통합재건축 동의서를 받기 시작하면 단지 상가 소유자가 먼저 묻는 것은 하나다. 공사가 끝나면 상가를 다시 받는지, 아파트를 받는지. 아파트 소유자의 걱정은 다르다. 상가가 동의하지 않으면 우리 사업이 늦어지지 않을까.

평촌 꿈마을 민백블럭(4개 단지)은 2026년 4월 한국자산신탁을 사업시행자로 지정받았다. 토지등소유자 80% 이상이 동의했지만, 상가 소유자 측은 자신들의 동의를 따로 받는 절차가 없었다며 5월에 지정 취소 소송을 냈다. 상가를 사업에서 빼 달라는 요청도 받아들여지지 않았다고 주장하며, 10월에는 안양시에 탄원서를 제출했다. 상가 소유자는 34명으로 전체 소유자의 2.5% 정도다.

상가 소유자들은 노후계획도시특별법(1기 신도시 특별법)으로 사업시행자를 지정할 때 상가동 동의를 따로 요구하지 않는 것을 문제 삼았다. 특별법 지정 방식 단지에서 동의를 거부해 사업을 멈추기 어려워진 상가 소유자가 아파트를 받을 수 있는지는 정관이나 시행규정의 산정비율에 크게 좌우된다.

1. 상가 동의 - 특별법 지정 방식의 요건

상가 소유자가 동의하지 않으면 재건축이 멈출까. 조합 방식으로 재건축하는 단지라면 상가 소유자가 조합 설립을 막을 수 있고, 특별법으로 사업시행자를 지정받는 단지라면 상가 소유자의 반대만으로 지정을 막기 어렵다.

도시정비법으로 재건축 조합을 설립하려면 단지 전체 구분소유자 70% 이상과 토지면적 70% 이상 토지소유자의 동의를 받아야 하고, 이와 별도로 동마다 그 동 구분소유자 과반수의 동의도 받아야 한다. 이 동별 요건에서는 단지 안 상가 건물이 몇 동이든 모두 묶여 1개 동(상가동)이 된다. 그래서 아파트 동이 모두 과반 동의를 받아도, 상가 소유자 과반이 동의하지 않으면 조합 설립 요건을 채우지 못한다. 이 경우 추진위원회는 상가 부지를 토지분할해 사업에서 빼는 제척을 검토하고, 상가 소유자와 협의가 안 되면 법원에 토지분할을 청구할 수 있다. 도시정비법으로 신탁사를 사업시행자로 지정받을 때도 조합 설립 동의요건 이상을 채워야 하므로 같은 상가동 요건이 적용된다.

1기 신도시 특별정비구역에는 방법이 하나 더 있다. 노후계획도시특별법은 관계 법령의 동의요건과 상관없이 토지등소유자 과반수와 주택단지별 구분소유자 과반수가 동의하면 신탁사나 LH 등을 사업시행자로 지정할 수 있게 했다(현행 요건은 2026년 8월 4일 시행 개정법). 이 요건에는 상가동이 없다. 상가 소유자도 단지의 구분소유자라 동의율 계산에는 들어가지만, 상가 소유자끼리 따로 과반을 채울 필요는 없다. 신탁·LH 방식의 동의 요건과 수수료는 1기 신도시 재건축 신탁·LH 글에 정리돼 있다.

① 조합 설립과 특별법 지정의 차이

조합 방식이면 상가 소유자 과반의 동의가 필요하지만, 특별법으로 사업시행자를 지정받으면 그 요건이 없다.

사업 방식별 상가동 동의 요건
(2026년 11월 5일 법령 기준)

※ 출처 : 도시정비법 제35조 · 노후계획도시특별법 제19조

상가 점포를 여러 칸으로 나눠 반대하는 소유자 수를 늘려도 조합 설립을 막기는 어렵다. 2025년 4월 바뀐 도시정비법 시행령은 이렇게 상가 소유자가 늘어난 경우 상가동 요건을 과반수에서 3분의 1 이상으로 낮춘다. 노후계획도시의 기준 시점은 특별정비구역 지정 고시일(시·도지사가 따로 지정한 날이 있으면 그날)이고, 그다음 날부터 조합설립인가 신청 때까지 늘어난 소유자가 대상이다. 다만 점포를 영업에 쓰려고 나눴고 신청 때까지 실제로 영업하고 있다면 소유자가 늘어난 것으로 계산하지 않는다.

② 민백블럭 지정 당시의 요건

민백블럭 지정 당시 요건은 토지등소유자 과반수의 동의였고, 상가 소유자의 동의를 따로 받는 요건은 없었다. 상가 소유자의 동의 절차가 없다는 지적에 국토교통부는 보완책을 검토하겠다고 밝혔지만, 2026년 11월 현재 상가 소유자의 동의를 따로 받도록 한 조문은 없다.

사업 추진 측이 동의서를 다 받은 뒤에야 상가 소유자와의 협의가 본격적으로 시작되는 경우가 많다. 상가 소유자와 사업시행자가 협의할 것은 첫째, 새 상가를 어느 위치에 몇 층으로 짓는지, 둘째, 공사기간에 영업하지 못하는 손실을 어떻게 보전하는지, 셋째, 상가 부분의 이익과 비용을 어떻게 나누는지다. 이 3가지에 합의하지 못하면 협의는 관리처분계획 단계까지 이어질 수 있다.

동의를 거부해 사업을 멈추기 어렵다면, 상가 소유자는 사업이 끝났을 때 무엇을 받을까.

2. 상가 소유자가 받는 것 - 원칙은 상가, 아파트는 조건부

재건축에서 상가 소유자는 원칙적으로 새 상가를 받는다. 아파트는 도시정비법 시행령이 규정한 경우에 1채를 받을 수 있다(조합원 전원이 동의해 기준을 따로 마련한 경우는 예외). 아파트를 받을 수 있는지는 종전 상가 평가액을 기준 금액과 비교해 판단한다. 기준 금액은 새 아파트 가운데 가장 작은 주택형의 추산액(최소분양단위규모 추산액)에 정관(조합 방식)이나 시행규정(지정 방식)에 적힌 비율을 곱한 값이다. 이 비율을 산정비율이라고 하고, 비율이 적혀 있지 않으면 1을 적용한다.

① 상가 소유자도 아파트를 받을 수 있을까

단지가 새 상가를 짓는지, 소유자가 새 상가를 받는지에 따라 기준 금액과 비교하는 금액이 바뀐다.

새 상가 공급 여부별 아파트 1채 조건
(도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호)

※ 출처 : 도시정비법 시행령 제63조

② 평가액 2억원 점포의 계산 예

가장 작은 주택형의 추산액을 5억원, 새 상가를 짓지 않는 단지에서 점포의 종전 평가액을 2억원으로 가정해 산정비율별 기준 금액을 계산했다.

산정비율별 아파트 1채 기준 금액
최소 주택형 추산액 5억원 기준

※ 필자 계산 · 평가액이 기준 금액과 같으면 조건 미충족

새 상가를 짓지 않는 단지에서 종전 평가액이 기준 금액을 넘지 못하면, 그 상가 소유자는 분양 대상에서 빠져 현금청산 대상이 될 수 있다.

가장 작은 주택형 추산액보다 평가액이 낮은 점포라면, 산정비율이 1보다 낮아야 아파트를 받을 수 있다.

그렇다면 이 비율은 누가, 언제 결정할까.

3. 산정비율 - 정관과 시행규정에 적히는 비율

산정비율은 조합 방식이면 조합 정관에, 신탁·LH 같은 지정 방식이면 사업시행자가 만드는 시행규정에 적힌다. 서울 재건축에서는 상가 소유자와 합의하며 이 비율을 0.1로 낮춘 단지가 여러 곳 있다. 새 상가를 짓지 않는 단지라면 비율이 0.1일 때 종전 평가액이 가장 작은 주택형 추산액의 10%만 넘어도 아파트를 받을 수 있다.

① 과반수 의결로 넣은 0.1의 효력

서울 서초구 신반포2차 재건축조합은 2020년 상가 소유자와 산정비율 0.1에 합의했고, 2022년 정기총회에서 조합원 과반의 찬성으로 이 비율을 정관에 넣었다. 그러자 아파트 조합원 일부가 이 총회 결의가 무효라며 소송을 냈다. 1심 법원은 조합원 전원의 동의가 필요하다며 원고 승소로 판결했다. 2심 법원은 산정비율을 조합이 정관으로 결정할 수 있어 전원 동의가 필요하지 않다고 판단해 1심을 뒤집었고, 대법원은 2026년 3월 원고의 상고를 기각해 2심 판결을 확정했다.

시행령이 규정한 3가지 경우 외에 상가 조합원에게 아파트를 주는 기준을 새로 만들려면 조합원 전원의 동의가 필요하다. 서울 서초구 방배6구역 조합은 상가 분양을 포기한 조합원에게 아파트를 주려고 정관을 바꿨지만, 법원은 이런 정관 변경에는 조합원 전원의 동의가 필요하다고 판결했고 이 판결은 대법원에서 확정됐다. 비율 숫자를 바꾸는 것은 과반수 의결로 할 수 있지만, 조건 자체를 바꾸려면 전원 동의가 필요하다고 정리할 수 있다.

② 상가 수입과 비용을 따로 계산하는 독립정산

상가 소유자가 비율과 함께 자주 요구하는 것이 독립정산이다. 새 상가 분양 수입과 상가를 짓는 비용을 아파트와 분리해 계산하고, 상가 부분에서 생긴 이익과 부담을 상가 소유자에게 돌리는 방식이다. 상가 소유자는 아파트 일반분양 수입의 영향을 덜 받고, 아파트 소유자는 상가 미분양 부담을 덜 수 있다. 다만 공용 시설 공사비나 대지지분을 어떻게 나눌지 기준이 모호하면 정산 단계에서 다시 다툼이 생길 수 있다.

상가 소유자와의 합의가 늦어지면 아파트 소유자의 일정에는 어떤 영향이 있을까.

4. 아파트 소유자의 일정 - 상가 협의가 늦어지는 단계

같은 단지 아파트 소유자가 상가 때문에 신경 쓸 것은 동의율보다 일정과 분담금이다. 특별법으로 사업시행자를 지정받으면 상가동 동의 없이 사업을 시작할 수 있지만, 그 대신 상가 소유자와의 협의가 사업 후반 단계(관리처분계획 · 이전고시)로 미뤄질 수 있다.

① 상가 분쟁과 사업 일정

민백블럭 상가 소유자들은 사업시행자 지정 처분의 효력을 법원에서 다투는 중이다. 소송 결과에 따라 시공사 선정과 사업시행계획 일정이 영향을 받을 수 있다.

서울 강남구 개포주공1단지는 상가 정산을 마무리하지 못한 채 2023년 입주했다. 상가 소유자 측과 조합은 상가 개발이익 정산을 두고 소송을 벌였고, 2026년 초 항소심 판결 뒤 조합이 상고를 포기했다. 조합이 상가 분양을 마친 뒤 진행하려던 준공과 이전고시 절차는 상가 소유자 측이 추가 소송을 예고하면서 멈췄고, 입주민은 2026년 7월까지 소유권 이전등기를 마치지 못한 상태였다. 등기가 늦어지면 집을 팔거나 담보대출을 받을 때 제약이 생길 수 있다.

② 상가 합의 조건과 분담금

산정비율을 낮추면 아파트를 받는 상가 소유자가 늘고, 그만큼 일반분양 물량이 줄어 사업 총수입이 감소한다. 새 상가를 짓지 않기로 하면 상가 공사비는 아끼지만 상가 분양 수입도 없어진다. 그래서 상가 소유자와 합의한 산정비율과 상가 신축 여부에 따라 비례율과 아파트 소유자의 분담금도 바뀐다. 비례율과 분담금 계산은 재건축·재개발 1편 분담금 글에서 다뤘다.

상가를 새로 사려는 사람도 같은 비율을 먼저 확인해야 한다.

5. 상가 매수 - 기준일 뒤에 나눈 점포

재건축 예정 단지 상가를 지금 사면 아파트를 받을 수 있을까.

입주권이 생기는 점포인지

매수 전에 확인할 것은 권리산정기준일과 산정비율이다.

상가를 사기 전에 확인할 것
(2026년 11월 5일 법령 기준)

※ 출처 : 노후계획도시특별법 제39조 · 도시정비법 제76조

첫째, 권리산정기준일이다. 1기 신도시 특별정비구역의 기준일은 특별정비구역 지정 고시일이고, 시·도지사가 투기를 막으려고 기본계획 주민공람 공고 뒤, 구역 지정 전의 날을 기준일로 따로 고시할 수도 있다. 기준일 다음 날 이후 점포 하나를 여러 칸으로 나눠 소유자가 늘었다면 분양받을 권리는 나누기 전 기준으로 산정된다. 나눈 칸을 하나씩 사도 칸마다 권리가 생기지 않고, 도시정비법은 정비구역 지정 뒤 나눈 구분소유권을 취득한 사람을 현금청산할 수 있게 했다.

둘째, 정관이나 시행규정의 산정비율이다. 정관이나 시행규정에 비율이 적혀 있지 않으면 1이 적용되고, 그러면 가장 작은 주택형 추산액보다 싼 점포로는 아파트를 받기 어렵다. 점포를 나눠 입주권 수를 늘리는 방법도 기준일 뒤에는 쓸 수 없다.

비율이 확정되지 않은 단지에서 상가를 산다면, 아파트 대신 상가를 받거나 현금청산될 경우의 값까지 따져 보고 사야 한다.

6. Key Summary

7. Case Q&A