2026년 10월 29일 국토교통부가 김포 · 구리 · 하남 · 의정부 · 고양의 신규택지 후보지 6곳을 발표했다. 같은 날 김포시는 김포아라 공공주택지구의 주민 의견 청취 공고를 냈고, 그날 오전 10시부터 고촌읍 · 사우동 일원 365만㎡에서 건축물을 짓거나 토지를 분할하거나 나무를 심으려면 시장의 허가를 받아야 한다. 지구지정과 보상 일정이 발표되기도 전에 토지 이용 제한부터 시작됐다.

8월에 발표한 3곳과 10월의 6곳을 합친 9곳(10만 3,900가구)의 지구별 착공 목표는 그린벨트 신규택지 착공 시기 글에 정리돼 있다. 그 땅 소유자가 궁금해하는 것은 착공 날짜보다 보상이다.

소유자가 확인할 것은 4가지다. 첫째, 보상 대상 땅을 어떤 상태로 평가하는지. 둘째, 감정평가액이 기대보다 낮을 때 수용재결로 갈지. 셋째, 보상금을 현금 · 채권 · 대토 가운데 무엇으로 받아야 양도세가 가장 적은지. 넷째, 지구 안에 살며 농사를 짓는다면 이주대책과 영농보상을 받을 수 있는지.

1. 보상 기준일 - 공고일과 지구지정일

보상금이 실제로 지급되기까지는 몇 년이 더 걸린다. 정부는 남양주도심과 경기광주역세권2의 보상을 2029년 하반기까지 마치겠다고 밝혔고, 서울강서는 2029년, 10월에 발표한 6곳은 2030년을 착공 목표로만 제시했다. 하지만 보상 기준이 되는 날짜는 그보다 훨씬 앞서 정해진다. 주민 의견 청취 공고일은 김포아라처럼 공고가 난 지구라면 이미 지났고, 지구지정 고시일은 아직 정해지지 않았다.

주민 의견 청취 공고(공람공고)가 나면 그 지역에서 건축물을 짓거나 공작물을 설치하거나 토지를 분할 · 합병하거나 나무를 심으려면 시장 · 군수 · 구청장의 허가를 받아야 한다. LH는 이 무렵 항공사진을 확보해 건축물 · 농작물 · 나무의 현황과 나무를 심은 시기를 파악하고, 이 자료를 보상 조서(보상 대상 토지와 물건의 목록)의 기초로 쓴다. 이주자택지 대상을 정하는 기준일도 이 공고일이다(아래 6번 항목).

지구지정 고시일은 세금과 보상 방식의 기준이 된다. 공공주택 특별법은 지구지정 고시를 토지보상법의 사업인정고시로 인정한다. 수용 양도세 감면은 이날보다 2년 이상 앞서 취득한 땅에만 적용되고, 비사업용 토지 중과에서 빠지려면 고시일보다 5년 이상 앞서 취득했어야 한다. 고시일 1년 전부터 계속 현지에 살아 오지 않았다면 부재부동산 소유자가 된다.

① 날짜별 보상 요건

공고가 난 지구라면 공고일 기준 요건은 이미 확정됐고, 나머지는 지구지정 고시일을 기준으로 판단한다.

소유자가 확인할 보상 기준일
(2026년 11월 4일 법령 기준)

※ 상속받은 땅은 피상속인이 취득한 날 기준 · 대토 기준일은 지구별 대토보상 공고로 확정

② 공고 뒤 피해야 할 일

공고 뒤에 창고를 짓거나 땅의 형질을 바꿔도 보상을 늘리기 어렵다. 허가 없이 하면 원상회복 명령을 받을 수 있고, LH가 공고 무렵 확보한 항공사진으로 언제 생긴 시설인지 가려낸다.

③ 지구지정 전에 모아 둘 서류

지구지정 고시일까지 소유자가 할 수 있는 일은 많지 않다. 그 대신 소유 · 거주 · 영농 · 영업을 증명할 서류를 미리 모아 두면 조서 열람과 감정평가, 이주대책 신청, 감면 신청 때 바로 제출할 수 있다.

기준일을 확인했다면 다음은 보상 금액이다.

2. 감정평가 기준 - 그린벨트 상태로 평가되는 땅

그린벨트가 풀리고 아파트가 들어설 땅이니 개발 뒤 땅값으로 보상받을 수 있을까. 토지보상법 기준으로는 그렇지 않다. 감정평가는 개발제한구역으로 묶인 지금 상태를 기준으로 한다.

① 개발제한구역 상태로 평가

토지보상법 시행규칙 제23조에는 공법상 제한을 받는 토지를 제한받는 상태대로 평가하도록 규정돼 있다. 대법원은 1993년 판결에서 개발제한구역 지정이 특정 사업과 관계없이 정해지는 일반적 계획제한이므로, 공익사업 전에 이미 지정돼 있었다면 제한이 있는 상태로 평가해야 한다고 판단했다. 이번 사업을 위해 그린벨트를 해제하더라도 그 해제로 오른 땅값은 보상액에 반영하지 않는다.

보상금은 공시지가를 기준으로 이 사업의 영향을 받지 않는 지역의 땅값 변동률과 생산자물가, 땅의 위치 · 형상 · 이용 상황을 반영해 산정한다. 기준 공시지가는 지구지정 고시일 전에 공시된 것 가운데 고시일과 가장 가까운 것이다.

공공주택지구에는 이 기준을 공고일 전 공시지가로 앞당기는 규정이 있다. 공고 뒤 지구 안 표준지 공시지가 변동률이 시 · 군 · 구 전체 변동률보다 30% 이상(시 · 군 · 구 전체가 10% 오를 때 지구가 13% 이상) 높으면 공고일 전 공시지가를 쓴다. 발표 뒤 주변 호가가 올라도 보상액에는 그만큼 반영되지 않는다.

② 감정평가법인 3곳과 소유자 추천

평가는 감정평가법인 3곳이 맡는다. 사업시행자와 시 · 도지사, 소유자가 1곳씩 추천하고, 시 · 도지사나 소유자가 추천하지 않으면 2곳이 평가한다. 소유자가 추천하려면 보상 대상 토지 면적의 2분의 1 이상을 가진 소유자와 소유자 총수의 과반이 동의해야 하고, 보상계획 열람이 끝난 날부터 30일 안에 추천해야 한다.

보상액은 평가액의 산술평균이고, 가장 높은 평가액이 가장 낮은 평가액의 110%를 넘으면 다른 법인에 다시 맡긴다. 금액은 협의라면 협의가 성립한 때, 재결이라면 재결한 때의 가격으로 산정한다.

보상 감정평가의 기준
(토지보상법 · 공공주택 특별법 현행)

※ 출처 : 토지보상법 제67 · 68 · 70조와 같은 법 시행규칙 제16 · 17 · 23조, 공공주택 특별법 제27조와 같은 법 시행령 제20조

평가액이 통지되면 소유자가 정할 차례다. 기대보다 낮다면 협의를 거절하고 수용재결로 가야 할까.

3. 협의와 수용재결 - 기다린 기간과 늘어난 금액

감정평가가 끝나면 사업시행자가 보상액을 알리고 협의를 요청한다. 법정 협의 기간은 30일 이상이다. LH는 실무에서 협의 기간을 60일로 잡아 왔는데, 정부는 이를 30일로 줄이겠다고 밝혔다. 협의가 이뤄지지 않으면 소유자는 사업시행자에게 재결 신청을 청구할 수 있고, 사업시행자가 60일 안에 신청하지 않으면 늦어진 기간만큼 가산금을 지급하여야 한다.

민간 시행사가 사업부지를 매입할 때는 소유자와 가격 자체를 협의한다. 공공주택지구에서는 협의 금액이 감정평가액의 산술평균을 기준으로 정해져 협상으로 금액을 올릴 여지가 거의 없다. 그래서 금액이 바뀔 수 있는 단계는 협의가 아니라 평가와 재결, 소송이다.

① 열람부터 소송까지

열람부터 소송까지 단계별로 법정 기한이 있고, 재결부터는 단계마다 평균 6~10개월이 걸린다.

단계별 기한과 평균 기간
(LH 자료 · 2026년 10월)

※ 출처 : 토지보상법 제15 · 30 · 35 · 83 · 85조와 같은 법 시행령 제8조 · 평균 기간과 증액률은 LH 자료(안태준 의원실 · 2026.10) · 증액률은 3기 신도시 평균이며 앞 단계 금액 대비

② 3기 신도시에서 늘어난 금액

재결과 소송을 모두 거친 3기 신도시 보상액은 단계별 평균 증액률을 누적하면 최초 감정평가액보다 약 11.5% 많다. 그 대신 협의부터 행정소송 1심까지 24~26개월이 걸린다.

재결과 소송을 이어 가더라도 수용 개시일에는 토지와 건물을 인도해야 한다. 개정 토지보상법에 따라 2026년 12월 17일부터는 정당한 이유 없이 인도하지 않으면 시장 · 군수 · 구청장이 1,000만원 이하의 이행강제금을 1년에 2회까지 반복해서 부과할 수 있다. 반대로 정해진 기간 안에 협의가 성립하면 보상액의 일정 비율을 가산해 지급할 수 있는 협조장려금 제도가 2027년 3월 9일부터 시행된다. 시행 뒤 처음 보상 협의를 요청하는 사업부터 적용되므로 2027년 이후 지구지정을 거쳐 보상 협의를 시작하는 9곳은 대상이 될 수 있다. 가산 비율을 정할 국토교통부령은 아직 마련되지 않았다.

보상액을 받아들이고 나면 받는 방식을 선택해야 한다.

4. 현금 · 채권 · 대토 - 보상금을 받는 방식

보상은 현금이 원칙이다. 소유자가 원하면 채권으로 받을 수 있고, 조건이 맞으면 보상금 일부를 지구 안 땅으로 받는 대토보상을 신청할 수 있다. 다만 소유자 뜻과 관계없이 채권으로 받아야 하는 경우도 있다.

① 부재부동산 소유자의 채권 보상

토지거래허가구역이 있는 시 · 군 · 구와 그 연접 지역에서 LH 같은 공공기관이 공공주택사업을 하면, 부재부동산 소유자의 보상금 가운데 1억원을 넘는 금액은 채권으로 지급하여야 한다. 신규택지 주변 허가구역이 유지되는 김포 · 구리 · 하남 · 의정부 · 남양주 · 경기광주는 이 조건에 해당할 수 있다. 채권으로 받는 몫 가운데 양도소득세 상당액은 세무사 확인을 받아 요청하면 현금으로 지급하여야 한다.

부재부동산 소유자는 지구지정 고시일 1년 전부터 땅이 있는 시 · 구 · 읍 · 면이나 연접 지역, 또는 땅에서 직선거리 30km 안에 계속 주민등록을 두고 살지 않은 소유자다. 주민등록만 옮겨 두고 실제로 살지 않으면 부재부동산 소유자로 판단하고, 상속받은 지 1년이 지나지 않은 땅은 부재부동산에서 뺀다. 채권은 5년 안에 상환하며, 이자는 상환 기간이 3년 이하면 3년 만기 정기예금 금리, 3년을 넘으면 5년 만기 국고채 금리를 따른다.

② 대토보상의 조건

대토는 보상금 가운데 일부를 같은 지구의 주택용지나 상업용지로 받는 방식이다. 신청하려면 녹지지역 기준 200㎡처럼 건축법상 대지 분할 제한 면적 이상의 땅을 양도하고, 대토보상 공고에서 정하는 기준일 1년 전부터 계약이나 재결 때까지 그 땅을 계속 소유해야 한다. 신청자가 많으면 부재부동산 소유자가 아니면서 지구 안에 살고 오래 보유한 소유자가 먼저 공급받는다.

공급 가격은 일반 분양가이고, 면적 상한은 주택용지 990㎡, 상업용지 1,100㎡다. 보상계약부터 소유권이전등기까지는 전매할 수 없고(개발전문 리츠 현물출자는 예외), 계약 1년 뒤에는 현금으로 바꿔 달라고 요청할 수 있다.

③ 받는 방식별 비교

감면율은 현금이 가장 낮고, 채권은 5년 만기까지 보유하면 대토보다 높아진다.

보상금 받는 방식 비교
(2026년 현행 감면율)

※ 출처 : 토지보상법 제63조와 같은 법 시행령 제24조의3 · 제26조 · 제27조의2, 조세특례제한법 제77조 · 제77조의2 · 감면 기한은 아래 5번 항목

대토를 받으면 조성된 택지를 가질 수 있지만, 용지는 택지 조성이 끝난 뒤에 공급되므로 보상을 받고도 몇 년을 더 기다려야 한다.

대토를 선택할 때는 감면율보다 용지를 받는 시기를 확인하고, 그 용지를 어디에 쓸지 먼저 정해야 한다.

감면율 차이는 실제 세금으로 얼마나 될까.

5. 양도세 감면 계산 - 그린벨트 감면과 수용 감면

협의로 넘기든 수용재결로 넘기든 보상금을 받으면 양도소득세를 낸다. 다만 감면 조항이 3개 있다. 공익사업 수용 감면, 대토보상 감면, 그리고 그린벨트에서 해제된 땅에만 적용되는 감면이다. 같은 땅이 2개 이상의 조항에 해당하면 1개만 선택할 수 있다.

① 선택할 수 있는 감면 조항

3개 조항 가운데 그린벨트 해제지 감면만 기한이 2028년 말까지다.

수용 토지 양도세 감면 비교
(2026년 11월 4일 현행 조문)

※ 출처 : 조세특례제한법 제77조 · 제77조의2 · 제77조의3과 같은 법 시행령 제74조 · 과세이연은 대토를 팔 때까지 양도세 납부를 미루는 방식

3개 조항의 감면액은 합쳐서 1년 2억원, 5년 3억원까지이고, 감면세액의 20%는 농어촌특별세로 낸다. 농지 소재지에 살며 직접 경작한 땅의 수용 감면에는 농어촌특별세가 부과되지 않는다.

② 그린벨트 해제지 감면

그린벨트 해제지 감면은 그린벨트 지정 전에 취득한 땅이면 40%, 지구지정 고시일보다 20년 이상 앞서 취득한 땅이면 25%를 감면한다. 40%든 25%든 취득한 날부터 고시일까지 땅이 있는 시 · 군 · 구나 연접 지역, 직선거리 30km 안에 살았어야 한다. 상속받은 땅은 피상속인이 취득한 날을 기준으로 하고, 피상속인이 그 지역에 산 기간도 합산한다.

조건이 하나 더 있다. 그린벨트 해제일부터 1년 안에 사업인정고시가 돼야 한다. 공공주택지구는 지구지정이 먼저이고, 그린벨트 해제는 그 뒤 지구계획을 승인할 때 한다. 순서대로라면 이 조건을 갖추지 못할 것 같지만, 국세청은 2011년 해석에서 해제 전에 사업인정고시가 된 경우에도 이 감면을 적용한다고 밝혔다.

다만 이 감면은 그린벨트에서 해제된 땅을 양도할 때 적용된다. 지구계획 승인으로 해제되기 전에 협의 계약을 하면 적용 여부가 달라질 수 있어 협의 시점을 세무사와 확인해야 한다. 그린벨트 지정 전부터 땅을 가지고 그 마을에 살아 온 원주민이 이 요건을 갖추면 현금으로 받아도 양도세의 40%를 감면받는다. 현금 수용 감면(15%)보다 높고 대토 감면(40%)과 같은 감면율이다.

③ 보상받는 해의 감면 기한

감면율보다 먼저 확인할 것은 기한이다. 수용 감면과 대토 감면은 2026년 12월 31일까지 양도한 땅에만 적용된다. 정부는 2026년 세제개편안에 이 기한을 늘리는 안을 넣었지만 아직 국회 의결 전이다. 그린벨트 해제지 감면은 2025년 개정으로 기한이 2028년 말까지 늘었다. 9곳 보상이 2029년 무렵에 이뤄지면 지금 법으로는 3개 조항 모두 기한이 지난다.

3개 조항 모두 기한이 다가올 때마다 개정을 거쳐 연장돼 왔다. 그래도 보상받는 해에 어떤 감면을 받을 수 있을지는 그때 시행 중인 법으로 정해지므로 협의 직전에 다시 확인해야 한다.

④ 내 보상금으로 계산한 세금

방식별 납부액은 양도차익과 보유 기간에 따라 차이가 난다. 아래 계산은 현행 감면율을 기준으로 같은 해에 모두 양도한 경우를 가정했다.

※ 그린벨트 해제지 감면은 취득 뒤 현지에 계속 산 경우만 · 상속 토지는 상속 당시 평가액과 상속일부터의 보유 기간으로 입력(감면 요건은 피상속인 기준) · 장기보유특별공제 3년 6%~15년 30% · 기본공제 250만원 · 중과 · 지방소득세 · 5년 한도 · 자경 농지 농어촌특별세 비과세는 계산에서 제외

양도세 말고 취득세도 감면받을 수 있다. 보상금을 마지막으로 받은 날부터 1년(농지는 2년) 안에 같은 시 · 도나 연접 지역에서 부동산을 다시 사면(대체취득) 보상금 범위 안에서 취득세를 면제받는다. 다만 부재부동산 소유자는 이 면제에서 빠진다.

지구 안에 살면서 농사를 짓는 소유자라면 땅값과 세금 말고도 받을 것이 있다.

6. 이주대책과 영농보상 - 살면서 농사짓는 소유자

공익사업으로 살던 집이 수용돼 생활 근거를 잃는 사람에게 사업시행자는 이주대책을 세우거나 이주정착금을 지급하여야 한다.

① 이주자택지와 이주정착금

LH는 수도권 공공주택지구에서 공람공고일 1년 이전부터 보상계약이나 수용재결 때까지 지구 안 주택을 소유하고 그 집에 거주한 사람에게 이주자택지를 공급한다. 1989년 1월 24일 이전에 지은 무허가 주택도 대상이 되지만, 그 뒤 허가 없이 지은 주택과 법인은 빠진다. 공고 뒤에 이사 온 사람은 이주대책 대상이 아니다.

이주자택지 대신 다른 지역으로 옮기려는 대상자, 그리고 지구지정 고시일 1년 전부터 계속 살지는 않았지만 고시 때 그 집에 살고 있던 사람은 주택 평가액의 30%(최저 1,200만원 · 최고 2,400만원)를 이주정착금으로 받는다. 집에 살던 소유자는 가구원 수에 따른 주거이전비 2개월분을, 세입자는 4개월분을 따로 받는다.

② 영농손실과 영업손실

농사를 짓던 땅이 지구에 편입되면 영농손실보상을 따로 받는다. 땅이 있는 도(경기도 등)의 농가 평균 농작물 총수입(직전 3년)을 편입 면적에 맞춰 계산해 2년분을 주는 것이 기본이고, 실제 소득을 증빙하면 실제 소득의 2년분으로 산정한다. 영농손실은 실제 경작자에게 지급하는 것이 원칙이라, 땅을 빌려준 소유자가 현지에 사는 농민이면 경작자와 협의해 나누고 협의가 안 되면 절반씩 받는다. 현지에 살지 않는 소유자는 받지 못한다.

창고나 공장, 가게를 운영하면 영업손실보상 대상이다. 지구지정 고시일 전부터 적법한 장소에서 필요한 영업 허가를 받아 계속 영업해 왔어야 하고, 보상액은 이전하면 휴업 기간 영업이익(원칙 4개월 · 최대 2년), 폐업하면 2년분 영업이익을 기준으로 한다.

③ 법 조문에 없는 생활대책

상가용지 등을 공급하는 생활대책은 토지보상법에 직접 근거가 없고, LH 같은 사업시행자가 내규로 정한다. 대법원은 2011년 판결에서 사업시행자가 내규로 생활대책을 세웠다면 기준에 맞는데도 대상에서 빠진 사람이 소송을 낼 수 있다고 판단했다.

④ 이주 · 대토 · 채권 요건

집 소유와 거주 여부, 땅 면적과 취득 시기에 따라 이주대책 · 대토 · 채권 · 감면 대상이 결정된다.

※ 현지는 땅이 있는 시 · 군 · 구(부재부동산은 시 · 구 · 읍 · 면)와 연접 지역, 직선거리 30km 안 · 200㎡는 녹지지역 대지 분할 제한 면적 · 지구별 기준은 보상계획 공고로 확정

이주대책과 생활대책의 지구별 기준은 보상계획 공고에서 확정되므로, 공고가 나면 모아 둔 서류를 공고 기준과 먼저 대조해야 한다.

7. Key Summary

8. Case Q&A