견본주택 상담석에 앉으면 분양가 안내가 끝나자마자 계약 조건 설명이 이어진다. 중도금 60% 무이자, 발코니 확장 무상, 1차 계약금 1,000만 원 정액제. 계약금만 있으면 입주 때까지 따로 낼 돈이 없다는 말을 들으면 마음이 움직인다. 그런데 집에 돌아와 공고문을 다시 확인하면 의문이 하나 남는다. 시행사는 천만 원대에 이르는 그 이자를 무슨 돈으로 내 주는 걸까.

답부터 말하면, 무이자 기간의 이자는 시행사가 은행에 내지만 분양을 시작할 때부터 적용된 무이자라면 그 비용은 사업비에 들어가 분양가를 정할 때 함께 계산된다. 발코니 무상 확장도 공사비가 없어지는 것이 아니라 분양가나 판촉 예산에서 처리된다. 판촉 조건이 계약자에게 손해라는 뜻은 아니다. 같은 단지라도 조건에 따라 입주 때 준비할 돈과 해약 비용이 달라지므로, 조건마다 그 비용을 누가 언제 내는지 알고 계약해야 한다.

분양가 5억 원 예시로 시행사가 대신 내는 이자가 얼마인지 계산한 뒤 이자후불제 · 발코니 무상 확장 · 계약금 정액제 · 할인분양 특약을 하나씩 정리했다. 계약 전에 서면으로 받아 둘 서류는 6항에 표로 모았다.

1. 중도금 무이자, 이자는 누가 낼까 - 사업비와 분양가

중도금 무이자는 계약자가 받은 중도금대출의 이자를 시행사가 대신 내 주는 조건이다. 은행이 시행사에 돈을 빌려주는 구조가 아니라, 계약자가 은행과 대출계약을 맺고 시행사는 이자만 대신 낸다. 대출 명의와 원금 상환 책임은 처음부터 계약자에게 있다.

① 무이자의 구조, 「대출은 계약자 이름」

사업수지표를 짤 때 시행사가 대신 낼 이자는 금융비 칸에 한 줄로 잡힌다. 몇 회차를 몇 개월 동안 대신 낼지 정하면 금액이 나오고, 그 금액까지 더한 총사업비로 손익분기 분양가를 계산한다. 처음부터 무이자 조건으로 분양한 단지라면 분양가를 정하는 단계에서 이 이자가 이미 계산돼 있는 셈이다. 수지표에서 분양가가 정해지는 순서는 분양가 산정 글에 정리했다.

법원도 같은 구조를 전제로 판단했다. 2015년 11월 서울중앙지방법원은 세종시 한 아파트 입주자들이 「중도금 전액 무이자 융자」 광고가 허위라며 낸 소송에서, 금융비용이 분양가에 포함된다는 것은 언론 보도나 인터넷 검색으로 알 수 있는 사실이라며 청구를 받아들이지 않았다. 세금에서도 시행사가 분양을 촉진하려고 대신 낸 계약자의 중도금 이자는 건물을 짓는 비용에 넣지 않는다는 정부 유권해석이 있다(2007년 지방세정팀-897).

② 이자 규모, 「분양가 5억 원이면」

아래 표는 분양가 5억 원 단지를 가정해 계산했다. 계약금 10%를 낸 뒤 중도금 60%를 6회에 걸쳐 5,000만 원씩 대출로 내고, 대출은 계약 뒤 4개월마다 실행하며, 입주는 계약 30개월 뒤로 잡았다. 금리는 연 4.5% 단리로 계산했다. 2026년 9월 보도에 따르면 경기 구리시 분양 단지의 중도금대출 금리는 코픽스에 가산금리를 더한 연 4.2%로 책정됐고, 집단대출 금리는 연 4% 중반대에 들어섰다.

시행사가 대신 내는 중도금 이자 예시
(분양가 5억 원 · 단위 만 원)

※ 회차별 이자 = 5,000만 원 × 연 4.5% × 입주까지 개월 수 ÷ 12. 실제 이자는 단지별 실행일과 변동금리에 따라 달라진다.

이 예시에서 시행사가 입주 때까지 대신 내는 이자는 1,800만 원으로 분양가의 3.6%다. 무이자 조건을 넣지 않았다면 분양가를 그만큼 낮출 여지가 있었다는 뜻이기도 하다. 처음부터 무이자 조건으로 분양한 단지는 조건만 따지지 말고, 무이자가 없는 주변 단지와 분양가를 비교해 이자만큼 비싸게 나왔는지 확인한다.

분양이 부진해 계약 도중에 무이자로 조건을 바꾼 단지는 사정이 다르다. 분양가는 이미 공고로 정해졌으므로, 새로 생긴 이자는 분양가에 반영되지 못하고 시행사가 이익을 줄여 부담한다. 이 경우 무이자는 실제 할인에 가깝다. 같은 무이자라도 처음부터 있던 조건인지, 분양 도중에 바뀐 조건인지에 따라 계약자에게 돌아오는 혜택의 크기가 달라진다.

2. 이자후불제는 무엇이 다른가 - 입주 때 한꺼번에 내는 이자

이자후불제는 공사기간에 시행사가 중도금대출 이자를 먼저 내 주고, 입주할 때 계약자가 그동안 쌓인 이자를 한꺼번에 갚는 조건이다. 매달 이자를 내지 않는다는 점은 무이자와 같지만, 이자를 결국 계약자가 부담한다는 점에서 정반대다. 견본주택에서는 무이자와 이자후불제를 모두 「금융 혜택」으로 소개하므로 공고문의 표현을 정확히 확인한다.

중도금 무이자와 이자후불제
(계약자 부담 기준)

① 정산 시점, 「잔금과 함께」

위의 1-② 예시를 이자후불제로 바꾸면, 입주 때 잔금 1억 5,000만 원(분양가의 30%)에 후불 이자 1,800만 원이 더해진다. 입주 때 필요한 돈은 잔금과 후불 이자를 합한 금액이다. 잔금대출 한도를 계산할 때 후불 이자까지 넣어 모자라는 돈이 없는지 확인한다.

후불 이자는 계약할 때 금액이 정해지지 않는다. 중도금 집단대출 금리는 계약 뒤 협약 은행이 정해질 때 확정되고 주로 변동금리라, 공사기간에 금리가 오르면 입주 때 낼 이자도 늘어난다. 2022년 금리가 급등하던 때 중도금대출 금리가 정해진 사업장에서는 입주가 늦어질수록 한꺼번에 낼 이자가 커진다는 보도가 나왔다. 분양권을 사고팔 때도 후불 이자는 매수자가 넘겨받는 부담이라, 매매 계약서에 누가 부담하는지 적어 둔다.

② 무이자에도 붙는 조건, 「대상 회차와 기간」

무이자라고 해서 모든 이자가 없는 것은 아니다. 공고문에는 무이자 대상이 중도금 전체인지 일부 회차인지, 무이자가 언제까지인지 적혀 있다. 무이자가 끝난 날 다음부터 붙는 이자는 계약자 몫이다. 시행사 자금이 막혀 이자 지급이 끊긴 경우도 마찬가지이고, 그때부터 계약자가 낸 이자는 분양보증으로 돌려받는 돈에 들지 않는다(시행사 부도 글의 5-①).

입주 단계에서 놓치기 쉬운 것이 무이자가 끝나는 날짜다. 시행사는 입주안내문에 잔금과 함께 정산할 금액을 적어 보내는데, 무이자 기간이 끝난 뒤에 입주한 세대는 그 사이 이자가 계약자 몫으로 붙는다. 입주를 몇 달 미룰 계획이라면 그 기간의 이자를 미리 계산해 두고, 이자가 출금될 계좌에 잔액을 채워 둔다.

3. 발코니 무상 확장, 분양가에 들어 있을까 - 공고문 표기와 확장비

발코니 확장은 계약자가 할지 말지 정하는 선택 품목이다. 공고문의 분양가 표에는 보통 확장하지 않은 기본형 가격이 적히고, 확장비는 별도 계약으로 받는다. 확장비는 단지마다 수백만 원에서 수천만 원까지 차이가 크다. 발코니 무상 확장은 이 확장비를 계약자에게 따로 받지 않는다는 조건이다.

① 공고문 표기, 「무상과 분양가 포함」

②와 ③은 계약자가 따로 낼 돈이 없다는 점에서 같다. ②는 확장 공사비가 공고 분양가 안에 있고, ③은 공사비를 분양가에 넣지 않고 시행사가 따로 부담한다는 점이 다르다. 별도 계약으로 낸 확장비와 옵션대금은 분양가와 함께 취득세 과세표준에 들어간다. 계약서에 적힌 금액이 세금 계산의 기준이 되므로 무상 품목과 유상 품목을 계약서에서 구분해 둔다.

② 비교하는 법, 「확장비까지 더한 총액」

발코니 무상 확장 단지를 다른 단지와 비교할 때는 발코니를 확장한 집의 가격을 기준으로 삼는다. 확장비를 따로 받는 단지는 분양가에 확장비를 더하고, 무상 확장 단지는 분양가만 계산에 넣는다. 공고 분양가는 낮아 보여도 확장비가 수천만 원인 단지가 있고, 확장이 무상이어도 분양가가 그만큼 높게 정해진 단지가 있다. 분양가상한제 단지는 확장비도 분양가와 함께 심사를 받으므로 확장비를 지나치게 높게 정하기 어렵다.

시행사가 확장비를 받을지 무상으로 할지는 분양가를 어디까지 받을 수 있는지와 함께 정한다. 분양가 규제를 받는 단지는 분양가를 낮게 맞추고 확장비를 따로 받기도 한다. 미분양이 걱정되는 단지는 반대로 확장비를 무상으로 바꾼다. 공고 분양가는 지키면서 계약자의 실제 부담을 낮출 수 있어서다. 분양 도중에 무상 확장으로 조건이 바뀐 단지라면 변경 공지의 날짜와 적용 대상 세대를 확인한다.

4. 계약금 1,000만 원이면 해약도 쉬울까 - 정액제와 위약금 10%

계약금은 보통 분양가의 10%다. 계약금 정액제는 이 가운데 1차 계약금을 1,000만 원이나 500만 원 같은 정해진 금액으로 낮추고, 나머지를 한 달 안팎 뒤에 2차 계약금으로 받는 조건이다. 처음 계약할 때 목돈이 적게 들어 계약을 망설이는 수요자의 부담을 덜어 준다.

① 정액제의 실제, 「1차와 2차 계약금」

1차 계약금이 적어도 계약금 총액은 줄지 않는다. 분양가 5억 원에 계약금 10%라면 1차로 1,000만 원을 내도 2차에 4,000만 원을 더 낸다. 계약금을 다 내야 중도금대출을 실행하는 단지도 있다. 천안의 최근 분양 단지 공고문에는 계약금 10%를 완납한 뒤에 중도금대출이 가능하고 일부라도 미납하면 대출이 안 된다고 적혀 있다. 2차 계약금 날짜에 맞춰 자금을 준비하지 못하면 첫 회차 중도금대출부터 받지 못하게 된다.

② 해약할 때, 「공급대금의 10%」

정액제에서 자주 생기는 오해는 해약 비용이다. 1차 계약금 1,000만 원만 냈으니 그 돈만 포기하면 계약을 해제할 수 있다고 생각하기 쉽다. 그런데 분양계약서는 대개 계약자 사정으로 계약이 해제되면 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 정한다. 분양가 5억 원이면 위약금은 5,000만 원이고, 낸 돈이 1,000만 원뿐이라면 나머지 4,000만 원을 시행사가 청구할 수 있다.

대법원은 부정청약으로 공급계약이 해제된 사안에서, 대금 총액의 10%를 위약금으로 정하는 약정은 일반적인 거래 관행이라 따로 설명하지 않았어도 공제할 수 있다고 판단했다(2021다250285). 다만 위약금을 「이미 납부한 계약금」으로 정한 계약서도 있어 결론은 계약서 문구에 따라 정해진다. 위약금이 지나치게 많으면 법원에 줄여 달라고 청구할 수 있다(민법 제398조 제2항).

분양사무실에 해약을 문의하면 담당자는 공급계약서의 위약금 조항을 기준으로 금액을 계산해 준다. 1차 계약금만 낸 계약자가 공급대금 기준 위약금 안내를 받고 해약을 포기하는 일도 생긴다. 정액제는 계약할 때 내는 돈을 줄여 줄 뿐 해약할 때 무는 돈까지 줄여 주지는 않는다.

5. 계약 뒤에 할인분양을 하면 - 기존 계약자와 소급 특약

판촉 조건은 계약 뒤에도 바뀐다. 미분양이 남은 단지는 분양가를 깎거나, 무이자나 무상 옵션을 새로 붙이거나, 계약축하금 같은 이름으로 현금을 준다. 기존 계약자로서는 같은 평형을 할인 폭만큼 비싸게 계약한 결과가 되지만, 차액을 돌려받을 수 있는지는 계약서에 적힌 내용으로 정해진다.

① 특약이 없을 때, 「차액 청구는 어렵다」

분양가는 계약 당사자가 합의한 가격이므로, 소급 특약이 없으면 뒤에 할인했다는 사정만으로 차액을 받기 어렵다. 법원은 미분양을 줄이려는 할인을 대체로 경영상 불가피한 조치로 보았다. 반대로 「분양 조건이 바뀌면 기존 계약에도 적용한다」는 특약을 둔 사업장에서는 시행사가 기존 계약자에게 차액을 물어 줘야 한다는 판결이 나왔고, 신규 계약자에게 지원금 명목으로 준 돈을 할인으로 본 판결도 있다. 판결 내용은 미분양 대응 글의 3-①과 3-②에 정리했다.

② 특약 문구, 「무엇까지 소급하나」

소급 특약에서 확인할 문구
(분양계약서 · 별도 확약서)

특약이 있어도 적용 범위가 분명하지 않으면 다툼이 생긴다. 대구의 어느 단지는 계약서에 분양 조건이 바뀌면 소급한다는 특약이 있었지만, 남은 세대를 공매와 수의계약으로 판 신탁사는 그 방식이 할인분양에 해당하지 않는다고 맞섰다. 특약으로 차액 지급을 약속한 시행사에 돈이 없으면 소송에서 이겨도 실제로 받기 어렵다. 그래서 계약 전에는 시공사나 신탁사도 특약에 함께 서명했는지 확인한다.

시행사에게 소급 특약은 할인 폭을 제한하는 조건이다. 계약 조건을 바꾸기 전에 특약이 붙은 계약 물량과 소급할 때 드는 돈부터 따져야 하고, 할인분양뿐 아니라 조건 변경까지 소급해 주기로 약정한 사업장일수록 할인을 크게 하기 어렵다. 계약자에게는 나중에 할인이 생겨도 차액을 청구할 근거가 되고, 시행사는 할인 폭을 정하면서 기존 계약자에게 줄 몫을 함께 계산해야 한다.

6. 계약 전에 받아 둘 서류 - 판촉 조건 확인표

판촉 조건은 견본주택에서 말로 먼저 듣는다. 그런데 계약 뒤 다툼이 생기면 법원이 근거로 삼는 것은 상담 내용이 아니라 공고문과 계약서다. 위의 1-①에서 본 중도금 무이자 소송에서도 계약자들은 상담 직원이 계약서와 다르게 설명했다는 자료를 내지 못했다.

계약 전에 받아 둘 서류
(판촉 조건별 확인 내용)

분양 기간에 혜택 조건이 바뀌기도 한다. 같은 동 같은 평형이라도 계약한 달에 따라 받은 혜택에 차이가 생기는 것도 이 때문이다. 상담 직원이 약속한 혜택이 공고나 계약서에 없으면 금액과 지급 시기, 지급 책임을 지는 회사 이름을 적은 확약서를 따로 받아 두고, 받은 서류는 입주 때까지 보관한다.

7. Key Summary

8. Case Q&A