엘시티는 해운대해수욕장 동쪽 끝 백사장 바로 앞에 있는 단지로, 2019년 11월 사용승인을 받았다. 101층 랜드마크타워에는 시그니엘 부산 호텔과 레지던스 561실이 있고, 85층 주거타워 A·B동에는 아파트 882가구가 있다. 랜드마크타워는 부산에서 가장 높은 건물이고, 아파트 전용 244㎡형은 2026년 공시가격에서도 부산 공동주택 1위를 유지했다.

엘시티 아파트는 주택이고, 레지던스는 건축물대장상 생활숙박시설이다. 아파트는 정부의 2026년 세제개편안이 국회를 통과하면 2027년부터 종부세 부담이 바뀌고, 레지던스는 숙박업 신고를 했는지에 따라 이행강제금 대상인지가 정해진다.

1. 엘시티 단지 구성 - 호텔·레지던스·아파트

멀리서 보면 3개 동이 모두 아파트처럼 보이지만, 엘시티 아파트는 주거타워 A·B동 2개 동뿐이다. 가장 높은 랜드마크타워는 층마다 쓰임이 달라서, 아래쪽에는 호텔이, 가운데에는 레지던스가, 꼭대기에는 전망대가 있다.

① 아파트 882가구의 면적과 조망

아파트는 전용면적 기준으로 144㎡형(59평형) · 161㎡형(65평형) · 186㎡형(75평형)이 각각 292가구이고, 244㎡형(96 · 97평형) 펜트하우스가 6가구다. 모든 가구가 남향이다. 144㎡형은 거실 창이 백사장과 동백섬, 광안대교 쪽을 향하고, 186㎡형은 거실과 모든 방에서 바다가 보인다.

초고층 주상복합 분양에서는 면적이 같아도 바다가 보이는 면의 수와 층에 따라 분양가를 다르게 산정한다. 엘시티 아파트도 같은 면적이라면 동 · 라인과 층부터 비교해 보는 것이 좋다.

② 랜드마크타워의 호텔 · 레지던스 · 전망대

랜드마크타워 아래쪽 3~19층은 시그니엘 부산 호텔(260실)이고, 22~94층은 레지던스, 꼭대기 98~100층은 전망대 「부산 엑스 더 스카이」다. 저층 상가동 3~6층에는 워터파크 · 스파 「클럽디 오아시스」가 있다.

호텔 구역(3~19층)은 2026년 상반기 성호전자로 주인이 바뀌었지만, 분양된 레지던스는 매각과 관계가 없고 시그니엘 부산도 그대로 영업하고 있다.

엘시티 매물은 건축물대장에서 용도부터 확인하고, 아파트라면 보유세를, 레지던스라면 숙박업 신고 여부를 먼저 확인해야 한다.

아파트와 레지던스 소유자가 함께 누리는 것은 해변 앞 입지와 호텔 · 워터파크 같은 단지 안 휴양 시설이다.

2. 엘시티 생활 여건 - 해변·커뮤니티·교통

엘시티는 단지 남쪽 바로 앞이 해운대해수욕장 백사장이라, 단지에서 나오면 곧바로 해변 산책로다.

① 해변과 관광 시설

해운대 블루라인파크 미포정거장까지 걸어서 9분이라, 해변열차를 타고 청사포 · 송정 쪽에 다녀오기 쉽다.

엘시티가 있는 중동은 해운대 관광특구 안이라, 여름 성수기와 축제 기간에는 주변 도로와 해변이 붐빈다. 휴양지 분위기를 원하는 사람에게는 잘 맞고, 조용한 주거 환경을 원한다면 성수기 주말에 직접 가 보는 것이 좋다.

② 입주민 커뮤니티 시설

아파트 커뮤니티 시설은 주거타워 7 · 8층에 있다. 실외 인피니티풀, 실내 골프연습장, 피트니스, 사우나, 게스트하우스, 연회장, 개인 스튜디오, 입주민 전용 테라스 정원이 있고, 주요 시설은 해변이 보이게 배치됐다. 같은 단지의 호텔 · 워터파크 · 전망대까지 더하면 휴양 시설 대부분을 단지 안에서 이용할 수 있다.

③ 교통

엘시티의 강점은 해변과 단지 안 시설이다. 이 입지와 시설은 공시가격에 반영되고, 아파트 소유자는 그 공시가격으로 해마다 보유세를 낸다.

3. 엘시티 아파트 보유세 - 2026년 세제개편안 계산

엘시티 아파트 소유자가 지금 확인할 것은 내년 보유세다. 전용 244㎡형(244.62㎡) 공시가격은 2026년 71억 100만원으로 부산 공동주택 가운데 가장 높았고, 2025년과 같은 금액이다.

정부는 8월 세제개편안을 발표하고 9월 국무회의 의결을 거쳐 국회에 냈다. 지금은 국회 조세소위원회 심사 중이라 확정되지 않았고, 12월 초 정기국회 막바지에 처리될 것으로 보인다. 정부안대로 통과되면 2027년 6월 1일을 과세기준일로 해 12월에 고지되는 종부세부터 바뀌고, 올해 12월 고지분은 지금 기준을 따른다. 재산세는 이번 개편 대상이 아니다.

실거주 1세대 1주택 종부세 정부안
(2026년 9월 1일 국무회의 의결안)

※ 출처 : 재정경제부 2026년 세제개편안(2026.8 발표 · 2026.9 국무회의 의결) · 종합부동산세법 · 세율 구간은 과세표준 기준 · 2주택 이하 세율

나이 공제(60세 이상 20~40%)와 공제율 합계 80% 한도, 세부담 상한(전년의 150%)은 그대로다. 엘시티 아파트는 입주 7년 차라 2027~2028년에도 보유 · 거주 기간이 10년을 넘지 않는다. 기간 공제는 5년 이상이면 20%(2027년 보유공제는 그 절반인 10%)까지라, 엘시티 소유자의 공제율은 주로 나이에 따라 달라진다.

아래 표와 계산기는 공시가격이 2026~2028년 같고, 재산세 1주택 공정시장가액비율 45%가 유지된다고 가정했다.

공시가격별 보유세 계산 예
세액공제 없는 실거주 1주택 기준

※ 필자 계산 · 재산세(도시지역분 · 지방교육세 포함)와 종부세(농어촌특별세 포함)의 합 · 세부담 상한 반영

공시가격 23억원 이하 세대는 기본공제가 2억원 늘어나는 효과가 공정시장가액비율 · 세율 인상보다 커서 정부안대로라도 보유세가 조금 줄고, 24억원부터는 보유세가 늘며 공시가격이 높을수록 인상 폭이 커진다. 정부안대로면 공시가격 71억 100만원 세대의 2028년 보유세는 2026년보다 약 4,700만원 많다.

※ 공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 동 · 호수로 확인 · 부부 공동명의와 재산세 과세표준상한제는 반영하지 않음

공시가격이 시세보다 높게 산정됐다고 보면 매년 의견제출과 이의신청을 할 수 있다. 사유서에 적을 근거를 고르는 방법은 공시가격 이의신청 - 조사관을 움직이는 사유서 작성법에서 다뤘다.

레지던스 소유자가 보유세보다 먼저 확인할 것은 숙박업 신고 여부다.

4. 엘시티 레지던스 - 숙박업 신고와 위탁운영

엘시티 레지던스 객실 가운데 위탁운영사의 숙박업 영업장에 포함된 객실은 숙박 객실로 운영되고, 소유자는 숙박 영업 수익을 나눠 받는다. 호실마다 위탁운영사와 계약 조건이 다를 수 있다.

레지던스는 11개 타입이고, 크기는 공급면적 166~300㎡(약 50~91평)다. 외국인이 10억원 이상 투자하면 거주 자격을 주는 부동산 투자이민제 대상 시설이기도 하다.

① 생활숙박시설에 적용되는 규칙

생활숙박시설은 숙박시설이라 주민등록을 옮겨 주거용으로 쓰면 건축법 위반으로 이행강제금 대상이 될 수 있다. 이행강제금 금액은 용도를 바꿔 쓴 부분 시가표준액의 10% 범위에서 지자체 조례로 정하며, 1년에 2번까지 부과할 수 있다.

정부는 2024년 10월 지원방안에서 2025년 9월까지 숙박업 신고 예비신청이나 용도변경을 신청한 소유자는 2027년 말까지 이행강제금 부과 절차를 미루기로 했다.

부산시는 2025년 10월 1일 시행한 조례로 숙박업 신고 요건을 낮췄다. 객실이 20개 이상이면 건물 일부만으로도 숙박업 객실 수 기준을 채운 것으로 본다. 엘시티 레지던스도 위탁운영사 영업장에 20실 이상이 모이면 건물 전체가 아니어도 숙박업 신고 요건을 채울 수 있다. 반면 2027년 2월 12일 시행되는 개정 건축법은 시정명령을 따르지 않을 때 이행강제금을 반복해 「부과 · 징수할 수 있다」던 조항을 「부과 · 징수하여야 한다」로 바꾸고, 처음 부과한 다음 연도부터는 금액을 가중하도록 했다. 가중 비율은 시행령으로 정한다.

② 관광지구 지구단위계획과 오피스텔 전환

엘시티 부지는 「해운대관광리조트(온천센터) 지구단위계획구역」에 들어 있고, 계획상 관광지구라 오피스텔을 지을 수 없다. 오피스텔로 전환하려면 지구단위계획부터 변경해야 하고, 그러려면 같은 계획구역 안의 아파트 · 상가 소유자 동의도 받아야 한다. 레지던스 소유자들이 오피스텔 전환을 추진해 왔지만 2026년 11월 현재 허가가 난 적은 없다.

레지던스에만 이익이 되는 변경에 아파트 · 상가 소유자가 동의할 이유는 많지 않다. 필자가 참여한 주상복합 사업에서도 저층 상가 구분소유자의 동의를 받는 데 오랜 시간이 걸렸다. 생숙의 오피스텔 전환 절차와 비용 분담은 생숙 오피스텔 전환 - 어디서 막히고 누가 비용을 내나에서 다뤘다.

③ 레지던스 보유세와 주택 수

레지던스에는 재산세가 주택이 아니라 건축물 기준으로 부과된다. 건물분은 시가표준액의 70%에 0.25% 세율을 적용하고, 부속토지는 별도합산 토지로 0.2~0.4% 세율을 적용한다. 실제로 거주했더라도 건축물대장상 생활숙박시설이면 건축물로 과세한다는 조세심판원 결정과, 같은 취지로 2020년 2월 확정된 대법원 판결이 있다.

레지던스는 주택분 종합부동산세 대상이 아니어서 아파트와 달리 이번 세제개편안의 영향을 받지 않는다. 다만 양도소득세에서는 실제 쓰임을 기준으로 주택인지 판단하므로, 주거용으로 쓴 레지던스는 주택 수에 들어갈 수 있다.

레지던스 소유자라면 오피스텔 전환 소식을 기다리기 전에 내 호실의 숙박업 신고와 위탁운영 계약부터 확인해야 한다.

끝으로 해변 초고층 건물의 관리는 아파트와 레지던스 소유자가 함께 확인할 항목이다.

5. 엘시티 매수·보유 전 확인 - 창호 관리와 장기수선계획

엘시티를 사거나 계속 보유하려면 해변 초고층이라 드는 관리 비용도 함께 확인해야 한다. 바다 바로 앞에 있는 높이 330~410m 건물은 일반 단지보다 바람을 세게 받고, 창호 관리 부담도 크다.

① 강풍과 창호 관리

2020년 1월 강풍 때 랜드마크타워 85층 객실에서 잠기지 않은 창문이 돌풍에 열렸다 닫히며 거실 유리가 깨졌고, 파편이 300여m 떨어진 곳까지 날아갔다. 이후 환기창 열림 폭을 절반으로 줄이고 안전장치를 더 달았다.

2020년 9월 태풍 때는 저층부 커튼월 일부가 파손됐지만 31층 이상 창은 피해가 없었고, 2023년 1월에는 랜드마크타워 63~64층 사이에서 이미 깨져 있던 유리 조각 하나가 떨어졌다.

건물 주변 바람도 강한 편이다. 2021년 태풍 오마이스 때 실측한 연구에서는 엘시티 남동쪽 교차로의 1분 평균 풍속이 초속 약 39m로, 같은 시각 바다 위 관측 부이(초속 12.7m)의 약 3배였다. 태풍이 올 때는 단지 앞 보행로와 차량 출입로에서 바람이 특히 셀 수 있다.

② 하자담보 기간과 장기수선계획

사용승인 뒤 7년 가까이 지나, 공사 종류별 하자담보책임기간(2~10년) 가운데 2 · 3 · 5년 기간은 모두 끝났다. 커튼월 건물은 유리와 실링 보수 비용이 크고, 필자도 커튼월 외벽 하자를 보수하는 데 큰 비용이 드는 것을 직접 보았다. 장기수선계획에 커튼월 · 창호 교체 항목과 시기가 반영돼 있지 않으면, 교체 때 충당금이 모자라 소유자 부담이 한꺼번에 커질 수 있다.

장기수선충당금 월 부과액과 적립 잔액은 K-apt에서 단지를 찾아 확인할 수 있다. 초고층 커튼월의 수선 항목과 충당금 비교는 마린시티 초고층은 재건축이 될까 - 길 건너 대우마리나와 다른 계산에서 다뤘다.

6. Key Summary

7. Case Q&A