입주자모집 공고를 내고 청약과 계약을 마쳐도 모든 세대가 팔리지는 않는다. 계약되지 않은 세대는 미분양 주택이 되고, 그 세대에서 받을 분양대금도 들어오지 않는다. 시행사는 토지비와 공사비의 상당 부분을 대출로 마련하므로, 분양대금이 덜 들어오면 대출을 갚을 돈이 모자란다.

2026년 8월 말 전국 미분양 주택은 6만9134호다. 이 가운데 2만8080호는 공사를 마치고도 팔리지 않은 준공 후 미분양이고, 그 84% 정도가 비수도권에 있다.

시행사가 미분양을 정리하는 방법은 크게 할인분양, 임대 전환, 매각이다. 미분양이 대출 상환에 미치는 영향을 먼저 정리하고, 각 방법의 절차와 기존 계약자 문제, 공공 매입 제도를 이어서 다룬다. 끝으로 대출 만기를 기준으로 방법을 정하는 순서를 정리했다.

1. 미분양이 생기면 - 분양률과 대출 상환

미분양은 입주자모집 공고 뒤에도 계약되지 않은 주택이다. 국토교통부는 매달 미분양 주택 통계를 공표하고, 사용승인을 받은 뒤에도 팔리지 않은 주택은 준공 후 미분양으로 따로 집계한다. 시행사가 치르는 비용은 미분양이 준공 전인지 후인지에 따라 바뀐다.

① 준공 전과 준공 후, 「비용이 다르다」

2026년 8월 말 미분양 주택 현황
(국토교통부 주택통계 · 단위 호)

※ 국토교통부 2026년 8월 주택통계(2026년 9월 30일 공표) 기준. 전월과 비교하면 전체 미분양은 1.3% 늘었고 준공 후 미분양은 3.7% 줄었다.

준공 전 미분양은 공사 중에 팔리지 않은 세대다. 계약자가 내는 계약금과 중도금이 공사비 재원이 되므로, 미분양 세대만큼 모자란 공사비를 본PF 대출이나 시공사와의 공사대금 지급 유예로 메운다. 공사를 마치기 전이라 분양 조건을 바꿔 계약을 늘릴 시간이 있다.

준공 후 미분양은 건물이 완성된 뒤에도 팔리지 않은 주택이다. 본PF는 입주 때 받는 잔금으로 갚는데 이 세대에서는 잔금이 들어오지 않고, 빈 세대의 관리비와 재산세도 시행사가 낸다. 대출 이자는 만기까지 계속 나간다. 같은 미분양이라도 준공 후 미분양이 되면 매달 나가는 비용이 늘어난다.

② 상환 분양률, 「대출을 갚는 선」

본PF 대주단은 대출을 약정할 때 상환 분양률을 계산해 둔다. 상환 분양률은 분양대금만으로 본PF 원금과 이자를 다 갚으려면 전체 세대의 몇 %를 팔아야 하는지 나타낸 값이다. 분양률이 이 수준에 못 미친 채 분양이 멈추면 들어온 분양대금을 모두 넣어도 대출 잔액을 다 갚지 못한다.

그래서 미분양 대응은 상환 분양률과 현재 분양률의 차이를 확인하는 데서 시작한다. 분양률이 이미 상환 분양률에 도달한 사업장은 남은 세대를 싸게 팔아도 대출 상환에 지장이 적다. 아직 도달하지 못한 사업장은 할인 폭이나 매각 가격을 정하기 전에 대주단과 먼저 협의한다. 상환 분양률을 구하는 방법은 브릿지론에서 본PF로 글의 5-②에서 가상 사업장으로 계산했다.

2. 할인분양 - 가격과 계약 조건

할인분양은 공고한 분양가보다 낮은 가격이나 더 유리한 조건으로 남은 세대를 파는 방법이다. 분양가를 직접 낮추는 방식과, 분양가는 유지한 채 계약 조건을 바꾸는 방식이 있다.

① 할인 방식, 「가격 · 조건 · 보장」

※ 계약안심보장은 법률이 정한 제도가 아니라 분양계약에 붙이는 시행사 약정이다. 회사마다 이름과 보장 조건이 다르다.

시행사는 공고 분양가를 직접 낮추기보다 계약 조건부터 바꾼다. 공고 가격을 내리면 그 가격이 단지의 새 시세 기준이 되고, 기존 계약자가 차액을 요구할 근거도 생기기 때문이다. 조건 변경은 공고 분양가를 유지하면서 계약자의 실제 부담을 낮춘다. 다만 간접 방식도 소급 특약이 있으면 법원이 할인으로 판단한 사례가 있다(아래의 3-②).

계약안심보장은 분양률이 매우 낮은 사업장이 수요자를 안심시켜 계약을 끌어내려고 꺼내는 방식이다. 보장 증서는 보증기관이 아니라 시행사가 약속하는 문서여서, 입주 때 시세가 떨어진 세대가 많으면 보상에 필요한 돈도 그만큼 커진다. 분양률이 낮은 채 입주를 맞은 사업장에서는 시행사가 증서에 적은 대로 차액을 주거나 해지를 받아 주지 못한 일이 있었다. 증서를 받는 계약자는 보장 내용과 함께 그 약속을 이행할 시행사의 자금 사정을 확인해야 한다.

② 할인 폭, 「손익분기 분양가까지」

할인은 손익분기 분양가까지 할 수 있다. 다만 손익분기 분양가는 전체 세대 평균으로 계산한 값이라, 이미 계약된 세대가 많을수록 남은 세대에 줄 수 있는 할인 폭은 커진다. 분양가는 어떻게 정해지나 글의 가상 사업장(세대당 손익분기 분양가 6억 8,000만원 · 분양가 8억원)으로 현재 분양률별 남은 세대의 손익분기 가격을 구했다.

분양률에 따른 남은 세대의 손익분기 가격
손익분기 분양가 6억 8,000만원 기준

※ 이미 계약된 세대는 분양가 8억원을 모두 받는다고 가정한 계산이다. 실제로는 할인 기간의 이자와 분양경비가 더해져 손익분기 가격이 올라간다.

계산상 할인 여력이 커도 실제 할인 폭은 그보다 좁다. 대주단은 할인한 가격으로 상환 분양률을 다시 계산해 할인 폭을 협의하고, 기존 계약자는 할인 폭이 클수록 강하게 반발한다. 할인 폭은 손익분기 가격, 대주단의 상환 조건, 기존 계약자 대응 비용을 함께 놓고 정한다.

3. 기존 계약자 - 할인분양과 소급 특약

할인분양을 하면 먼저 계약한 사람은 같은 아파트를 더 비싸게 산 셈이 된다. 기존 계약자는 차액을 돌려 달라고 요구하고, 입주 단지에서는 할인받은 세대의 입주를 막는 일도 생긴다. 법원이 차액 요구를 받아들이는지는 분양계약서에 적힌 특약에 따라 정해진다.

① 법원 판단, 「특약이 있느냐」

분양대금은 시행사와 계약자가 합의해 정하는 가격이라, 법원은 할인분양 자체를 위법으로 판단하지 않았다. 금융위기 전후 미분양을 해소하려고 할인한 사안에서 여러 하급심은 경영상 어려움을 해소하려는 불가피한 조치로 판단해 기존 계약자의 손해배상 청구를 기각했다.

결론이 바뀐 사안에는 분양계약서에 소급 특약이 있었다. 분양 조건을 바꾸면 기존 계약에도 같은 조건을 적용한다는 특약을 둔 사업장에서, 남은 세대가 공매를 거쳐 기존 분양가보다 크게 낮은 값에 팔리자 기존 계약자들이 소송을 냈다. 2024년 대구지방법원은 1심에서 시행사가 할인 차액을 배상해야 한다고 판결했다. 공매를 진행한 신탁사의 책임은 인정되지 않았다. 다만 시행사에 배상금을 지급할 돈이 없어, 계약자들이 판결을 받고도 실제로 돈을 돌려받기는 어렵다는 평가가 나왔다.

② 간접 할인, 「지원금도 할인으로」

분양가는 유지한 채 신규 계약자에게 분양 지원금을 주는 방식으로 특약을 피하려 한 사안도 있다. 2025년 10월 대구지방법원은 이 경우에도 기존 계약자에게 한 확약에 따른 책임을 인정해 기존 계약자들의 청구를 받아들였다. 명목을 지원금으로 바꿔도 신규 계약자가 실제로 덜 낸 금액은 할인으로 판단될 수 있다는 뜻이다.

소급 특약은 분양 초기에 계약률을 높이려고 넣는다. 초기 계약자를 안심시키는 효과가 있지만, 나중에 미분양이 생기면 할인 폭을 제한하는 조건이 된다. 시행사가 가격을 정하지 않는 공매 절차에서도 책임이 인정된 만큼, 특약을 넣을 때는 미분양이 생긴 경우의 보상액까지 수지표에 반영한다.

4. 임대 전환 - 전세로 운영하며 시간을 번다

준공 후 미분양 세대를 비워 두면 관리비와 재산세, 대출 이자만 나간다. 임대 전환은 팔리지 않은 세대를 전세나 월세로 내놓아 보증금과 임대료를 받는 방법이다. 시장이 회복되면 임대 기간이 끝난 세대부터 다시 분양한다.

① 임대 운영, 「보증금으로 대출을 줄인다」

전세 보증금은 시행사가 한 번에 받는 목돈이라 본PF 일부를 갚는 데 쓴다. 대출 잔액이 줄면 이자도 줄어든다. 대신 보증금은 임대 기간이 끝나면 돌려줘야 하는 돈이어서, 그때 분양이나 재임대가 되지 않으면 반환 자금을 다시 마련해야 한다.

임대를 놓으려면 대주단과 신탁사 동의를 먼저 받는다. 관리형토지신탁 사업장은 건물 소유자가 신탁사이므로 임대차계약도 신탁사 동의를 받아 체결한다. 임차인이 사는 동안에는 그 세대를 실거주 수요자에게 팔기 어려워, 임대 기간을 분양 재개 시점에 맞춰 짧게 잡는다.

애프터리빙은 분양과 임대 사이의 방식이다. 계약은 분양계약으로 하되, 계약자는 분양가 일부만 내고 먼저 입주해 약정한 기간을 산 뒤 잔금을 내고 살지 계약을 해지할지 고른다. 중도금 대출 이자와 취득세 같은 비용을 시행사가 대신 내는 조건이 붙는다. 시행사는 빈 세대를 줄여 단지 관리를 정상화할 수 있지만, 잔금 회수는 계약자가 결정하는 시점까지 미뤄진다.

② 임대 등록, 「첫 임대 전에 마친다」

민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제2호 나목은 주택건설사업자가 사업계획승인을 받아 지은 주택 가운데 사용검사 때까지 분양되지 않아 임대하는 주택을 민간건설임대주택에 포함한다. 미분양 세대도 임대사업자로 등록하면 건설임대주택이 되어, 등록 임대주택의 세제 지원 대상이 될 수 있는 대신 임대료 증액 상한 같은 의무도 진다.

건설임대주택으로 등록하려면 첫 임대차계약보다 등록이 앞서야 한다. 법제처는 2024년 8월, 분양 목적으로 지은 미분양 주택을 등록 없이 일반임대하다가 나중에 등록하면 이미 시장에 공급된 주택을 사서 임대하는 민간매입임대주택과 같게 판단해야 한다고 해석했다. 일반임대부터 시작한 세대는 건설임대주택으로 등록할 수 없다는 뜻이다.

현행 민간임대주택에 관한 특별법에는 임대의무기간의 절반이 지난 뒤 임차인과 합의해 일찍 분양 전환하는 조항이 없다. 등록 임대로 운영하면 의무기간 동안 분양으로 바꾸기 어려우므로, 등록 여부는 시장 회복을 기다릴 기간과 함께 판단한다.

5. 매각 - 공공 매입과 공매

매각은 남은 세대를 한꺼번에 넘기고 현금을 받는 방법이다. 민간 임대사업자나 부동산 펀드에 여러 세대를 한 번에 파는 통매각과, LH · HUG · CR리츠가 사들이는 공공 매입이 있다. 대출을 갚지 못해 대주단이 회수에 나서면 신탁사가 공매로 처분한다.

① 공공 매입, 「매입 대상과 가격」

정부는 지방 미분양을 줄이려고 공공기관과 리츠가 미분양 주택을 사들이는 제도를 운영하고 있다. 매입 대상과 가격 기준은 제도마다 다르다.

지방 미분양 공공 매입 제도 비교
(2026년 공고 · 보도자료 기준)

※ LH 2026년 4차 매입공고 · HUG 안심환매 공모 · 국토교통부 CR리츠 자료 기준. 매입 규모와 조건은 공고 회차마다 바뀐다. CR리츠는 기업구조조정 부동산투자회사로, 투자자 자금으로 미분양을 사들여 임대로 운영하다가 시장이 회복되면 팔아 수익을 낸다.

LH와 HUG의 매입 가격은 감정가나 분양가보다 낮게 정해진다. LH는 매도 희망가격 비율이 낮은 주택부터 매입하므로 가격을 낮게 제시할수록 선정되기 쉽다. HUG 안심환매는 준공 전에 자금을 먼저 받고, 준공 뒤 분양이 되면 매입가에 자금 비용과 세금을 더해 되사는 방식이다. 기간 안에 되사지 않으면 그 세대는 HUG가 계속 소유한다.

② 공매, 「신탁사가 처분하는 경우」

본PF를 갚지 못하면 대주단은 기한이익 상실을 통지하고 담보를 처분한다. 미분양 세대가 담보신탁이나 관리형토지신탁으로 신탁사 명의에 있으면, 우선수익자인 대주단의 요청을 받아 신탁사가 공매를 진행한다. 공고는 온비드나 신탁사 누리집에 내고, 유찰되면 최저 입찰가를 낮춰 다시 공매하며 그래도 팔리지 않으면 수의계약으로 넘긴다.

※ 기한이익 상실 - 약정한 상환 기일 전이라도 남은 대출을 한꺼번에 갚아야 하는 상태. 우선수익자 - 신탁 재산을 처분한 돈에서 먼저 배분받는 자.

공매 가격은 처음 분양가보다 크게 낮아지기 쉽다. 같은 단지에서 기존 계약자와 공매 낙찰자의 가격 차이가 커지면 위의 3-①처럼 분쟁으로 이어지고, 공매 대금은 대주단 대출부터 갚으므로 시행사에 남는 돈이 적다. 공매는 시행사가 가격도 시점도 정하지 못하는 처분이라, 그 전에 할인이나 통매각을 협의한다.

6. 할인 · 임대 · 매각 선택 - 대출 만기가 기준

할인분양 · 임대 전환 · 매각은 현금이 들어오는 시점과 손해가 생기는 시점이 서로 다르다. 할인분양은 계약이 늘면 바로 현금이 들어오지만 할인한 만큼 이익이 줄어든다. 임대 전환은 싸게 파는 시점을 미루는 대신 나중에 돌려줄 보증금을 떠안는다. 매각은 한 번에 현금을 받지만 시세보다 낮은 매각 가격만큼 그때 손해를 본다.

① 세 방법 비교, 「현금 회수와 손해」

미분양 대응 방법 비교
(시행사 기준)

② 판단 순서, 「만기까지 남은 기간」

미분양 대책 회의에서 먼저 확인하는 숫자는 미분양 세대 수가 아니라 대출 만기까지 남은 개월 수다. 만기까지 여유가 있으면 계약 조건 변경과 임대로 시간을 벌 수 있지만, 여유가 없으면 할인 폭을 키우거나 매각 가격을 정해야 한다. 만기 연장을 협의할 때 대주단은 시행사의 자구 계획을 요구하므로, 할인 계획과 매각 협의 진행 상황이 연장 조건이 된다.

정한 방법은 대주단에 내는 자구 계획서에 회수 일정과 함께 적는다. 할인 기간, 임대차계약 만료 시점, 매각 협의 일정을 대출 만기와 한 표에 정리하면, 연장 협의에서 필요한 기간을 근거와 함께 제시할 수 있다.

7. Key Summary

8. Case Q&A