년 1월 13일 이전에 설치된 분묘를 20년간 평온 · 공연하게 점유했으면 분묘기지권을 시효로 취득할 수 있다는 입장을 유지했고, 그렇게 취득한 경우에도 토지 소유자가 청구하면 청구한 날부터 지료를 내야 한다고 판결했다. 매입 뒤에 분묘가 발견되면 연고자 협의와 개장 절차를 마칠 때까지 착공이 늦어진다.

무허가 건물과 점유자도 같다. 소유권이 매도인에게 있어도 그 위에 사는 사람이 이주하지 않으면 공사를 시작할 수 없고, 명도 협의나 소송이 끝날 때까지 이자가 사업비에 더해진다. 그래서 매입 계약 전에 점유자 명단과 명도 책임을 누가 지는지를 확정한다.

② 진입도로, 「세대수와 연결된다」

진입도로는 지을 수 있는 세대수와 직접 연결된다. 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제25조는 주택단지의 총세대수에 따라 진입도로 폭을 정해 두었고, 세대수가 많을수록 요구하는 폭도 넓어진다. 300세대 미만 단지도 폭 6미터 이상의 진입도로가 필요하다.

지적도에 도로가 있어도 실제 폭이 모자라거나 사유지라면 확보 비용과 협의 기간이 사업비에 더해진다. 도로에 접하지 않은 맹지는 도로를 확보하기 전까지 사업계획을 세울 수 없다.

등기부에 나오지 않는 변수
(현장 확인 항목)

※ 출처 : 대법원 2013다17292 · 2017다228007 전원합의체 판결, 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제25조. 표는 직접 정리했다. 도시지역 밖이거나 진입도로가 2개 이상이면 폭 기준이 다르다.

4. 토지비 역산 - 분양가에서 거꾸로 계산

지을 수 있는 세대수가 확정되면 그제야 가격을 판정한다. 기준은 매도인의 호가가 아니라 분양가에서 거꾸로 계산한 토지비 한도다.

① 역산 순서, 「매출에서 비용을 뺀다」

분양 매출은 분양 면적에 목표 분양가를 곱한 금액이다. 여기서 공사비, 설계와 감리 같은 제경비, PF 이자를 포함한 금융비, 목표 이윤을 차례로 빼면 그 사업이 토지비로 낼 수 있는 금액이 정해진다.

토지비 역산 순서
(분양 매출에서 차감)

※ 직접 정리한 계산 순서다. 부가가치세와 각종 부담금은 제경비에 넣는다.

공사비가 오르면 같은 분양가에서 감당할 수 있는 토지비는 그만큼 줄어든다. 공사비 상승 추이는 평당 공사비 1,000만원 시대에서 정리했다.

호가가 역산 한도를 넘으면 협상 대상이 아니라 보류로 분류한다. 한도를 넘는 가격은 분양가를 올리거나 이윤을 줄여야 맞출 수 있는데, 분양가는 인근 시세가 정하고 이윤을 줄이면 사업 위험을 감당할 여유가 사라진다.

② 분양가상한제 지역, 「감정평가액이 기준이다」

분양가상한제가 적용되는 지역이라면 확인할 것이 하나 더 있다. 「주택법」 제57조는 공공택지 외의 택지에서 택지비를 감정평가액에 정해진 비용을 더해 산정하도록 했다. 감정평가액보다 비싸게 산 땅은 그 차액을 분양가로 회수할 수 없다.

5. 매입 계약 조건 - 인허가 · 잔금 · 잔여 필지

가격이 한도 안이면 계약서를 만든다. 사업부지 매입 계약은 일반 매매와 달리 인허가가 나지 않을 가능성을 계약 조건에 반영한다.

① 계약서에 넣는 조건

② 잔여 필지, 「매도청구 요건」

여러 필지를 모아 사업부지를 만들 때는 사업 일정이 마지막 몇 필지에서 결정된다. 「주택법」 제21조는 지구단위계획 결정이 필요한 주택건설사업에서 대지면적의 80퍼센트 이상을 사용할 권원을 확보하고 나머지가 매도청구 대상이면 사업계획승인을 받을 수 있게 했다. 같은 법 제22조는 확보 비율에 따라 매도청구를 할 수 있는 상대를 달리 정했다.

주택법 매도청구 요건
(주택조합 외 사업주체 기준)

※ 출처 : 「주택법」 제21조 · 제22조(국가법령정보센터). 10년은 지구단위계획구역 결정고시일 기준이고, 주택조합에는 소유권 확보 비율 기준이 따로 있다.

「시행사가 이 일대를 산다」는 소문이 퍼지면 아직 계약하지 않은 필지의 호가가 오른다. 그래서 필지를 모으는 동안에는 매입 주체와 사업 계획을 알리지 않고, 매도청구 요건이 되는 비율을 먼저 확보하는 순서로 진행한다.

6. 부지 점검 진단 - 진행 · 조건부 · 보류 판정

앞의 5단계를 7개 항목으로 줄였다. 확인을 마친 항목을 누르면 판정이 바로 표시된다. ①부터 ④까지는 필수 항목이고, ⑤부터 ⑦까지는 계약 조건과 일정으로 관리할 수 있는 항목이다.

판정 기준은 사업부지 검토에서 매입을 멈추는 조건을 그대로 옮겼다. 상품, 세대수, 진입도로, 토지비 한도 가운데 하나라도 확정되지 않았으면 계약 조건으로 보완할 수 없으므로 보류로 분류한다. 현장 변수와 계약 조건, 잔여 필지는 계약서와 일정으로 다룰 수 있어 조건부로 둔다.

※ 직접 정리한 판정 기준이다. 실제 매입 결정은 사업장별 수지 분석과 법률 검토를 함께 거친다.

7. Key Summary

8. Case Q&A