계약금을 내고 중도금대출도 몇 회차 받았는데, 입주까지는 아직 2년 가까이 남았다. 그런데 요즘 그 단지 시행사가 자금 사정이 좋지 않다는 이야기가 들린다. 현장 앞을 지날 때면 크레인이 움직이는지부터 살피게 되고, 뉴스에 어느 시행사가 회생을 신청했다는 소식이 나오면 혹시 우리 단지가 아닌지 이름부터 찾게 된다.

답부터 말하면, 선분양 아파트 계약자가 낸 계약금과 중도금은 분양보증으로 보호된다. 다만 시행사가 부도났다고 해서 낸 돈을 곧바로 돌려받는 것은 아니다. 공사가 많이 진행된 현장은 보증기관이 공사를 마무리해 집을 넘겨주고, 돈으로 돌려받는 것은 법령이 정한 조건에 맞을 때다. 낸 돈 가운데 분양보증이 돌려주지 않는 몫도 있다.

보증이 언제 움직이는지, 돈으로 받을지 집으로 받을지는 어떻게 정해지는지, 돌려받는 돈과 못 돌려받는 돈이 무엇인지를 차례로 정리했다. 마지막 항에는 소문만 도는 단계와 사고가 확정된 뒤에 계약자가 할 일을 나눠 적었다.

1. 우리 단지도 보증을 받았나 - 보증과 납부계좌 확인

아파트는 다 짓기 전에 분양하는 선분양이 일반적이다. 계약자는 집이 완성되기 전에 계약금과 중도금을 내고, 그 돈은 공사비로 쓰인다. 공사 도중 시행사가 부도나면 계약자는 돈도 집도 받지 못할 수 있으므로, 착공과 동시에 입주자를 모집하려는 사업장은 분양보증을 먼저 받아야 한다(주택공급에 관한 규칙 제15조). 보증기관은 주택도시보증공사(HUG)나 국토교통부 장관이 지정한 보증보험회사다.

① 보증대상, 「30세대 이상 분양 주택」

※ 주택도시보증공사 주택분양보증 상품 안내 기준. 지역주택조합 조합원은 이 보증의 보호 대상이 아니다.

지역주택조합 조합원은 사정이 다르다. 조합원으로 가입한 경우는 분양보증이 아니라 조합 규약과 조합원 지위의 문제가 되므로 확인할 서류가 완전히 다르다.

② 확인 방법, 「계약서와 납부계좌」

착공과 동시에 분양한 아파트라면 보증을 받아야 입주자모집 승인이 나므로 보증이 있는 단지다. 어느 기관의 보증인지는 분양사무실에 묻거나, HUG 고객센터(1566-9009)에 단지 이름으로 문의해 확인한다. 분양대금을 낼 계좌는 입주자모집공고와 분양계약서에 지정돼 있다.

계좌까지 함께 확인해야 한다. 분양보증은 공고에서 지정한 입주금 납부계좌에 낸 돈만 책임지기 때문이다. 그래서 시행사도 분양대금 계좌를 공고와 계약서에 정확히 적어 둔다. 분양대금이 그 계좌로 들어와야 보증기관이 입금내역을 관리할 수 있고, 사고가 났을 때 누가 얼마를 냈는지 확인할 수 있다. 분양보증과 납부계좌가 대출 약정과 어떻게 다른지는 대주단 심사 글의 6-③에 정리했다.

2. 소문만으로도 보증이 되나 - 보증사고가 되는 경우

시행사가 어렵다는 소문이 돌아도 그것만으로는 보증이 시작되지 않는다. 보증기관은 약관에서 정한 보증사고가 생겨야 책임을 진다. 보증사고는 정상적인 분양계약 이행을 기대하기 어려운 상태를 말하고, 시행사에 생긴 일과 공사가 늦어진 경우로 구분된다.

① 시행사에 생긴 일, 「부도와 회생 신청」

시행사가 부도 처리되거나 파산하거나 사업을 포기하면 보증사고가 되고, 법원에 회생절차 개시를 신청한 경우도 마찬가지다. 2025년 10월 HUG가 공지한 한 아파트 사업장은 사업주체가 회생 개시를 신청한 날이 보증사고일이 됐다. 사고 직전 공정률은 85% 남짓이었다. 공사가 거의 끝나 가는 단계에서도 사고는 생길 수 있다.

② 공사가 늦어질 때, 「계약자가 청구한다」

시행사가 부도나지 않았어도 공사가 크게 늦어지면 계약자가 보증 이행을 청구할 수 있다. 이 경우는 계약자의 청구가 있어야 사고가 된다. 시공사가 부도나도 시행사가 시공사를 바꿔 공사를 이어 가면 보증사고가 아니고, 공사가 3개월 이상 멈춘 상태에서 계약자가 청구해야 사고가 된다.

분양보증 사고가 되는 경우
(HUG 주택분양보증 약관 기준)

※ 공정률은 감리자가 확인한 실행공정률과 시행사가 감리자에게 낸 예정공정표의 공정률을 비교한다. 막바지 지연은 정당한 사유 없이 늦어진 경우에 해당한다.

공사가 늦어지는 것이 눈에 띄어도 계약자 혼자서는 공정률을 정확히 알기 어렵다. 입주예정자협의회가 꾸려진 단지라면 시행사에 공정 현황 공개를 함께 요청하는 것이 현실적인 방법이다.

3. 환급과 완공, 누가 정하나 - 공정률 80%와 계약자 3분의 2

보증사고가 나면 계약자는 돈으로 돌려받는 환급이행과, 보증기관이 공사를 마쳐 집을 넘겨주는 분양이행 가운데 하나로 보호받는다. 어느 쪽이 될지는 계약자 한 사람이 정하지 못한다. 법령과 약관이 정한 순서에 따라 보증기관이 결정한다.

① 결정 순서, 「통지에서 결정까지」

② 공정률 80%, 「넘으면 완공으로」

법령은 돈으로 돌려받는 경우를 좁게 정해 두었다. 주택도시기금법 시행령은 계약금과 중도금 환급을 감리자가 확인한 실행공정률이 80% 미만이고 계약자의 3분의 2 이상이 원하는 경우로 한정한다. 공정률이 80%를 넘은 현장은 계약자 다수가 환급을 원해도 분양이행으로 정해진다.

보증 이행 방법이 정해지는 기준
(주택도시기금법 시행령 제21조 · HUG 약관)

※ 원래 시공사나 사업주체가 사업을 이어 갈 수 있다고 HUG가 인정하면 계속사업으로 진행될 수 있다. 문화재 발견 등으로 사업을 정상적으로 진행하기 어려우면 환급이행으로 정한다.

분양이행으로 정해지면 HUG가 원칙적으로 경쟁입찰로 새 시공사를 정해 남은 공사를 맡기고, 계약자는 남은 중도금과 잔금을 HUG가 지정한 계좌로 낸다. 입주예정일은 당초 입주예정일에 결정까지의 기간과 늦어진 공사기간을 더한 범위 안에서 다시 정해진다. 입주가 늦어지는 데 따른 지체상금은 보증대상이 아니어서, 늦어진 기간의 이사 일정과 대출이자는 계약자가 감당한다.

③ 예외 환급, 「사정이 있는 계약자」

분양이행으로 정해져도 계약자 사정에 따라 환급을 받을 수 있는 예외가 있다. 세대 전원이 해외로 이주하거나 계약자가 사망한 경우, 취학 · 질병 치료 · 직장 문제로 세대 전원이 다른 시 · 도로 옮긴 경우, 신용 문제로 계약을 유지하기 어려운 경우다. 서면으로 요청하면 HUG가 심사해 환급한다.

요청 기한은 사유마다 다르다. 해외 이주와 사망은 사용검사와 소유권보존등기가 끝나기 전까지, 다른 시 · 도 이전과 신용 문제는 보증사고일부터 6개월 안이다(회생 신청 사고는 9개월). 원래 시공사 등이 사업을 이어 가는 사업장은 이 예외가 적용되지 않는다.

4. 얼마까지 돌려받나 - 돌려받지 못하는 돈

환급이행으로 정해지면 HUG는 계약자가 필요한 서류를 모두 낸 날부터 1개월 안에 환급금을 지급한다. 환급금은 계약자가 낸 돈 전부가 아니라, 약관이 정한 범위 안의 계약금과 중도금이다.

① 돌려받는 돈, 「지정계좌에 낸 돈」

환급대상은 계약할 때 정한 납부 일정에 따라 지정계좌에 낸 계약금과 중도금이다. 중도금대출로 낸 회차도 대출금이 지정계좌로 들어갔으므로 환급대상에 들어간다. 다만 그 몫은 대출을 갚는 데 쓰인다(아래의 5-②).

② 돌려받지 못하는 돈, 「이자와 옵션대금」

약관은 보증 이행 대상이 아닌 돈을 17가지로 정해 두었다. 계약자가 실제로 마주칠 만한 것은 다음과 같다.

환급대상이 아닌 돈
(HUG 약관 중 계약자 관련 항목)

※ 대물변제 · 허위 계약처럼 정상 계약이 아닌 경우와 입주 지연 지체상금도 보증하지 않는다. 분양권을 넘겨받은 경우 넘겨준 사람에게 이런 사유가 있어도 같다.

예시 금액으로 계산하면 아래 표와 같다. 가정은 분양가 5억원, 계약금 10%, 중도금 6회 가운데 4회를 대출로 납부, 분양가와 별도로 계약한 옵션 1,000만원이고, 공정률 60%에서 계약자 3분의 2 이상이 환급을 택해 환급이행으로 정해진 경우다.

환급금 계산 예시
분양가 5억원 · 중도금 4회 납부

※ 계산을 위한 가상 사례다. 중도금 2억원 몫은 대출 상환에 쓰이므로 계약자 손에 남는 돈은 계약금 5,000만원 정도다.

옵션대금은 분양가 구성에 따라 결과가 바뀐다. 같은 발코니 확장이라도 분양가에 포함된 단지가 있고, 따로 계약한 단지가 있다. 입주자모집공고의 분양가 표와 옵션 계약서를 함께 확인해 두면 사고가 났을 때 어느 쪽인지 바로 알 수 있다. 보증대상이 아닌 옵션대금은 시행사에 따로 청구해야 한다.

5. 중도금대출은 누가 갚나 - 은행 대출은 계약자 이름

중도금대출은 시행사가 주선하지만 대출계약은 계약자와 은행 사이에 맺는다. 시행사가 연대보증을 서거나 이자를 대신 내 주는 단지도 있지만, 은행 상품설명서에도 대출의 최종 상환 책임은 계약자에게 있다고 나와 있다. 시행사가 부도나도 대출은 계약자 이름으로 계속된다.

① 대출이자, 「부도 뒤에는 계약자가」

중도금 무이자는 시행사가 이자를 부담하는 조건이고, 이자후불제는 시행사가 먼저 내고 입주 때 계약자가 한꺼번에 정산하는 조건이다. 어느 쪽이든 공사기간에는 시행사가 은행에 이자를 낸다. 무이자 조건이면 이 이자가 시행사 사업비 가운데 금융비로 잡혀 분양대금과 사업 자금에서 매달 나간다. 시행사 자금이 막혀 이 지급이 끊기면 은행은 대출 명의자인 계약자에게 이자를 청구하고, 대출 때 이자납입계좌를 등록해 두었다면 그 계좌에서 이자가 빠져나갈 수 있다.

보증사고가 난 사업장에서는 그동안 시행사가 이자를 냈더라도 부도로 내지 못하게 되면 계약자가 내야 하고, 이 이자는 보증대상도 아니다. 출금 계좌에 잔액이 모자라면 바로 연체가 되고 연체이자와 신용 문제까지 생기므로, 시행사 사정이 좋지 않다는 이야기가 들리면 대출 약정서나 은행에 이자납입계좌와 출금일을 확인하고 잔액을 채워 둔다.

② 대출원금, 「환급금과 은행」

환급이행으로 정해지면 중도금대출로 낸 몫도 환급대상이고, 그 돈으로 대출원금을 갚는다. HUG가 낸 한 환급 안내문(임대보증금보증 사업장)에는 대출받은 계약자에게 은행의 금융거래확인서를 내도록 하고, 대출 때 환급금 받을 권리를 은행에 넘긴 경우에는 환급금을 그 은행 계좌로 지급한다고 적은 사례가 있다. 대출 약정서에 이런 조항이 있는지 은행에 미리 물어 두면 환급 절차에서 서류를 준비하기 쉽다.

분양이행으로 정해지면 대출은 공사가 끝날 때까지 계속된다. 입주가 늦어지면 대출 만기 연장이 필요할 수 있고, 늘어난 기간의 이자도 계약자 몫이다. 사고 안내문을 받으면 HUG의 별도 통지가 있을 때까지 남은 회차의 중도금대출 실행을 멈춰 달라고 은행에 요청한다(아래의 6-②).

6. 어렵다는 소문이 들리면 - 사고 전과 사고 뒤

보증사고가 확정되기 전과 뒤에 계약자가 할 일은 정반대다. 사고 전에는 계약을 정상적으로 지키면서 손해가 생길 일을 만들지 않고, 사고 뒤에는 정해진 기한 안에 절차를 밟는다.

① 소문만 돌 때, 「납부기일에 맞춰 낸다」

자금이 막힌 현장은 공사 속도부터 달라진다. 시행사 자금 회의에서 다음 달 공사대금 지급일이 미뤄지기 시작하고, 대금을 제때 받지 못한 하도급 업체는 작업 인원을 줄인다. 현장 앞에 대금이나 임금 문제를 알리는 현수막이 붙기도 한다. 다만 이런 장면은 사업장 사정이 어렵다는 신호일 뿐 보증사고는 아니고, 시행사가 자금을 마련해 공사를 이어 가는 현장도 있다.

이 단계에서 불안하다고 중도금을 멈추면 계약자 쪽 연체가 된다. 공정거래위원회 아파트 표준공급계약서는 계약자가 중도금을 계속해서 3회 이상 내지 않고, 14일 이상의 기한을 준 독촉을 2번 이상 받고도 내지 않으면 시행사가 계약을 해제할 수 있게 하고 있다. 연체로 생긴 지연배상금은 보증대상도 아니다. 납부기일에 맞춰 지정계좌로 계속 낸다.

사고가 났는지는 HUG 누리집 공지사항에서 확인한다. 보증사고가 난 사업장은 사업장 이름과 사고일, 사고 사유, 이행 절차를 담은 안내문이 올라온다.

② 사고가 확정되면, 「회신 기한 1개월」

입주예정자협의회가 있는 단지는 회신 기한과 서류 목록을 협의회 공지로 함께 정리하면 회신을 놓치는 세대를 줄일 수 있다. 환급이냐 분양이행이냐는 계약자 3분의 2의 회신으로 정해지므로, 세대마다 보낸 회신이 단지 전체의 결과로 이어진다.

7. Key Summary

8. Case Q&A