2021년 8월, 서울 강서구 마곡동의 롯데캐슬 르웨스트 876실 청약에 57만5,950건이 몰렸다. 평균 경쟁률은 657대 1이었다. 아파트가 아니라 생활숙박시설, 줄여서 생숙이었다.

3년 뒤인 2024년 10월, 이 단지는 오피스텔로 용도를 바꿨다. 서울시가 지구단위계획을 바꿔 오피스텔을 허용했고, 시행사는 공공기여금 200억원을 내기로 했다. 그 사이 정부는 생숙을 주거용으로 쓰면 이행강제금을 해마다 부과할 수 있다는 방침을 분명히 했다.

르웨스트가 3년 동안 풀어야 했던 문제를 지금 전국의 생숙 소유자 상당수가 안고 있다. 내 생숙을 오피스텔로 바꿀 수 있는지, 바꾸려면 어디서 막히는지, 그 비용은 누가 내는지 하는 문제다.

※ 본문의 제도와 수치는 2026년 10월 22일 기준이다.

1. 생숙에 살면 왜 이행강제금을 내나 - 분양 열기에서 단속까지

생숙은 2012년 외국인 관광객의 장기 체류 수요에 맞춰 도입된 숙박시설이다. 호텔과 달리 객실 안에서 취사를 할 수 있다. 처음에는 숙박업 신고를 하고 운영사에 맡겨 객실을 빌려주는 상품이었는데, 2017년 이후 집값이 오르면서 아파트를 대신할 집으로 팔리기 시작했다.

① 수분양자는 왜 아파트 대신 생숙을 샀나

생숙은 주택법이 아니라 건축법을 적용받는다. 청약통장이 없어도 청약할 수 있었고, 가점이 아니라 추첨으로 당첨자를 정했다. 분양권 전매도 자유로웠다. 주택 수에 들어가지 않아 다주택자도 종합부동산세나 양도소득세 중과를 걱정하지 않고 매수할 수 있었다.

아파트 청약 당첨이 어렵던 시기라 이런 조건을 갖춘 생숙으로 수요가 몰렸다. 2021년에는 르웨스트 말고도 충북 청주와 부산의 생숙 청약에서 수백 대 1의 경쟁률이 기록됐다.

② 시행사는 왜 생숙을 지었나

상업지역이나 관광지구의 땅을 산 시행사는 그 땅에 무엇을 지을지 사업수지표로 비교한다. 이런 땅은 아파트를 지을 수 없거나 주거 비율 제한에 걸리는 곳이 많아, 오피스텔과 호텔, 생숙이 후보에 오른다. 이 가운데 생숙은 수지를 맞추기 가장 쉬운 상품이었다. 사업수지표에서 분양가가 정해지는 과정은 분양가 산정 글에서 다뤘다.

③ 2021년부터 바뀐 규칙

생숙을 집처럼 쓰는 사례가 늘자 정부는 2021년 생숙이 숙박업 신고를 해야 하는 시설이라는 점을 법령에 명시했다. 이때부터 생숙 분양 공고에는 주거용으로 쓸 수 없다는 문구가 들어갔다. 이미 분양된 생숙은 오피스텔로 바꿀 수 있도록 기준을 2년 동안 한시적으로 완화했지만, 그 기간에 용도를 바꾼 곳은 많지 않았다.

생숙 규제 연표
(도입부터 이행강제금 유예 종료까지)

※ 출처 : 국토교통부 발표(2023년 10월 · 2024년 10월 · 2025년 8월) · 단속 가이드라인(2025년 9월) · 건축물분양법 제7조(2026년 4월 3일 시행).

④ 내 호실은 단속 대상인가

2025년 9월까지 숙박업 신고나 오피스텔 용도변경을 신청한 소유자는 2027년 말까지 이행강제금 부과 절차가 미뤄진다. 신청하지 않은 생숙을 주거용으로 쓰다 적발되면 사전통지와 1·2차 시정명령, 계고를 거쳐 이행강제금이 부과된다. 금액은 건축물 시가표준액의 10%까지이고, 바로잡을 때까지 해마다 다시 부과될 수 있다.

※ 출처 : 국토교통부 발표(2025년 8월 · 2026년 1월) · 단속 가이드라인(2025년 9월 · 언론 보도).

2025년 9월까지 신청을 마쳤더라도 2027년 말까지 숙박업 신고나 오피스텔 전환을 끝내야 이행강제금을 내지 않을 수 있다.

그렇다면 오피스텔 전환을 원하는 소유자는 무엇부터 해결해야 할까.

2. 생숙 오피스텔 전환의 4개 관문 - 지구단위계획·주차·복도·동의

생숙을 오피스텔로 바꾸려면 땅이 오피스텔을 지을 수 있는 곳이어야 하고, 건물도 오피스텔 기준을 갖춰야 한다. 소유자들의 동의와 비용 분담도 정리돼야 한다. 어느 하나라도 해결되지 않으면 용도변경 신청을 할 수 없다.

오피스텔 전환 4개 관문
(2024년 10월 지원방안 · 2026년 4월 건축물분양법 반영)

※ 출처 : 국토교통부 생활숙박시설 합법사용 지원방안(2024년 10월) · 건축물분양법 제7조 · 제7조의2.

① 지구단위계획 - 오피스텔을 지을 수 있는 땅인가

생숙은 지구단위계획에서 숙박시설 용지로 지정된 땅에 지어진 곳이 많다. 이런 땅에 오피스텔이 허용되지 않으면 건물을 고치기 전에 지구단위계획부터 바꿔야 한다. 계획 변경으로 오피스텔까지 지을 수 있게 되면 땅의 가치가 오르므로, 지자체는 그 일부를 공공기여로 요구한다.

부산 해운대 엘시티의 생숙은 이 단계에서 막혔다. 지구단위계획상 관광지구라 오피스텔을 지을 수 없고, 계획을 바꾸려면 같은 단지의 아파트·상가 소유자 동의까지 받아야 한다. 전환이 막힌 상태에서 2025년 9월 보도 기준으로 561실 가운데 318실이 숙박업 신고를 마쳤다.

반대로 지구단위계획 변경을 마쳤거나 마무리 단계에 들어간 곳도 늘고 있다. 마곡 르웨스트는 2024년 8월 서울시 도시·건축공동위원회 소위원회에서 오피스텔을 허용하는 변경안이 수정 가결됐다. 인천 송도에서는 2026년 6월 힐스테이트 송도 스테이에디션(608실) 시행사가 인천경제자유구역청과 공공기여 협약을 맺었다. 화성시도 2026년 3월 사전협상을 거쳐 병점복합타운 생숙 134실의 공공기여금을 확보하고, 지구단위계획에 오피스텔 용도를 추가했다. 병점 일대 입지는 병점역 역세권 글에서 다뤘다.

② 주차 - 모자라는 주차장을 어떻게 확보하나

이미 지어진 지하 주차장은 넓히기 어렵기 때문에, 정부는 3가지 대안을 내놨다. 직선 300m 또는 도보 600m 안에 외부 주차장을 짓는 방법, 설치가 어렵다고 지자체가 인정하면 주차장 설치비를 내고 의무를 면제받는 방법, 주차 여건이 좋은 지역에서 지자체 조례로 주차 기준을 최대 2분의 1까지 낮추는 방법이다. 외부 주차장은 300m 안에서 땅을 새로 사서 짓는 일이라, 땅값이 비싼 도심 단지일수록 설치비 납부나 조례 완화 쪽을 먼저 검토하게 된다.

실제 부담은 지자체가 주차 기준을 어떻게 적용하느냐에 따라 단지마다 크게 차이가 날 수 있다. 경남 창원의 한 생숙 수분양자들은 지구단위계획 지침의 주차 기준 때문에 시가 주차장 설치비 60억원을 더 요구한다며, 1인당 4,000만~5,000만원을 부담해야 할 처지라고 호소했다(2025년 8월 보도 · 수분양자 측 주장). 반면 전남 여수의 웅천 자이더스위트는 2024년 인근에 주차장을 조성해 용도변경을 마쳤다. 제주의 아이파크스위트는 2023년 제주시가 주차 조례를 개정하면서 용도변경을 마칠 수 있었다.

③ 복도 폭 - 화재안전성 인정을 받을 수 있나

오피스텔은 양옆에 실이 있는 중복도의 폭이 1.8m 이상이어야 한다. 기존 생숙은 대개 1.5~1.7m로 지어져, 이 기준대로라면 오피스텔 전환이 사실상 불가능했다. 2025년 8월 국토교통부와 소방청은 2024년 10월 16일 이전에 건축허가를 신청한 생숙이라면 피난·방화 설비를 보강해 기존 폭을 인정받을 수 있도록 가이드라인을 냈다.

화재안전성 인정은 지자체 사전확인, 전문업체의 화재안전성 사전검토, 관할 소방서의 검토·인정, 지방건축위원회 심의 순서로 진행되고, 심의를 통과하면 용도변경을 신청한다. 2024년 10월 16일 이전에 건축허가를 신청한 생숙은 오피스텔 전용출입구 설치를 면제받을 수 있고, 전용면적을 산정할 때 안목치수도 적용하지 않는다(건축물대장에 따로 표기).

④ 동의 - 반대하는 계약자가 있으면

준공 전 생숙을 오피스텔로 바꾸는 것은 건축물분양법상 설계 변경이라, 2026년 4월 2일까지는 계약자 전원의 동의가 필요했다. 전원 동의가 필요한 절차에서는 1명만 반대해도 일정이 멈출 수 있다. 르웨스트도 2024년 10월 오피스텔 용도변경을 앞두고 계약자 876명 가운데 1명이 동의서를 내지 않아 절차를 마무리하지 못하고 있다는 보도가 있었다. 이 단지는 같은 달 24일 오피스텔로 용도를 바꿨다.

2026년 4월 3일부터는 계약자 5분의 4 이상이 동의하고, 동의한 계약자의 전용면적 합이 전체의 3분의 2 이상이면 설계를 바꿀 수 있다. 설계 변경에 동의하지 않은 계약자는 그 변경 때문에 분양 광고에 나온 용도대로 쓸 수 없게 되면 분양계약을 해제할 수 있다(건축물분양법 제7조의2). 생숙을 오피스텔로 바꿔 숙박업 신고를 할 수 없게 된 경우가 여기에 해당할 수 있다. 준공 뒤에는 건축물분양법의 동의 요건이 아니라 소유자들 사이의 합의가 관건이다. 공공기여금과 주차 비용을 호실별로 어떻게 나눌지 정리되지 않으면 용도변경 신청까지 가기 어렵다.

※ 실제 전환 가능 여부는 지자체 생숙 지원센터와 관할 건축 부서에서 확인해야 한다.

4개 관문 가운데 지구단위계획이 해결되지 않으면 주차와 복도를 아무리 보강해도 오피스텔로 바꿀 수 없다.

이 관문이 끝내 해결되지 않는 단지라면 남은 선택지는 숙박업 신고다.

3. 오피스텔 전환이 어려우면 - 숙박업 신고와 위탁운영

숙박업 신고를 하면 생숙을 원래 용도대로 합법적으로 쓸 수 있다. 다만 소유자가 직접 살 수는 없다. 대신 소유자는 객실을 위탁운영사에 맡겨 손님을 받게 하고, 운영 수익을 나눠 받는다.

① 1~2실만 가진 소유자도 숙박업 신고를 할 수 있나

소유자 1명이 직접 신고하기는 쉽지 않다. 생숙 숙박업 신고는 같은 건물에서 30실 이상 등의 기준을 갖춰야 해서, 1~2실을 가진 소유자는 여러 호실을 묶어 운영하는 위탁운영사에 객실을 맡긴다. 2024년 지원방안 이후 지자체가 조례로 이 기준을 낮출 수 있게 됐고, 부산에서는 30실 기준을 20실로 낮추는 조례 개정이 추진됐다.

2026년 1월에는 생숙 1객실 소유자도 온라인 플랫폼을 통해 숙박업을 할 수 있도록 하는 규제특례가 승인됐다(국토교통부 발표). 소유자가 플랫폼과 연동된 대행업체를 통해 예약 접수와 숙박 제공을 하는 실증사업이라, 대상 지역과 시작 시기는 따로 확인해야 한다.

② 위탁운영 계약서에서 확인할 것

숙박업으로 운영하기로 했다면 수익과 비용을 누가 어떻게 나누는지는 위탁운영사와 맺는 계약서에 적혀 있다.

숙박업 신고를 한 생숙의 수익은 운영사 실적에 따라 달라진다. 시행사도 분양형 숙박시설의 객실을 맡길 때는 운영사의 과거 실적과 계약 조건부터 검토한다. 소유자도 운영사가 제시한 수익률만 믿지 말고 수수료와 비용 부담 조항을 먼저 따져야 한다.

오피스텔 전환에 성공했다고 모든 문제가 끝나는 것은 아니다.

4. 오피스텔로 바꾼 뒤에도 확인할 것 - 분양계약과 매수 판단

르웨스트는 2024년 10월 오피스텔로 바뀌었지만, 같은 해 11월 보도 기준으로 계약자 876명 가운데 600여 명이 분양계약 해지 소송을 이어 가고 있었고 입주율은 한 자릿수였다. 용도를 바꾼 뒤에도 분양계약을 둘러싼 분쟁은 이어졌다.

① 생숙 분양계약을 되돌릴 수 있나

2026년 3월 보도된 대법원 판결이 있다. 서울 서초구의 한 생숙 계약자들은 시행사가 주거가 가능하다고 홍보해 착오로 계약했다며 계약금 반환을 요구했고, 항소심은 일부 계약자의 손을 들어 줬다. 대법원은 이 판결을 깨고 사건을 돌려보냈다. 생숙은 도입 때부터 주거용으로 쓸 수 없는 시설이었고, 분양 광고에 숙박시설 용도가 안내됐으며, 계약서에도 용도 외 사용에 따른 불이익은 계약자가 부담한다는 조항이 있어 착오로 계약했다고 보기 어렵다고 판단했다.

계약서에 숙박시설로 적힌 생숙이라면 착오를 이유로 계약을 취소하기는 쉽지 않을 수 있다. 2026년 4월 시행된 개정 건축물분양법의 해제권도 설계 변경에 반대한 계약자가 그 변경으로 분양 광고의 용도대로 쓸 수 없게 된 경우에 한정된다. 계약을 되돌리려는 소유자라면 분양 광고와 계약서 문구부터 다시 확인해야 한다.

② 마피 생숙을 매수할 때

분양가보다 싼 마이너스 프리미엄(마피) 생숙 매물은 가격만 비교하면 매력적이다. 하지만 매수한 호실을 오피스텔로 바꿔 직접 살 수 있을지, 숙박업 수익만 기대해야 할지는 그 단지의 전환이 어느 단계까지 진행됐는지에 달려 있다. 시행·분양 실무자도 생숙 매물 가격을 평가할 때는 분양가보다 전환 단계와 분담금 확정 여부를 먼저 확인한다.

마피 금액이 커 보여도 호실별 분담금까지 합치면 실제 매수 비용은 분양가에 가까워질 수 있다.

5. Key Summary

6. Case Q&A