해운대해변로 북쪽의 대우마리나 1·2차는 2025년 4월 해운대구에서 조합방식 추진위원회 승인을 받았고, 상가 소유자 중심의 신탁방식 위원회도 별도로 활동하고 있다. 바로 옆 대우마리나 3차도 2026년 1월 추진위원회 승인을 받았다. 길 건너편 해변로 남쪽에는 해운대아이파크와 해운대두산위브더제니스 같은 초고층 주상복합이 들어서 있다. 이 2개 단지는 2011년 11월에 준공해 2026년 11월이면 15년이 된다.

같은 마린시티 생활권이지만 저층 단지와 초고층 단지는 재건축 셈법이 다르다. 저층 단지는 세대당 대지지분이 많고 용적률이 낮아, 다시 지으면 늘어나는 바닥면적을 일반분양해 공사비에 보탤 수 있다. 초고층 단지는 세대당 대지지분이 적고 용적률이 이미 900% 정도다. 그래서 마린시티 초고층의 집값은 재건축 기대를 빼고 대지지분, 관리 수준, 조망을 기준으로 따져야 한다.

1. 마린시티 단지 구성 - 저층 단지와 초고층 주상복합

마린시티에는 준공 시기와 용도지역이 서로 다른 2개 단지군이 있다. 마린시티는 1980년대에 수영만을 매립한 곳이다. 1990년대에 해운대해변로 북쪽 아파트지구에 저층 아파트가 먼저 지어졌고, 2000년대 이후에는 일반상업지역(지구단위계획구역)에 초고층 주상복합이 차례로 들어섰다. 2개 단지군의 위치는 아래 그림과 같다.

① 1990년대 준공한 저층 아파트

대우마리나 1·2·3차, 경동마리나, 경남마리나 4곳은 모두 제3종일반주거지역이고 아파트지구로 지정돼 있다.

제3종일반주거지역 아파트 4곳
(2026년 11월 3일 기준)

※ 출처 : K-apt 단지 정보 · 토지이음 토지이용계획(2026.11) · 대우마리나 1·2차 사용승인은 1차 기준

4곳을 합하면 3,430세대이고, 모두 준공 30년이 넘었다. 대우마리나 1·2차는 2024년 5월 예비안전진단에서 D등급을 받았다.

② 2000년대 이후 준공한 초고층

초고층 8개 단지는 모두 일반상업지역이며 지구단위계획구역에 포함된다.

일반상업지역 초고층 8개 단지
(2026년 11월 3일 기준)

※ 출처 : K-apt 단지 정보(세대수 · 사용승인) · 건축물대장 집계(층수) · 오피스텔 제외

8개 단지를 합하면 4,956세대이고, 그 가운데 70%가량인 3,419세대가 2011년 준공한 해운대아이파크와 두산위브더제니스 2개 단지에 있다.

2개 단지군은 용도지역이 달라 지금 건물의 높이와 밀도도 크게 다르다. 업무로 마린시티와 해운대 일대 현장을 다니며 해운대해변로를 사이에 둔 북쪽과 남쪽의 차이를 여러 번 보았다. 북쪽은 15층 내외 아파트가 늘어선 주거지이고, 남쪽은 상가와 업무시설을 아래층에 둔 탑상형 건물이 바다를 향해 들어서 있다.

이 밀도 때문에 다시 지을 때 늘릴 수 있는 바닥면적도 크게 차이가 난다.

2. 마린시티 재건축 수지 - 저층과 초고층의 대지지분

재건축 수지는 세대마다 가진 대지지분이 얼마인지, 그 대지에 지금보다 얼마나 더 지을 수 있는지에 따라 정해진다. 다시 지어 늘어나는 바닥면적은 일반분양하거나 조합원 면적을 넓히는 데 쓰이고, 그 면적이 작을수록 공사비 가운데 소유자가 직접 내는 분담금이 많아진다.

① 세대당 대지지분과 용적률

대우마리나 1·2차의 정비 대상 구역 면적을 1,164세대로 나누면 세대당 대지지분은 약 76㎡다. 해운대아이파크와 두산위브더제니스는 약 23~24㎡로, 대우마리나 1·2차의 3분의 1에 못 미친다. 대지 1,000㎡당 세대수로 바꿔 비교하면 아래 그림과 같다.

※ 대우마리나 1·2차 정비 대상 구역 89,015㎡ ÷ 1,164세대 · 해운대아이파크 필지 36,918.8㎡ ÷ 1,631세대 · 두산위브더제니스 필지 42,478.1㎡ ÷ 1,788세대(필자 계산)

저층 단지와 초고층 단지 모두 같은 구역이나 필지 안에 아파트가 아닌 시설이 함께 있다. 대우마리나 1·2차 구역에는 상가 2개 동이, 해운대아이파크 건물에는 업무시설과 판매시설이 함께 들어섰다. 그래서 등기부에 적힌 아파트 세대의 실제 대지권 면적은 위에서 계산한 세대당 면적보다 작을 수 있다.

다시 지을 때 늘릴 수 있는 바닥면적은 용적률 상한까지다. 부산시 도시계획 조례의 용적률 상한은 제3종일반주거지역 300%, 일반상업지역 1,000%다. 정비구역으로 지정되면 용적률은 부산시 도시·주거환경정비기본계획의 범위 안에서 정해진다. 또 상업지역의 주거복합건축물에는 조례에 별도 기준이 있어, 초고층 단지는 1,000%를 그대로 적용받지 못할 수 있다. 지금 용적률은 대우마리나 1·2차가 약 190%이고, 해운대아이파크와 두산위브더제니스는 각각 899% 수준이다.

대우마리나 1·2차는 세대당 대지지분 약 76㎡에 300%까지 남은 약 110%포인트를 곱하면 세대당 80㎡ 안팎을 더 지을 수 있다. 초고층 단지는 일반상업지역 상한 1,000%를 그대로 적용해도 남은 폭이 약 100%포인트다. 여기에 세대당 대지지분 약 23~24㎡를 곱하면, 다시 지어도 세대당 늘어나는 바닥면적은 23~24㎡ 정도다. 그만큼 일반분양 수입이 적어, 초고층 단지는 공사비 대부분을 소유자가 분담금으로 내야 할 수 있다.

※ 대지지분은 등기부등본의 대지권 면적을, 지금 용적률은 건축물대장을 확인해 입력 · 다시 지을 때 용적률에는 부산시 조례 상한(제3종일반주거지역 300% · 일반상업지역 1,000%)을 넣을 수 있음

실제 정비계획에서는 지자체가 용적률을 높여 주는 대신 공공시설 부지와 임대주택을 받으므로, 소유자에게 돌아오는 면적은 위 계산기 결과보다 작아진다. 늘어난 면적으로 분담금을 계산하는 방법은 재건축·재개발 1편 분담금 글에서 비례율로 설명했다.

대우마리나 1·2차는 초고층 단지보다 수지 여건이 좋아 재건축 논의가 먼저 시작됐다고 볼 수 있다. 다만 추진 주체는 조합방식과 신탁방식 2곳으로 나뉘어 있다. 2025년 4월 해운대구가 조합방식 추진위원회를 승인했고, 같은 달 상가 소유자 중심의 신탁방식 위원회가 사무실을 열어 9월부터 신탁사 공모 동의서를 받았다. 부산일보(2026.6.8)는 두 위원회가 각각 사업을 추진하고 있다고 전했다. 조합방식과 신탁방식의 동의 요건과 수수료 차이는 1기 신도시 재건축 신탁·LH 글에 정리돼 있다.

② 같은 건물 안의 상가 구분소유자

초고층 주상복합에는 용적률 말고도 확인할 조건이 하나 더 있다. 재건축 조합을 설립하려면 동마다 구분소유자 과반, 전체 구분소유자와 토지면적 기준으로 각각 70% 이상의 동의가 필요하다. 주상복합은 아래층 상가·업무시설 소유자도 아파트 소유자와 같은 건물의 구분소유자다. 그래서 동별 동의율을 채우려면 이들의 동의도 함께 받아야 한다. 아파트 소유자는 새 집을 원하지만, 상가 소유자는 공사기간에 영업을 멈춰야 해 같은 위치의 점포를 다시 받을 수 있는지부터 따진다.

필자도 주상복합 사업에서 저층 상가 구분소유자와 협의가 진척되지 않아 일정이 늦어지는 일을 겪었다. 상가 소유자는 수가 적어도 동별 동의율을 좌우할 수 있고, 점포 위치와 면적을 놓고 소유자마다 따로 협의해야 해 아파트 소유자의 동의를 받을 때보다 시간이 더 걸릴 수 있다. 시사저널e(2025.4.14)는 저층 단지인 대우마리나 1·2차에서도 2023년 8월 지하상가 약 1,109㎡가 123개 호실로 나뉘어 분양되면서 상가가 170여 개로 늘었다고 전했다. 상가 호실이 늘어난 만큼 재건축 때 따로 협의할 상가 소유자도 많아졌다.

초고층 주상복합은 세대당 대지지분이 적고 같은 건물 상가의 동의도 받아야 해서, 재건축으로 얻을 이익이 지금 집값에 반영되기 어렵다.

다시 짓기 어렵다면 앞으로 수십 년 동안 지금 건물의 외벽과 설비를 고쳐 가며 써야 한다.

3. 초고층 주상복합 노후화 - 커튼월·승강기·설비 수선비

준공 15년이 지나면 초고층도 외벽과 승강기, 급수·난방 설비를 차례로 교체할 때가 된다. 공동주택은 장기수선계획을 세워 그 비용을 매달 장기수선충당금으로 적립한다. 그런데 장기수선계획의 법정 수립기준에는 초고층 외벽에 주로 쓰이는 커튼월 항목이 없다.

① 장기수선계획 수립기준과 커튼월

공동주택관리법 시행규칙의 장기수선계획 수립기준에서 초고층 단지와 관련된 주요 항목의 수선 주기는 아래와 같다.

장기수선계획 수립기준의 수선 주기
(공동주택관리법 시행규칙 별표 1)

※ 출처 : 공동주택관리법 시행규칙 별표 1(2026.7.30 개정) · 외부 창·문 항목은 출입문(자동문)만 있음

유리와 금속 틀로 외벽을 덮는 커튼월은 유리와 틀 사이를 실링재로 막아 빗물을 차단한다. 수립기준의 외벽 항목은 돌 붙이기와 페인트칠뿐이라, 단지가 실링재와 유리 교체를 장기수선계획에 직접 넣지 않으면 충당금을 적립할 근거가 없다. 이 경우 실링재와 유리를 교체할 때 소유자에게서 큰 비용을 한꺼번에 따로 걷어야 할 수 있다.

업무로 다룬 현장에서도 커튼월 외벽 하자로 보수 비용이 커지는 것을 직접 보았다. 고층부 외벽은 곤돌라와 안전 설비를 갖춰야 보수할 수 있어 같은 면적이라도 저층보다 공사비가 더 든다.

② 장기수선충당금 적립 수준

마린시티 단지의 장기수선충당금 공개 자료는 아래와 같다.

마린시티 단지의 장기수선충당금
1㎡당 금액 기준

※ 출처 : K-apt 관리비 공개 자료(부동산 정보 사이트 집계 · 2026.4~5월분)

초고층 2개 단지의 2026년 월 부과액은 ㎡당 300원대로, 한국경제(2025.3.26)가 아파트아이 집계로 전한 2024년 전국 평균 279원보다 조금 높다. 적립 잔액은 단지가 지금까지 모은 충당금 가운데 수선에 쓰고 남은 금액을 관리비 부과 면적으로 나눈 1㎡당 금액이다. 2개 단지의 잔액은 월 부과액의 3~4년치 정도라, 커튼월 보수와 승강기 교체(해운대아이파크 52대) 같은 큰 공사가 겹치면 모자라는 비용을 소유자가 따로 내야 할 수 있다.

③ 바닷가 단지의 태풍 피해

마린시티 초고층 단지 앞은 바로 바다라, 태풍이 오면 파도가 도로까지 들이친 일이 여러 번 있었다. 2016년 태풍 차바 때는 만조와 겹친 파도가 높이 1.2m 내외의 방수벽을 넘으면서 해안도로와 지하주차장이 물에 잠겼다. 토지이음에서 해운대아이파크 필지를 조회하면 2023년 9월 해일위험지구로 지정된 사실을 확인할 수 있다.

부산시는 자연재해위험개선지구 정비사업으로 수영만 앞바다에 길이 500m의 수중방파제를 쌓고 있다. 2025년 1월 기공식을 열고 같은 해 6월부터 바다 공사를 시작했으며, 부산시가 밝힌 완공 목표는 2027년 말이다.

바닷바람에 섞인 염분 때문에 커튼월 금속 틀과 외부 설비가 더 빨리 부식될 수 있어, 바닷가 초고층은 준공 연차가 같은 내륙 단지보다 외부 설비를 더 자주 점검해야 한다.

초고층 주상복합을 보유한다면 커튼월 실링·유리 교체가 장기수선계획에 포함돼 있는지부터 확인해야 한다.

수선비가 이만큼 드는데도 마린시티 초고층의 집값은 어떻게 유지되고 있을까.

4. 초고층 가치 유지 요인 - 조망·희소성·관리 수준

준공 뒤 시간이 지나서도 초고층 주상복합의 가격이 유지되는 데는 조망과 입지의 영향이 크다고 볼 수 있다. 필자가 참여한 30층 이상 주상복합 분양 현장에서도 조망과 고층부의 희소성, 단지 안 커뮤니티 시설을 중심으로 홍보했다. 이 가운데 커뮤니티 시설은 운영 상태에 따라 장점이 되기도 하고 관리비 부담이 되기도 한다.

① 재건축 소식이 없는 서울 초고층

서울에서 2000년대 초 준공한 초고층 주상복합 4곳의 용적률과 층수는 아래와 같다.

2000년대 초 준공한 서울 초고층 주상복합
(건축물대장 집계 기준)

※ 출처 : 부동산 정보 사이트 건축물대장 집계(2026.11)

이들 단지의 용적률은 791~923%로 마린시티 초고층과 비슷하고, 준공 20년이 지났지만 2026년 11월까지 재건축을 추진한다고 알려진 곳은 없다. 타워팰리스 2차는 2018년 리모델링 연한 15년을 채워 입주자대표회의가 동의 절차를 준비했지만 당시 구체적인 계획은 발표되지 않았다. 이들 단지는 재건축 기대 없이도 강남과 목동에서 손꼽히는 고가 단지로 거래되고 있어, 입지와 관리 수준만으로 가격이 유지된 예다. 부산에서 2026년 공시가격 1위 단지는 해운대구 중동의 엘시티지만, 마린시티와 생활권이 달라 이번 비교에서는 뺐다.

② 조망과 주변 개발 계획

마린시티에는 새 초고층을 지을 땅이 거의 남지 않아, 바다가 보이는 집이 크게 늘어나기 어렵다. 다만 빈 땅에 새 건물이 들어서면 기존 단지의 조망이 가려질 수 있다. 마린시티에 마지막으로 남은 미개발 부지는 홈플러스 해운대점 인근의 1만8,468㎡ 땅이다. 이 부지에는 2024년 11월 최고 73층 노인복지주택 2개 동의 건축허가가 났다. 사업자는 노인복지주택 계획을 882세대 주상복합으로 바꾸는 지구단위계획 변경을 신청했고, 2026년 4월 기준 해운대구가 검토하고 있다. 대우마리나 1·2차를 비롯한 마린시티 주민은 일조와 조망 침해를 이유로 2026년 3월 해운대구청 앞에서 반대 집회를 열었고, 4월에는 감사원에 공익감사를 청구했다.

바다 쪽 수영만 요트경기장에서는 2025년 11월 재개발 착공식이 열렸지만 공사는 아직 시작되지 않았다. 부산시는 2026년 안에 착공할 계획이고, 공사기간이 20개월이라 연말에 착공하면 준공은 2028년 8월 무렵이다. 국제신문(2026.11.1)은 남은 선박 2척의 소유자가 퇴거를 거부해 연내 착공도 늦어질 수 있다고 전했다. 완공되면 마린시티 바닷가에 계류시설과 요트클럽하우스, 상업시설이 들어선다.

마지막으로, 마린시티 초고층을 살지, 계속 보유할지 정하기 전에 세대 기준으로 따져 볼 항목을 정리한다.

5. 매수·보유 전 확인 목록 - 대지지분부터 태풍 대비까지

재건축 뒤 늘어나는 바닥면적은 대지지분과 용적률을 위 2번 항목의 계산기에 넣어 확인할 수 있다. 보유하는 동안 세대가 매달 내는 장기수선충당금과 세대 몫 적립 잔액은 아래 점검기에서 계산한다. K-apt 공개 자료와 관리사무소 자료를 넣으면 세대 기준 금액과 먼저 확인할 일이 함께 표시된다.

※ 관리비 부과 면적과 월 부과액은 관리비 고지서와 K-apt 관리비 공개 자료에서 확인 · 적립 잔액이 단지 총액이면 단지 전체의 관리비 부과 면적으로 나눠 입력 · 장기수선계획서는 관리사무소에서 열람

이미 보유하고 있다면 충당금 잔액은 K-apt에서, 장기수선계획은 관리사무소에서 해마다 확인해야 한다.

6. Key Summary

7. Case Q&A